"เช่าแทนซื้อ" มาแรง 2 แปลงย่านเพลินจิต แก้ทางดีลที่ดินวาละ 3.1 ล้านทุบมู้ดนักลงทุน

ดีลซื้อที่ดินวาละ 3.1 ล้านกระเพื่อมหนัก ดันราคาในซอยพุ่งทะยาน เผยทำเลเกิดใหม่ “ซอยต้นสน” ราคากระฉูด 2.4-2.5 ล้าน “ทองหล่อ” ซื้อขายจริงวาละ 2.8 ล้าน จับตากลุ่มไทย-โอบายาชิหวนคืนสังเวียนควักกระเป๋าซื้อ 5 ไร่หัวมุมสุขุมวิท 6 กว่า 5.2 พันล้าน “คอลลิเออร์สฯ” ส่องเทรนด์แลนด์ลอร์ดปรับตัวเปลี่ยนจากขายเป็นให้เช่าแทน เล็งเปิดดีลเจรจานักลงทุน 2 แปลงเดือนมีนาคมนี้

ผู้สื่อข่าวสำรวจความเคลื่อนไหวราคาที่ดินแพง หลังจากกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น โดยนายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ได้ประกาศการซื้อขายที่ดินในราคาตารางวาละ 3.1 ล้านบาท สร้างแรงกระเพื่อมให้กับดีลเจรจาซื้อขายที่ดินในทำเลใจกลางเมือง โดยพบว่ามีผลกระทบ 2 ด้านหลักคือ 1.ดันราคาซื้อขายเกิน 2 ล้านบาท/ตารางวา 2.ทำให้เกิดดีมานด์ความต้องการใช้ที่ดินลึกเข้าไปอยู่ในซอยจนกลายเป็นทำเลใหม่ที่ดีเวลอปเปอร์แย่งกันซื้อ โดยมีจุดโฟกัสทำเลราคาที่ดินแพงช่วงราชดำริจนถึงเอกมัย

ทองหล่อปิดดีล 2.8 ล้าน

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เทรนด์ราคาที่ดินแพง สถานการณ์ล่าสุดดีลที่ประกาศเป็นทางการมีราคาตารางวาละ 2 ล้านบาทขึ้นไป ช่วงเพลินจิตถึงสุขุมวิทตอนต้น

จุดสังเกตคือมีการดันราคาทำเลทองหล่อขยับขึ้นไปถึงตารางวาละ 2.8 ล้านบาทเรียบร้อยแล้ว โดยเพิ่งปิดดีลซื้อขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ ขนาด 2 ไร่ ใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอสทองหล่อ 200-300 เมตร หรือเท่ากับราคาซื้อขาย 2,200 ล้านบาท

อีกดีลมีขนาดเกิน 5 ไร่ ทำเลหัวมุมซอยสุขุมวิท 6 แลนด์ลอร์ดเชื้อสายอินเดีย 8 เจ้าของ ขายยกแปลงในราคา 2.6 ล้านบาท/ตารางวา ดังนั้นดีลซื้อขายแปลงนี้คำนวณเบื้องต้นจากขนาดที่ดิน 2,000 ตารางวา เท่ากับมีราคาซื้อขายไม่ต่ำกว่า 5,200 ล้านบาท โดยผู้ซื้อคือกลุ่มไทย-โอบายาชิ

แลนด์ลอร์ดขยับ 4-5 ล้าน

ผู้สื่อข่าวสอบถามว่ามีราคาที่ดินหลุดโลกซื้อขายตารางวาละ 4-5 ล้านบาทหรือไม่ นายรัชภูมิกล่าวว่า เจ้าของที่ดินในย่านไพรมแอเรียบางรายตั้งราคาขายสูงมากจริง ๆ แต่ตราบใดที่ไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้นจริงย่อมไม่ถือเป็นราคาเทียบเคียงหรือราคาอ้างอิงของทำเลได้

