มิชชั่นแม่ทัพใหม่ Estar สร้างการเติบโตยั่งยืน-สม่ำเสมอ-ปันผลผู้ถือหุ้น
สัมภาษณ์ ผู้เขียน : เมตตา ทับทิม
ในวัย 58 ปี กับประสบการณ์ปั้นพอร์ตรายได้ 2 หมื่นล้านบาท สมัยอยู่กับควอลิตี้เฮ้าส์ ล่าสุด เพอร์ฟอร์แมนซ์เข้าตาบอร์ดอีสเทอร์นสตาร์ หลังจากสัมภาษณ์ 3 รอบ ได้ฤกษ์เข้ามานั่งบริหารอย่างเต็มตัวตั้งแต่วันที่ 2 พฤษภาคม 2566 เป็นต้นมา
“ประชาชาติธุรกิจ” นั่งล้อมวงสัมภาษณ์ “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการคนใหม่ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ จำกัด (มหาชน) หรือ Estar กับภารกิจที่ต้องขยับฐานสร้างรายได้เพิ่มขึ้น เป็นปีละ 3,000-5,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่เหมาะสมในการจ่ายเงินปันผลผู้ถือหุ้น
อัพเดตตัวเลขอีสตาร์ในปัจจุบัน
บอร์ดบริหารอยากได้ผู้บริหารที่มีประสบการณ์ทำอสังหาริมทรัพย์ เพราะในองค์กรมีคณะกรรมการที่เก่งการเงินหลายอย่าง ผมน่าจะตอบโจทย์ในฐานะเป็นดีเวลอปเปอร์ ผ่านการพัฒนาโครงการ ทำเรื่องบริหารความเสี่ยง มาร์เก็ตติ้ง บิสซิเนสแพลน และผมทำข้อเสนอปรับโครงสร้างธุรกิจอีสตาร์
โครงสร้างรายได้อีสตาร์ ส่วนใหญ่เฉลี่ยปีละ 2,000 ล้านบาท เพราะเน้นทำคอนโดมิเนียม ในขณะที่ผมทำอยู่กับพอร์ตรายได้ปีละ 5,000-10,000 ล้านมาตลอด สิ่งที่ผมมองถ้ารายได้พึ่งสินค้าแนวสูงอย่างเดียวจะไม่ยั่งยืน ต้องมีส่วนผสมทั้งบ้านแนวราบ คอนโดฯ และรายได้อื่นอีกหลาย ๆ ตัว
ในช่วง 2 เดือนแรกที่เข้ามาที่นี่ ผมปรับโครงสร้างองค์กรให้กระชับขึ้น มี 2+1 BU (business unit) คือ บียูกรุงเทพฯ, บียูระยอง, บียูแบ็กออฟฟิศและซัพพอร์ตติ้งต่าง ๆ
เริ่มจากบียูกรุงเทพฯ การลงทุนครั้งล่าสุดของเราคือในช่วงไตรมาส 4/65 เปิดแบรนด์ควินน์ 3 โครงการ แต่กว่าจะรับรู้รายได้ต้องรอให้สร้างเสร็จและส่งมอบภายในไตรมาส 4/67 กับปี 2569 ภายใต้แบรนด์ควินน์ โพธิ์นิมิตร นั่นคือรายได้ไม่สม่ำเสมอ ปีนี้จึงต้องเพิ่มบ้านแนวราบขึ้นมา ซึ่งคุยในทีมเดิมจะไม่มีความเชี่ยวชาญแนวราบ แต่ผมมีความเชี่ยวชาญบ้านแนวราบ ก็เลยเซตบียูกรุงเทพฯ ให้มีทั้งคอนโดฯ และบ้านแนวราบ
