EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด 2564

หลายคนคงจะเคยเห็นโฆษณาขายบ้านหรือคอนโดที่ระบุว่า EIA Approved ผ่านหูผ่านตากันมาบ้างแล้ว แต่ในขณะเดียวกันก็อาจเคยเห็นโฆษณาที่ไม่พูดถึง EIA ด้วย จนทำให้เกิดข้อสงสัยว่า EIA คืออะไร แล้วการที่มีหรือไม่มี EIA จะส่งผลอย่างไรกับผู้ซื้อหรือไม่

ตอบเลยว่ามีแน่นอน เพราะ EIA คือส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโดเลยทีเดียว ฉะนั้นใครที่กำลังสนใจซื้อบ้านและคอนโดจึงควรทำความรู้จักกับ EIA ทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร?

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• EIA คืออะไร มีความสำคัญอย่างไร
• EIA เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้าน-คอนโดอย่างไร
• บ้านและคอนโดแบบไหนที่ต้องมี EIA
• บ้านและคอนโดต้องผ่าน EIA ก่อนขายหรือไม่
• ทำอย่างไรเมื่อโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน
• ตรวจสอบโครงการที่ผ่าน EIA ได้จากไหน
• EIA ใหม่ นำเกณฑ์บังแสง-ทิศทางลมมาพิจารณา

EIA คืออะไร มีความสำคัญอย่างไร

EIA คือ Environmental Impact Assessment Report หรือมีชื่อภาษาไทยว่า รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งเป็นรายงานที่จำเป็นต้องจัดทำขึ้นก่อนการก่อสร้างบ้านจัดสรร คอนโด อาคารสูง โรงงานอุตสาหกรรม และโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่แทบทุกชนิดจากทั้งภาครัฐและเอกชน

เพื่อป้องกันปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมที่จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ สังคม และสุขอนามัยของชุมชนโดยรอบ ซึ่งอาจเกิดขึ้นทั้งในระหว่างและหลังการก่อสร้าง EIA จึงมีความสำคัญในการควบคุมไม่ให้โครงการก่อสร้างเหล่านั้นส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อมนั่นเอง

EIA คืออะไร เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อบ้าน-คอนโดอย่างไร

เนื่องจากโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่จำเป็นต้องทำ EIA ให้ผ่านก่อน จึงจะให้ดำเนินการก่อสร้างได้ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 ดังนั้น หากโครงการทำ EIA ไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถก่อสร้างบ้านหรือคอนโดที่ผู้ซื้อจองไว้นั้นได้

ส่วนโครงการที่ขออนุญาต EIA จนผ่านการอนุมัติแล้ว ผู้ซื้อก็จะมั่นใจได้ตั้งแต่ก่อนจองว่า โครงการนั้นมีคุณภาพ ไม่ส่งผลเสียต่อสิ่งแวดล้อม และสามารถดำเนินการก่อสร้างได้จริง

EIA คือ สิ่งที่โครงการคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์ต้องขออนุมัติก่อนสร้าง

บ้านและคอนโดแบบไหนที่ต้องมี EIA

โครงการบ้าน

โครงการบ้านที่ต้องทำ EIA ตามกฎหมายนั้นจะต้องมีพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ หรือแบ่งแปลงที่ดินตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป แต่โครงการบ้านโดยทั่วไปมักจะมีพื้นที่ในโครงการไม่ใหญ่นัก หรือเป็นหมู่บ้านบ้านจัดสรรขนาดเล็กที่แบ่งแปลงได้ไม่ครบตามข้อกำหนด โครงการบ้านเหล่านั้นจึงไม่ต้องทำ EIA

โครงการคอนโด

โครงการคอนโดที่ต้องทำ EIA ตามกฎหมายนั้นจะต้องมีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป ซึ่งโครงการคอนโดแบบโลว์ไรส์บางแห่งอาจไม่ต้องทำ EIA แต่โครงการคอนโดแบบไฮไรส์ส่วนใหญ่จะต้องทำ EIA เพื่อประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมกันแทบทั้งหมด

