คลิปเสียงเขย่าอสังหากระเพื่อมหนัก 3 นายกมองครึ่งปีหลังเข้าโหมดฮาร์ดแลนดิ้ง

คอลัมน์ : สัมภาษณ์พิเศษ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม

ไม่น่าเชื่อว่า 6 เดือนแรกของปี 2568 จะเต็มไปด้วยอนาคตที่คาดเดาไม่ได้ ซ้ำแล้วซ้ำอีก

ณ ขณะที่ยังไม่เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหววันที่ 28 มีนาคม 2568 ก่อนหน้านั้นในช่วงไตรมาส 1/68 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญฝันร้ายเรื่องแรกจากตัวเลข “อัตรากำไรเบื้องต้น” หรือ GP-Gross Profit ในภาพรวมตลาดเฉลี่ยต่ำกว่า 30% ตัวเลขจริงอยู่ที่เฉลี่ย 28% ซึ่งเป็นสถิติที่ “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย บอกว่า ไม่เคยเห็นตกต่ำขนาดนั้นตั้งแต่ทำอสังหาฯมา

หลังจากนั้น เรื่องคาดเดาไม่ได้ทยอยตามกันมาเป็นดอกเห็ด ถัดจากแผ่นดินไหว ก็มีวิกฤตภาษีทรัมป์ สงครามอิหร่าน-อิสราเอล ที่สหรัฐอเมริการ่วมวงชัดเจน เขตขัดแย้งตามรอยตะเข็บไทย-กัมพูชา ที่บานปลายไปถึงคลิปเสียงของผู้นำรัฐบาลไทยและกัมพูชา ที่สร้างแรงกระเพื่อมทำให้นักธุรกิจไทยหวั่นไหว และมองว่าวิกฤตโลกล้อมไทย เพิ่มดีกรีด้วยการเมืองภายในที่เปราะบาง

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษแบบคำต่อคำ 3 นายกสมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ประกอบด้วย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย “สุนทร สถาพร” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และ “พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อช่วยกันมองหาทางเลือก-ทางรอดในช่วงครึ่งปีหลัง 2568 บนเทรนด์ที่มองสอดคล้องกันว่าบรรยากาศการทำธุรกิจไม่เป็นใจ

รัดเข็มขัดรับมือฮาร์ดแลนดิ้ง

เปิดประเด็นโดย “ประเสริฐ-นายกคอนโดฯ” ที่เก็บเนื้อเก็บตัวไม่ได้ให้สัมภาษณ์นานเป็นเดือน แต่ถึงที่สุดสมาคมคอนโดฯ ก็ต้องออกมาส่งสัญญาณบางอย่างว่า ดีเวลอปเปอร์ต้องเตรียมเผชิญหน้าศึกหนักในครึ่งปีหลัง เป็นศึกหนักระดับฮาร์ดแลนดิ้งกันเลยทีเดียว

ตอนนี้ปัจจัยลบที่เข้ามากระทบเศรษฐกิจโดยรวม มาหลายปัจจัยมาก เป็น The great perfect storm อย่างแท้จริง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องแผ่นดินไหว ทรัมป์อิมแพ็กต์ สงครามอิหร่านและรัสเซีย กับความขัดแย้งตะเข็บชายแดนไทย-กัมพูชา กับปัญหาการเมืองในประเทศเปราะบางมาก ทำให้ขาดความมั่นใจของนักลงทุน น่าจะเป็นโจทย์หลักเร่งฟื้นความเชื่อมั่นให้เร็วที่สุด

ถามว่า ภาคอสังหาฯจะไปต่อยังไงในช่วงครึ่งปีหลัง มองว่าเป็นสถานการณ์ที่ต้อง wait & see วันนี้เป็นตลาดของผู้ซื้อ ยอดขายได้อยู่ในตลาดบนซึ่งมีการต่อรองสูงมาก เป็นสงครามราคา ไพรซ์วอร์แบบ Silent prices war แข่งขันด้านราคากันแบบเงียบ ๆ ขอให้ต่อรองราคามาเถอะ ทุกคน (ดีเวลอปเปอร์) ให้ความสำคัญกับสภาพคล่อง บอตทอมไลน์ไม่สนกันแล้ว

