รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร เทคนิคคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน

คำถามสุดฮิตของผู้ซื้อบ้านทุกยุคทุกสมัยคือ “รายได้เท่านี้กู้ได้เท่าไร” เนื่องจากกังวลตนเองจะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านไม่ไหว หรือเป็นภาระที่หนักจนเกินไป ลองมาไขข้อข้องใจ พร้อมวิธีคำนวณวงเงินสินเชื่อบ้าน เพื่อประมาณวงเงินกู้ให้ใกล้เคียงธนาคารมากที่สุด ซึ่งนำไปใช้ได้จริงด้วยเครื่องคิดเลขธรรมดา

ความสามารถในการกู้ของผู้กู้แต่ละรายนั้น ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารพิจารณาเพื่อกำหนดวงเงินกู้สินเชื่อบ้านก็คือความสามารถทางการเงินของตัวผู้กู้ โดยที่ธนาคารประเมินความสามารถทางการเงินจากรายได้ของผู้กู้ และหนี้สินของผู้กู้ในกรณีที่ผู้กู้มีภาระหนี้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระ ดังนั้นผู้กู้จะสามารถประมาณการวงเงินกู้ที่จะได้รับได้ตามขั้นตอนต่อไปนี้

DDproperty Tip ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารพิจารณาเพื่อกำหนดวงเงินกู้สินเชื่อบ้านและประเมินความสามารถทางการเงินของผู้กู้

• ประมาณการรายได้
• ประมาณการหนี้สิน
• ประเมินความสามารถทางการเงิน
• ประมาณการวงเงินกู้
  

ขั้นตอนที่ 1 ประมาณการรายได้ “รายรับใดบ้างที่ธนาคารนับเป็นรายได้”

นอกจากรายได้ที่เป็นเงินเดือนของผู้กู้แล้ว ธนาคารยังพิจารณารายได้อื่น ๆ ที่ผู้กู้ได้รับด้วย เนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นหนี้ที่มีภาระการผ่อนรายเดือน ธนาคารจึงพิจารณารายได้ในแต่ละเดือนของผู้ขอสินเชื่อ โดยธนาคารจะแบ่งที่มาของรายได้ออกเป็น 2 ประเภทตามแหล่งที่มาของรายได้ ได้แก่ รายได้คงที่ และรายได้ไม่คงที่

1. รายได้คงที่ คือ รายได้ที่จะได้รับอย่างแน่นอน เช่น เงินเดือน โบนัสประจำ (Fix Bonus) เป็นต้น

2. รายได้ไม่คงที่ คือ รายได้ที่อาจจะได้รับหรือไม่ได้รับก็ได้ และจำนวนที่จะได้รับมีความแปรผันจากปัจจัยอื่น ๆ เช่น โบนัส (Variable Bonus) เบี้ยเลี้ยง ค่าล่วงเวลา (OT) ยอดขายสินค้า (Commission, Incentive) ค่าบริการ (Service Charge) เบี้ยเลี้ยง เป็นต้น

แม้ว่าธนาคารจะยอมรับรายรับต่าง ๆ ข้างต้น ทั้งรายได้ประเภทคงที่และรายได้ประเภทไม่คงที่ แต่ธนาคารก็พิจารณานับเป็นรายได้ในสัดส่วนที่แตกต่างกัน ตามการประเมินความแน่นอนของรายได้ซึ่งกำหนดโดยฝ่ายอนุมัติสินเชื่อของแต่ละธนาคาร

รายรับ สัดส่วน% เงื่อนไข เงินเดือน 100% แสดงสลิปเงินเดือนและหนังสือรับรองเงินเดือน

ค่าตำแหน่ง ค่าเบี้ยเลี้ยง ค่าเบี้ยประชุม ค่าน้ำมัน ค่าโทรศัพท์

100% กรณีที่ระบุลงในสลิปเงินเดือนเป็นรายได้คิดที่ 100% กรณีที่รายได้ไม่คงที่ใช้ค่าเฉลี่ย 6 เดือน (ไม่นับรายได้ที่สำรองจ่ายแล้วบริษัทจ่ายคืนให้ภายหลัง) โบนัส 100%