บ้านและคอนโดต้องผ่าน EIA ก่อนขายหรือไม่

โครงการคอนโดสามารถเปิดขายล่วงหน้าได้แม้จะยังไม่ได้ส่ง EIA เพื่อขออนุมัติหรืออยู่ในระหว่างการขอก็ตาม เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามไว้ คอนโดต่าง ๆ จึงมักจะใช้วิธีการเปิดขายล่วงหน้าเพื่อระดมทุนก่อสร้างในระหว่างรอผลอนุมัติจาก EIA การจองคอนโดล่วงหน้าจึงมีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องแบกรับไว้เองจนกว่าจะทราบผลการพิจารณา และถ้าโครงการขออนุมัติ EIA ไม่ผ่าน ปัญหาก็จะไปตกอยู่กับผู้ที่จ่ายเงินจองและเริ่มผ่อนดาวน์ไปแล้วนั่นเอง

แต่ในทางกลับกัน ความเสี่ยงข้างต้นก็มักจะแลกด้วยราคาจองก่อนผ่าน EIA ที่ถูกกว่าราคาจองหลังผ่าน EIA จนผู้ซื้ออาจจะปฏิเสธไม่ลง ผู้ซื้อจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการมองหาคอนโดจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือและมีโอกาสผ่าน EIA สูง ผู้ซื้อก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดในราคาถูกกว่าการจองระหว่างก่อสร้างหรือหลังก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ราคาที่ได้จะคุ้มค่ากับความเสี่ยงที่ต้องแบกรับไว้หรือไม่ ผู้ซื้อต้องไตร่ตรองด้วยตนเอง

Guide

ปัญหา เพื่อนบ้าน ความเสี่ยงใหม่ที่ต้องเตรียมใจก่อนลงทุนคอนโดฯ

ทำอย่างไรเมื่อโครงการขอ EIA ไม่ผ่าน

หากผู้ซื้อโชคไม่ดีพบกับโครงการที่ไม่ได้อนุมัติ EIA โครงการนั้นก็ต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ให้ผู้ซื้อตามกฎหมาย โดยขอแนะนำให้ทำตามขั้นตอนดังต่อไปนี้ เพื่อติดตามเงินของตนเองคืนมา

1. สอบถามแนวทางแก้ไขปัญหากับโครงการก่อนว่ามีทางออกอย่างไร จะยื่นแก้ไขจนกว่าจะผ่าน EIA หรือไม่ แล้วใช้เวลานานเพียงใด และถ้าผู้ซื้อไม่สามารถรอได้ โครงการจะคืนเงินจองเมื่อใด

2. รวมตัวเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ หากการติดตามการแก้ไขปัญหากับโครงการด้วยตนเองไม่เป็นผล หรือโครงการไม่มีความกระตือรือร้น ผู้ซื้อก็ควรรวมตัวกับผู้ซื้อคนอื่น ๆ เพื่อเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่ม ซึ่งจะได้พลังมากกว่าการเรียกร้องคนเดียว

3. รวมตัวแจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในกรณีที่โครงการมีแนวโน้มว่าจะไม่คืนเงินหรือทำท่าจะเอาเปรียบผู้ซื้อ ให้ผู้ซื้อรวมตัวกันจดบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และติดต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ช่วยเหลือทันที

ตรวจสอบโครงการที่ผ่าน EIA ได้จากไหน

เมื่อโครงการขออนุมัติ EIA ผ่าน ก็ย่อมไม่รีรอที่จะใช้ข้อความ EIA Approved มาเป็นจุดขายของตนเอง แต่ผู้ซื้อก็ยังไม่ควรเชื่อถืออย่างเต็มร้อย

ทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ผู้กำกับดูแล EIA Thailand ได้จัดทำเว็บไซต์เผยแพร่ข้อมูลโครงการที่ได้รับความเห็นชอบรายงาน EIA ขึ้น เพื่อให้ผู้ที่กำลังสงสัยว่าบ้านหรือคอนโดที่ตนเองสนใจผ่าน EIA แล้วหรือยัง โดยสามารถตรวจสอบได้ที่ เว็บไซต์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

EIA ใหม่ คือ การนำเกณฑ์บังแสง-ทิศทางลมมาพิจารณา

ล่าสุด ทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีแผนจะปรับเกณฑ์การยื่นขออนุญาตทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ใหม่ โดยใช้การบังแสงแดดและทิศทางลมมาร่วมพิจารณาด้วย ดังนี้ 

- การกำหนดเกณฑ์อาคารที่บดบังแสงอาทิตย์ครอบคลุมอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป และอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป

- การกำหนดเกณฑ์อาคารบดบังทิศทางลมครอบคลุมอาคารที่สูงตั้งแต่ 8 ชั้น หรือ 23 เมตรขึ้นไป, อาคารที่มีความยาวต่อเนื่องตั้งแต่ 60 เมตรขึ้นไป และอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้น หรือ 60 เมตรขึ้นไป

- การที่ยื่นขอ EIA คือต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือนโดยเฉพาะบ้านที่อยู่ ติดกับโครงการ ห้ามสุ่มตัวอย่างเหมือนในอดีต

ด้านการบดบังแสงอาทิตย์

ด้านการบดบังทิศทางลม

ห้ามอาคารสูงตั้งแต่ 23 ม. ขึ้นไป

ห้ามอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 8 ชั้นหรือ 23 ม. ขึ้นไป

ห้ามอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องกันตั้งแต่ 60 ม.

ห้ามอาคารที่มีความยาวต่อเนื่องกันตั้งแต่ 60 ม. ขึ้นไป

ห้ามอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 20 ชั้นหรือ 60 ม. ขึ้นไป

เปิดรับฟังความคิดเห็นคนในชุมชนในทุกหลังคาเรือน โดยเฉพาะบ้านที่อยู่ติดกับโครงการ

ผลกระทบที่เกิดขึ้นจาก EIA ฉบับใหม่

ฝั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

- เจ้าของอาคารต้องใช้แบบจำลองอาคารโครงการ (3D) หรือใช้เทคโนโลยีออกแบบอาคารเสมือนจริง เข้ามาดำเนินการ ทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายในการขอ EIA จะสูงขึ้น จากการออกแบบ 3D และการประมวลทิศทางลม

- ขั้นตอนการขอ EIA คือใช้เวลานานขึ้น

- อาจทำให้โครงการคอนโดหลายแห่งไม่ผ่าน EIA เพราะชุมชนมักคัดค้านการสร้างตึกสูงในพื้นที่อยู่แล้ว

- การสร้างคอนโดที่มีขนาดใหญ่จะทำได้ยากขึ้น และมีโอกาสที่โครงการที่ออกแบบไปแล้วและอยู่ระหว่างขอ EIA คือมีโอกาสที่จะต้องทำการปรับแบบโครงการใหม่

- มีแนวโน้มที่จะส่งผลให้ผู้ประกอบการทบทวนการซื้อที่ดินเตรียมขึ้นโครงการใหม่

ฝั่งประชาชน (โดยเฉพาะประชาชนในพื้นที่)

- ลดผลกระทบในเรื่องสุขภาพ และชีวิตความเป็นอยู่ โดยผู้ที่อยู่อาศัยรอบ ๆ พื้นที่โครงการจะได้รับแสงแดด ซึ่งช่วยให้ร่างกายสร้างวิตามินดี และสารซีโรโทนินไม่น้อยกว่า 2 ชั่วโมง รวมถึงเปิดทิศทางลม ให้อากาศถ่ายเท

- ได้ใช้ประโยชน์จากแสงอาทิตย์ เช่น เป็นพลังงานทดแทนติดตั้ง Solar Rooftop และการตากผ้า (คอนโดสูง 30 ชั้นขึ้นไป จะมีรัศมีเงายาวถึง 500 เมตร)

- ได้มีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็นในการก่อสร้างคอนโดในพื้นที่มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม เกณฑ์ดังกล่าวยังไม่มีการบังคับใช้ อยู่ระหว่างการทำประชาพิจารณ์ ซึ่งหากมีการบังคับใช้จริง คาดว่าจะเริ่มในช่วงครึ่งหลังปี 2564

สุดท้ายนี้ ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านและคอนโดทุกคนจะเห็นได้ว่า EIA ไม่ใช่เรื่องไกลตัวแต่อย่างใด เพราะ EIA คือมาตรฐานทางสิ่งแวดล้อมที่ไม่ได้ส่งผลต่อผู้ซื้อเพียงฝ่ายเดียวเท่านั้น

แต่ยังส่งผลต่อผู้ที่อยู่อาศัยในชุมชนและสังคมโดยรอบด้วย ผู้ซื้อจึงต้องตัดสินใจเลือกบ้านและคอนโดคอนโดที่ต้องการอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้บ้านและคอนโดที่จองไว้ กลับกลายเป็นเพียงฝันที่พังทลายเพียงเพราะไม่ผ่าน EIA ดั่งที่หลายคนเคยเจอกับตัวมาแล้ว

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า