ตลาดหุ้นกระทบวันนี้เพราะการเมืองเป็นปัจจัยกระทบทุกหย่อมหญ้า ทุกคนต้องรัดเข็มขัดดี ๆ เตรียมตัวเข้าโหมดฮาร์ดแลนดิ้ง ทุกคนจะต้องรัดเข็มขัดโดยเฉพาะเรื่องลิควิดิตี้ เครดิตไลน์ต่าง ๆ ทุกคนต้องเจรจากับแบงก์ไว้ให้ดี

หลายคน ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ทุกอุตสาหกรรมออกหุ้นกู้เมื่อ 2-3 เดือนที่แล้ว เต็มไปหมด เล่นกับหุ้นกู้ เป็นไฟเลย ยอมสู้ดอกเบี้ย 6-7% เพราะทุกคนต้องการสภาพคล่อง จุดเน้นคือปีนี้เข้าโหมดรัดเข็มขัดเพื่อรับสถานการณ์ฮาร์ดแลนดิ้ง

โจทย์เศรษฐกิจครึ่งปีหลังเป็นโจทย์ยาก ตอนนี้ต้องเข้าโหมดระมัดระวังสูงสุด ทุกคนต้องการกระแสเงินสด แข่งกันขายระบายสต๊อกเพื่อลดน้ำหนักตัวเอง เข้าสู่โหมดรัดเข็มขัดเพื่อรองรับฮาร์ดแลนดิ้ง หรือ pro long ยาวมาก ๆ ต้องอึดให้ยาวให้ได้ โดยต้องมีกระแสเงินสด เทรนด์นี้มอง 1-2 ปีหน้า ต้องอึดให้ได้ไม่ใช่แค่ปีนี้ แต่ก็ต้องแก้สถานการณ์เป็นเดือนชนเดือน มองไกล ๆ กว่านี้ก็มองไม่ออก แล้วจับสัญญาณของการฟื้นตัวให้ดีแล้วกัน ไม่มีใครผลีผลามหรอก จ้องให้ดีว่าฟื้นตัวแน่ ๆ แล้วค่อยกระโจน (ลงทุน) ลงไป

วิกฤตเศรษฐกิจรอบนี้เป็น (กระทบ) ทั้งโลก จุดชนวนโดยทรัมป์ที่ทำให้ระเบียบของโลกเปลี่ยน ทำให้กระเพื่อมไปทั้งโลก

ความจริงที่ต้องยอมรับกันก็คือวิกฤตเศรษฐกิจยังอยู่กับเราอีกยาวนาน ยังไม่ฟื้นตัว สิ่งที่ดีเวลอปเปอร์ทำได้ เราเตรียมตัวช่วยเหลือชีวิตตัวเองให้ได้ ประคับประคองตัวเองให้ได้ รัดเข็มขัดให้ดี บรรยากาศการทำธุรกิจปีนี้เปรียบเสมือนลงเรือลำเดียวกัน เราก้าวขาขึ้นเครื่องไปแล้ว อยู่บนเรือลำเดียวกันชื่อประเทศไทยไปแล้ว ที่เหลือคือนั่งดี ๆ นั่งเก้าอี้และหาที่นั่ง 11A (หมายเลขที่นั่งสายการบินแอร์อินเดียที่มีผู้รอดชีวิตเพียงคนเดียวจากเหตุการณ์เครื่องบินตกเมื่อเร็ว ๆ นี้) และรัดเข็มขัดให้ดี

ฟื้นโมเดล-ประกันภัยสินเชื่อบ้าน

ถัดมา “สุนทร-นายกบ้านจัดสรร” ระบุว่า คลิปเสียงที่เกิดขึ้นกระทบกับวิกฤตความเชื่อมั่นต่อรัฐบาล ต้องแก้ปัญหาตรงนี้

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้ คนยังไม่ซื้อเพราะไม่มีความเชื่อมั่นจะซื้อที่อยู่อาศัย เขาคิดว่าตลาดจะแย่ลงไปกว่านี้ ราคาคงแย่ลงไปกว่านี้ และลูกค้าก็คงกังวลใจว่าเศรษฐกิจยังไม่ดีขึ้น เก็บเงินเอาไว้ก่อน ที่อยู่อาศัยก็อยู่แบบกระเบียดกระเสียรไป จึงยังไม่ซื้อทั้ง ๆ ที่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มากขนาดนี้แล้ว ทั้งลดค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมโอน และยกเลิกมาตรการ LTV-loan to value (ผ่อนผันให้ขอสินเชื่อได้ 100% ในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ก็ถือเป็นตัวกระตุ้นที่มากแล้ว