ปีนี้ตั้งงบฯ 1,000 ล้านซื้อที่ดิน บอร์ดบริหารใช้เวลาพิจารณาชั่วโมงเดียวอนุมัติให้ซื้อเมื่อต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ซื้อแล้ว 1 แปลง ราคา 300 ล้านบาท ตามแผนธุรกิจ ภายในไตรมาส 3/67-4/67 ต้องมีบ้านแนวราบมาเติมให้ได้ แต่ละแปลงเราใช้เวลาพัฒนา 10 เดือน จากนั้นเดือนที่ 11 จะเริ่มรับรู้รายได้ แผน 4 ปีหน้า บ้านแนวราบจะเริ่มเข้ามาเติมในพอร์ต
ปัจจุบันในกรุงเทพฯ มีที่ดิน 3 ไร่ ในซอยเย็นอากาศ 2 กับโซนกรุงเทพฯ-เมืองนนท์อีก 7 ไร่ อยู่ติด MRT สถานีติวานนท์ สำหรับทำคอนโดฯทั้งหมด ซึ่งปกติคอนโดฯโลว์ไรส์ สูง 8 ชั้น ซื้อที่ดินและก่อสร้างเฉลี่ยใช้เวลา 12 เดือน เดือนที่ 13-15 ถึงจะรับรู้รายได้ ส่วนคอนโดฯไฮไรส์สร้างนาน 2-3 ปี ถึงจะสามารถรับรู้รายได้ในปีที่ 3-4 เพราะฉะนั้น อีสเทอร์นสตาร์ติดกับดักตรงนี้ เพราะสินค้ามีแต่คอนโดฯ การรับรู้รายได้ก็เลยไม่สม่ำเสมอ
ส่วนบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ มีแห่งเดียวแบรนด์ Estara พัฒนาการ 20 ซึ่งขายหมดแล้ว ดังนั้นผมจึงขออนุมัติจากบอร์ด ตั้งเป้าว่าปีนี้ตั้งงบ 1,000 ล้านบาท ซื้อที่ดิน 3 แปลง สัปดาห์ต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา บอร์ดบริหารอนุมัติมา 1 แปลงแล้ว มูลค่า 300 ล้านบาท ทำเลกรุงเทพฯฝั่งตะวันออก ทำทาวน์โฮมเซ็กเมนต์ 3-5 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 700 ล้านบาท อีกสองแปลงกำลังศึกษาการลงทุน
ถัดมา บียูบ้านฉาง จ.ระยอง ก่อนหน้านี้ผมทำโครงการต่างจังหวัดมาตลอด ชลบุรี-ระยองตลาดใหญ่ เฉพาะชลบุรีมูลค่าตลาดปีละ 4 หมื่นล้าน เทียบกับกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปีละ 4 แสนล้าน เท่ากับชลบุรีจังหวัดเดียวมีสัดส่วน 10% ของตลาดกรุงเทพฯ
โดยไม่ได้มองว่าระยองจะโต แต่มาร์เก็ตไซซ์น่าจะแตะปีละ 12,000 ล้านบาทแล้ว เมื่อมาศึกษาในอีสเทอร์นสตาร์พบว่า บ้านฉางตลาดโตมาก เป้าปีนี้เกือบ 700 ล้านจาก 4 โครงการ ปีหน้าผมมองการลอนช์โครงการใหม่ขยายมูลค่าได้ถึง 1,000 ล้าน เพราะมีแลนด์แบงก์ทำเลติดสนามบินอู่ตะเภา
เรื่องที่เซอร์ไพรส์คือกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย กำลังซื้อศักยภาพสูงมาก ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด มีทั้ง IRPC, PTT, SCG และนิคมอุตฯอื่น กับกองทัพเรือ กำลังเข้ามาอยู่เยอะ ลูกค้าเป็นคนกลุ่มอายุ 30-55 ปี รายได้เดือนละ 7 หมื่น-3 แสนบาท รีเจ็กต์เรตถือว่าน้อยมาก 5-10% เท่านั้นเอง เทียบกับมาตรฐานตลาดเฉลี่ยกู้ไม่ผ่าน 30-50% สำหรับผมตลาดในระยองเป็นแหล่งจับปลาใหม่ที่น่าสนใจ (น่านน้ำการแข่งขันใหม่ โมเดลตลาดบลูโอเชียน)
