LTV ยาแรงกู้สัญญาณชีพอสังหาฯ เอกชนถกแบงก์ชาติฟื้นกำลังซื้อตลาดบน

เหตุเกิดเมื่อค่ำคืนวันศุกร์ 31 มกราคม 2568 ที่ผ่านมา ในงานแทนคำขอบคุณประจำปี 2568 ภายใต้โครงการแลกเปลี่ยนข้อมูลเศรษฐกิจและการเงิน (BLP-Business Liaison Program) ที่มีธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นเจ้าภาพ และเป็นโอกาสที่ภาคเอกชนได้ยืนล้อมวงคุยอย่างใกล้ชิดกับ “เศรษฐพุฒิ สุทธิวาทนฤพุฒิ” ผู้ว่าการแบงก์ชาติ จุดโฟกัสอยู่ที่มีตัวแทนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นำโดย “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย, “ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์” อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอาคารชุดไทย และ “สมนึก ตันฑเทอดธรรม” อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร นำเสนอข้อมูลสถานการณ์ที่เข้าขั้นระดับวิกฤตของธุรกิจที่อยู่อาศัย และร้องขอความช่วยเหลือให้แบงก์ชาติปลดล็อกมาตรการการเงิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่งขอให้ผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งแบงก์ชาติเคยผ่อนปรนมาตรการในปี 2565 ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินค้าปัจจัย 4 มีการขอสินเชื่อซื้อและโอนอย่างคึกคัก แต่หลังจากนั้นทางแบงก์ชาติกลับมาบังคับเข้มงวดตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา ทำให้ตลาดปักหัวดิ่งลงต่อเนื่อง 2 ปีซ้อนในปี 2566-2567 และเป็นปัจจัยกดดันต่อเนื่องในปี 2568 นี้ สาระสำคัญขอให้ปลดล็อก LTV เพื่อผ่อนคลายการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์เข้าสู่ระบบได้มากขึ้น ลดปัญหายอดปฏิเสธสินเชื่อในระดับสูง และโดนผลกระทบกันถ้วนหน้าทั้งตลาดกลาง-ล่างราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งพบว่ามียอดกู้ไม่ผ่านสูงถึง 70% ล่าสุดลามมาถึงตลาดกลาง-บนราคา 5-10 ล้านบาท ที่พบว่าโดนสอยจากปัญหากู้ไม่ผ่านสูงถึง 30-40% นับเป็นปรากฏการณ์ของตลาดกลาง-บนที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน

นำมาสู่การนัดคุยอย่างเป็นทางการอีกรอบเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ที่ผ่านมา คราวนี้ขยายผลเชิญตัวแทนสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทยในพระบรมราชูปถัมภ์, 3 สมาคมวงการพัฒนาที่ดิน ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และมีตัวแทนแบงก์เอกชน 3 องค์กร จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยพาณิชย์ ถึงแม้ในที่ประชุมทาง “ผู้ว่าการเศรษฐพุฒิ” ซึ่งเป็นคนนัดประชุม จะไม่ได้นั่งหัวโต๊ะเป็นประธานการประชุม แต่ภาคเอกชนวงการอสังหาฯก็มีความหวังอย่างเต็มเปี่ยมว่า หลังจากนี้น่าจะมีข่าวดีจากผู้บริหารแบงก์ชาติ เพื่อประคับประคองตลาดอสังหาฯปี 2568 ให้ถึงฝั่งโดยไม่ทิ้งใครไว้ข้างหลัง

ปี 2567 เปอร์เฟ็กต์สตอร์มกระหน่ำ 8 ด้าน

โดย“ประเสริฐ นายกคอนโดฯ” กล่าวกับ“ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ถือเป็นสัญญาณบวกที่ได้มีโอกาสนำเสนอข้อมูลให้กับผู้ว่าการแบงก์ชาติโดยตรง รวมทั้งนำเสนอชุดข้อมูลสถานการณ์ปี 2567 ซึ่งเป็นตัวเลขข้อเท็จจริงที่แสดงให้เห็นถึงตลาดมีการติดลบทุกรายการ กำลังซื้อหดตัวรุนแรงครบทุกเซ็กเมนต์ตั้งแต่ตลาดล่าง-กลาง-บน