สิ่งที่อยากให้รัฐบาลชุดไหน (ผู้นำรัฐบาล) ก็ตาม ทำต่อ ก็คือการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน เป็นเรื่องสำคัญ โครงการคุณสู้เราช่วย เป็นเรื่องที่ดี ขอให้ทำต่อไป

ส่วนภาคอสังหาริมทรัพย์มีมาตรการระยะสั้นกับระยะยาว เรื่องระยะสั้น ในเมื่อมาตรการภาครัฐต่าง ๆ เข็นไม่ขึ้น ระยะสั้นอาจต้องระบายสต๊อกเดิม ข้อเสนอคือ 1.Mortgage Insurance กับภาครัฐและลูกค้าเองด้วย เฉพาะกลุ่มที่สอบเกือบได้ หมายความว่าลูกค้ายื่นขอสินเชื่อแต่ได้รับการปฏิเสธสินเชื่อ (กู้ไม่ผ่าน) แต่มีเครดิตสกอริ่งค่อนข้างดี เรียกว่าสอบเกือบได้ อาจจะต้องมีการค้ำประกันให้ลูกค้ากลุ่มนี้ ในสัดส่วน 10-20% ของราคาสินค้า

ยกตัวอย่าง คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท การค้ำประกันสินเชื่อ 20% จะมีวงเงิน (ทุนกรมธรรม์) ประมาณ 2 แสนบาท แล้วจะมีเบี้ยประกัน ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น ผู้ประกอบการ ภาครัฐ ตัวลูกค้า รวม 3 ฝ่ายควรจะร่วมกันรับผิดชอบ ในอดีตเคยมีโมเดลนี้ ถ้าจำไม่ผิดชื่อบริษัทแคนาดาเคยทำไว้ช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 เรียกว่า “แคนาเดี้ยนอินชัวรันส์” คอสต์ (ค่าเบี้ยประกัน) อยู่ที่ 3-5% สูงทีเดียวแหละ

ยกตัวอย่าง ซื้อห้องชุดเล็ก ๆ ราคา 1 ล้านบาท ก็ให้มีกลไกประกันภัยวงเงิน 1 แสนบาทแรก หรือ 10% แรกของราคาสินค้า โดยมีต้นทุนค่าเบี้ย 3-5% หรือ 3,000-5,000 บาท โดยที่ไม่ได้ประกันสินเชื่อทั้งก้อน เป็นการประกันภัยการค้ำประกันสินเชื่อในส่วนที่แบงก์ไม่ปล่อยกู้ โมเดลนี้จะช่วยลดอัตรากู้ไม่ผ่านของแบงก์ลงได้ เพราะในตลาดตอนนี้สูงถึง 40% นี่คือมาตรการระยะสั้น เป็นการบริหารสต๊อกด้วย

จี้แบงก์ทำโรงเรียนการเงิน

มาตรการระยะยาว มี 2 วิธี 1.โมเดลโรงเรียนการเงินของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งแบงก์พาณิชย์ควรทำด้วย ประเด็นคือ ธอส.ทำอยู่รายเดียวในตลาด และจำกัดเพดานไว้ที่สินเชื่อไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ของไม่เคลื่อนไปไหน เพราะตลาดหลักที่ซื้อกันตอนนี้ขยับไปอยู่ที่ 4-7 ล้านบาทไปแล้ว

โรงเรียนการเงินของ ธอส.ทำไว้ถือว่าดีมาก อยากให้แบงก์เอกชนต้องทำด้วย โดยที่ ธอส.แคปเพดานสินเชื่อไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่มาร์เก็ตแชร์เกิน 3 ล้านบาทที่แบงก์พาณิชย์ปล่อยกู้เป็นหลัก ควรจะนำโมเดลโรงเรียนการเงินไปทำด้วย เพื่อให้ผู้กู้มีวินัยการเงิน เช่น พี่เป็นลูกค้าแบงก์กสิกรไทยมานาน แต่เครดิตตอนนี้ไม่ดีเพราะมีหนี้มีสิน แต่งงานนานแล้วอยากจะซื้อบ้าน แบงก์กสิกรไทยอาจต้องปรับโครงสร้างหนี้ ด้วยการให้เริ่มเข้าโรงเรียนการเงิน