ตอนนี้เราโอนเกือบ 250 ล้าน มีแบ็กล็อกอีก 250 ล้าน ตอนนี้บียูระยองเราผลิตไม่ทัน ผมเข้ามาปรับโปรเซสใหม่ เป้า 700 ล้านทำได้แน่นอน ก็เลยมองว่าปีหน้าต้องขยายต่อ
เซ็กเมนต์บ้านแนวราบในปัจจุบัน มีแบรนด์ “บรีซ” ราคา 3-5 ล้าน, แบรนด์ “เวโลนา” 5-9 ล้าน ตลาดไปได้ดีมาก กับแบรนด์ “แกรนด์ เวโลนา” 9-15 ล้าน ปีที่แล้วรายได้ในระยอง 450 ล้าน ปีนี้เป้า 700 ล้าน มาจากกลุ่มบ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ล่าสุดกำลังจะเปิดบ้านเวโลนา 3 อีกหนึ่งโครงการ เพราะเซ็กเมนต์ 5-9 ล้าน ซัพพลายใกล้จะหมด ต้องมีของใหม่มาเติม
เบ็ดเสร็จในระยอง เรามีแลนด์แบงก์ทำเลศักยภาพสูง รวมกัน 300-400 ไร่ ทำเลกระจายตัว อยู่รอบสนามกอล์ฟอีสเทอร์นสตาร์ 238 ไร่ พัฒนาได้ 6 โครงการ กับที่ดินนอกสนามกอล์ฟอีก 80 ไร่ ซึ่งซื้อเก็บไว้นานแล้ว วันนี้จะหยิบมาพัฒนาจึงเป็นต้นทุนที่น่ารักมาก ทำให้เราได้เปรียบการแข่งขัน
ทิศทางการเติบโตของบริษัท
สำหรับปี 2566 ไม่มีโครงการเปิดใหม่ แต่จะมีการลงทุนซื้อที่ดินนำมาพัฒนาโครงการ 2 แปลง แปลงที่ 1 เพิ่งซื้อต้นเดือนกรกฎาคม เริ่มพัฒนาครึ่งปีหลัง 2566 ตั้งเป้าลอนช์โครงการในไตรมาส 3/67 ออกแบบเป็นทาวน์โฮมสองชั้น-สามชั้น ราคา 3-5 ล้าน แบรนด์ใหม่ “ESTARA City” ทำเลลาดกระบัง จำนวน 156 ยูนิต มูลค่า 700 ล้านบาท บนที่ดิน 16 ไร่
บิสซิเนสโมเดลยุคผม เน้นขนาดที่ดินไม่ใหญ่มาก 15-25 ไร่ เน้นจบใน 3 ปี ไม่เหมือนอดีต สูตรลงทุนของผมในกรุงเทพฯ เน้นเคลื่อนตัวเร็ว เป้า 3 ปีปิดการขายทั้งโครงการ
แปลงที่ 2 เปิดบ้านเดี่ยวเซ็กเมนต์กลาง-บน แบรนด์เวโลนา 3 ทำเลรอบสนามกอล์ฟ บนที่ดิน 20 ไร่ จำนวน 150 หลัง บ้านเดี่ยว 5-9 ล้าน วางแผนเปิดพรีเซลไตรมาส 2/67 มูลค่า 700 ล้านบาท จุดโฟกัสอยู่ที่รูปแบบบ้านอีสตาร์จะเปลี่ยนไป จากเดิมแบบบ้านเรามีความหลากหลาย เช่น ทาวน์โฮมดูโมเดิร์น, โครงการในระยองสไตล์คอนเทมโพรารี ตอนนี้เราใส่โมเดิร์นลักเซอรี่เข้ามา