Fixed Bonus แสดงสลิปเงินเดือนในเดือนที่มีการจ่ายโบนัสต่อเนื่อง 3 ปี และหนังสือรับรองการจ่ายโบนัส (ถ้ามี)

  70-100% Variable Bonus คำนวณเฉลี่ย 3 ปี คิด 100% หรือ โบนัสปีล่าสุด คิด 70% Commission, Incentive, Service Charge, OT 50-80% กำหนดสัดส่วนโดยกลุ่มอุตสาหกรรม คิดค่าเฉลี่ย 6 เดือน แล้วคิดที่ 50-80% ตามแต่ละกลุ่มอุตสาหกรรม เฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ ท่องเที่ยวซึ่งมีความผันผวนสูง คิดที่ 50% นอกเหนือจากนั้นคิดที่ 80%

*สัดส่วนและเงื่อนไขการนับรายได้นี้แตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคารจะกำหนด ไม่สามารถใช้อ้างอิงได้ในทุก ๆ กรณี ผู้กู้โปรดสอบถามธนาคารอีกครั้ง

*สำหรับผู้สนใจกู้ซื้อบ้านสามารถอัพเดทอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านประจำเดือนล่าสุด คลิกดูได้ที่นี่

ตัวอย่างการประมาณการรายได้

คุณ A ผู้จัดการฝ่ายตลาด บริษัทรถยนต์แห่งหนึ่ง เงินเดือน 40,000 บาท มีค่าน้ำมัน 2,000 บาท และค่าโทรศัพท์อีกเดือนละ 1,000 บาท ระบุในสลิปเงินเดือน แต่ละปีมีโบนัสตามผลประกอบการบริษัทย้อนหลังไป 3 ปี คือ 10 เดือน 8 เดือน และ 9 เดือนตามลำดับ นอกจากนี้ยังมี OT ย้อนหลัง 6 เดือน ดังนี้ 2,600 บาท 3,300 บาท 1,600 บาท 2,400 บาท 2,900 บาท 3,100 บาท ประมาณการรายได้ คุณ A ได้ดังนี้

รายการรายรับ (ต่อเดือน) ประมาณการรายได้ (ต่อเดือน)  เงินเดือน 40,000 บาท  100% = 40,000 บาท

 โบนัส
 ปีที่ 1= 10 เดือน , ปีที่ 2= 8 เดือน ,ปีที่ 3= 7 เดือน

 เฉลี่ย 3 ปี = (10 8 7)÷3 = 8.3 เดือน
เป็นจำนวนเงิน (40,000 x 8.3) = 332,000 บาท

 คิดเป็นต่อเดือน 332,000/12 = 27,666 บาท

เนื่องจากผู้กู้ยื่นเอกสารสลิปเงินเดือน เดือนที่มีโบนัสย้อนหลัง 3 ปี จึงคิดเป็นรายได้ที่สัดส่วน 100% จากค่าเฉลี่ย 3 ปี =27,666 บาท  ค่าน้ำมัน 2,000 บาท  คิดเป็นรายได้ 100% เนื่องจากแสดงรายรับ(ค่าน้ำมัน)ในสลิปเงินเดือน = 2,000 บาท  ค่าโทรศัพท์ 1,000 บาท  คิดเป็นรายได้ 100% เนื่องแสดงรายรับ(ค่าโทรศัพท์)ในสลิปเงินเดือน = 1,000 บาท

 OT (ค่าล่วงเวลา)

 เดือนที่ 1= 2,600 บาท
 เดือนที่ 2= 3,300 บาท
 เดือนที่ 3= 1,600 บาท
 เดือนที่ 4= 2,400 บาท
 เดือนที่ 5= 2,900 บาท
 เดือนที่ 6= 3,100 บาท

