BTS-ธอส.เปิด'บ้านชาวไทย' ไม่ต้องดาวน์ ผ่อนหลักพัน ตัวช่วยพยุงอสังหาฯ?

ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่รายได้ของคนเมืองขยับขึ้นอย่างเชื่องช้า ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า ปรับตัวขึ้นต่อเนื่องเร็วกว่ากำลังซื้อ ความฝันในการมีบ้านของคนทำงานจำนวนมากจึงค่อย ๆ ถูกผลักออกไปจากสมการชีวิตจริง คนรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยมีรายได้ประจำ มีวินัยการทำงาน แต่กลับติดอยู่ในวงจร “เช่าอยู่ถาวร” เพราะไม่สามารถสะสมเงินดาวน์ก้อนใหญ่ หรือไม่ผ่านเกณฑ์สินเชื่อของธนาคารในวันที่ต้องการเริ่มต้นชีวิตอย่างมั่นคง

โจทย์เชิงโครงสร้างนี้เองที่ทำให้ “คีรี กาญจนพาสน์” ประธานกรรมการกลุ่มบีทีเอส ตัดสินใจหวนกลับมาลงสนามพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง หลังเว้นวรรคไปกว่าสามทศวรรษ พร้อมประกาศเปิดตัวโครงการ “บ้านชาวไทย” ที่ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบโจทย์ตลาดบนหรือการเก็งกำไร หากแต่เป็น “ภารกิจส่วนตัว” ในการเปิดประตูการมีบ้านให้กับคนไทยที่เคยถูกทิ้งไว้ข้างหลังระบบ ทั้งในกลุ่ม First Jobber ผู้มีรายได้จำกัด อาชีพอิสระ และผู้ที่อยากมีที่อยู่อาศัยในทำเลที่ใช้ชีวิตได้จริง

ภายใต้บริบทนี้ ความร่วมมือระหว่างกลุ่มบีทีเอสและธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในการเปิดตัวโครงการ “บ้านชาวไทย” จึงถูกจับตาในฐานะความพยายามรีเซ็ตสมการตลาดที่อยู่อาศัยอีกครั้ง ด้วยเงื่อนไขกู้เต็ม 100% ไม่ต้องวางเงินดาวน์ และออกแบบภาระผ่อนให้อยู่ในระดับใกล้เคียงค่าเช่า โครงการถูกวางเป้าหมายชัดเจนในการตัดปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ซึ่งเป็นคอขวดสำคัญของตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

ทลายกำแพงการเงิน เปิดประตูการมีบ้าน

หัวใจสำคัญของ “บ้านชาวไทย” คือการรื้อกรอบคิดเดิมของการซื้อที่อยู่อาศัย โดยเริ่มจากการทลายอุปสรรคทางการเงินที่เคยเป็นกำแพงสูงสำหรับคนส่วนใหญ่ โครงการตัดเงื่อนไขที่เป็นภาระตั้งแต่ต้นทางออกแทบทั้งหมด ไม่ต้องจอง ไม่ต้องวางเงินดาวน์ และไม่ต้องผ่อนชำระระหว่างการก่อสร้าง เปิดทางให้ผู้ซื้อสามารถกู้ได้เต็ม 100% ตั้งแต่วันแรกที่โครงการแล้วเสร็จ

กลไกสำคัญคือความร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งเข้ามาหนุนสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.54% พร้อมทำหน้าที่มากกว่าผู้ปล่อยกู้ แต่เป็นที่ปรึกษาด้านการเงินให้กับผู้ที่ไม่เคยมีประวัติสินเชื่อมาก่อน โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ พ่อค้าแม่ค้า นักศึกษา และ First Jobber ผ่านกระบวนการออมเงินล่วงหน้าประมาณ 7-8 เดือน เพื่อสร้างวินัยทางการเงินและ “โปรไฟล์ผู้กู้” ก่อนเข้าสู่การยื่นกู้จริง