โดยโรงเรียนการเงินตามหลักการของ ธอส. เขาจะให้ลูกค้าเปิดบัญชีเงินฝาก 5.5% หรือเริ่มต้นล้านละ 5,500 บาท เช่น ต้องการซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท ต้องฝากเงินเข้าบัญชีเงินฝาก 5,500 บาท เป็นเวลา 1 ปี แล้วแบงก์ประกันว่าจะปล่อยกู้ แต่มีเงื่อนไขต้องไม่มีภาระหนี้หรือปลอดจากเครดิตบูโร เป็นทางแก้ระยะยาว ถ้าต้องการซื้อราคา 3 ล้านบาท ก็ฝากเงินในบัญชี 16,500 บาท เป็นเวลา 1 ปี แล้วแบงก์จะปล่อยกู้ในอนาคต

เอสโครว์ต้องเป็น กม.ภาคบังคับ

มาตรการระยะยาวเรื่องที่ 2 ต้องปรับพฤติกรรมผู้ผลิตและผู้ซื้อในอนาคต ในอดีตการซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ต้องมีเงินดาวน์ 20-25% แล้วค่อย ๆ สร้าง พอเกิดยุคฟองสบู่ (ปี 2540) การซื้อบ้านมีปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน รัฐบาลโดยกระทรวงการคลังก็มีกฎหมายขึ้นมา 1 ฉบับเรียกว่า “เอสโครว์ แอ็กเคานต์-ESCROW Account” (พ.ร.บ.การดูแลจัดการผลประโยชน์ของคู่สัญญา บังคับใช้เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2551 เรียกแบบไม่เป็นทางการว่ากฎหมายคุ้มครองเงินดาวน์)

ทั้งนี้ กฎหมายเอสโครว์แอ็กเคานต์ เมื่อมีการซื้อที่อยู่อาศัย แต่สินค้าอยู่ระหว่างก่อสร้าง ลูกค้าก็จ่ายเงินดาวน์ ต่อมาเมื่อครบกำหนดสัญญา ถ้าก่อสร้างแล้วเสร็จก็มีการส่งมอบบ้าน/คอนโดฯ ผู้ประกอบการจะได้รับเงินดาวน์ไป แต่ถ้ากรณีผู้ประกอบการทิ้งโครงการระหว่างทาง ผู้ซื้อจะได้รับการคุ้มครองที่ยังได้รับเงินดาวน์คืน เพราะเงินดาวน์ก้อนดังกล่าวจะถูกนำไปเก็บไว้ที่คนกลาง ซึ่งอาจเป็นสถาบันการเงิน หรือสำนักงานทนายความ เป็นต้น กฎหมายนี้ออกมาเพื่อแก้ไขปัญหาซื้อบ้านไม่ได้บ้าน แต่ลูกค้ายังได้เงินดาวน์คืน

ในอนาคต ในกรณีการผลิตใหม่ (หมู่บ้านหรือคอนโดฯ ก่อสร้างใหม่) ต้องปรับวิธีการ จากเดิมผู้ประกอบการต้องลงทุนก่อสร้างบ้าน-คอนโดฯ ให้เสร็จก่อนแล้วค่อยเปิดขาย แต่พอเกิดวิกฤตเศรษฐกิจทำให้มีสต๊อกคงค้างจำนวนมาก ปัจจุบันมีสต๊อกคงค้างสะสมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2.3 แสนหน่วย ต้องใช้เวลาขายนานถึง 5 ปีจึงจะหมด ทำให้บริษัทต้องชะลอการลงทุนใหม่ เศรษฐกิจไม่หมุนวงรอบ

ข้อเสนอ ถ้าหากมีกลไกผลิตตามจำนวนที่ต้องการ นี่คือคีย์เวิร์ด ถ้าลูกค้ายังไม่ต้องการบริษัทก็ยังไม่ต้องสร้าง นี่คือมองไปในอนาคต