โดยมีสัญญาณที่ชัดเจนประการหนึ่งว่าจากสารพัดปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ภาวะสงคราม ปัญหาความเชื่อมั่นตลาดทุน ปัญหาเทรดวอร์จากทรัมป์ 2.0 และมาเจอเกณฑ์ LTV มีผลทำให้เทรนด์ปีนี้ การฟื้นกำลังซื้อตลาดกลาง-ล่างน่าจะยากลำบากเพราะมีจุดอ่อนเรื่องเงินออมอยู่แล้ว

แต่ยังสามารถฝากความหวังไว้กับการเข้ามาสนับสนุนความช่วยเหลือจากรัฐเพื่อประคองกำลังซื้อตลาดบนที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อมีศักยภาพ เพียงแต่รัฐต้องออกมาตรการกระตุ้นให้ออกมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

ทั้งนี้ ได้มีการสรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2567 ที่ผ่านมาเป็นปีของการเผชิญพายุเศรษฐกิจที่หนักหน่วงรุนแรง (The Year of Perfect Storm 2024) มีผลกระทบอย่างน้อย 8 ปัจจัยด้วยกัน ในภาพใหญ่ผลกระทบดังกล่าวยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องมาถึงปี 2568 นี้

ประกอบด้วย 1.กำลังซื้อถดถอยจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง โดยจีดีพีปี 2567 อยู่ในระดับต่ำ สวนทางกับหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง 2.ภาวะดอกเบี้ยแพง 3.ยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตที่สูงเป็นประวัติการณ์ 4.การเปลี่ยนแปลงทางการเมืองภายในประเทศ

5.การบังคับใช้มาตรการ LTV-Loan to Value ซึ่งเป็นมาตรการบังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 เป็นต้นไป ทำให้เป็นตัวบล็อกโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ขอกู้ทุกเซ็กเมนต์ 6.ขาดความเชื่อมั่นตลาดหุ้นกู้ และปัญหาแบงก์เข้มงวดพรีไฟแนนซ์ หรือสินเชื่อผู้ประกอบการ 7.ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ที่ล่าสุดรัฐบาลทรัมป์ 2.0 ก่อกระแสสงครามเศรษฐกิจทั่วโลก หรือเทรดวอร์ และ 8.ภาวะน้ำท่วมภาคเหนือ อีสาน และใต้

ทาวน์เฮาส์ขวัญใจตลาดแมสหดตัวแรง -53%

โดยมีข้อมูลในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งมีขนาดตลาดธุรกิจที่อยู่อาศัยใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งการตลาด 70-75% ของตลาดรวมทั่วประเทศ ดังนี้ รายการแรก “ยอดขายหรือยอดพรีเซล” ต่ำสุดในรอบ 10 ปี มีมูลค่า 299,840 ล้านบาท หดตัวมากถึง -30% เทียบกับปี 2566 ที่มีมูลค่า 430,471 ล้านบาท ถัดมา “ยอดเปิดตัวโครงการใหม่” หดตัวแรง -28% จากมูลค่า 592,008 ล้านบาทในปี 2566 ลดเหลือ 427,258 ล้านบาทในปี 2567

ขณะที่สถิติในด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะต้องรอข้อมูลจากกรมที่ดิน โดยอัพเดตล่าสุดเก็บสถิติ 11 เดือนแรก (มกราคม-พฤศจิกายน 2567) เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 แบ่งเป็น 2 พื้นที่หลัก ได้แก่ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล” ปี 2566 มีมูลค่า 661,731 ล้านบาท ปี 2567 หายไป -8% อยู่ที่ 517,148 ล้านบาท อีกพื้นที่เป็นของ “ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ” ติดลบ -8% เช่นกัน โดยปี 2566 มีมูลค่า 846,948 ล้านบาท ปี 2567 เหลือ 777,508 ล้านบาท

เมื่อสแกนลงรายละเอียดพบว่า “ยอดขาย” ซึ่งเก็บสถิติโดยเอกชนด้วยกันเอง กำลังซื้อที่หดตัวแรงถึง -30% ต่ำสุดในรอบสิบปีนั้น พบว่าสินค้าทาวน์เฮาส์ร่วงหนักมากสุด ตกต่ำสุดในรอบ 15 ปี โดยเส้นกราฟเป็นเทรนด์ขาลงตั้งแต่ปี 2566 ที่ขนาดตลาดติดลบ -26% เหลือมูลค่า 91,429 ล้านบาท เทียบกับปี 2565 ที่เคยมีมูลค่าสูงถึง 122,743 ล้านบาท ขณะที่ปี 2567 ร่วงแรงลงไปลึกถึง -53% เหลือมูลค่า 42,522 ล้านบาท