หนึ่งในจุดแข็งของอีสตาร์ คือ ดีอีเรโช 0.28 (หนี้สินต่อทุน) โครงสร้างการเงินแข็งแรงมาก บอร์ดบริหารจะดูตัวนี้ ในอนาคตลงทุนใหม่ยังไงก็คงควบคุมไม่ให้ดีอีขึ้นไปเกิน 0.5 คอนเซอร์เวทีฟมาก หุ้นกู้ก็ไม่มี โดยที่เราทำโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์แต่ละโครงการ แต่ไม่มีการออกหุ้นกู้ หรือออกตั๋วให้นักลงทุนต้องโรลใหม่ในรอบปี
แหล่งเงินกู้เราใช้หลายธนาคาร ตั้งแต่แบงก์กรุงศรีฯ กรุงเทพ เกียรตินาคิน 2 เดือนมานี้ ผมนั่งคุยเกือบสิบแบงก์ น่ารักมากเลย บอกจะให้งบฯอีสเทอร์นสตาร์ซื้อที่ดิน บางแบงก์บอกให้งบฯ 500 ล้านซื้อแลนด์แบงก์ แต่เราต้องดูก่อนในเรื่องริสก์แมเนจเมนต์แต่ละแปลง
บียูแบ็กออฟฟิศ ปรับอะไรบ้าง
บียูซัพพอร์ตและแบ็กออฟฟิศ มีความหมาย ผมจะบริหารเรื่องต้นทุน ซัพพลายเชน แบบบ้าน เพื่อให้ได้แบบบ้านมี DNA ของอีสตาร์มากขึ้น ใส่ประสบการณ์และทีมงานมาดูให้แบบบ้านมีความโมเดิร์นลักเซอรี่มากขึ้น มีเรื่องสเปซ แต่เรายังอยู่ในเซ็กเมนต์ 5-9 ล้าน เพราะเราถนัด ยังไม่กระโดดไปถึง 10 ล้านบาท สินค้าคอนโดฯยังเซ็กเมนต์เดิม เจาะตลาดแมส 3-5 ล้าน/ยูนิต เฉลี่ยตารางเมตรละ 1 แสน ยังคงไว้
ทีมงานซัพพลายเชน นำแบบบ้านมาปรับใหม่ บริหารต้นทุนใหม่ นาทีนี้สำคัญเรื่องคอสต์มาก เพราะคอสต์หลายตัวขึ้นตลอดเวลา สิ่งแรกที่เราทำได้เลย ปีนี้หารายได้ไม่ทัน แต่ถ้าบริหารคอสต์ได้ก็จะดึงราคาลงมาแข่งขันได้ เช่น ตอนนี้เราปรับเรื่องการซื้อของ เชิญซัพพลายเออร์ใหญ่ ๆ ทั้งกระเบื้อง สุขภัณฑ์ ปูน เหล็ก หลอดไฟ ฯลฯ บอกเขาว่ามีโครงการที่ไหนบ้าง บอกเป็นปี ทำอย่างนี้ต้นทุนผมลดไป 10-25% ล็อกราคา 2 ปีล่วงหน้าเลย
ที่ผ่านมาใช้วิธี สั่งของแบบขายปลีกทีละ 5-8 หลัง เรามาปรับใหม่ ซึ่งจริง ๆ เป็นวิธีเดิมอยู่แล้วแหละ แต่เรามาใช้องคาพยพต้องหาซัพพลายเชนนะ ให้แผนล่วงหน้ากับซัพพลายเออร์ จะทำให้เราบริหารต้นทุนได้ และเราก็จะบริหารเซ็กซี่สต๊อกให้ได้ 2-3 เดือน เราจะขายบ้านพร้อมอยู่
แต่เราจะไม่เอาโปรเซสซับซ้อนของบริษัทใหญ่มาใช้ แต่จะเอาโปรเซสที่กระชับชึ้น บริษัทใหญ่มีเอกสารมากมาย เข้าระบบต่าง ๆ ต้องเช็กอนุมัติจากหลายหน่วยงานมาก ตอนนี้เราจะมีแค่ 2-3 เทียร์ในการอนุมัติ ผมส่งจากบียู บียูส่งลูกน้องแล้วตัดบัญชีเลย เพราะข้อมูลบิ๊กดาต้าจะอยู่ที่ส่วนกลางทั้งราคากลาง แบบบ้าน ซัพพลายเออร์ ถ้าเราติ๊กอนุมัติไปแล้ว เขา (ไซต์หน้างาน) ก็มาติ๊กอนุมัติต่อ โดยดูจากบิ๊กดาต้าส่วนกลางได้เลย ไม่ต้องซอร์ซิ่งใหม่