ประเด็นอยู่ที่กฎหมายเอสโครว์แอ็กเคานต์ เป็นกฎหมายภาคสมัครใจ หมายความว่าลูกค้าหรือผู้ซื้อ จะใช้กลไกเอสโครว์ฯ หรือไม่ใช้ก็ได้ เพราะมีค่าเก็บรักษาเงินดาวน์อยู่กับองค์กรคนกลาง 1.75% ข้อเสนอคือมาตรการระยะยาวในอนาคต รัฐบาลควรปรับปรุงเอสโครว์ฯให้เป็นกฎหมายภาคบังคับ เพื่อให้การซื้อที่อยู่อาศัยเข้าสู่กลไกนี้ จะทำให้ลดปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย และลูกค้าซื้อตามดีมานด์ที่แท้จริง

สำรวจละเอียดยิบ-รีเจ็กต์เรต

เรื่องถัดมา ทาง 3 สมาคม (สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย) มีความร่วมมือในการจัดทำแบบสำรวจเกี่ยวกับอัตราปฏิเสธสินเชื่อ โดยสถิติที่น่าสนใจพบว่า ไตรมาส 1/67 เคยมีอัตราปฏิเสธสินเชื่อหรืออัตรากู้ไม่ผ่าน 40% แต่ ณ ไตรมาส 1/68 ยอดกู้ไม่ผ่านปรับตัวสูงขึ้นมาเฉลี่ยที่ 45%

ล่าสุด ในช่วงครึ่งเดือนหลังของเดือนมิถุนายน เราจะทำสำรวจอัตรากู้ไม่ผ่านของไตรมาส 2/68 โดยมี “ดร.วิชัย วิรัตกพันธุ์” อดีตรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. เข้ามาช่วยปรับปรุงแนวคำถามในแบบสำรวจ (Questionaire) เพราะของเดิมเป็นโครงการทำสำรวจของสมาคมบ้านจัดสรร ซึ่งเน้นคำถามเกี่ยวกับบ้านแนวราบ โดย ดร.วิชัยจะปรับปรุงให้แนวคำถามครอบคลุมทุกโปรดักต์ที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านและคอนโดฯ

รอบนี้จะทำสำรวจจากสมาชิกทั้ง 3 สมาคม จากนั้นจะมีการจัดระเบียบ วิเคราะห์ข้อมูล และวางแผนว่าจะมีการนำเสนอเปเปอร์หรือผลสำรวจยอดกู้ไม่ผ่านภายในเดือนกรกฎาคม 2568 นี้ เพื่อเป็นการตรวจสอบว่าสถานการณ์ยอดกู้ไม่ผ่านดีขึ้น หรือแย่ลง รวมทั้งจะตรวจสอบด้วยว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของรัฐได้ผลหรือไม่

อาทิ มาตรการ LTV (มีผลบังคับใช้ 1 พฤษภาคม 2569-30 มิถุนายน 2569) เพื่อจะได้นำผลสำรวจฟีดแบ็กกลับไปให้กับรัฐบาลต่อไป ในขณะที่มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีผลบังคับใช้ 22 เมษายน-31 ธันวาคม 2568 เท่ากับมีการบังคับใช้มาแล้ว 2 เดือนเศษ เพื่อเราจะได้เป็นข้อมูลประกอบในการหารือกับภาครัฐ

ตอนนี้สิ่งที่เราหารืออยู่คือเรื่อง Mortgage Insurance กับเอสโครว์แอ็กเคานต์ ซึ่งมีการหารืออย่างไม่เป็นทางการไปแล้ว ตอนนี้จะหยิบยกขึ้นมาหารืออย่างเป็นทางการ โดยเราต้องศึกษาต้นทุนการทำประกันภัยเพื่อการค้ำประกันสินเชื่อ ว่ามีต้นทุนสูงขนาดไหน ดีเวลอปเปอร์รับได้หรือไม่

แนวคำตอบที่ออกมา เช่น มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% หรือล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 300 บาทนั้น ยังไม่พอเพียง กระตุ้นไม่ขึ้น ทีนี้จะไปถึงขั้นไหนล่ะ ล่าสุด เมื่อเร็ว ๆ นี้มีต้นทุนค่าแรงขั้นต่ำ 400 บาทในเขตกรุงเทพฯ ขณะที่การจะปรับราคาที่อยู่อาศัยขึ้นในสถานการณ์เศรษฐกิจปัจจุบันนี้ เป็นไปไม่ได้เลย ส่วนต่างที่ปรับขึ้นจากค่าแรงปัจจุบันคำนวณคร่าว ๆ ขึ้นวันละ 28 บาท หรือ 7.5% ขณะที่ค่าก่อสร้างจะมีต้นทุนค่าแรงสัดส่วน 30% หรือมีผลทำให้ค่าแรง 400 บาทที่ปรับใหม่ เพิ่มต้นทุนราคาสินค้าที่อยู่อาศัย 2.25%