แนวคิดดังกล่าวถูกออกแบบมาเพื่อลดความเสี่ยงทั้งสองฝั่ง ธนาคารมีข้อมูลประเมินศักยภาพผู้กู้จากพฤติกรรมการออม ขณะที่ผู้ซื้อไม่ต้องแบกรับภาระทางการเงินตั้งแต่วันเริ่มต้นโครงการ เมื่อถึงวันที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ผู้ซื้อจึงเริ่มผ่อนชำระในระดับที่ถูกคำนวณให้ใกล้เคียงค่าเช่าที่อยู่อาศัยในทำเลเดียวกัน ห้องขนาด 30 ตารางเมตรจะมีภาระผ่อนราว 5,000-7,000 บาทต่อเดือน ขยับขึ้นตามขนาดห้อง แต่ยังอยู่ในกรอบค่าใช้จ่ายที่คนเมืองคุ้นเคย

อีกหนึ่งจุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างคือการตัดสินใจขายแบบกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) แทนระบบเช่าซื้อ เพื่อมอบความเป็นเจ้าของอย่างถาวรให้กับผู้ซื้อในราคาที่จับต้องได้ เริ่มต้นเพียง 1.6 ล้านบาท ซึ่งแตกต่างจากโครงการราคาประหยัดในอดีตที่มักจำกัดสิทธิความเป็นเจ้าของและกลายเป็นภาระระยะยาว

ธอส.หนุนสินเชื่อ “บ้านชาวไทย” ชูดอกเบี้ยต่ำ-ไม่ต้องวางเงินดาวน์

ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า โครงการ “บ้านชาวไทย” ถูกออกแบบมาเพื่อแก้ปัญหาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน โดยเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลติดระบบรถไฟฟ้า เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน โดยปกติการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลติดรถไฟฟ้ามักมุ่งสร้างผลกำไรสูงสุดจากมูลค่าที่ดิน แต่บีทีเอส กรุ๊ป เลือกดำเนินโครงการภายใต้แนวคิดที่แตกต่าง โดยไม่ได้ตั้งเป้าสร้างกำไรทางบัญชีเป็นหลัก หากมุ่งหวังให้คนไทยสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้จริง ซึ่งเชื่อว่าจะช่วยปลดล็อกข้อจำกัดเดิมของตลาดที่อยู่อาศัย

จากข้อมูลของ ธอส. พบว่า กลุ่มประชากร Gen Y ซึ่งกำลังอยู่ในช่วงเริ่มต้นสร้างชีวิตและครอบครัว เป็นกลุ่มที่มีสัดส่วนสูงที่สุดและมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน ทำให้มั่นใจว่าโครงการบ้านชาวไทยจะได้รับการตอบรับที่ดี และอาจเป็นจุดเริ่มต้นของการเปลี่ยนผ่านภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อประชาชนในราคาที่เข้าถึงได้

ในด้านการสนับสนุนทางการเงิน ธอส.พร้อมเข้ามาทำหน้าที่เป็นที่ปรึกษาด้านสินเชื่อ วิเคราะห์ข้อมูลเพื่อประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ และออกแบบโครงสร้างอัตราดอกเบี้ยให้เหมาะสมกับโครงการ โดยกำหนดเงื่อนไขที่ผ่อนคลาย ไม่มีการวางเงินดาวน์ และเริ่มผ่อนชำระเมื่อเข้าอยู่อาศัย

สำหรับอัตราดอกเบี้ย ธอส.มีอัตราต่ำสุดเริ่มต้นที่ 1.54% โดยจะประเมินตามเกณฑ์ ณ วันที่ยื่นขอสินเชื่อ พร้อมใช้แนวคิดกำหนดเงินงวดผ่อนให้ใกล้เคียงกับค่าเช่า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ประชาชนสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ แม้อยู่ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่กดดันความสามารถในการผ่อนของครัวเรือน

ดร.มหัทธนะ ระบุว่า แม้ปัจจุบันเศรษฐกิจจะส่งผลให้หลายครัวเรือนประสบปัญหาด้านการผ่อนชำระ แต่หากโครงการมีคุณภาพ และผู้ยื่นขอสินเชื่อมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ ธอส.ก็พร้อมพิจารณาอนุมัติสินเชื่อได้อย่างรวดเร็ว เพื่อสนับสนุนให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยอย่างมั่นคงและยั่งยืน