เพราะอีสตาร์เรายังเน้นปลาเล็กกินปลาใหญ่ เราเน้นความเร็วมากกว่า สปีดของการแข่งขันทำได้เร็วย่อมได้เปรียบ
แผนอนาคตภายใน 3 ปี (พฤษภาคม 2566-2569) ผมปรับโครงสร้างรายได้ จากเดิมรายได้พึ่งคอนโดฯ 80% บ้านแนวราบ 20% ปรับใหม่ให้สัดส่วน 50/50
ไฮไลต์อีกเรื่องคือต้องปรับทีมงาน ตอนนี้พนักงานอีสตาร์มีคนอายุ 30 ปีกับ 50 ปี ห่างกันเลย มีข้อดีทีมงานอายุ 30 ปีเราสามารถปั้นเขาได้ อีกสิบปีหน้าเขาจะแข็งแรงมาก ส่วนอายุ 50 ปีเขาจะมีประสบการณ์ แต่สุดท้ายก็ต้องขยับไป ซึ่งจะเห็นว่าบริษัทอสังหาฯหลายแห่งหาซักเซสเซอร์ไม่เจอ แต่ตอนนี้เราจะหาซักเซสเซอร์เจอแล้วเพราะเราจะปั้นขึ้นมา
เมื่อปรับโครงสร้าง ปรับระบบซัพพลายเชน แบบบ้านมาตรฐานมากขึ้น กับปรับระบบงานขาย-งานการตลาด เราจะทำงานขายด้วยตนเอง ที่ผ่านมาเรายังใช้ระบบโบรกเกอร์อยู่ ซึ่งระบบโบรกเกอร์อะไรที่ทำผลงานดีก็ดีไป แต่เราพยายามเอาดาต้าฝ่ายขายกับฝ่ายตลาดมารวมกัน 3 เดือน 6 เดือนต้องมารวมกันแล้ว
การบริหารความเสี่ยงอสังหาฯ
ผมกับบอร์ดบริหาร 5 คน เป็นผู้หลักผู้ใหญ่สายการเงิน ผมต้องปรับจูนกับท่าน อธิบายว่าการลงทุนแต่ละแปลง เริ่มต้นจากทำฟีส (feasibility-การศึกษาความเป็นไปได้โครงการ) 5 ตัว ไม่ใช่ซื้อที่ดินอยู่ดี ๆ แล้วทำได้เลย
ตั้งต้นจาก 1.เราต้องใช้มาร์เก็ตติ้งนำ เราจะเช็กดีมานด์-ซัพพลายตลอด มีพร้อมไหม 2.โปรดักต์ดีไซน์ เซ็กเมนต์ที่เราจะเข้า เราถนัดอะไร คนรับรู้แบรนด์อีสตาร์ เหมือนเป็น A- ยังแพงอยู่ แต่ก็ไม่ได้ถูกกำลังซื้อระดับกลางมองว่ายังเกือบแพงอยู่ ดังนั้น เซ็กเมนต์ที่เราจะเข้าไปบ้านราคา 5-9 ล้านเป็นหลัก แต่ถ้ามีโอกาสจะขยับไป 9-15 ล้านก็ได้
3.โลเกชั่นอนาไลซิส ทุกครั้งต้องเอาทุกแปลงที่ดินมานั่งดูว่าไฟฟ้า ประปาเป็นยังไง ใกล้โรงงาน โรงพยาบาล ใกล้แหล่งอะไรหรือเปล่า ถ้าไม่ใช่ หรือ…เอ๊ะ เราหยุดนะ เรื่อง legal analysis ต้องเช็กก่อนว่าที่ดินผังเมืองสีอะไร มีถนนตัดผ่านไหม เป็นยังไง
4.ข้อมูลด้านเทคนิค ในเรื่องงานสถาปัตย์ เอ็นจิเนียร์ เราจะเอาแบบบ้านอะไรลง ไม่ได้หมายความว่ามีที่ดินแล้ว จะเอาแบบบ้านอะไรลงก็ได้ เช็กแล้วทำเลมีช่องว่างราคา 3-5 ล้าน หรือ 5-9 ล้าน ถ้าเซ็กเมนต์ 3-5 ล้าน เอาบ้านแฝดลงได้ไหม แต่จริง ๆ ไม่แอบซอร์บกัน หรือบางทีลง 5-9 ล้าน เพราะราคาที่ดินแพงมาก เราอาจลงทาวน์โฮม 3 ชั้นก็ได้