ปัญหาคือตอนนี้ธุรกิจที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันตัดราคา ซึ่งกระทบหนักในกลุ่มสินค้าตลาดล่าง ราคา 1-2 ล้านบาท ถ้าไม่ไหว จะทำการสำรวจสมาชิกสมาคม ถ้าหากว่าอยู่ไม่ไหวจริง ๆ ทาง 3 สมาคมมีแนวทางเบื้องต้นว่าอาจจะต้องเสนอขอยกเว้นการเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ภาษีผู้ประกอบการ) เพื่อประคองให้สมาชิกบริษัทอสังหาฯ ที่จับตลาดล่างไปรอด ไม่เช่นนั้นตลาดจะกลายเป็นเหลือแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่

ดึงต่างชาติเช่าระยะยาว 60 ปี

สำหรับแนวโน้มช่วงครึ่งปีหลัง ถ้าจีดีพีเหลือ 1.5-1.8% อาจจะยังอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ดี ตอนนี้อีกประเด็นที่คาดหวังกำลังซื้อจากต่างชาติ ถามว่า อัตราการซื้อคอนโดฯ ถดถอยลง จากเดิมลูกค้าจีนเคยซื้อสูงสุด 8,700-9,000 หน่วย ในปี 2018 ลดต่ำลงมา ช่วงกลางโควิดตกต่ำเหลือยอดซื้อ 4,000 กว่าหน่วย สถิติ ณ ปี 2567 ก็ยังต่ำอยู่ที่ 5,000 หน่วย ถึงแม้มีลูกค้ารัสเซีย พม่า ไต้หวัน เพิ่มขึ้นมา แต่ก็ยังไม่สามารถทดแทนลูกค้าคนจีนที่หายไปได้

ดังนั้น จึงอยากให้รัฐบาลมีการแก้ปัญหากำลังซื้อต่างชาติ สนับสนุนต่างชาติเข้ามาเช่าระยะยาวสำหรับบ้านและที่ดิน ด้วยการแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นแนวทางมาตรการระยะยาว เพราะปัจจุบันต่างชาติไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในบ้านจัดสรรได้ เพราะกฎหมายจัดสรรระบุไว้ว่า โครงการจัดสรรเพื่อวัตถุประสงค์ซื้อและขาย ดังนั้นจึงไม่สามารถนำมาทำสัญญาเช่าระยะยาวได้

แนวทางจึงต้องมีการแก้ไขกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ว่าต่อไปนี้ในอนาคตถ้าจะมีการปรับปรุงกฎหมายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 60 ปี หลังจากครบกำหนดเช่าแล้วทรัพย์สินให้ตกเป็นของแผ่นดินหรือกรมธนารักษ์ แนวทางนี้จะเป็นการหาทางออกให้กับปัญหาการจดทะเบียนผ่านบริษัทตัวแทนหรือนอมินีในการซื้อขายที่ดิน

ทั้งนี้ การขายสิทธิการเช่าระยะยาว 60 ปี พฤติกรรมการซื้อของลูกค้าต่างชาติยอมรับได้ เพราะมองว่าการเช่ายาว 60 ปี มีค่าเทียบเท่าการซื้อกรรมสิทธิ์ โดยมีโมเดลการซื้ออสังหาฯ ของลูกค้าต่างชาติในเขตจังหวัดภูเก็ต และ 3 จังหวัด EEC (ระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา) ซึ่งมีการซื้อขายที่อยู่อาศัยผ่านกระบวนการ BOI-Board of Investment (ผ่านสำนักงานส่งเสริมการลงทุน)