ถัดมา สินค้าคอนโดมิเนียม ปี 2567 ยอดขายหดตัวแรง -33% เหลือมูลค่า 116,827 ล้านบาท เทียบกับมูลค่า 174,172 ล้านบาทในปี 2566 และสินค้าบ้านเดี่ยวซึ่งเป็นไอเท็มขึ้นหม้อหลังสถานการณ์โควิดปี 2563 เป็นต้นมา วันนี้กำลังเจอภาวะโอเวอร์ซัพพลาย ยอดขายอืดจากเหตุการณ์เศรษฐีก็เจอผลกระทบมาตรการ LTV ไปด้วย เพราะแบงก์ปฏิเสธสินเชื่อมากขึ้น ทำให้ยอดขายติดลบ -15% เหลือ 140,41 ล้านบาท เทียบกับปี 2566 ที่มียอดขายรวม 164,370 ล้านบาท

หลุมดำ Q3/67 LTV ทุบแมสยันหรูลด 17-49%

ตัวเลขที่น่าสะพรึงกลัวมากไปกว่านั้น เมื่อใช้แว่นขยายส่องไปที่เซ็กเมนต์หรือกลุ่มระดับราคาที่แยกกำลังซื้อตลาดล่าง-กลาง-บน พบว่า วิกฤตกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์กระจายตัวแบบฝนตกทั่วฟ้า ไม่มีใครรอดผลกระทบไปได้สักคน ซึ่งในปี 2567 เหวลึกหรือหลุมดำกำลังซื้อตกต่ำมากที่สุด เกิดขึ้นในไตรมาส 3/67 ดังนี้

เซ็กเมนต์กำลังซื้อที่อยู่อาศัยราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ตกต่ำสุดในรอบ 2 ปี โดยมียอดขายติดลบ -22% มูลค่า 4,991 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 3/66 มียอดขาย 6,411 ล้านบาท และเทียบกับไตรมาส 3/65 ที่เคยมียอดขายสูงถึง 14,359 ล้านบาท

ถัดมา เซ็กเมต์ 20-50 ล้านบาท ตกต่ำในรอบ 2 ปีเช่นกัน โดยไตรมาส 3/67 เหลือยอดขาย 10,677 ล้านบาท ติดลบ -17% เทียบกับไตรมาส 3/66 ที่มียอดขาย 12,475 ล้านบาท และไตรมาส 3/65 อยู่ที่ 11,999 ล้านบาท

เซ็กเมนต์ 10-20 ล้านบาทที่เริ่มเห็นลางร้าย เพราะติดลบในรอบ 3 ปี โดยไตรมาส 3/67 มีมูลค่าขาย 10,677 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 3/66 มูลค่าขาย 12,672 ล้านบาท และไตรมาส 3/65 มูลค่าขาย 13,140 ล้านบาท และไตรมาส 3/64 มูลค่าขาย 13,331 ล้านบาท

เซ็กเมนต์ 7-10 ล้านบาท ตกต่ำสุดในรอบ 4 ปี โดยไตรมาส 3/67 มียอดขาย 6,247 ล้านบาท ติดลบ -33% เทียบกับไตรมาส 3/66 ยอดขาย 9,305 ล้านบาท ไตรมาส 3/65 ยอดขาย 8,386 ล้านบาท และไตรมาส 3/63 ที่มียอดขาย 6,832 ล้านบาท