จุดตัดสินใจลงทุนโครงการ ถ้าเราเช็กแล้วซัพพลายที่เหลือใช้เวลาขาย 1 ปีหมด โครงการของเราพัฒนา 10 เดือน พอเราเปิดขายก็พอดีซัพพลายในตลาดหมด เราก็ไปต่อได้ แต่ถ้าทำเลใดเช็กแล้วซัพพลายเหลือเยอะ ใช้เวลาดูดซับ (ขาย) 2 ปีขึ้นไป เราไม่ไปลง
5.ไฟแนนเชียลฟีส สำคัญมาก เราต้องรู้ว่าที่ดิน 15-25 ไร่ ต้องจบใน 3-4 ปีนะ โปรฟิตมาร์จิ้น เน็ตโปรฟิตต้องได้เท่าไหร่ ราคาที่ดินเหมาะสมต้องเท่าไหร่ ถึงแม้ว่าบริษัทเราจะมีดีอีเรโช 0.28 บอร์ดเราก็บอกว่าต้องไปกู้นะ เงินเรามี แต่ต้องค่อย ๆ ใช้นะ ซึ่งจริง ๆ แล้วสถาบันการเงินตอบรับดีมากที่จะปล่อยกู้เรา บางแบงก์บอกว่าให้งบฯ 500 ล้านจัดซื้อแลนด์แบงก์ โดยแบงก์ให้กู้ซื้อที่ดินมาตรฐานทั่วไปสัดส่วน 60-70% สิ่งปลูกสร้างก็ 60-70%
แผนธุรกิจอีสตาร์ รีโมเดล 360 องศาเลยไหม
ผมจะค่อยปรับเปลี่ยนไป จากเล็กเป็นใหญ่ แต่ที่แน่ ๆ จะมีการเชนจ์ จากแนวราบเริ่มลงทุน 2 แปลง ปีหน้าจะเริ่มลอนช์โครงการ จากทุกทีบริษัทไม่แตะแนวราบ และเติมทุกปีเฉลี่ยอย่างต่ำปีละ 2 แปลงในกรุงเทพฯ กับต่างจังหวัดอีก 1 แปลง รวมปีละ 3 แปลง ภายในเวลา 3 ปี เป้ารายได้ขยับจาก 2,000 ล้าน สู่รายได้ปีละ 3,000 ล้าน 5,000 ล้านบาท จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป
ผมเข้ามากลางปี ของเดิมปีที่แล้วมีการโอนหรือรับรู้รายได้ 1,800 ล้านบาท ปีนี้เป้าโอนเซตไว้ที่ 1,500 ล้านบาท เรามองว่าน่าจะมีทางใกล้เคียงได้ โดยไตรมาส 1/66 ประกาศตัวเลขรายได้ 247 ล้านบาท ไตรมาส 2/66 มีโอกาสเติบโต 30% และเริ่มมีกำไร ส่วนครึ่งปีหลังจะมียอดโอนเข้ามาเยอะ เนื่องจากมีแบ็กล็อกรอโอน
ส่วนยอดขายเดิมประกาศเป้า 3,000 ล้านบาท สูงนะ อาจจะยังไม่ถึง แต่สามารถทำได้ดีกว่าปีที่แล้วซึ่งมียอด 1,800 ล้านบาท ปีนี้น่าจะมากกว่า
ภารกิจผม เป้าหมายหลักทำยังไงให้รายได้อสังหาริมทรัพย์แตะ 3,000-5,000 ล้านบาท ทำตรงนี้ให้สำเร็จก่อน เพราะอีสตาร์ยังไปไม่ถึงตรงนั้น จะทำยังไงให้สัดส่วนรายได้ค่อย ๆ เติบโต จาก 1,500 ล้านเป็น 2,000 ล้าน เป็น 2,500 ล้าน เป็น 3,000 ล้าน เรื่องความสม่ำเสมอก็คือการจัดสัดส่วนตรงนี้
สไตล์การทำธุรกิจ ยังคอนเซอร์เวทีฟ ?