แต่ลูกค้าที่ไม่ใช่นักลงทุน (ซึ่งมีกลไก BOI รองรับ) กลุ่มนี้มองว่าน่าจะมีกลไกอะไรออกมารองรับ โดยมี 2 แนวทางหลัก คือ 1.แผนระยะสั้น เสนอให้รัฐบาลพิจารณาออกวีซ่าระยะยาว 10 ปี (LTV-Long Term VISA) คัดเลือกต่างชาติกลุ่มฉลาดและรวย มีตังค์และทำอาชีพที่เราอยากได้ โดยไม่ต้องออกให้กับต่างชาติทุกคนทุกประเภท แต่เน้นคัดเลือก 13 ประเภทที่ไทยต้องการ เช่น วิศวกร นักวิทยาศาสตร์ ฯลฯ ให้สามารถมาเช่าระยะยาว 60 ปี โดยมีวีซ่า 10 ปีรองรับ

2.เสนอให้รัฐบาลออก พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้สามารถมีการเช่าระยะยาวเพิ่มเป็น 60 ปี หลังจากหมดสัญญาเช่า ก็โอนทรัพย์สินให้กับกรมธนารักษ์เป็นผู้บริหารจัดการต่อ ซึ่งภาคเอกชนมองว่าสิทธิการเช่า 60 ปี เป็นอายุการเช่าที่ตลาดต่างประเทศยอมรับได้ เช่น คนจีน อยู่ในประเทศจีนมีการเช่า 70 ปี เขาอยากออกนอกประเทศเมื่อมาอยู่ไทยเช่า 60 ปี เขายอมรับได้ อยากได้วิลล่าก็มาเช่า 60 ปี ประเทศอินโดนีเซียมีการเช่ายาว 70 ปี แต่ไทยมีข้อได้เปรียบในเชิงเปรียบเทียบ ถือว่าโอเคแล้ว เราจึงเสนอตัวเลขเช่าระยะยาว 60 ปี

ปรับปรุง “ภาษีลาภลอย”

นอกจากนั้น เสนอให้จัดระเบียบการจัดเก็บภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพยของชาวต่างชาติ ให้สูงกว่าคนไทย ควบคู่กับปรับปรุงกฎหมายภาษีลาภลอย (Windfall Tax) การซื้อขายที่ดินที่มีกำไรจากการลงทุนสาธารณูปโภคพื้นฐานของรัฐ ตัวอย่าง รัฐมีการลงทุนสร้างรถไฟฟ้า ตัดถนนใหม่ สร้างทางด่วน มีผลทำให้ราคาอสังหาฯ แนวเส้นทางโครงการเมกะโปรเจ็กต์รัฐราคาปรับสูงขึ้น โดยที่เจ้าของอสังหาฯ ไม่ได้ลงทุนทำอะไรเพิ่มเติมเลย แต่ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นและมีกำไร

วิธีการคือ ส่วนต่างของกำไรที่เกิดจากราคาอสังหาฯ ที่แพงขึ้น ควรจะต้องเสียภาษีให้กับรัฐ โดยฐานภาษีใช้โมเดลของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เช่น ทำเลสุขุมวิท 101 เดิมราคาที่ดินตารางวาละ 1 แสนบาท ต่อมามีรถไฟฟ้าพาดผ่านราคาที่ดินขึ้นเป็นวาละ 1 ล้านบาท มีกำไร 9 แสนบาท เป็นส่วนต่างที่เข้านิยาม Windfall Tax หรือภาษีลาภลอย เพราะไม่ได้เกิดจากการออกแรงของเจ้าของที่ดิน แต่แพงขึ้นเพราะรัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

การปรับปรุงภาษีลาภลอย เมื่อมีการบังคับใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยชะลอการขึ้นภาษีมูลค่าเพิ่มหรือภาษีแวต โดยภาษีลาภลอยจะถูกจัดเก็บต่อเมื่อมีกำไรจากส่วนต่างราคาอสังหาฯ ที่แพงขึ้น และมีโอกาสที่รัฐจะจัดเก็บได้ทั่วประเทศ เพราะโครงสร้างพื้นฐานมีการกระจายลงทุนไปยังทั่วทุกภูมิภาคไปในทั่วประเทศ อาทิ รถไฟฟ้าความเร็วสูง รถไฟรางคู่ รวมทั้งแนวรถไฟฟ้า 13 เส้นทางในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บริเวณท่าเรือ ฯลฯ ควรกำหนดให้รัฐบาลโครงการรัฐ 500-1,000 เมตร จะต้องมีการเสียภาษีลาภลอย

