คอนโด กทม. ยอดขายอืด สต๊อกค้าง 1.5 แสนล้านบาท คาดใช้เวลา 7 ปี ระบายออก

คอนโด กทม. ฝ่าปัจจัยลบ ครึ่งแรกปี 67 เปิดตัวใหม่ 8.6 พันยูนิต ลดลง 43.72% อัตราดูดซับไม่เพิ่ม พิษรีเจ็กต์เรต-หนี้เสียบ้านหลอกหลอน ดันซัพลลายคงค้าง 1.5 แสนล้านบาท คาดระบายออกใน 84 เดือน หรือ 7 ปี ประเมินกำไรกลุ่มอสังหา หด 22%

เศรษฐกิจชะลอตัว ทำอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ยากลำบาก อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (Reject Rate) แตะระดับ 70% ขณะกลุ่มคอนโดพื้นที่ กทม. ยอดขายอืดต่อเนื่อง!

ครึ่งปีแรก ยอดเปิดตัวใหม่ -43.72%

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงจากภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลตัวเลขครึ่งแรกปี 2567 (มกราคม-มิถุนายน) ลดลง ดังนี้

• 1H/2567 หน่วยเปิดตัวใหม่ 8,674 ยูนิต มูลค่า 49,368 ล้านบาท
  • 1H/2566 หน่วยเปิดตัวใหม่ 15,413 ยูนิต มูลค่า 48,623 ล้านบาท

“จำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลงชัดเจน -43.72% แต่ส่วนใหญ่พัฒนาโครงการกลางเมือง ยูนิตน้อย แต่มูลค่าโครงการสูง”

ส่วนอัตราการขายได้ หลัก ๆ ยังเป็นโครงการกลางเมือง ที่บางโครงการสูงถึง 80% แต่ภาพรวมเฉลี่ย 65% สวนทางกับคอนโดรอบเมืองที่มีอัตราการขายได้ต่ำ ประมาณ 30%

ซัพพลายคงค้างครึ่งปีแรก 1.4-1.5 แสนล้านบาท คาด 84 เดือน ระบายออก

ส่งผลให้ซัพพลายคงค้าง ณ ครึ่งปีแรก จำนวน 56,800 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 140,000 - 150,000 ล้านบาท

ด้วยอัตราการดูดซับที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นมาก ขณะที่การเปิดตัวใหม่โอเวอร์ซัพพลายมาหลายปี“คาดต้องใช้ระยะระบายสต๊อกสินค้าเดิมราว ๆ 84 เดือน หรือ 7 ปี” ถ้าคิดในมุมสถานการณ์ปัจจุบัน คือ ซัพพลายใหม่เข้าตลาดไม่มาก และอัตราดูดซับเท่าเดิม

ทว่าหากสถานการณ์เป็นไปในทิศทางบวกมากขึ้น อาจใช้ระยะเวลาในการระบายสินค้าเหลือ 60 เดือน หรือประมาณ 5 ปี

“จากภาวะชะลอตัวของอสังหา เราอาจได้เห็นภาพการลดราคาลงมาก จากผู้ประกอบการ อย่างที่เคยเห็นในยุคหนึ่ง จากขายราคา 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ลดลงมาเหลือ 1.5 แสนบาท/ตร.ม.”

อสังหา ไร้ปัจจัยบวก รีเจ็กต์เรตทะลัก 70% นักลงทุนเมินซื้อบิ๊กล็อต

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่เห็นปัจจัยใดเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาได้ เนื่องจาก ยอดรีเจ็กต์เรตสูงกว่า 70% ในกลุ่มราคา 3 ล้านบาทลงไป และกลุ่มราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ยอดรีเจ็กต์สูง 50%

ขณะที่หนี้เสีย (NPL) กลุ่มบ้านเติบโต เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงเข้มข้นขึ้น และยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้น่าจะลดลง เพราะ “ขายได้แต่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้”

ส่วนนักลงทุนจะไม่ซื้อคอนโดบิ๊กล็อต แต่จะหาคอนโดแรร์ไอเทม ราคาไม่สูง ยีลด์ดี และพอมี Capital Gain บ้าง

“ประเมินว่าซัพพลายเปิดใหม่ปี 2567 จะไม่เกิน 25,000 หน่วย”

ส่วนรายได้และยอดขายของกลุ่มผู้ประกอบการปีนี้ น่าจะไม่เป็นไปตามเป้า และลดลงในบางราย

คาดครึ่งแรกปี 67 กลุ่มอสังหา กำไรลด -22.8% ชี้ Q2 กำไรอ่อนตัวอีกไตรมาส

สอดคล้องกับ ฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด หรือ CGSI ที่ประเมินว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์กำไรจะอ่อนตัวลงในช่วงครึ่งแรกปี 2567

โดยมีกำไรปกติ 1.22 หมื่นล้านบาท ลดลง 22.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) หรือคิดเป็น 37.4% ของกำไรที่ประมาณการทั้งปีนี้

โฟกัสเฉพาะไตรมาส 2 อ้างอิงบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา 10 แห่ง จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 6.86 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 29.4% (qoq) แต่ลดลง 17.1% (yoy) ด้วยเหตุผล ดังนี้

• กำไรจะเติบโต qoq เพราะรายได้จากธุรกิจอสังหาฯ และส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทร่วมทุนเพิ่มขึ้น
  • กำไรที่คาดลดลง (yoy) จะมาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์และอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาฯที่อ่อนตัวลง

ขณะที่รายได้จากธุรกิจอสังหาฯ คาดไว้ที่ 4.572 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.1% (qoq) แต่ลดลง 1.3% (yoy)

ซึ่งเติบโต qoq จากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog เพิ่มขึ้นและการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่

แต่เชื่อว่า GPM เฉลี่ยจากการขายอสังหาฯไตรมาส 2/67 น่าจะลดลงเป็น 30.7% จาก 32.6% ไตรมาส 2/66 และจาก 32.3% ในไตรมาส 1/67 ผลจากการจัดโปรโมชั่นและให้ส่วนลดราคาเพิ่มขึ้น รวมทั้งการขายสต็อกโครงการล็อตใหญ่เพื่อเพิ่มยอดโอนกรรมสิทธิ์

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่า ผลกำไรส่วนใหญ่จะเข้ามาในครึ่งปีหลัง จากยอด backlog และ presales ที่อยู่อาศัยแนวราบและยอดขายสต็อกคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้น นอกจากนี้เชื่อว่าการลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต น่าจะช่วยกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีหลัง

6 เดือนแรก ปี 67 หน่วยเปิดตัวใหม่ -30% ยอดขายฮวบ -31%

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอ สเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ช่วง 6 เดือนแรก (มกราคม - มิถุนายน) ปี 2567 มีโครงการเปิดใหม่ จำนวน 191 โครงการ ในจำนวนนี้เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัย (บ้านและคอนโด) 189 โครงการ แบ่งเป็น

• หน่วยขายรวม 33,445 หน่วย ลดลง 30.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีหน่วยขายรวม 47,891 หน่วย
  • มูลค่าโครงการ 211,281 ล้านบาท ลดลง 1.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีมูลค่าโครงการ 214,075 ล้านบาท

“ส่วนยอดขายครึ่งแรกปี 2567 ก็ลดจากกลางปี 2566 ประมาณ 31.3% เนื่องจากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อหดตัว ทำให้คนซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจซื้อ”

โดย กองบรรณาธิการ การเงินธนาคาร

อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่