พลิกที่ดินรถไฟ 3 แสนล้าน เร่งลงทุน “ศิริราช-บางซื่อ”
“ศักดิ์สยาม” สั่งการรถไฟฯ เร่งส่งมอบที่ดิน 38,000 ไร่ มูลค่า 3 แสนล้านให้บริษัทลูก “รถไฟพัฒนาทรัพย์สิน” (SRT Asset) ภายใน 30 วัน หลัง 1 ปีไม่คืบวางไทม์ไลน์ปี 2565 แจ้งเกิดลงทุน 4 โครงการ “ศิริราช-บางซื่อ-RCA-หัวหิน” จัดพอร์ตกลุ่ม Quick Win ทำเลศักยภาพพัฒนาทันที ปั้นรายได้ 5 ปีแรกเฉลี่ย 4-8 พันล้าน/ปี แก้ปัญหาหนี้ขาดทุนสะสม
นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ก่อตั้งบริษัทลูก คือ บริษัท รถไฟพัฒนาสินทรัพย์ จำกัด หรือ SRT Asset ได้ครบ 1 ปี จากการติดตามผลดำเนินการล่าสุดพบว่า ในส่วนของบริษัท SRT Asset มีการเตรียมความพร้อมรองรับภารกิจในการเข้ามาเป็นผู้รับผิดชอบบริหารจัดการทรัพย์สินเพื่อสร้างรายได้กลับคืนให้กับ ร.ฟ.ท. ซึ่งเป็นภารกิจการจัดตั้งตามมติคณะรัฐมนตรี สถานะปัจจุบันอยู่ระหว่างการโอนทรัพย์สินที่ดิน 38,429 ไร่ คิดเป็นมูลค่า 300,000 ล้านบาท
ข้อสั่งการเร่งส่งมอบ 30 วัน
ดังนั้น จึงได้มอบหมายให้แต่งตั้งคณะทำงานขึ้นมาชุดหนึ่ง ประกอบด้วย กรมการขนส่งทางราง, สถาบันวิจัยและพัฒนาเทคโนโลยีระบบราง, ร.ฟ.ท., บริษัท SRTA และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เพื่อเร่งรัดการส่งมอบพื้นที่จาก ร.ฟ.ท.ให้กับ SRTA ให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน รวมทั้งมอบแนวทางเพิ่มเติมการพัฒนาที่ดิน จะต้องใช้หลักการที่จะต้องอิงจากความเหมาะสมในการพัฒนาให้ตรงกับศักยภาพของพื้นที่ ไม่ยึดติดกับการพัฒนารูปแบบเดิม ๆ เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อ ร.ฟ.ท.
“ในปี 2565 นี้ ผมอยากเห็นความคืบหน้าโครงการที่อยู่ในแผนพัฒนานำร่อง 4 แปลงแรก ได้แก่ แปลงสถานีธนบุรีหรือสถานีร่วมศิริราช, แปลง RCA พระราม 9, แปลงบางซื่อ และแปลงหัวหิน ซึ่งภารกิจของบริษัทลูก SRTA จัดตั้งขึ้นมาเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มในการพัฒนาที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (noncore assets) ของการรถไฟฯ เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามแก้ปัญหาหนี้รถไฟที่ขาดทุนสะสมกว่า 1 แสนล้านบาท”
30 ปีปั๊มรายได้ 6 แสนล้าน
ในด้านการส่งมอบทรัพย์สินให้กับ SRTA นั้น ทาง ร.ฟ.ท.รายงานความคืบหน้า ดังนี้ 1.ที่ดินที่มีสัญญาเช่ามีจำนวน 15,528 สัญญา แบ่งเป็น 3 กลุ่ม คือ 1.ที่ดินที่มีสัญญาเช่าเดิม เช่น ยังไม่หมดอายุ และสัญญาเช่าฝ่ายปฏิบัติการเดินรถเป็นคู่สัญญา 2.ที่ดินเปล่าตามโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ หรือกลุ่มพื้นที่ออกจัดประโยชน์ใหม่ เช่น ที่ดินแปลงธนบุรีและที่ดินแปลงโรงแรมหัวหิน (โรงแรม) เป็นต้น และ 3.กลุ่มที่ไม่ส่งมอบให้ SRTA ได้แก่ สัญญาเช่าหน่วยราชการ, ทางเข้า-ออก, ลูกค้าขนส่งทางรถไฟ และสัญญาปักเสาพาดสาย เป็นต้น
