“เอสอาร์ทีเอ”ซุ่มถกเอกชน รื้อสัญญาใหม่“ที่ดินรฟท. RCA” 78 ไร่

ปัจจุบันการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีที่ดินทั้งหมด จำนวน 246,880 ไร่ มีมูลค่ากว่า 263,647 ล้านบาท แบ่งเป็น พื้นที่สำหรับกิจการรถไฟพื้นที่สำหรับย่านสถานี, ที่ทำการ, เขตทางรถไฟ (Core Business) จำนวน 201,868 ไร่

และพื้นที่ที่นำไปใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์ (Non-Core Business) และพื้นที่ที่สามารถนำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ (Non-Core Business) จำนวน 45,012 ไร่

ทั้งนี้พบว่าพื้นที่ที่มีศักยภาพเชิงพาณิชย์บนพื้นที่ Non-Core Business เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่ม จำนวน 33,761 ไร่ ซึ่งมีเป้าหมายการพัฒนานำที่ดินแปลงใหญ่มาเปิดประมูลเพื่อพัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะที่ดิน 28 แปลง ที่มีพื้นที่รวม 2,855.42 ไร่ มีราคาประเมินรวมกว่า 96,152 ล้านบาท

ล่าสุดโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA หรือ “ที่ดินย่าน RCA” บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ – คลองตัน 1 ในพื้นที่สำคัญที่อยู่ภายใต้การดูแลของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ตั้งอยู่บนทำเลทองใจกลางกรุงเทพฯ บริเวณเชื่อมต่อระหว่างถนนเพชรบุรีตัดใหม่และถนนพระราม 9 แต่ปัจจุบันกำลังเข้าสู่ช่วงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญหลังจากสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง

สำหรับโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA รวมพื้นที่ประมาณ 124,844 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 78 ไร่ 11 ตารางวา เป็นพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) โดย รฟท. ได้ให้บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด เช่าพื้นที่ตั้งแต่วันที่ 3 ตุลาคม 2535 สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2565 อายุสัญญาเช่า 30 ปี

ทั้งนี้ในปีสุดท้ายชำระค่าเช่า ค่าธรรมเนียม รวม 14,774,664.86 บาท แต่เนื่องจากพื้นที่ย่าน RCA เป็นแหล่งท่องเที่ยว รฟท.จึงขยายสิทธิ์การใช้ประโยชน์ให้

ซึ่งล่าสุดทาง บริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์จำกัด ได้ชำระค่าเช่าที่ดินในปี 2565-2566 มาแล้ว โดยอัตราค่าเช่าที่ทั้ง 78 ไร่ อยู่ที่ 9 ล้านบาทต่อปี เป็นตัวเลข ณ ปี 2531

แหล่งข่าวจากบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ความคืบหน้าสัญญาพื้นที่ย่าน RCA (บริเวณเส้นทางโครงการรถไฟสายบางซื่อ - คลองตัน) นั้น

ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างเจรจาการต่อสัญญาดังกล่าวรวมทั้งเงื่อนไขสัญญากับเอกชนผู้เช่ารายเดิม โดยให้สิทธิสัญญาสัมปทานตามกฎหมาย ระยะเวลา 30 ปี คาดว่าการเจรจาแล้วเสร็จภายใน 2-3 เดือน

“ตามสัญญาเดิม รฟท.ให้สิทธิเอกชนรายเดิมสามารถเจรจาต่อสัญญาได้ก่อน โดยเอกชนรายเดิมมีสิทธิปฏิเสธการเจราจาได้หากเงื่อนไขการเสนอไม่เห็นชอบ ซึ่งจะเข้ากระบวนการเปิดประมูลให้เอกชนรายใหม่เข้าร่วมโครงการได้” แหล่งข่าวจาก SRTA กล่าว

ทั้งนี้ตามแผนหากเจราจาแล้วเสร็จบริษัทจะเสนอต่อคณะกรรมการ (บอร์ด) เอสอาร์ทีฯ พิจารณาก่อนเสนอต่อคณะกรรมการ(บอร์ด) รฟท.เห็นชอบต่อไป จากนั้นจะดำเนินการจัดทำสัญญาและลงนามสัญญาร่วมกันได้ภายในปีนี้

อย่างไรก็ดีตามสัญญาเอกชนจะต้องเข้ามาดำเนินการพัฒนาที่ดิน RCA ภายในปี 2568

แหล่งข่าวจากบริษัทเอสอาร์ทีฯ กล่าวต่อว่า ส่วนแผนพัฒนาที่ดินย่าน RCA นั้น ในเงื่อนไขการเจรจาครั้งนี้ โดยเอกชนหรือผู้เช่าจะต้องเสนอแผนการพัฒนาพื้นที่ดังกล่าวให้บริษัทก่อน