 เฉลี่ยต่อเดือน = 2,650 บาท

 เนื่องจากผู้กู้อยู่ในอุตสาหกรรมยานยนต์ ตามเงื่อนไขกำหนดให้คิดรายได้ 50% = 1,325 บาท

 รวมประมาณการรายได้

 (40,000 27,666 2,000 1,000 1,325) = 71,991 บาท

เมื่อประมาณการรายได้ด้วยสัดส่วนและเงื่อนไขของธนาคารแล้ว คุณ A มีรายได้ 71,991 บาทต่อเดือน หากคุณ A ไม่มีภาระหนี้สินใด ๆ ก็สามารถนำจำนวนรายได้ที่คำนวณได้นี้ไปหาความสามารถในการกู้ได้เลย แต่ถ้ามีสินเชื่อที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระก็จำเป็นที่จะต้องประมาณการหนี้สินก่อน

ขั้นตอนที่ 2 ประมาณการหนี้สิน หนี้สินใดบ้างที่ธนาคารให้ความสนใจ และประมาณภาระหนี้อย่างไร

ขณะเดียวกันสิ่งที่ธนาคารประเมินไปพร้อม ๆ กับรายได้ก็คือ "การใช้จ่ายของผู้กู้" ในลักษณะของการใช้จ่ายประจำที่ต้องจ่ายโดยไม่อาจหลีกเลี่ยง โดยเฉพาะการจ่ายไปเพื่อใช้หนี้ให้เจ้าหนี้

ลองจินตนาการว่าตัวคุณเป็นเจ้าหนี้ คุณอยากจะให้ใครยืมเงินระหว่างคนที่ยืมเงินคนอื่นไปทั่วมีเจ้าหนี้หลายเจ้ากับคนที่มีเจ้าหนี้เพียงไม่กี่เจ้า หรือระหว่างคนที่มีหนี้จำนวนเงินเยอะ ๆ กับจำนวนน้อย ๆ ธนาคารก็ต้องการลูกหนี้ในลักษณะเดียวกัน จึงมีการพิจารณาหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระในแต่ละเดือนดังนี้

รายจ่ายชำระหนี้ สัดส่วน% เงื่อนไข ผ่อนบ้าน 100% จากอัตราผ่อนแต่ละเดือน หากเหลือ 3 งวดสุดท้ายไม่นำมาคิด ผ่อนรถยนต์ 100% จากอัตราผ่อนแต่ละเดือน หากเหลือ 3 งวดสุดท้ายไม่นำมาคิด บัตรเครดิต 10% จากยอดหนี้คงเหลือล่าสุด บัตรกดเงินสด 5% จากยอดหนี้คงเหลือล่าสุด

*สัดส่วนและเงื่อนไขการนับรายจ่ายเพื่อชำระหนี้นี้แตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคารจะกำหนด ไม่สามารถใช้อ้างอิงได้ในทุกกรณี โปรดสอบถามธนาคารอีกครั้ง

ตัวอย่างการประมาณการหนี้สิน

นอกจากรายได้ตามรายละเอียดข้างต้น คุณ A ยังมีภาระหนี้สินที่ต้องผ่อนดังนี้ ผ่อนบ้านเดือนละ 21,000 บาท ยอดหนี้คงเหลือ 8 แสนบาท ผ่อนรถยนต์เดือนละ 15,000 บาท ยอดหนี้คงเหลือ 30,000 บาท และยอดหนี้บัตรเครดิต 70,000 บาท ประมาณการภาระหนี้สินของคุณ A ได้ดังนี้

 รายจ่ายภาระหนี้  (ต่อเดือน)  ประมาณการรายจ่ายภาระหนี้ (ต่อเดือน)  ผ่อนบ้าน 21,000 บาท 100% = 21,000 บาท  ผ่อนรถ 15,000 บาท

