กฎหมายคอนโดมิเนียม

สัมมา คีตสิน

กรรมการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

คอนโดมิเนียม หรือคอนโด เป็นการเรียกทับศัพท์คำภาษาอังกฤษว่า Condominiumหรือ Condo โดยอาจใช้เรียกทั้งตัวอาคารนั้น หรือหมายถึงแต่ละหน่วยย่อยในอาคารนั้นก็ได้

คอนโดมิเนียมเป็นรูปแบบหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งมีเจ้าของหน่วยย่อยแต่ละหน่วยภายในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นตัวอาคารชุดรวม และเจ้าของหน่วยย่อยแต่ละหน่วยเหล่านั้นสามารถใช้หรือมีกรรมสิทธิ์ร่วมในพื้นที่ส่วนกลาง ตามที่กำหนดและดูแลโดยนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วม

Condominium เป็นศัพท์ที่ใช้กันทั่วไปโดยเฉพาะในสหรัฐและแคนาดา แต่อาจมีชื่อเรียกในเชิงกฎหมายได้หลายแบบ เช่น ในมณฑล British Columbia ของแคนาดา อาจเรียกรูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ว่า Strata Title และใน Quebec ของแคนาดา อาจเรียกว่า Divided Co-property หรือ Co-Ownership  และในแอฟริกาใต้อาจเรียกว่า Sectional Title

สำหรับในประเทศไทย เราสามารถอ้างอิงนิยามต่างๆ ได้จากพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งเริ่มมีฉบับแรกใน พ.ศ. 2522 รวมทั้งต่อมามีการแก้ไขเพิ่มเติม โดยคำว่า “อาคารชุด” หมายถึงอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง หากขาดกรรมสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังกล่าวก็ไม่ถือเป็นอาคารชุด อีกทั้งต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายด้วย

พระราชบัญญัติอาคารชุดยังได้นิยามความหมายของ "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ว่า หมายถึงห้องชุด และรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เจ้าของห้องชุดอื่นจะใช้สอยทรัพย์เหล่านี้ด้วยไม่ได้

ส่วนคำว่า"ห้องชุด" (ซึ่งใช้คำภาษาอังกฤษว่า Condominium เหมือนคำว่าอาคารชุด แต่หากจะให้ละเอียดชัดเจน อาจใช้คำว่า Condominium Unit) หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล โดยกฎหมาย (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 19) กำหนดว่าให้อาคารที่อยู่อาศัยรวมต้องมีพื้นที่ภายในแต่ละหน่วยเพื่อการอยู่อาศัยไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร

"ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน ดังนั้น จึงรวมถึงฐานราก เสาเข็ม เสาหลังคา ดาดฟ้า ระเบียง กันสาด บันไดขึ้นลงไปสู่อาคารทุกชั้น ที่ดินแปลงที่ปลูกสร้างอาคารชุด ซึ่งอาจจะมีโฉนดเดียวหรือหลายโฉนดก็ได้ ลานจอดรถร่วมกัน สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สวนหย่อม สวนดอกไม้ ลิฟท์ บันไดระเบียง รั้ว โรงจอดรถส่วนกลาง ถังเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสียหรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล ฯลฯ และทรัพย์สินที่ใช้เงินซึ่งเจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายร่วมกันในการดูแลรักษา

หากดูจากรูปแบบอาคาร ไม่ว่าในประเทศใด อาจแยกแยะอาคารไม่ออกว่าเป็น Condominium หรือเป็น Apartment ความแตกต่างจึงอยู่ในแง่กฎหมายคือการดูสภาพความเป็นเจ้าของว่า หากผู้สร้างอาคารขายขาดให้ผู้ซื้อเป็นเจ้าของหน่วยย่อยก็ถือเป็น Condominium แต่หากผู้สร้างอาคารยังคงสภาพความเป็นเจ้าของและปล่อยเช่าให้แก่ผู้พักอาศัยก็เป็น Apartment อย่างไรก็ตามเจ้าของหน่วยย่อยใน Condominium ก็อาจปล่อยเช่าให้ผู้ต้องการพักอาศัยได้

โดยปกติการก่อสร้างอาคารที่เป็น Condominium มักจะมีมาตรฐานการก่อสร้าง รูปลักษณ์ของอาคาร และวัสดุที่มีคุณภาพดีกว่า ดึงดูดให้อยากเป็นเจ้าของร่วม และก็มีกรณีในบางประเทศที่ใช้ศัพท์สองคำนี้สลับแทนที่กันไปมา

Condominium ในต่างประเทศไม่จำเป็นต้องเป็นอาคารสูง ขอเพียงให้มีพื้นที่ส่วนกลางและตัวอาคารมีหลังคาร่วมกัน มีฐานรากร่วมกัน มีผนังกั้นระหว่างห้องก็ถือเป็น Condominium ได้

ตามเกร็ดประวัติ Condominium อาคารแรกในสหรัฐสร้างขึ้นเมื่อปี ค.ศ. 1960 หรือ พ.ศ. 2503 ที่เมือง Salt Lake City มลรัฐ Utah โดยมีการออกกฎหมาย Utah Condominium Act ในปีนั้น แต่ Condominium ไปเฟื่องฟูมากในช่วงต่อมาที่มลรัฐ Florida เพราะผู้มีอันจะกินจากฝั่งตะวันออกทางเหนือลงมาซื้อหาบ้านพัก และสามารถซื้อขายได้ในราคาถูกกว่าบ้านแนวราบในช่วงนั้น และต่อมามีการก่อสร้าง Condominium อีกมากมายในอีกเมืองใหญ่ทั่วประเทศสหรัฐ ได้แก่ New York, San Francisco, Los Angeles, Chicago, Boston และขยายออกไปจนมีในแทบทุกเมืองน้อยใหญ่

ในช่วง 40 กว่าปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้างอาคารสูงมากมายทั่วทั้งภูมิภาคเอเชีย เป็นไปตามความเจริญเติบโตและพัฒนาการทางเศรษฐกิจของประเทศเหล่านั้นรวมทั้งในประเทศไทย และ Condominium ก็เป็นส่วนหนึ่งของปรากฏการณ์อาคารสูงคู่ขนานไปกับอาคารสำนักงานและอาคารโรงแรมหรู โดยเริ่มในเมืองใหญ่ของญี่ปุ่น ในฮ่องกง ในสิงคโปร์ มหานครในสาธารณรัฐประชาชนจีน เอเชียตะวันออก เอเชียตะวันออกเฉียงใต้

Condominium ปรากฏเป็นรูปธรรมในกรุงเทพมหานครตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ. 2522 จนเริ่มมีกฎหมายอาคารชุดออกมาควบคุม ในรอบหลายปีที่ผ่านมา มีการก่อสร้าง Condominium หนาแน่นมากขึ้นในพื้นที่กรุงเทพมหานคร และพื้นที่เมืองชายทะเล รวมไปถึงจังหวัดหัวเมืองหลักในภูมิภาค ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหันสมรภูมิไปเน้นการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดมากขึ้น จนในทุกวันนี้แม้กระทั่งจังหวัดขนาดเล็กในภูมิภาคทั้งเหนือ อีสาน กลาง ใต้ ก็มีที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย