คนรุ่นใหม่เช่า คอนโด มากกว่าซื้อบ้าน ดัน พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อเช่า เนื้อหอม

เทรนด์โลกเปลี่ยนขั้ว คนรุ่นใหม่ซื้อบ้านน้อยลงในทุกเจเนอเรชั่น หัน “เช่า” อยู่ และเปลี่ยนที่พักตามไลฟ์สไตล์ หนุน “พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อเช่า” ในภูเก็ตฮ็อต คนไทย-ต่างชาติเข้าพักระยะยาวแน่น HOMA เล็งขยายโปรเจ็กต์เข้ากรุงเทพ-ระยอง เปิดตลาด Young-Generation

ปฏิเสธไม่ได้ว่าการซื้อบ้านเป็นการตัดสินใจที่สำคัญเพราะมีผลกระทบในด้านการเงินระยะยาว ประกอบกับในระยะ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้าน ปรับตัวสูงขึ้นสวนทางกับเศรษฐกิจโลกและกำลังซื้อ ส่งผลกระทบต่อเนื่องให้การซื้อบ้านสำหรับคนรุ่นใหม่ไม่ใช่เรื่องง่าย ดังนั้นการ “เช่า” บ้านจึงเป็นทางเลือกที่คนรุ่นใหม่ให้ความสนใจ

[caption id="attachment_76333" align="aligncenter" width="513"]

ลูก้า ดอตติ ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ HOMA[/caption]

ซึ่ง “ลูก้า ดอตติ” ผู้ก่อตั้งและกรรมการผู้จัดการ HOMA ฉายภาพการเปลี่ยนแปลงนี้ว่า คนเจเนอเรชั่นใหม่และสังคมยุคใหม่ให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยแบบมีประสบการณ์มากกว่าการเป็นเจ้าของ ในตลาดอเมริกามีอัตราการจับจ่ายซื้อบ้านลดน้อยลงเรื่อย ๆ ในทุก ๆ เจเนอเรชั่น สะท้อนให้เห็นว่า เด็กรุ่นใหม่ต้องการออกไปหาประสบการณ์แบบเช่าอยู่มากกว่าตัดสินใจซื้อ

“แต่ไม่ได้หมายความว่า คนเจเนอเรชั่นใหม่จะไม่ต้องการซื้อบ้านเลย แต่จะมีช่วงเวลาประมาณ 10-15 ปีที่คนกลุ่มนี้ยังไม่ต้องการเป็นเจ้าของบ้าน แต่อยากจะเข้าไปพักอาศัยหรือทดลองพักในบ้านในฝันหรือหาบ้านในลักษณะที่ตัวเองชอบและลองเข้าไปเช่าอยู่ก่อน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นคนกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับที่พักที่สามารถจ่ายได้และคำนึงถึงสังคมแวดล้อมที่อาศัยร่วมกันด้วย

ในประเทศไทยปัจจุบันมีกลุ่มที่นิยมเช่าที่พักมากขึ้น ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Digital normat หรือมีรูปแบบการทำงานจากที่ไหนก็ได้ส่งผลให้ “พร็อพเพอร์ตี้” สำหรับเช่าระยะยาวได้รับความสนใจอย่างมาก

[caption id="attachment_76331" align="aligncenter" width="750"]

HOMA เชิงทะเล[/caption]

“พร็อพเพอร์ตี้” สำหรับเช่าระยะยาวภูเก็ตฮ็อต

หนึ่งในโลเคชั่นที่กลุ่ม Digital normat เลือกลงหลักปักฐานทั้งระยะยาวสั้นและระยะยาวคือ “ภูเก็ต” จังหวัดขนาดเล็กที่มีพื้นที่เพียง 543 ตร.กม. ประชากร 417,000 คน แต่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยมของชาวต่างชาติ ที่มีนักท่องเที่ยวกว่า 14 ล้านคน และประชากรแฝงอีกราว 5 แสนคน ในปี 2565 มีนักท่องเที่ยวกลับมา 4.83 ล้านคน เฉลี่ยวันละ 157 เที่ยวบิน รวม 57,500 เที่ยวบิน ผู้โดยสารเข้า-ออกรวม 7.8 ล้านคน สร้างรายได้ 166,770 ล้านบาท คิดเป็น GPP/H226,158 บาท/คน/ปี ส่งผลให้ดีมานด์ที่พักอาศัยทั้งระยะยาวและระยะสั้นเติบโตตามไปด้วย

HOMA (โฮม่า) หนึ่งในผู้ให้บริการอพาร์ตเมนต์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและราคาย่อมเยา จากการร่วมทุนระหว่าง Asia Capital Real Estate (ACRE) และ NOON Capital (NOON) ผู้นําด้านการให้บริการอพาร์ตเมนต์แบบร่วมอยู่ จึงเข้ามาทำรุกตลาด “พร็อพเพอร์ตี้” สำหรับเช่าในภูเก็ต โดยเริ่มโปรเจกต์แรกที่ “ภูเก็ตทาวน์”

“ภูเก็ตทาวน์ ซึ่งเดิมแล้วไม่ได้ถูกมองว่าเป็นแหล่งสำหรับการลงทุนที่อยู่อาศัย แต่กลับได้รับความนิยมอย่างมาก ด้วยอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงถึง 87% ทั้งกลุ่มชาวต่างชาติและคนไทย รวมทั้งคนที่อยู่นอกพื้นที่ภูเก็ตเข้ามาทดลองเช่าพัก 3 เดือน 6 เดือน แล้วค่อยเทิร์นเป็นสัญญาเช่ารายปี”

[caption id="attachment_76330" align="aligncenter" width="750"]

HOMA เชิงทะเล[/caption]

4 Pillar สร้างแวรูลฉีกกรอป “พร็อพเพอร์ตี้ เพื่อเช่า”

ผู้บริหารกล่าวต่อไปว่า อย่างที่ทราบกันดีว่าในช่วงโควิดที่ผ่านมาการทำงานแบบ work from home หรือ Digital normat มีการเติบโตขึ้นถึง 112% และยังคงต่อเนื่องมาถึงปัจจุบันบางส่วน ซึ่ง HOMA นำพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปนี้มาสร้าง Core Value ใน 4 Pillar คือ

• “ราคาที่จับต้องได้” โครงการแรกในเมืองภูเก็ต มีอัตราเช่าเริ่มต้น 17,000 - 65,000 บาท สำหรับผู้เช่ารายเดือน ซึ่งเป็นราคาระดับกลาง
• Sustainability การใส่ใจสิ่งแวดล้อม ออกแบบโครงการให้อากาศผ่านได้สะดวก เพื่อลดพลังงานไฟฟ้าและลดการใช้เครื่องปรับอากาศ
• Community เน้นให้ลูกค้าที่พักในโครงการมีกิจกรรมที่หลากหลายทั้งส่วนตัวและกิจกรรมร่วมกับเพื่อนบ้าน และ
• เทคโนโลยี สำหรับสื่อสารระหว่างลูกค้ากับพนักงานเพื่อลด Human Touch

Full service โรงแรม กลยุทธ์ สร้างความต่าง ชิงลูกค้าไทย-เทศ

ทั้งนี้ปัจจุบันในพอร์ตของ HOMA มีลูกค้าสัญญาเช่ารายปีประมาณ 70% และสัญญารายเดือนราว ๆ 10-15% ส่วนที่เหลือจะเป็นการเช่ารายวัน โดยลูกค้าที่เข้ามาพักมีทั้งลูกค้าคนไทยและต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็น ฝรั่งเศส ยุโรป และโดยเฉพาะญี่ปุ่น

ซึ่งแต่ละ Property จะมีคาแรคเตอร์ที่แตกต่างกัน โครงการที่ราคาเข้าถึงได้มากที่สุดคือ “ภูเก็ตทาวน์” ส่วน “ศรีราชา” มีลูกค้าญี่ปุ่นจำนวนมาก จึงมีออนเซ็นและกอล์ฟให้บริการ ส่วน “เชิงทะเล” ที่กำลังจะเปิดบริการนอกจาก co-working space ที่ใหญ่กว่า ภูเก็ตทาวน์ แล้วยังมี Pickleball และ Barbecue area เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีชาวยุโรปอาศัยอยู่จำนวนมาก

“คอนเซ็ปต์ที่เราเซ็ทไว้ค่อนข้างตอบโจทย์สำหรับคนที่ต้องการเช่าคอนโดหรืออพาร์ทเม้นท์ที่มาอยู่แล้วได้มากกว่าอพาร์ทเม้นท์หรือโรงแรมทั่วไป ในราคาย่อมเยาเข้าถึงได้ นอกจากค่าเช่าเริ่มต้น 17,000 บาทสิ่งที่ลูกค้าจะต้องจ่ายเพิ่มคือ บิลค่าไฟ ส่วนน้ำเรามีบ่อบาดาลของเราเอง ขณะที่คอนโดทั่วไปราคาเริ่มต้นถูกกว่าเรา 1,000 บาท แต่ลูกค้าจะต้องจ่ายทุกอย่างเพิ่มทั้งหมดทั้งบิลค่าไฟ ค่าน้ำ ค่าส่วนกลาง Maid service ขณะที่เรามี Maid serviceให้สัปดาห์ละ 1 ครั้งรวมในแพ็คเกจ

รวมทั้งอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่อยู่ในห้องเราจะให้บริการเหมือนโรงแรม แต่ละสัปดาห์ที่แม่บ้านเข้าไปทำความสะอาดจะเก็บผ้าและเปลี่ยนชุดใหม่ทั้งหมด เรามี Water Station น้ำกรอง RO ทุกชั้นรวมทั้ง Wifi สำหรับลูกค้าทุกห้อง ที่สำคัญทุกโครงการเป็น Pet Friendly ดังนั้นรวมเบ็ดเสร็จลูกค้าที่พักกับเราจะจ่ายขั้นต่ำเดือนละ 18,800 บาท แต่คอนโดทั่วไปอาจจะต้องเริ่มต้นที่ 25,300 บาทต่างกัน 25%”

[caption id="attachment_76332" align="aligncenter" width="718"]

HOMA เชิงทะเล[/caption]

ทุ่ม “หมื่นล้าน” ผุดพร็อพเพอร์ตี้ให้เช่า “ภูเก็ต-กรุงเทพ-ระยอง”

ปัจจุบันภายใต้พอร์ต HOMA ในประเทศไทยมี 4 โปรเจกต์ ที่สร้างแล้วเสร็จและกำลังก่อสร้าง คือ

• “ภูเก็ตทาวน์” 505 ยูนิตเสร็จสมบูรณ์ และเปิดบริการตั้งแต่ไตรมาส 4 ของปี 2021 งบก่อสร้าง 1,400 ล้านบาท
• โครงการที่ 2 “ศรีราชา” 100 ยูนิต งบรีโนเวต 371 ล้านบาท เปิดบริการเมื่อไตรมาส 4 ของ 2022 ที่ผ่านมา
• โครงการที่ 3 “เชิงทะเล” 423 ยูนิต งบลงทุน 1,500 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดบริการในเดือนมกราคม 2567 และ
• “ฉลอง เบย์” ภูเก็ต 104 ยูนิต งบลงทุน 479 ล้านบาท ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

“ศรีราชา เป็นโครงการที่เราไปเทคโอเวอร์ Service Apartment มารีโนเวท ในส่วนของ ภูเก็ตทาวน์ และ เชิงทะเล รวมทั้ง ฉลอง เบย์ เป็นการลงทุนของ HOMA 100% รวมทั้ง 4 โครงการมีมูลค่า 2,600 ล้านบาท”

อย่างไรก็ตามผู้บริหารมองว่า ปัจจุบันในภูเก็ต 3 โครงการ ค่อนข้างครอบคลุมทุกพื้นที่แล้ว ดังนั้นแผนต่อไปคือ ดีล 2 โครงการ 730 ยูนิตในกรุงเทพฯ และอาจจะมีโอกาสอีก 3 โครงการในอนาคต นอกจากนี้ยังมีแผนการลงทุนในพื้นที่ ระยอง ซึ่งเป็นการต่อยอดเพิ่มเติมจาก ศรีราชา รวมทั้งแผนเข้าไปลงทุนในเอเชียแปซิฟิก ทั้ง อินโดนีเซีย เวียดนาม และ ฟิลิปปินส์ ประมาณ 1,500 ยูนิต และตั้งเป้า 5,000 ยูนิตภายใต้แบรนด์ HOMA ในอนาคต

“เราเริ่มโครงการตั้งแต่ปี 2021 และตั้งเป้าว่าในเฟสแรกสิ้นสุดปี 2025 จะมีห้องสำหรับเช่าประมาณ 1,132 ยูนิตและภายในปี 2028 น่าจะเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 1,000 ยูนิต และอีก 3 ปีถัดไปจะมีเพิ่มประมาณ 1,000 ยูนิต และในระยะยาวเราจะมียูนิตทั้งหมดประมาณ 5,000 ยูนิต ใช้งบราว ๆ 1.05 หมื่นล้านบาท

สำหรับโครงการในกรุงเทพฯ จะใช้วิธี Take Over เพราะต้องการโลเคชั่นที่สามารถรอคนเช่าได้ อาจจะไม่ใช่ Prime Location หรือ CBD แต่จะต้องง่ายต่อการเดินทาง เพราะกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มยังเจเนอเรชั่น หรือ First Jobber ที่อาจไม่ได้ใช้รถส่วนตัวในการเดินทาง หากเป็นที่ดินเปล่าจะมีราคาแพงและอาจจะติดเงื่อนไขในการก่อสร้าง แต่หากเป็นการซื้อโครงการที่มีใบอนุญาตเดิมมาตกแต่งใหม่จะง่ายและเร็วกว่า”

รับโอกาส BOI ปูทางธุรกิจรับแรงหนุน “กรีนไฟแนนซ์”

ผู้บริหารกล่าวย้อนกลับไปถึงจุดเริ่มต้นธุรกิจในไทยว่า HOMA เป็นบริษัทต่างชาติที่ได้รับการอนุญาตให้ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยได้โดยผ่าน The Board of Investment of Thailand หรือ BOI และการซับพอร์ตทางด้านเงินทุนจากธนาคารกสิกรไทย ซึ่งนักลงทุนรายใหญ่หลายรายมีความเชื่อมั่นว่า HOMA จะสามารถสร้างผลกำไรตอบแทนกลับมาได้

“เราค่อนข้างโชคดีที่ใช้ BOI เป็นขั้นตอนในการลงทุน เพราะเป็นโครงการที่ค่อนข้างใหม่ในประเทศไทย รัฐบาลจึงพยายามที่จะซัพพอร์ตและขับเคลื่อนให้โครงการนี้เกิด แต่ก็ยังมีประเด็นของเรื่องของภาษีซ้อนเวลานำเข้าของเครื่องใช้ต่าง ๆ

อย่างไรก็ตาม BOI เป็นเรื่องของการลงทุนสมัยใหม่ นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจโครงการที่ Sustainable หรือ Green Finance การลงทุนในพร็อพเพอร์ตี้ที่มีอายุมาก และพื้นฐานของโครงสร้างไม่มีเทคโนโลยีหรือเตรียมพร้อมสำหรับเรื่องเหล่านี้ก็ค่อนข้างจะต้องลงทุนเยอะ ดังนั้นเชื่อว่าในระยะเวลา 5 ปีต่อจากนี้ เราน่าจะมีโอกาสมากกว่าโครงการอื่น ๆ ในการนำ HOMA เข้ากอง REITs หรือรับการเปลี่ยนแปลงต่าง ๆ ในอนาคตได้”