ส่วน SRTA รายงานผลดำเนินการในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา ดังนี้ 1.บริษัทวางระบบที่เกี่ยวข้องทั้งร่างระเบียบและหลักเกณฑ์ รวมถึงศึกษาแนวทางพัฒนาโครงการขนาดใหญ่เพื่อเตรียมการบริหารทรัพย์สิน 2.เป้ารายได้ ปี 2566 ประมาณการรายได้ปีละ 4,000 ล้านบาท (สูงกว่า ร.ฟ.ท.บริหารเองมีรายได้ปีละ 3,000 ล้านบาท) ภายใน 5 ปีหรือภายในปี 2570 ประมาณการรายได้ปีละ 8,000 ล้านบาท ขณะที่แผนระยะยาว 30 ปี คาดว่ามีรายได้สะสมรวมกัน 600,000 ล้านบาท
โดย SRTA เริ่มศึกษาโครงการนำร่อง 4 โครงการ ประกอบด้วย 1.โครงการโรงแรมรถไฟหัวหิน แปลงนี้รับผลกระทบสถานการณ์โควิดโดยตรง จึงจำเป็นต้องทบทวนผลการศึกษาใหม่ และประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าปัจจุบันและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงทรัพย์สินอื่นที่เกี่ยวข้องใหม่ ทั้งนี้ จะมีการเร่งรัดการส่งมอบพื้นที่เพื่อให้สอดคล้องกับ SRTA สามารถเจรจากับผู้เช่าได้ เนื่องจากใกล้จะครบกำหนดสัญญา
2.การจัดทำแผนแม่บทโครงการสถานีธนบุรี เป้าหมายพัฒนาให้เป็นศูนย์การแพทย์ชั้นนำและสังคมสีเขียว 3.โครงการบางซื่อ อยู่ระหว่างจัดจ้างที่ปรึกษาจัดทำแผนศึกษาโครงสร้างของ smart city company และ 4.โครงการพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางพระรามเก้า (RCA-คลองตัน) ปัจจุบันอยู่ระหว่างตรวจสอบสถานะสัญญา และสรุปพื้นที่ที่สามารถจัดสรรได้ โดยจะหมดอายุสัญญากลางปี 2565 นี้
พอร์ตที่ดินรอพัฒนา 90%
นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการ ร.ฟ.ท. และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” เพิ่มเติมว่า SRT Asset หรือ SRTA จดทะเบียนก่อตั้งเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2564 ปัจจุบันมีการเตรียมความพร้อมในทุกด้าน 100% เพื่อรองรับภารกิจตามข้อสั่งการของกระทรวงคมนาคมและภารกิจจากบริษัทแม่ คือ ร.ฟ.ท.
“ในด้านความพร้อมของทีมผู้บริหารและพนักงาน SRT Asset ถ้าหากได้รับโอนที่ดินเต็มจำนวน 38,429 ไร่แล้ว มั่นใจว่าสามารถผลักดันการพัฒนาให้เป็นรูปธรรมได้ภายใน 6 เดือนหลังจากรับโอนทรัพย์สินจากรถไฟ ทั้งนี้ ในจำนวน 38,000 ไร่บางส่วนมีผู้เช่าไปแล้ว บทบาท SRT Asset คือ บริหารสัญญาเช่าต่อจนกว่าจะหมดสัญญา จากนั้นเราจะมาดูว่าพื้นที่เหล่านั้นสมควรนำมาพัฒนารูปแบบไหน หรือสมควรให้ผู้เช่ามีการเช่าต่อหรือไม่ อย่างไร อยู่ที่เราศึกษาในรายละเอียดอีกที”
กลยุทธ์ในการพัฒนาพื้นที่จะแบ่งกลุ่มการพัฒนาเป็น 3 ส่วน คือ ส่วนแรกมีสัญญาเช่าเดิมอยู่แล้ว จะบริหารสัญญาเช่าต่อไป โดยช่วยเก็บค่าเช่า ดูแลรายละเอียดต่าง ๆ และนำส่งรายได้ให้ ร.ฟ.ท. ส่วนที่ 2 พื้นที่มีสัญญาเช่า, หมดสัญญาเช่าไปแล้ว, ไม่มีการจ่าย, พื้นที่บุกรุก จะดำเนินการติดตามทวงหนี้หรือดำเนินการเกี่ยวกับการบุกรุกพื้นที่เพื่อให้พื้นที่เหล่านั้นพร้อมนำมาพัฒนาต่อไป และส่วนที่ 3 ที่ดินเปล่ารอการพัฒนา
“สัญญาเช่าที่รถไฟจะส่งมอบให้ SRT Asset 15,000 สัญญานั้น คำนวณเป็นพื้นที่เพิ่งจะมีสัดส่วนเพียง 10% ของ 38,000 ไร่ แสดงว่ายังมีที่ดินอีก 90% ที่เราจะต้องศึกษาลงรายละเอียดเพื่อหยิบมาพัฒนาต่อโดยใช้ให้เต็มศักยภาพของแต่ละแปลง”
