เปลี่ยนบ้าน ให้เป็นเงินบำนาญ รู้จัก ‘Reverse Mortgage’ สินเชื่อบ้านวัยเกษียณ

ตอนวัยหนุ่มสาว หลายคนกู้สินเชื่อธนาคารไปซื้อบ้าน ทยอยผ่อนรายเดือนมาเรื่อยๆ มาถึงตอนแก่ผ่อนบ้านหมดแล้ว ทางกลับกัน เราสามารถทยอยขายบ้านคืนธนาคาร เพื่อเอาเงินรายเดือนกลับมาใช้ในวัยเกษียณได้นะ

จำนวนผู้สูงวัยในประเทศไทย มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันไทยเราได้ก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยอย่างสมบูรณ์แล้ว มีข้อมูลคาดการณ์ว่าในอีก 10 ปีข้างหน้า สังคมไทยจะมีจำนวนผู้สูงอายุมากถึง 28% ของประชากรในประเทศ แต่เนื่องจากไลฟ์สไตล์ของคนในยุคนี้เปลี่ยนไปมาก หลายคนครองโสดหรือไม่มีลูกกันมากขึ้น ทำให้ผู้สูงวัยจำนวนไม่น้อยเกิดความกังวล ว่าจะไม่มีเงินก้อนเพียงพอในการใช้จ่ายหลังเกษียณ บวกกับปัญหาเศรษฐกิจที่ถาโถมหนัก เกิดความเสี่ยงรอบด้าน ในขณะที่ตนเองไม่มีรายได้สม่ำเสมอเช่นเดิม

แต่ปัจจุบันมีสินเชื่อที่เรียกว่า ‘Reverse Mortgage’ หรือสินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุ ช่วยให้ผู้สูงวัยนำบ้านของตัวเองมายื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้ วิธีนี้เป็นหนึ่งในทางลดปัญหาการเงินของวัยเกษียณ และไม่เป็นภาระของลูกหลาน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความรู้เกี่ยวกับ Reverse Mortgage ว่าเป็นการจำนองแบบย้อนกลับ แตกต่างกับการจำนองทั่วไป โดยหลักการทำงานจะมีรูปแบบเหมือนการทยอยขายบ้านให้กับธนาคารไปเรื่อยๆ ผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง จะได้รับเงินรายเดือนเพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ผ่านการนำบ้านหรือคอนโดฯ ไปจำนองกับธนาคาร แล้วให้ธนาคารจ่ายเงินในแต่ละเดือนให้ ขณะเดียวกัน ผู้สูงอายุก็ยังสามารถอยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมได้ในช่วงบั้นปลายชีวิต

ส่วนผู้ที่สนใจอยากได้ Reverse Mortgage ต้องทำอย่างไรบ้าง

• ผู้สูงอายุสัญชาติไทย อายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
• มีกรรมสิทธิ์หรือเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย สามารถนำบ้าน/คอนโดฯ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์อยู่มาจำนองไว้กับธนาคาร จากนั้นธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้
• หากกู้ผ่านแล้ว ทางธนาคารจะทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้ผู้กู้เป็นรายเดือน ผู้กู้ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้จนกระทั่งเสียชีวิตหรือตัดสินใจขายบ้านไปก่อน เมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บ้าน/คอนโดฯ นั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร ซึ่งธนาคารสามารถนำไปขายทอดตลาดได้

ส่วนในกรณีที่ครบกำหนดสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ จะสามารถยื่นเอกสารเพื่อกู้เพิ่มเติมได้ตามเงื่อนไขของธนาคาร หรือนำเงินมาไถ่บ้าน/คอนโดฯ คืนได้ หรือกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิตก่อนและทายาทไม่มาไถ่ถอนอสังหาฯ นั้นคืน ธนาคารจะนำไปขายทอดตลาด โดยหากขายอสังหาฯ นั้นได้ราคาสูงกว่ายอดหนี้ ธนาคารจะคืนส่วนต่างดังกล่าวให้กับทายาทต่อไป

Reverse Mortgage จึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจและเหมาะกับสังคมผู้สูงวัยของไทยในปัจจุบัน นอกจากจะตอบโจทย์ความต้องการมีบ้านของผู้สูงอายุเพื่อพักอาศัยในบั้นปลายชีวิตแล้ว ยังช่วยลดความกังวลในเรื่องค่าครองชีพได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม Reverse Mortgage ยังมีความเสี่ยงและข้อจำกัดหลายอย่าง การประเมินสินเชื่อขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของธนาคาร ยกตัวอย่างเช่น…

• มูลค่าของบ้าน ต้องเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด มีมูลค่าขั้นต่ำกำหนดไว้ชัดเจน หากไม่เป็นไปตามเกณฑ์ ไม่สามารถอนุมัติได้
• วงเงินอนุมัติ คิดเป็นสัดส่วน 30-70% ของราคาประเมิน ขึ้นอยู่กับประเภทที่อยู่อาศัย และข้อกำหนดของแต่ละธนาคาร
• บ้านต้องตั้งอยู่ในเขตชุมชน ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เดินทางง่าย
• กำหนดเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น เช่น เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
• ผู้ขอยื่นกู้ อยู่อาศัยในบ้านหรือคอนโดนั้นจริง เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ 100%
• บริการนี้มีเฉพาะบางธนาคารเท่านั้น เช่น ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อาจจะเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเงินที่จะได้รับรายเดือนลดลงกว่าที่คำนวณไว้แต่แรก รวมถึงความเสี่ยงเมื่อมูลค่าของบ้านลดลงในอนาคต ทำให้ธนาคารอาจมีเงินไม่เพียงพอที่จะจ่ายเงินก็เป็นไปได้ หรือในกรณีที่ผู้สูงวัยอายุยืนยาว ยังมีชีวิตอยู่หลังครบสัญญา Reverse Mortgage ต้องเตรียมแผนสำรองไว้ให้ดี เพราะจะได้ไม่รับเงินรายเดือนต่อไป

ผู้พัฒนาอสังหาฯ ลุยโปรดักส์เพื่อผู้สูงวัย

จะเห็นว่าธุรกิจหลายภาคส่วน พยายามพัฒนาโปรดักส์สำหรับผู้สูงอายุกัน โดยผู้บริโภควัยเกษียณหลายกลุ่มมีศักยภาพ มีกำลังซื้อสูง ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ หันมาพัฒนาโครงการเพื่อคนกลุ่มนี้กันมากขึ้น ยกตัวอย่างที่อยู่อาศัย ควรจะเป็นห้องตกแต่งครบ ประหยัดเวลา พร้อมเข้าอยู่, เป็นบ้านใกล้ชิดธรรมชาติ มีพื้นที่สีเขียวเยอะ เหมาะแก่การพักผ่อน และมีพื้นที่รองรับการใช้ชีวิตอย่างเหมาะสมกับผู้สูงวัย สะดวกสบาย เป็นต้น

นอกจากนี้ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรมีบริการด้านสุขภาพครบวงจร โดยร่วมมือกับโรงพยาบาลหรือศูนย์บริการสุขภาพ ให้บริการทางการแพทย์ด้วย ก็จะช่วยให้โครงการน่าสนใจมากยิ่งขึ้น

ข้อมูลจากDDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด บอกไว้ว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป ตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัย โดยมองไปที่ความคุ้มค่าของโครงการ โดยพิจารณาจากราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรเป็นหลัก รองลงมาคือขนาดที่อยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวก

ทางด้านปัจจัยภายนอกที่ผู้สูงอายุใช้พิจารณาเลือกโครงการที่อยู่อาศัย คือเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ ตามมาด้วยการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ และความปลอดภัยของทำเล