โดยยอมรับว่าหลังจากเปิดตัวดีลเอสซี แอสเสทฯ ที่ซื้อตารางวาละ 3.1 ล้านบาท เป็นการเปิดมุมมองใหม่ให้กับเจ้าของที่ดินว่าถึงแม้จะตั้งราคาขายไว้สูงกว่าราคาตลาดในปัจจุบัน แต่ก็น่าจะมีโอกาสขยับราคาขึ้นได้อีก โดยช่วงทำเลเพลินจิต-ชิดลมเริ่มมีการพูดถึงตัวเลขตารางวาละ 4 ล้านบาท และทำเลหลังสวนที่มีเจ้าของที่ดินขนาด 800-1,000 ตารางวา ตั้งราคาขายตารางวาละ 5 ล้านบาท

เช่นเดียวกับทำเลเอกมัยที่มีกระแสการตั้งราคาขายตารางวาละ 2 ล้านบาทปลาย ๆ จนถึง 3 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม จากการตรวจสอบยังไม่พบว่ามีการซื้อขายราคานี้เกิดขึ้นจริงหรือยังไม่เป็นราคาซื้อขายที่พิสูจน์ได้

เทรนด์เปลี่ยนขายเป็นเช่า

ผู้จัดการทั่วไปคอลลิเออร์สฯ กล่าวต่อว่า การซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านดังกล่าว มีผลโดยตรงต่อเทรนด์ปีนี้ โดยโอกาสซื้อขายแบบโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนมือเจ้าของน่าจะยากมากขึ้นในอนาคต เนื่องจากเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดเริ่มเห็นแล้วว่าถ้าอยู่ในพื้นที่ไพรมแอเรียราคาสามารถปรับขึ้นได้ตลอด ดังนั้นจึงเริ่มมองหาวิธีการในการสร้างรายได้จากที่ดินแทนการขายออกไป

“ที่ดินไพรมแอเรียจริง ๆ ตอนนี้ที่ผู้ประกอบการทั้งคนไทยและนักลงทุนต่างชาติมองหาราคาขึ้นปีละ 200% เจ้าของที่ดินเริ่มลังเลที่จะขายออกไป”

นำไปสู่โมเดลใหม่ในการสร้างรายได้ทดแทนการขาย โดยมีออปชั่นหลักคือเปลี่ยนจากการขายกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ (freehold) มาเป็นโมเดลการเช่าหรือลีสโฮลด์ (leasehold) แทน

ล่าสุด มีเจ้าของที่ดินมอบหมายให้เปิดดีลเจรจากับนักลงทุนบนทำเลที่ดินย่านเพลินจิต 2 แปลง ปัจจุบันอยู่ระหว่างจัดทำโมเดลธุรกิจให้ลงตัวว่าน่าจะมีทางเลือกอะไรได้บ้าง เช่น ให้เช่าหรือร่วมลงทุน (JV-joint venture)

บูมทำเลเกิดใหม่ “ต้นสน”

นายวิทการ จันทวิมล รองผู้อำนวยการ สายงานโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวเพิ่มเติมว่า ภาวะราคาที่ดินแพงในขณะที่ตลาดคอนโดฯระดับลักเซอรี่กำลังบูมต่อเนื่องจากปีที่แล้ว และยังเป็นกระแสหลักในปีนี้ ทำให้ดีเวลอปเปอร์แข่งขันกันซื้อที่ดินเพื่อสร้างคอนโดฯป้อนกำลังซื้อขาขึ้น ทำเลหลักตั้งแต่ช่วงราชดำริ-ชิดลม-เพลินจิต-สุขุมวิทตอนต้นไปถึงทองหล่อ-เอกมัย

ขณะเดียวกัน การซื้อขายตารางวาละ 3.1 ล้านบาทกลายเป็นตัวแจ้งเกิดหรือดันราคาที่ดินในซอยให้สูงขึ้นตามไปด้วย โดยจะเห็นว่าทำเลราชดำริจนถึงหลังสวนหาซื้อลำบาก จึงมีทำเลเกิดใหม่อยู่ในซอยต้นสน ล่าสุด มีการเปิดดีลเจรจาตารางวาละ 2.4-2.5 ล้านบาท ทั้ง ๆ ที่ไซซิ่งที่ดินไม่ใหญ่มากนัก ขนาดเพียง 300-500 ตารางวาเท่านั้น