จัดระเบียบ Quick Win
รักษาการเอ็มดี SRT Asset กล่าวต่อว่า ไทม์ไลน์ในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากทรัพย์สินที่รอรับโอนเป็นแลนด์แบงก์ก้อนใหญ่ถึง 38,000 ไร่ กระจายอยู่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และต่างจังหวัดทั่วประเทศ ดังนั้นจำเป็นต้องจัดลำดับความสำคัญ โดยบริษัทจัดทำโปรแกรม Quick Win คัดที่ดินแปลงศักยภาพสูง สามารถหาแนวทางพัฒนาโครงการได้ในทันที มีรายได้กลับเข้ามารวดเร็ว และเป็นประโยชน์กับสาธารณชนด้วย
ยกตัวอย่าง ในกรุงเทพฯมี 3-4 แปลง อาทิ บริเวณสถานีธนบุรี เชื่อมต่อกับโรงพยาบาลศิริราช, พื้นที่โซนบางซื่อทั้งหมด 2,300 กว่าไร่, โซนพระราม 9 RCA ส่วนพื้นที่ต่างจังหวัด อาทิ บริเวณสนามกอล์ฟและโรงแรมรถไฟ หัวหิน ขนาด 70 กว่าไร่ จุดเด่นมีความยาวหน้าชายหาด 500 เมตร สามารถอัพเกรดการพัฒนาเป็นโรงแรม 6 ดาว, ที่ดินแปลงใหญ่ในภูเก็ต ทำเลท่านุ่นซึ่งเป็นรอยต่อภูเก็ตกับพังงา เป็นต้น
“เนื่องจากที่ดินรถไฟมีทั้งแปลงเล็กแปลงใหญ่ บางแปลงหรือหลายแปลงอาจไม่ได้อยู่ในลิสต์ไพรออริตี้แรกที่จะหยิบมาพัฒนาทันที แต่ก็อยู่ในโฟกัสที่เราต้องดูเหมือนกัน”
โมเดล TOD บูมฮับคมนาคม
สำหรับโมเดลการพัฒนาที่ดินรถไฟ นางสาวไตรทิพย์กล่าวว่า จุดเน้นส่วนใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบ TOD-transit oriented development รูปแบบโครงการมิกซ์ยูส มีทั้งที่อยู่อาศัยบริเวณรอบสถานีรถไฟหรือรถไฟฟ้าซึ่งเป็นจุดสำคัญในการเดินทางคมนาคมของประชาชน
“รูปแบบ TOD พยายามเน้นให้มีพื้นที่สีเขียวเยอะขึ้น ให้มีพื้นที่พลังงานสะอาด ให้คนได้เดิน เป็นพื้นที่ปลอดมลพิษ อยากให้นึกภาพประกอบ เช่น นิวยอร์กมีเซ็นทรัลปาร์กใหญ่ ๆ มีต้นไม้ใหญ่ ๆ เหมือนเป็นพื้นที่หายใจใหญ่ ๆ ของเมือง ในแนวทางการพัฒนาของเราก็อยากให้มีอะไรคล้าย ๆ แบบนั้นเหมือนกัน เราพยายามดึงตัวอย่างจากหลาย ๆ ที่ (เมืองในโลก) ไม่ว่าจะเป็นปารีส หรือเมืองในยุโรปหลาย ๆ ที่ รวมทั้งในญี่ปุ่นซึ่งมีจุดแข็งการพัฒนาอนุรักษ์พื้นที่เก่า ๆ กับพื้นที่สมัยใหม่ให้เป็นโมเดิร์นดิสทริกต์ ซึ่งเราสามารถนำแนวคิดแบบนั้นมาพัฒนาในกรุงเทพฯหรือในที่ดินการรถไฟฯได้”
ในด้านแผนธุรกิจ SRT Asset ถือหุ้นโดย ร.ฟ.ท. 100% มีสถานะเป็นรัฐวิสาหกิจ แต่มีอิสระและมีความคล่องตัวสูง วางรูปแบบพัฒนาโครงการได้ทั้งบริษัทกู้เงินมาลงทุนเอง, ปล่อยเช่าที่ดิน, ร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการ ในอนาคตศึกษาแนวทางในการระดมทุนผ่านกองทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์หรือกอง REITs
กรณีปล่อยเช่าที่ดินจะใช้มาตรฐานของ ร.ฟ.ท. เป็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี บวกเวลาในการก่อสร้างอีก 4 ปี รวมเป็นสัญญาเช่า 30+4 ปี ขณะเดียวกัน แปลงเล็ก ๆ ทางผู้ประกอบการอาจไม่ได้อยากได้สัญญาเช่ายาว ก็สามารถเช่าได้ตั้งแต่ 3-10 ปีจนถึงสูงสุด 30 ปี