ปัจจุบัน ภาษีลาภลอยยังไม่ได้บังคับใช้ มีอัตราจัดเก็บฐานภาษีของคนไทย ขณะที่ฐานภาษีคนต่างชาติให้เสียแพงกว่าคนไทย 2 เท่า

กระอักทั้งรายเล็ก-กลาง-ใหญ่

สุดท้ายกับ “พรนริศ-นายกอสังหาฯไทย” ฉายภาพให้เห็นว่าอุปสรรคหนักหนาสาหัสคือแบงก์เข้มงวดการพิจารณาสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดฯ โดยไม่ว่าจะมีรายได้เท่าไหร่ บรรทัดสุดท้ายจะต้องมีเงินเหลือใช้เดือนละ 30,000 บาท จึงจะรับไว้พิจารณาสินเชื่อ ประเด็นคือคนที่จะมีเงินเหลือใช้เดือนละ 30,000 บาท จะต้องมีรายได้ 7-8 หมื่นจนถึงหลักแสนบาท การซื้อคงไม่ได้ซื้อราคาแค่ 3 ล้าน แต่จะเลือกซื้อราคาสูงกว่านั้น นั่นคือกลุ่มตลาดล่างถูกแบงก์ปิดประตูปล่อยสินเชื่อ ส่วนตลาดกลาง-บนถึงแม้แบงก์จะรับคำขอสินเชื่อแต่ก็มีโอกาสที่จะปฏิเสธสินเชื่อได้เช่นกันในยุคนี้

นั่นคือ อสังหา จะทำไปทำไม ขายแล้วไม่รู้จะกู้ผ่าหรือไม่ผ่าน และลูกค้าจะรับโอนได้หรือไม่ได้

ข้อมูลลึก ๆ อสังหาฯรายเล็ก เอาทรัพย์สินตัวเองตึ๊งแบงก์ ยื่นกู้แบบมีทรัพย์สินค้ำประกันเกือบทุกแบงก์ดูแลลูกค้าโดยการเอาเปรียบ เช่น เราอยากได้เงินเพิ่ม 20 ล้านบาท ที่ดินมูลค่า 40 ล้านบาท แต่ตีราคาแค่ 10 ล้าน เอาหรือไม่เอา นี่คือบริษัทรายเล็กนะ ถ้ารายกลาง-ใหญ่ จะเอาสภาพคล่องที่ไหนไปจ่ายหุ้นกู้ ขายก็ช้า โอนไม่ค่อยได้ หุ้นกู้เป็นแหล่งเงินระยะสั้น 6 เดือน 1-2 ปี นี่คือสภาพที่เป็นอยู่ กระทบกันอย่างทั่วถึง

เพราะฉะนั้น ให้ผมมองเทรนด์ครึ่งปีหลัง ผมพูดได้คำเดียวว่า พูดไม่ออก บริษัทรายใหญ่ที่เห็นดาต้าเบสอยู่ แห่ลงไป (ลงทุนเพิ่ม) ปลาใหญ่ลงไปกินตามซอกหิน ปลาเล็ก ๆ ที่เคยสงบสุขตามซอกหินจะถูกกินเข้าไปด้วยสิ อันตราย

มองไม่ออกจริง ๆ ตอนนี้เป็นห่วงสถานการณ์สงครามถ้ามีปรมาณูคนละลูก ไม่จืดเลย ฉะนั้น คำว่าเศรษฐกิจไม่ดีไม่ใช่แค่ช่วงครึ่งปีหลังนี้ แต่ แนวโน้มปีหน้ายังไม่ดีเลย บางคนบอกมีโอกาสฟื้นตัวในปี 2570 น่าจะดี อันนั้นเพราะรู้ว่าปี 2569 ไม่ดี แต่ผมมองว่าจะเหนื่อยยาวกว่านั้นอีก ตลาดบอนด์โลก บอนด์ไทย ผสมกับตลาดหุ้นไทยต่ำ 1,100 จุด ถามว่า มีโอกาสต่ำกว่านี้ไหม บางคนบอกว่า รอลูกระเบิดนิวเคลียร์ น่าเป็นห่วงจริง ๆ

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : คลิปเสียงเขย่าอสังหากระเพื่อมหนัก 3 นายกมองครึ่งปีหลังเข้าโหมดฮาร์ดแลนดิ้ง

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net