“เอพีไม่ได้อั้นเพดานว่าจะซื้อราคาไหน แต่เราดูตามความเหมาะสมของแผนธุรกิจ ตอนนี้เรายังสามารถซื้อที่ดินวาละ 1.7-1.8 ล้านได้ ดังนั้นจึงยังไม่ได้เข้าไปแข่งขันบนราคาแพงขนาดนั้น” นายวิทการกล่าว

ตระกูลกมลสุโกศลขอแจม

ผู้สื่อข่าวกล่าวเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ในซอยต้นสน ทาง บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่งประกาศการซื้อที่ดิน 566 ตารางวา ตารางวาละ 2.2 ล้านบาท หรือราคาซื้อ 1,245 ล้านบาท นำมาพัฒนาคอนโดฯแบรนด์มิวนิก หลังสวน ล่าสุดเพิ่งเปิดการขายห้องชุดเพนต์เฮาส์ในราคาตารางเมตรละ 6 แสนบาท

แหล่งข่าววงการซื้อขายที่ดิน กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ก่อนที่จะมีการประกาศดีลซื้อที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาทนั้น มีที่ดินอยู่แปลงหนึ่งเรียกว่า “ลานมรกต” หรือลานจอดรถมรกต อยู่หน้าเซ็นทรัลชิดลม ของตระกูลกมลสุโกศล ขนาด 3 ไร่ถ้วน มีดีเวลอปเปอร์บางรายเดินเข้าไปเสนอขอซื้อในราคา 3 ล้านบาท/ตารางวา แต่เจ้าของไม่มีความสนใจจะขาย

ล่าสุด มีแนวโน้มว่าอาจปรับโมเดลใหม่ หันมาเจรจาแบบลีสโฮลด์แทน ซึ่งถือเป็นที่ดินบนศักยภาพสูงมาก เพราะอยู่ในทำเลย่านเพลินจิตและเป็นที่ดินแปลงใหญ่ ถือว่าไพรมแอเรียมาก ๆ

“ที่ดินแปลงนี้ คนในวงการประเมินว่าถ้าถือในมือราคาเกินวาละ 3.1 ล้านแน่ ๆ แต่อาจเป็นเพราะกำลังจะมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกมาบังคับใช้ ทำให้มีภาระจ่ายภาษี เจ้าของจึงต้องมองหาทางสร้างรายได้ โดยไม่มีนโยบายขายออกแต่อย่างใด” แหล่งข่าวกล่าว

โมเดลธุรกิจ “ที่ดินลีสโฮลด์”

เทรนด์ปีนี้ที่ดินไพรมแอเรียของเอกชนจะหันมาให้เช่าแทนการขายขาดมากขึ้น “รัชภูมิ จงภักดี” ระบุว่า โมเดลเจ้าของที่ดินเอกชนนำที่ดินมาปล่อยเช่า มีปัจจัยพิจารณา 5-6 เรื่องดังนี้

ออปชั่นแปลงใหญ่ 1-2 ไร่ขึ้น

1.ขนาดที่ดิน หากต้องการเช่าเพื่อทำคอนโดมิเนียมถ้าอยู่ริมถนนต้องไม่ต่ำกว่า 2 ไร่ขึ้นไป แต่ถ้าอยู่ในซอยใหญ่หรือซอยดังที่ดินทำคอนโดฯขนาด 1 ไร่กำลังดี เพราะถ้าไปเจออุปสรรคถนนซอยมีความกว้างไม่ถึง 10 เมตรจะถูกควบคุมความสูง ดังนั้น การเช่าที่ดิน 1 ไร่ทำห้องชุดจะได้จำนวน 150 ห้อง คำนวณแล้วเป็นสัดส่วนที่ลงตัวในการลงทุน

“อย่างทำเลทองหล่อ เนื่องจากเป็นซอยใหญ่ ดังนั้นแปลงที่ดินอาจไม่ได้อยู่ริมถนนสุขุมวิทก็ได้ ระยะ 200 เมตรจากปากซอยสุขุมวิทจนถึงช่วงหัวโค้งถือว่ามีศักยภาพเทียบเท่าอยู่ริมถนน”