คิดเป็นรายจ่ายภาระหนี้ 100%

แต่ยอดหนี้คงเหลือ 30,000 บาท แสดงว่าเหลือผ่อนเพียง 2 งวด จึงไม่นำมาคิดรายจ่ายภาระหนี้ = 0

 บัตรเครดิต 70,000 บาท  คิดเป็นรายจ่ายภาระหนี้ 10% จากยอดหนี้คงเหลือล่าสุด คิดเป็นรายจ่ายภาระหนี้ = 7,000 บาท

 รวมประมาณการรายจ่าย

 (21,000 7,000) = 28,000 บาท

จากการประมาณการหนี้สินของคุณ A ทำให้ทราบว่าในแต่ละเดือนนั้น คุณ A มีรายจ่ายจากภาระหนี้สินที่อยู่ระหว่างผ่อน ทั้งบ้าน รถยนต์ และบัตรเครดิต เฉพาะที่คิดเป็นรายจ่ายภาระหนี้ที่เข้าเงื่อนไขก็ตกเดือนละ 28,000 บาท

ขั้นตอนที่ 3 ประเมินความสามารถทางการเงิน

จากการประมาณการรายได้และรายจ่ายจากภาระหนี้สินของผู้กู้แล้ว ธนาคารจะนำทั้ง 2 สิ่งมาประกอบกันเพื่อพิจารณาความสามารถทางการเงินของผู้กู้ โดยภาระหนี้สินทั้งหมด ทั้งหนี้สินระยะยาวอย่างสินเชื่อบ้าน รวมกับหนี้ระยะสั้น ได้แก่ สินเชื่อรถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล บัตรเครดิต และบัตรกดเงินสด แล้วจะต้องไม่เกิน 70% ของรายได้ต่อเดือน ดังนี้

การประเมินหาความสามารถทางการเงินจะทำให้ทราบอัตราผ่อนที่เป็นไปได้ที่ผู้กู้จะสามารถผ่อนได้ต่อเดือน โดยธนาคารพาณิชย์มีหลักการในการประเมินความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของลูกหนี้โดยยึดหลักที่ 70% ของรายได้ต่อเดือนของลูกหนี้ ในการคำนวณงวดผ่อนชำระสูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถชำระได้

คำนวณความสามารถในการกู้ด้วยตัวเองได้ที่นี่

ตัวอย่างการประเมินความสามารถทางการเงิน

สถานะทางการเงินของคุณ Aจากการประมาณการรายได้ เท่ากับ 71,991 บาท และประมาณการรายจ่ายภาระหนี้ เท่ากับ 28,000 บาท โดยในจำนวนนี้เป็นการผ่อนบ้าน 21,000 บาท คุณ A ยังคงมีความสามารถทางการเงินที่จะกู้ซื้อบ้านอีกหรือไม่ และมีความสามารถเท่าไร

เมื่อพิจารณาหนี้สินทั้งหมด คุณ A จะสามารถรับภาระหนี้โดยรวมทั้งหมดอีกเท่าไร? โดยยอดผ่อนรวมต่อเดือน ไม่เกิน 70% ของรายได้ต่อเดือน โดยคำนวณหา 70% ของรายได้ และหักลบด้วยยอดผ่อนชำระหนี้สินทั้งหมดที่มีอยู่ขณะนี้ ดังนี้

[รายได้ x 70%] – หนี้สินทั้งหมด = ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สูงสุด

[71,991 x 70%] – 28,000 = 22,393 บาท

จากการประเมินความสามารถทางการเงินทำให้ทราบรายจ่ายภาระหนี้ที่มีความเป็นไปได้ ที่คุณ A จะสามารถผ่อนชำระเพิ่มจากการกู้บ้านอีกหลัง โดยอัตราผ่อนที่เพิ่มขึ้นจะต้องไม่เกิน 22,393 บาท ซึ่งจะทำให้ภาระหนี้รวมของคุณ A ในแต่ละเดือนอยู่ในสัดส่วน 70% ของรายได้ต่อเดือน

