หนี้อสังหาฯ อังกฤษส่อวิกฤติ! “เจ้าหนี้นอกระบบธนาคาร” เบี้ยวหนี้พุ่งเกิน 20%
หนี้อสังหาฯ อังกฤษส่อวิกฤติ! “เจ้าหนี้นอกระบบธนาคาร” เบี้ยวหนี้พุ่งเกิน 20% ในครึ่งปีแรกของปี 2568 สูงกว่าเดิมและมากกว่าธนาคารทั่วไปเกือบ 10 เท่า
วันที่ 22 ตุลาคม 2568 เวลา 06.01 น. สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่า สำนักข่าวบลูมเบิร์ก รายงานโดยอ้างข้อมูลจากผลสำรวจของ Bayes Business School ในกรุงลอนดอนว่า สถาบันการเงินทางเลือก (Alternative lenders) ที่ปล่อยสินเชื่อให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหราชอาณาจักร มีอัตราหนี้ผิดนัดชำระพุ่งเกิน 20% ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้นจาก 15.2% เมื่อเดือนธันวาคม 2567 และสูงกว่าธนาคารพาณิชย์ทั่วไปที่มีอัตราผิดนัดเพียง 2–3% อย่างมีนัยสำคัญ แม้ส่วนหนึ่งอาจมาจากวิธีการรายงานผลที่ต่างกันก็ตาม
นีล โอดอม-แฮสเล็ตต์ ประธานสมาคมผู้ให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แห่งสหราชอาณาจักร (Association of Property Lenders) ระบุว่า เป็นสัญญาณที่น่ากังวลที่กองทุนหนี้ (debt funds) แสดงอัตราเบี้ยวหนี้เกิน 20% โดยรายงานของ Bayes ฉบับเดือนมิถุนายน 2568 ได้รวบรวมข้อมูลจากเจ้าหนี้ทั้งหมด 73 ราย
หลังวิกฤติการเงินโลกในปี 2551 ธนาคารต้องอยู่ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดมากขึ้นจากหน่วยงานกำกับดูแลทั่วโลก ส่งผลให้ธนาคารจำนวนมากลดการปล่อยกู้ในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ซึ่งถือเป็นภาคเสี่ยงสูง ช่องว่างดังกล่าวจึงถูกแทนที่โดยผู้ให้กู้ทางเลือก (alternative lenders) ที่เพิ่มส่วนแบ่งตลาดในสหราชอาณาจักรขึ้นเกือบ 2 เท่า เป็น 22% นับตั้งแต่ Brexit ขณะที่ส่วนแบ่งของธนาคารอังกฤษลดลงเหลือ 39%
แม้ธนาคารจะเร่งจัดการพอร์ตหนี้เสีย โดยลดหนี้ผิดนัดลงระหว่าง 10–20% ผ่านการรีไฟแนนซ์และการกระจายความเสี่ยง (loan syndication) แต่ภาพรวมของหนี้เสียในตลาดกลับเพิ่มขึ้น เท่าตัวจากค่าเฉลี่ยระยะยาว 3% เป็น 6.3% แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวบ้างก็ตาม
อีกหนึ่งปัจจัยที่ซ้ำเติมปัญหาคือ ความเห็นต่างด้านการประเมินมูลค่าทรัพย์สินระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เนื่องจากอสังหาฯ ที่ซื้อในช่วงดอกเบี้ยต่ำมักมีราคาสูงเกินจริง แต่ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยขยับขึ้นหลังสงครามรัสเซีย–ยูเครน ราคาทรัพย์สินกลับลดลง ทำให้ปริมาณการซื้อขายซบเซา การปรับตัวของราคาช้ากว่าที่ควร และทำให้สัดส่วนหนี้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) ของลูกหนี้บางรายสูงขึ้นอย่างมาก
“หวังว่าผู้ให้กู้จะยังคงรักษาวินัยทางการเงินไว้ได้” โอดอม-แฮสเล็ตต์กล่าว พร้อมเตือนถึงแนวโน้มที่ข้อตกลงสินเชื่อแบบผ่อนปรนเงื่อนไข (covenant-lite deals) เริ่มปรากฏบ่อยขึ้น เมื่อเจ้าหนี้แย่งกันปล่อยกู้ในตลาดที่ดีลมีจำกัด โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยและโลจิสติก
อย่างไรก็ตามการแข่งขันที่รุนแรงระหว่างเจ้าหนี้เริ่มส่งผลดีต่อผู้กู้บางกลุ่ม เนื่องจากทำให้ต้นทุนการกู้ยืมลดลงและเพิ่มสภาพคล่องในบางประเภทสินทรัพย์ โดยข้อมูลจาก Bayes ชี้ว่าธนาคารและกองทุนหนี้ต่างปรับลดส่วนต่างดอกเบี้ย (margin) ของสินเชื่ออสังหาฯ สำนักงานเกรดเอเฉลี่ย 0.35% และ 0.33% ตามลำดับ ส่วนอาคารสำนักงานเกรดรองก็ได้ประโยชน์เช่นกัน โดยส่วนต่างลดลง 0.23-0.26%
นิค แฮร์ริส หัวหน้าฝ่ายประเมินมูลค่าข้ามประเทศของ Savills Plc กล่าวเสริมว่า “การแข่งขันเพื่อสินทรัพย์คุณภาพสูงยังคงรุนแรงขึ้นเรื่อย ๆ ผู้ให้กู้เสนอส่วนต่างที่ต่ำลงมากและมุ่งเน้นดีลขนาดใหญ่ขึ้น เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด”
อ้างอิง : bloomberg.com