วิธีเลือกซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน ให้ได้ผลตอบแทนทำกำไรดี
การเลือกซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนและให้ผลตอบแทนที่ดี จำเป็นต้องพิจารณาหลายปัจจัยอย่างรอบคอบ เพื่อให้สามารถปล่อยเช่าได้ง่าย และขายต่อได้กำไรในอนาคต โดยมีแนวทางที่ควรพิจารณาดังนี้
1. ทำเลที่ตั้ง (Location is King)
- ใกล้รถไฟฟ้า (BTS/MRT) เดินไม่เกิน 500 เมตร จะปล่อยเช่าง่ายกว่ามาก
- ย่านที่มีดีมานด์สูง เช่น สุขุมวิท, สาทร, อโศก, ลาดพร้าว, รัชดา, บางนา
- ใกล้สถานศึกษา/โรงพยาบาล/แหล่งงาน/ห้างฯ จะดึงดูดทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อในอนาคต
- ดูแนวโน้มโครงการสาธารณูปโภคในอนาคต เช่น รถไฟฟ้าเส้นใหม่, ทางด่วน
2. ราคาซื้อ & ศักยภาพการเติบโต
- ตรวจสอบราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ของย่านนั้น และเปรียบเทียบกับโครงการใกล้เคียง
- วิเคราะห์แนวโน้มราคาย้อนหลัง 5 ปี เพื่อดูศักยภาพการเติบโตของมูลค่า
- อย่าซื้อแพงเกินไปตั้งแต่ต้น ควรมี "margin of safety" (ราคาต่ำกว่าค่าเช่าหรือราคาตลาด 10-15%)
3. อัตราผลตอบแทน (Rental Yield)
- คำนวณ Rental Yield = ค่าเช่ารายปี / ราคาซื้อ x 100
- Yield ที่ดีควรอยู่ที่ 5–8% ต่อปี
- ตรวจสอบว่าในพื้นที่นั้นมี Demand ผู้เช่าเพียงพอหรือไม่ เช่น กลุ่มนักศึกษา, พนักงานออฟฟิศ, ชาวต่างชาติ
4. ลักษณะของห้อง
- ขนาด 25-35 ตร.ม. (1 ห้องนอน) เป็นที่นิยมที่สุด ปล่อยเช่าง่าย
- มีแปลนห้องที่ลงตัว ไม่อึดอัด วิวดี แดดไม่ร้อน
- ชั้นกลางถึงสูง (ถ้าไม่ติดเรื่องราคา) มักเป็นที่นิยมมากกว่า
- ทิศเหนือ/ตะวันออกเย็นกว่า ไม่ร้อนช่วงบ่าย
5. โครงการและผู้พัฒนา
- เลือก Developer ที่มีชื่อเสียง คุณภาพงานดี และบริการหลังการขายดี
- ดูรีวิวจากผู้ซื้อ-ผู้เช่าจริง เช่น ใน Pantip, Facebook Group, Google Review
- เลือกโครงการที่มี Facility ครบ สะอาด และบริหารนิติบุคคลดี
6. ค่าบริหารจัดการและค่าส่วนกลาง
- ค่าส่วนกลางไม่ควรสูงเกินไป (ปกติประมาณ 40–60 บาท/ตร.ม./เดือน)
- ตรวจสอบว่านิติบุคคลดูแลดีหรือไม่ มีปัญหาเรื่องการเงินหรือเปล่า
7. ความสามารถในการขายต่อ (Resale Potential)
- เลือกห้องที่เป็น “Type ยอดนิยม” เพราะขายต่อได้ง่าย
- อยู่ในโครงการที่มีประวัติราคาขึ้นต่อเนื่อง
- มีห้องแบบเดียวกันไม่มากเกินไป (ความพิเศษช่วยเพิ่มมูลค่า)
8. ข้อกฎหมายและภาษี
- ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายให้รอบคอบ
- พิจารณาค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, ภาษีรายได้จากค่าเช่า ฯลฯ
- หากจะปล่อยเช่าระยะสั้น ต้องศึกษาข้อกฎหมายด้วย