หากบริษัทเอสอาร์ทีฯและรฟท.เห็นชอบ ซึ่งการพัฒนาที่ดินนี้จะต้องมีความทันสมัยมากขึ้น เนื่องจากค่าเช่ามีราคาแพง

“แนวโน้มคาดว่าเอกชนรายเดิมจะต่อสัญญากับบริษัท ถ้าการเจรจาเงื่อนไขของที่ดินดังกล่าวเป็นไปได้ด้วยดี ซึ่งตามแผนพัฒนาคาดว่าเอกชนจะดำเนินการพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อให้เต็มศักยภาพ เนื่องจากผลตอบแทนที่ดินที่เอกชนให้รัฐค่อนข้างสูง” แหล่งข่าวจาก SRTA กล่าว

ในปัจจุบันมูลค่าบนที่ดินโครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA และพื้นที่โดยรอบมีการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากเป็นทำเลทองในย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ พบว่า

ราคาประเมินที่ดินในปี 2566-2569 บริเวณถนนเพชรบุรี ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 260,000 - 500,000 บาทต่อตารางวา

ถนนพระราม 9 ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 200,000 - 300,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาซื้อขายจริงบนที่ดินย่าน RCA อาจสูงกว่าราคาประเมินมาก

โดยเฉพาะที่ดินแปลงสวยบนถนนใหญ่หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีการคาดการณ์ว่าราคาที่ดินในพื้นที่ RCA อาจพุ่งสูงถึง 400,000 บาทต่อตารางวา ในช่วงที่มีการปรับปรุงพื้นที่และประมูลใหม่

ทั้งนี้ยังพบว่าบนที่ดินย่าน RCA มีเอกชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ทั้งในและต่างประเทศหลายรายสนใจลงทุนเป็นอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์ จำกัด (ผู้เช่าเดิม)

แม้สัญญาเช่าเดิมจะหมดลง แต่ก็ยังคงมีความสนใจที่จะต่อสัญญาเช่าและทุ่มเงินลงทุนเพื่อพลิกโฉมพื้นที่ใหม่ โดยมีการดำเนินการและปรับปรุงบางส่วนแล้ว แสดงให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในศักยภาพของพื้นที่

ด้านบริษัททูแคปปิตอลมีความสนใจและพร้อมที่จะเข้าร่วมประมูลชิงพื้นที่ย่าน RCA 78 ไร่ หากผู้เช่ารายเดิมไม่สามารถเจรจาตกลงเงื่อนไขกับ รฟท. ได้

รวมถึงนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน ที่มีการรายงานข่าวถึงการเข้ามาลงทุนของนักธุรกิจจีนในย่าน RCA อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะธุรกิจร้านอาหารและบริการต่าง ๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความน่าสนใจของทำเลนี้ในสายตานักลงทุนต่างชาติ

แหล่งข่าวจากบริษัท นารายณ์ร่วมพิพัฒน์จำกัด กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทยืนยันจะต่อสัญญาเช่าที่ดิน โครงการรอยัล ซิตี้ อเวนิว หรือ RCA ของรฟท.ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาหารือถึงสัญญาและแผนพัฒนาโครงการดังกล่าว เบื้องต้นบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ทั้งโครงการ

ส่วนในพื้นที่จะถูกพัฒนาเป็นอะไรบ้างคงต้องรอความชัดเจนจากการเจรจาก่อน อย่างไรก็ดีที่ดิน RCA ถือเป็นทำเลที่ตั้งโดดเด่น ซึ่งเป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

ที่เต็มไปด้วยอาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า และโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ,โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติ, มหาวิทยาลัย, และแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ต่าง ๆ ทำให้เป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการทำงาน

ส่วนการเดินทางบริเวณที่ดิน RCA ยังเชื่อมต่อกับถนนสำคัญหลายสาย เช่น ถนนเพชรบุรี, ถนนพระราม 9, ถนนอโศก-ดินแดง ทำให้การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวสะดวกสบาย ซึ่งใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า MRT พระราม 9 และสถานีเพชรบุรี สามารถเชื่อมต่อไปยังจุดสำคัญอื่น ๆ ของกรุงเทพฯ ได้

ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีส้มที่จะเปิดให้บริการ ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง นอกจากนี้ด้วยศักยภาพในการพัฒนาสูงด้วยขนาดที่ดินที่กว้างใหญ่ถึงประมาณ 77-78 ไร่ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่มีความหลากหลายได้

ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน, โรงแรม, ค้าปลีก, หรือโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-use development) ที่รวมทุกฟังก์ชันไว้ในที่เดียว

เมกะโปรเจ็กต์ หน้า 8 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 4,110 วันที่ 3 - 5 กรกฎาคม พ.ศ. 2568