ทำเลยุทธศาสตร์ คุมเก็งกำไร เน้นอยู่จริง

เพื่อไม่ให้ “บ้านชาวไทย” กลายเป็นสินค้าในมือของนักเก็งกำไร โครงการเลือกใช้ระบบจับสลากอย่างเข้มงวด โดยกำหนดให้หนึ่งบัตรประชาชนต่อหนึ่งสิทธิ ลดโอกาสการกว้านซื้อและการถือครองหลายยูนิต แนวคิดนี้สะท้อนความตั้งใจให้ที่อยู่อาศัยตกอยู่ในมือของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ตั้งแต่วันแรกของการเปิดขาย

ในด้านรูปแบบการพัฒนา โครงการตั้งงบลงทุน 1 แสนล้านบาท สองเฟสแรกมีมูลค่าลงทุนรวม 2.5 หมื่นล้านบาท จำนวนกว่า 12,000 ยูนิต คาดแล้วเสร็จปลาย ธ.ค. 71

เฟสแรกของโครงการเลือกใช้คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น จำนวน 24 อาคาร เพื่อควบคุมต้นทุนและเร่งความเร็วการก่อสร้าง โดยมุ่งพัฒนาบนทำเลที่มีดีมานด์อยู่อาศัยจริงและเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน เริ่มจากโครงการ D:CODE ศรีนครินทร์ บนพื้นที่ราว 42 ไร่ ใกล้สถานีศรีเอี่ยม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพียง 300 เมตร จำนวนประมาณ 4,150 ยูนิต แบ่งเป็นห้องขนาด 30, 45 และ 60 ตร.ม. อยู่ระหว่างขออนุญาตก่อสร้าง และ EIA คาดเริ่มก่อสร้าง เดือนก.ย.ปีนี้ แล้วเสร็จปลายปี 2571

ถัดมาคือโครงการ D:CRAFT คลองหลวง จังหวัดปทุมธานี โดยเป็นพื้นที่โครงการอาคารชุดสูง 8 ชั้น บนพื้นที่กว่า 115 ไร่ อาคารรวมไม่เกิน 60 อาคาร ใกล้มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และตลาดไท รวมกว่า 7,500 ยูนิต วางตำแหน่งรองรับนักศึกษา คนทำงาน และผู้ประกอบการรายย่อยในย่านรอบนอกกรุงเทพฯ ขณะที่ทำเลที่สามคือธนาซิตี้ จังหวัดสมุทรปราการ ฐานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดั้งเดิมของกลุ่มบีทีเอส ซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมและยังมีที่ดินรองรับการพัฒนาในระยะต่อไปอีกกว่า 200 ไร่

ด้านราคา ห้องขนาด 30 ตารางเมตรในโครงการคลองหลวงเริ่มต้นที่ 1.6 ล้านบาท ขณะที่ศรีนครินทร์เริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ห้องขนาด 45 และ 60 ตารางเมตรอยู่ในช่วง 2.4-3.78 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับราคาตลาดในทำเลเดียวกัน ถือว่าต่ำกว่าราว 25-30% ปัจจัยสำคัญคือการใช้ที่ดินในเครือบริษัท การบริหารต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และการควบคุมระบบการพัฒนาโครงการด้วยตนเอง

นอกจากนี้ BTS ระบุว่ายังมีที่ดินรองรับการพัฒนาโครงการอีกหลายแห่ง ครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ ชลบุรี นครราชสีมา กาญจนบุรี และพื้นที่อื่น ๆ ทั่วประเทศ โดยโครงการในลำดับถัดไปจะคัดเลือกเฉพาะทำเลที่มีความต้องการอยู่อาศัยจริง เนื่องจากบริษัทไม่ต้องการพัฒนาโครงการในพื้นที่ที่ขาดดีมานด์ ซึ่งท้ายที่สุดจะไม่ตอบโจทย์ทั้งผู้ซื้อและความยั่งยืนของโครงการเอง ทั้งนี้ แผนการขยายโครงการไม่ได้จำกัดเฉพาะที่ดินของ BTS เท่านั้น หากมีพันธมิตรหรือเจ้าของที่ดินที่มีแนวคิดสอดคล้องกัน บริษัทก็พร้อมเปิดกว้างสำหรับการร่วมพัฒนาโครงการในอนาคต