ผมใช้คำว่าคิดแบบรอบคอบ แนวคิดบอร์ดเปลี่ยนแล้วนะจากคอนเซอร์เวทีฟ เมื่อสัปดาห์ต้นเดือนกรกฎาคม อนุมัติให้ผมซื้อที่ดิน 1 แปลง มูลค่า 300 ล้าน ใช้เวลาพิจารณาเพียง 1 ชั่วโมง จากเดิมผมได้ยินมาว่าการขออนุมัติสักครั้งต้องใช้เวลา 3-6 เดือน แต่เป็นครั้งแรกที่เรายื่นครั้งเดียวแล้วอนุมัติเลย เพราะบอร์ดปรับกระบวนทัศน์ใหม่
โจทย์ที่บอร์ดกับผู้ถือหุ้นให้มา บอร์ดอยากให้เราพัฒนาโครงการ มีทั้งแนวราบแนวดิ่ง มีรายได้สม่ำเสมอ มีการเติบโตที่ยั่งยืนไม่ต่ำกว่าปีละ 15% และมีผลกำไรออกมาเพื่อจะจ่ายเงินปันผล เราเน้น growth แล้ว เราไม่เน้นแบบเดิม สินค้าแต่ละตัวเน็ตโปรฟิตต้องดี ที่ผ่านมาไม่ได้จ่ายปันผลให้ผู้ถือหุ้นหลายปีแล้ว
สิ่งสำคัญที่สุด ถ้ารายได้ยัง 2,000 ล้าน คุณจ่ายเงินปันผลไม่ได้หรอก แต่ถ้ารายได้คุณ 3,000-4,000 ล้าน คุณจ่ายเงินปันผลได้แน่นอน นั่นคือบ้านแนวราบต้องทำมากขึ้น แต่การทำ บอร์ดก็บอกว่าดูฟีสให้ดีนะ มีดีมานด์-ซัพพลายให้ชัดเจน ไม่ใช่มีที่ดินแล้วเอามาทำเพื่อก่อเกิดรายได้ ไม่ใช่ เราต้องเอาที่ดินมีศักยภาพ มีดีมานด์และซัพพลายที่สอดคล้อง ถ้าแปลงเดิมใช้ไม่ได้ก็ไม่เป็นไร หาซื้อที่ดินแปลงใหม่ก็ได้ ไม่ติดกับดักบนที่ดินแปลงเดิม
ผมผ่านการทำงานกับบอร์ดนี้มาสองเดือน และวัยผมผ่านยุคห้าวมาแล้ว เราเข้าใจว่าการเติบโตถ้าค่อยเป็นค่อยไป แล้วมันมีจังหวะของมัน เราจะไม่ใช้ทุกจังหวะในการหาการเติบโตเพราะมีความเสี่ยง แต่เราต้องจับให้ได้ว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีวงจร 3-5 ปี เราวางแผนจังหวะไหนเราเข้า จังหวะไหนเราถอย
สิ่งหนึ่งที่ผมชอบใจที่นี่ บอร์ดและผู้บริหารมี good governance มากเลย มีเรื่องซีเรียสที่ท่านย้ำมาก ๆ ว่า เราไปพัฒนาโครงการ เราอย่าไปสร้างความเดือดร้อนให้ใคร และทุกครั้งที่ทำ ต้องไม่ให้ชาวบ้าน ไม่ให้ใครเดือดร้อน และของที่ออกมาแต่ละแปลงต้องมีคุณภาพและดี