5 เรื่องต้องรู้ ก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้านมือสอง

1. การกู้ซื้อบ้านมือสองจะได้วงเงินไม่เต็ม 100%

ในการขอสินเชื่อบ้านมือสอง ธนาคารจะกำหนดวงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80%-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเท่านั้น ซึ่งแตกต่างจากการขอกู้ซื้อบ้านใหม่มือหนึ่งที่จะให้วงเงินกู้เต็มจำนวน 100% หรือมากกว่านั้นไว้สำหรับตกแต่ง ซึ่งวงเงินการปล่อยกู้ก็ขึ้นอยู่กับประวัติการขอสินเชื่อและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้

แต่บางธนาคารก็อาจให้เต็มวงเงิน 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แต่อาจจะมีการกำหนดวงเงินกู้ให้กู้ได้ไม่เกิน 3,000,000 บาท หรือมีกฎเกณฑ์ของผู้ขอสินเชื่อมากขึ้นเช่น เป็นผู้มีรายได้ 30,000 บาท ขึ้นไป

ในการกำหนดวงเงินของธนาคารมีปัจจัยหลายอย่าง อาทิ ค่าเสื่อมสภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองในแต่ละธนาคาร ดังนั้นในการซื้อบ้านมือสองควรเตรียมเงินสำรองไว้สำหรับส่วนต่างค่าบ้าน 10-20% ที่กู้สินเชื่อไม่ได้

2. การซื้อบ้านมือสองผ่อนดาวน์ไม่ได้

การผ่อนดาวน์บ้านจะเกิดขึ้นในกรณีที่เป็นบ้านใหม่ที่เป็นมือหนึ่ง เป็นการตกลงกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อว่าจะต้องผ่อนชำระเงินดาวน์ไปจนกว่าบ้านหรือคอนโดที่จองไว้จะสร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจผ่อนได้นานตั้งแต่ 6 เดือน – 1 ปี หรือนานกว่านั้น ขึ้นอยู่กับสัญญา

แต่การซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อจะไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ หากต้องการซื้อบ้านมือสองจะต้องเตรียมเงินดาวน์บ้านไว้ก่อนประมาณ 5-20% ของราคาซื้อขายบ้าน

3. การซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนที่มากกว่า

ในการกู้ซื้อบ้านมือสอง มีขั้นตอนที่ซับซ้อนและใช้เวลามากว่าในการขอสินเชื่อบ้านใหม่ โดยก่อนขอสินเชื่อ ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเจรจาเพื่อตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายเอง แล้วผู้ขอสินเชื่อจะต้องขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย พร้อมนำสัญญาจะซื้อจะขายไปทำเรื่องขอสินเชื่อบ้านมือสองกับธนาคาร หลังจากนั้น ธนาคารจะเข้าไปประเมินราคาบ้านของผู้ขาย ตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ขอกู้และพิจารณาอนุมัติวงเงิน

กรณีบ้านติดจำนองกับธนาคารอื่น ผู้ขายจะต้องดำเนินเรื่องไถ่ถอนจำนองกับธนาคารที่ติดจำนองก่อนเพื่อให้ธนาคารฝั่งผู้ขอกู้สามารถรับจำนองต่อได้

ขั้นตอนในการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคารจะต้องทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในวันเดียว เพื่อที่ผู้ซื้อจะสามารถนำบ้านไปจำนองต่อกับธนาคารที่ขอสินเชื่อได้ รวมไปถึงทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้านรวมทั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟ ให้เรียบร้อย การซื้อขายจึงจะเสร็จสมบูรณ์

4. ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ดี

นอกจากราคาบ้านแล้วยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มเติมด้วย ซึ่งเป็นภาระของผู้ซื้อและผู้ขายที่จะต้องรับผิดชอบรวมกัน ควรมีการตกลงกันว่าค่าใช้จ่ายส่วนใด ฝ่ายไหนจะเป็นผู้รับผิดชอบหรือจะแบ่งชำระกันเท่าไร โดยมีค่าใช้จ่าย ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระได้ตามตกลง)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)
• ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)

5. ควรเตรียมเงินไว้สำหรับซ่อมแซมหรือ Renovate บ้านใหม่

แน่นอนว่าบ้านมือสองย่อมอยู่ในสภาพที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว มีบางส่วนที่เก่าหรือควรซ่อมแซม ผู้ซื้อควรเตรียมเงินสำรองไว้สำหรับซ่อมแซม, ปรับปรุง, ต่อเติม หรือ Renovate บ้านใหม่ เพราะวงเงินสินเชื่อบ้านมือสองที่เรากู้จะไม่รวมค่าซ่อมแซมและต่อเติม