*ในกรณีเดียวกันหากสมุมติให้ คุณ B มีรายได้เท่ากันแต่ไม่มีภาระผ่อนบ้าน ซึ่งธนาคารประเมินรายได้ออกมาเท่ากับคุณ A คือ 71,991 บาท/เดือน การประเมินความสามารถทางการเงินคุณ B จะได้ดังนี้

ความสามารถในการผ่อนทั้งหมด ภาระหนี้ไม่เกิน 70% ของรายได้

71,991 x 70% = 50,393

เมื่อพิจารณาจากรายได้เพียงอย่างเดียว คุณ B มีความสามารถในการรับภาระหนี้ทั้งหมดในแต่ละเดือนประมาณ 50,300 บาท หรือหากคุณ B มีภาระหนี้บัตรเครดิตอยู่ ในยอดหนี้ 70,000 บาท ซึ่งคิดภาระหนี้บัตรเครดิตที่ 10% ของยอดหนี้เท่ากับ 7,000 บาท หักออกจากความสามารถในการรับภาระหนี้ 50,300-7,000 = 43,300 บาท

"เมื่อเปรียบเทียบแล้วจะเห็นได้ว่าเมื่อไม่มีภาระหนี้จากสินเชื่อบ้านหลังแรก ทำให้คุณ B มีความสามารถทางการเงินมากกว่าคุณ A เกือบเท่าตัว"

ขั้นตอนที่ 4 ประมาณการวงเงินกู้

ประมาณการวงเงินกู้เบื้องต้นด้วยอัตราผ่อน 7,000 บาท : วงเงินกู้ 1. ล้านบาท*

จากความสามารถทางการเงินของคุณ A ที่สามารถกู้เพิ่มโดยมีอัตราผ่อนไม่เกิน 22,393 บาท จะกู้ได้ 3.2 ล้านบาทโดยประมาณ คำนวณได้โดย

(ความสามารถในการชำระหนี้ x 1,000,000) ÷ 7,000 = ยอดวงเงินกู้

(22,393 x 1,000,000) ÷ 7,000 = 3.20 ล้านบาท

กรณีคุณ A จากข้อมูลทั้งหมดสรุปได้ว่า ณ รายได้ และภาระหนี้ในปัจจุบันของคุณ A เมื่อนำมาประเมินความสามารถทางการเงินแล้ว คุณ A จะสามารถขอสินเชื่อบ้านได้อีกในวงเงินไม่เกิน 3.2 ล้านบาท

กรณีคุณ B ในขณะที่คุณ B ที่ประเมินความสามารถทางการเงินเท่ากับ อัตราผ่อนไม่เกิน 43,300 บาท  ซึ่งมากกว่าคุณ A เมื่อคำนวณด้วยวิธีเดียวกันจะพบว่า คุณ B สามารถขอสินเชื่อบ้านได้อีกในวงเงินไม่เกิน 6.2 ล้านบาท

*การประมาณวงเงินกู้ด้วยอัตราผ่อนเบื้องต้นนี้จะประเมินวงเงินกู้ได้ต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งทางธนาคารจะมีตารางเปรียบเทียบอัตราผ่อนที่แตกต่างกันไประหว่างแต่ละช่วงของอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลากู้ ที่คำนวณได้ละเอียดกว่าด้วยซอร์ฟแวร์ของธนาคาร

DDproperty Tip 1. หากมีรายได้อื่น ๆ นอกจากเงินเดือน ควรเก็บเอกสารแสดงรายได้เพื่อเป็นหลักฐานยืนยันรายได้ โดยเก็บเอกสารเอาไว้ต่อเนื่อง อย่างน้อย 6 รอบการจ่ายรายหรือ 3 ปี
2. ควรปิดหนี้สินที่อยู่ระหว่างชำระให้ได้มากที่สุด เพื่อเพิ่มความสามารถทางการเงิน ทำให้สามารถขอวงเงินกู้ได้สูงขึ้น

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า