“สยาม-ชิดลม” ขึ้นหม้อ

ขณะเดียวกัน ถ้าที่ดินในซอยมีขนาด 2 ไร่ การเช่ามาทำคอนโดฯเริ่มไม่คุ้มค่า แต่ควรเป็นการสร้างออฟฟิศบิลดิ้งซึ่งสามารถสร้างได้ถึง 30,000 ตารางเมตร ถ้าหากต้องการสร้างคอนโดฯจริง ๆ ก็ต้องมีมิกซ์ยูสอย่างมอลล์เล็ก ๆ ประกบด้วย เพราะอยู่ในไพรมแอเรีย สามารถควรใช้ศักยภาพพื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด

สำหรับที่ดินที่นักลงทุนสนใจทำลีสโฮลด์ จำกัดทำเลอยู่ในช่วงสยาม ราชดำริ เพลินจิต ชิดลม เท่านั้น

เช่ายาว-จ่าย 60% ราคาซื้อ

2.สัญญาเช่า มี 2 รูปแบบหลัก ๆ คือ ถ้าเช่าทำคอนโดฯ ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัย ตามกฎหมายอยู่ที่ 30 ปี อย่างไรก็ตาม มีออปชั่นที่สามารถเช่าต่อเนื่องหลังจากหมดอายุสัญญาเช่าไปแล้ว

ส่วนการเช่าเพื่อการคอมเมอร์เชียล อาทิ โครงการมิกซ์ยูส ออฟฟิศบิลดิ้ง ฯลฯ ตามกฎหมายเปิดช่องให้เช่าระยะยาว 50 ปีได้อยู่แล้ว

3.อัตราเช่า ตัวอย่างโมเดลธุรกิจถ้าทำคอนโดฯ ราคาที่ดินไม่เกิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าคำนวณบรรทัดสุดท้ายมีสัดส่วน 50-60% ของราคาซื้อขาย เช่น ถ้าราคาที่ดิน 3,000 ล้านบาท ค่าเช่าอยู่ที่ 1,500-1,800 ล้านบาทตลอดอายุสัญญา

กรณีที่ดินแปลงเดียวกันราคา 3,000 ล้านบาท หากเช่าทำคอมเมอร์เชียลจะได้อายุสัญญายาวกว่าเป็น 50 ปี ค่าเช่าจะมีสัดส่วนตั้งแต่ 30-40-50% ของราคาซื้อขาย

ขึ้นค่าเช่าปีละ 5%

4.ออปชั่นในการก่อสร้างโครงการ ถ้าเช่าทำคอนโดฯปกติดีลเจรจาจะมีรูปแบบ 30+3 ปี หมายถึงสัญญาเช่า 30 ปี บวกเวลาก่อสร้างโดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่าในช่วง 3 ปี หลังจากนั้นจึงเริ่มนับเวลาเช่าต่อไปอีก 30 ปี

กรณีเช่าที่ดินทำคอมเมอร์เชียล เนื่องจากมีอายุการเช่ายาวนานกว่า ดังนั้นจึงไม่มีออปชั่นบวกเวลาก่อสร้างให้ เมื่อเริ่มสัญญาเช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าตามปกติ

5.การปรับค่าเช่า เนื่องจากโมเดลลีสโฮลด์ถือเป็นการทำธุรกิจโดยตรง ไม่ใช่การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นการปรับค่าเช่าจึงอยู่ในเกณฑ์ปกติ โดยปรับขึ้น 5% ต่อปี เพียงแต่ปรับราคาเป็นรอบ รอบละ 3 ปี ไม่ใช่การปรับขึ้นทุกปี

6.การจ่ายค่าเช่า ทำได้หลายออปชั่น เกณฑ์ปกติจะต้องจ่ายก้อนแรกหรือ upfront 30% จากนั้นค่าเช่าที่เหลือ 70% ขึ้นกับการเจรจาว่าจ่ายเป็นรายเดือนหรือรายปี