ขณะที่เซ็กเมนต์ราคา 5-7 ล้านบาท ตกต่ำในรอบ 13 ปี โดยไตรมาส 3/67 มียอดขาย 7,113 ล้านบาท ติดลบ -24% เทียบกับไตรมาส 3/66 ยอดขาย 9,356 ล้านบาท กับเซ็กเมนต์ราคา 3-5 ล้านบาท ตกต่ำในรอบ 16 ปี แบ่งเป็นไตรมาส 3/67 โดนเกณฑ์ LTV ทุบซะน่วม ยอดขายรวมเหลือ 9,578 ล้านบาท ติดลบ -55% เทียบกับไตรมาส 3/66 ที่มียอดขาย 21,439 ล้านบาท จุดเน้นเซ็กเมนต์นี้อยู่ที่ติดลบหนักหน่วง 3 ไตรมาสติดต่อกัน โดยไตรมาส 2/67 ติดลบ -43% ยอดขาย 14,470 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 2/66 ที่มียอดขาย 25,322 ล้านบาท และไตรมาส 1/67 ยอดขาย 13,948 ล้านบาท ติดลบ -47% เทียบกับไตรมาส 1/66 ที่มียอดขาย 26,198 ล้านบาท

ไฮไลต์อยู่ที่เซ็กมนต์ตลาดล่าง ราคา 1-3 ล้านบาท ทำสถิตินิวโลว์ในรอบ 17 ปี นับตั้งแต่ไตรมาส 3/50 โดยไตรมาส 3/67 ติดลบ -59% มูลค่าขาย 10,675 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 3/66 ยอดขาย 26,218 ล้านบาท ไตรมาส 2/67 ติดลบ -54% มูลค่าขาย 14,826 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 2/66 ที่มีมูลค่าขาย 29,679 ล้านบาท และไตรมาส 1/67 ติดลบ -49% มูลค่าขาย 16,899 ล้านบาท เทียบกับไตรมาส 1/66 ยอดขาย 33,236 ล้านบาท

ระเบิดเวลาลูกใหม่ “สร้างเสร็จ” ทะลัก 2 ปีซ้อน

ข้อมูลของตัวแทน 3 สมาคมวงการอสังหาฯ ยังชี้ให้เห็นระเบิดเวลาที่มาจากสถิติ “โครงการสร้างเสร็จ” หรือสินค้า RTM-Ready to Move ช่วง 2 ปี (2567-2568) แบ่งเป็นปี 2567 มีมูลค่า 173,280 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าฟรีโฮลด์ (โอนกรรมสิทธิ์) 164,280 ล้านบาท สัดส่วน 95% กับสิทธิการเช่าหรือลีสโฮลด์ 9,000 ล้านบาท สัดส่วน 5%

ขณะที่แนวโน้มปีนี้ การก่อสร้างตามแผนคาดว่าจะมีสินค้า RTM เติมซัพพลายอีก 164,162 ล้านบาท แบ่งเป็นสินค้าฟรีโฮลด์ 125,969 ล้านบาท สัดส่วน 76% กับสินค้าลีสโฮลด์สัดส่วนเพิ่มเป็น 24% มูลค่า 38,633 ล้านบาท จุดเน้นอยู่ที่จะเป็นซัพพลายใหม่ ถ้าหากระบายไม่ได้ตามปกติจะกลายเป็นสินค้าโอเวอร์ซัพพลายที่ซ้ำเติมตลาดให้วิกฤตหนักขึ้นไปอีก

“ที่ประชุมร่วมภาคอสังหาฯ รับเหมาก่อสร้าง สถาบันการเงิน และแบงก์ชาติ ฝ่ายเอกชนมีความเห็นตรงกันว่าตอนนี้สถานการณ์อยู่ในขั้นวิกฤต กำลังซื้อตั้งแต่ล่างขึ้นบนต้องการความช่วยเหลือจากแบงก์ชาติและรัฐบาลในการขอมาตรการที่เป็นยาแรง เพื่อแก้ไขปัญหาระยะเร่งด่วน และปรับโครงสร้างในระยะยาวด้วย

ในส่วนความรับผิดชอบของแบงก์ชาติ อยากจะขอให้พิจารณาผ่อนปรน LTV ทันที 2 ปี รอให้เศรษฐกิจกลับสู่ภาวะปกติแล้วจะกลับมาบังคับใหม่ก็ไม่มีใครคัดค้าน แต่ในปี 2568 นี้ไม่ใช่ประเด็นพลิกฟื้นเศรษฐกิจแล้ว แต่เป็นเรื่องการประคับประคองไม่ให้ตกต่ำมากไปกว่านี้” คำกล่าวของนายกสมาคมอาคารชุดไทย

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : LTV ยาแรงกู้สัญญาณชีพอสังหาฯ เอกชนถกแบงก์ชาติฟื้นกำลังซื้อตลาดบน

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net