เทคโนโลยีเพื่อคุณภาพชีวิต ไม่ใช่ของฟุ่มเฟือย

แม้จะวางตำแหน่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ “บ้านชาวไทย” กลับให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตในระดับที่สูงกว่ามาตรฐานตลาดล่าง ห้องพักทุกยูนิตถูกออกแบบให้มาในรูปแบบ Fully Furnished พร้อมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น สามารถเข้าอยู่ได้ทันที ลดภาระค่าใช้จ่ายก้อนแรกของผู้ซื้อและลดความจำเป็นในการกู้เพิ่ม

ในด้านเทคโนโลยี โครงการเตรียมนำระบบ AI และ Voice Command มาใช้ภายในห้องพัก เพื่อยกระดับการอยู่อาศัยสู่แนวคิด Smart Living ตั้งแต่วันแรก โดยไม่ผลักต้นทุนไปให้ผู้บริโภค นายคีรี กาญจนพาสน์ ยืนยันว่าการตั้งราคาที่ต่ำกว่าตลาดไม่ได้มาจากการลดสเปก แต่เกิดจากการออกแบบโครงการและควบคุมต้นทุนทุกขั้นตอนอย่างละเอียด

สำหรับกลุ่มบีทีเอส “บ้านชาวไทย” คือการทดลองโมเดลธุรกิจที่ผสานผลตอบแทนทางเศรษฐกิจกับเป้าหมายทางสังคมอย่างชัดเจน ภายใต้แผนลงทุนรวมกว่า 100,000 ล้านบาท ภายในสองปี ครอบคลุมหลายพื้นที่ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด หลังจากปี 2568 บริษัทได้รับชำระหนี้ค่าจ้างเดินรถและซ่อมบำรุงรถไฟฟ้าสายสีเขียวรวมกว่า 36,000 ล้านบาท ทำให้มีความพร้อมด้านฐานะการเงินในการเดินหน้าโครงการเพื่อสังคมในระยะยาว

การเปิดให้ลงทะเบียนโครงการ “บ้านชาวไทย” เริ่มตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2569 ผ่านเว็บไซต์ baan-chaothai.com และเตรียมเปิดห้องตัวอย่างให้เข้าชมในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2569 ก่อนเข้าสู่กระบวนการตรวจสอบสิทธิและยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนมีนาคมนี้ สำหรับผู้พัฒนา โครงการนี้อาจไม่ใช่คำตอบของกำไรสูงสุด แต่ในมุมของสังคม มันคือความพยายามลดช่องว่างระหว่าง “อยากมีบ้าน” กับ “มีบ้านได้จริง” ให้แคบลงอย่างเป็นรูปธรรม

“บ้านชาวไทย” อาจรีเซ็ตดีมานด์จริง พยุงอสังหาฯ ไทยพ้นภาวะซบเซา

ท่ามกลางภาวะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังชะลอตัวอย่างลึกและยืดเยื้อ โครงการ “บ้านชาวไทย” อาจสามารถทำหน้าที่เป็นกลไกประคองตลาดได้ในเชิงโครงสร้าง มากกว่าการกระตุ้นระยะสั้นแบบมาตรการลดค่าธรรมเนียมหรือผ่อนคลาย LTV ที่เคยใช้ในอดีต เพราะปัญหาหลักของตลาดในรอบนี้ไม่ใช่ต้นทุนหรืออุปทานเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำลังซื้อที่หายไปจากระบบ” และการที่ผู้มีรายได้จำนวนมากไม่สามารถข้ามด่านสินเชื่อได้จริง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการรายใหญ่สะท้อนตรงกันว่า ในช่วงปี 2567-2568 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงมาอยู่แถวระดับประมาณ 300,000 รายการต่อปี ต่ำกว่าช่วงก่อนโควิดที่เคยทำได้ราว 400,000 รายการ ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยขายไม่ออกสะสมมีตั้งแต่ราว 400,000 ยูนิต ไปจนถึงตัวเลขที่อยู่อาศัยว่างทั่วประเทศมากกว่า 1.6 ล้านยูนิต มูลค่ารวมหลายล้านล้านบาท ภาพดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดไม่ได้ขาดบ้าน แต่ขาด “ผู้ซื้อที่ซื้อได้จริง” ในสภาพเศรษฐกิจปัจจุบัน

จุดที่โครงการบ้านชาวไทยเข้ามาเปลี่ยนสมการ คือการดึงกลุ่มประชากรที่ถูกกันออกจากตลาดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาให้กลับเข้ามาเป็นดีมานด์ใหม่อย่างเป็นรูปธรรม กลุ่ม First Jobber กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง และอาชีพอิสระ ซึ่งเดิมมีรายได้เพียงพอสำหรับค่าเช่า แต่ไม่สามารถสะสมเงินดาวน์หรือผ่านเกณฑ์สินเชื่อแบบเดิมได้ หากกลุ่มนี้ถูกเปลี่ยนสถานะจาก “ผู้เช่า” ให้กลายเป็น “ผู้ซื้อ” แม้เพียงบางส่วน ก็จะช่วยเพิ่มปริมาณดีมานด์ที่แท้จริงให้กับตลาดทันที โดยไม่ต้องพึ่งพาการเก็งกำไรหรือผู้ซื้อหลายยูนิตเหมือนในอดีต

ในเชิงมหภาค การออกแบบให้ภาระผ่อนชำระใกล้เคียงค่าเช่า ซึ่งอยู่ในช่วงราว 5,000–7,000 บาทต่อเดือนสำหรับยูนิตขนาดเล็ก มีนัยสำคัญต่อระบบตลาด เพราะเป็นระดับที่สอดคล้องกับโครงสร้างรายได้ของคนเมืองในปัจจุบัน แตกต่างจากคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าจำนวนมากที่ราคาปรับขึ้นเร็วกว่ารายได้จนดีมานด์แทบหยุดนิ่ง การทำให้การซื้อบ้าน “ไม่กระโดดข้ามกำลัง” มากเกินไป ช่วยลดแรงเสียดทานทางจิตวิทยาและทางการเงินของผู้บริโภค ซึ่งเป็นหัวใจของการฟื้นตัวในตลาดที่กำลังซบเซา

ขณะเดียวกัน บทบาทของธนาคารอาคารสงเคราะห์ในฐานะผู้จัดการความเสี่ยงสินเชื่อ ไม่ใช่เพียงผู้ปล่อยกู้ ยังช่วยลดปัญหาคอขวดด้านเครดิตที่เป็นต้นเหตุของยอดโอนต่ำในช่วงหลัง เมื่อผู้ซื้อสามารถสร้างวินัยทางการเงินล่วงหน้าและมีข้อมูลรองรับความสามารถในการผ่อน ธนาคารก็สามารถปล่อยสินเชื่อได้อย่างมั่นใจมากขึ้น ซึ่งแตกต่างจากตลาดทั่วไปที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

หากมองในภาพรวม โครงการบ้านชาวไทยอาจไม่ได้ดูดซับสต็อกคอนโดราคาแพงที่ค้างอยู่ในระบบโดยตรง แต่ช่วย “ตั้งฐานใหม่ของตลาด” ด้วยการสร้างดีมานด์ที่เชื่อมโยงกับการอยู่อาศัยจริง ซึ่งเป็นสิ่งที่ตลาดขาดหายไปในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เมื่อมีผู้ซื้อจริงเพิ่มขึ้น วงจรการพัฒนา การก่อสร้าง การจ้างงาน และการบริโภคที่เกี่ยวเนื่องกับที่อยู่อาศัยจะเริ่มขยับตามไปด้วย นี่คือบทบาทสำคัญของโครงการในภาวะตลาดซบเซา ไม่ใช่การเร่งให้ตลาดกลับไปบูมเหมือนเดิม แต่ช่วยพยุงไม่ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ทรุดตัวลึกลงไปกว่านี้ พร้อมปูทางไปสู่การฟื้นตัวที่ตั้งอยู่บนฐานกำลังซื้อจริงและยั่งยืนกว่าในอดีต