“ดร.โสภณ” ยื่นจดหมายถึงนายกฯ ย้ำไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปี -ซื้อห้องชุด 75%

"ดร.โสภณ" ยื่นจดหมายถึงนายกฯ เปิดข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติ ย้ำไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี หรือให้ซื้อห้องชุด 75%

วันที่ 19 กรกฎาคม 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ยื่นจดหมายถึงนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี, นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย, นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน, การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร, นายพูนศักดิ์ จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร, นายสิทธิพล วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร และนายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน โดยระบุถึงข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี หรือให้ซื้อห้องชุด 75%

โดยจดหมายระบุว่า ตามที่มีคณะบุคคลเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 75% กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและซื้อห้องชุด 75% รัฐบาลไม่พึงออกมาตรการดังกล่าว โดยมีรายละเอียด ดังนี้

ประเด็นต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี

• 25 ปี ฟิลิปปินส์ แต่ต่ออายุไปได้ โดยทุกครั้งที่มีการต่อก็ต้องคิดค่าเช่าใหม่ เพราะการคิดค่าเช่าเป็นเวลานานครั้งเดียว (เช่น 99 ปีที่ไทยกำลังคิดจะทำ) จะทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบมาก
• 30 ปี อินโดนีเซีย โดยกรณีบาหลีที่ต่างชาตินิยมไปเที่ยวมากที่สุดก็จำกัดแค่ 30 ปี
• 30 ปี มาเลเซีย ในทางปฏิบัติจริง (ยืนยันโดยนาย Mani Usilapan อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง) แม้กฎหมาย Common Law จะให้เช่าได้ถึง 99 หรือ 999 ปีก็ตาม
• 30 ปี ลาว แม้จะต่ออายุได้ แต่ต้องประเมินใหม่ ไม่ใช่เช่ารวดเดียว 99 ปี
• 40-70 ปี จีน (แต่กรณี 70 ปีคงมีเพียงบางโครงการเท่านั้น) โดยรัฐบาลเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่เอกชนเพราะที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐ
• 50 ปี กัมพูชา โดยมีส่วนที่เกี่ยวข้องเพียงแห่งเดียวเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่ปล่อยให้เอกชนหรือหน่วยราชการต่างๆ ต่างคนต่างปล่อยให้เช่ากันเองเช่นในประเทศไทย
• 50 ปี เวียดนาม มีเพียงบางกรณี เช่น ในนิคมอุตสาหกรรมที่ถึง 70 ปี
• 50-100 ปี อังกฤษ เป็นการเช่าที่ดินทั่วไป ซึ่งก็คงไม่ค่อยมีชาวต่างชาติไปเช่า ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก็มักเช่ากัน 5-20 ปีเท่านั้น ส่วนพื้นที่เกษตรก็มักเช่ากันไม่เกิน 7 ปี
• 99 ปี สิงคโปร์ แต่เป็นการเช่าเป็นแปลงๆ ขนาดเล็กๆ โดยรัฐบาล และสิงคโปร์ก็ไม่มีที่ดินให้ต่างชาติได้เช่าอยู่แล้ว

แม้ในบางประเทศการให้เช่าที่ดินระยะยาวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้ แต่ต้องคิดค่าเช่าตลาดใหม่ ไม่ใช่คิดค่าเช่าครั้งเดียวในระยะ 99 ปี และประเทศต่างๆ ก็มักมีหน่วยราชการที่รับผิดชอบโดยตรงให้ต่างชาติเช่า ไม่ใช่ปล่อยให้ส่วนราชการปล่อยเช่ากันเอง

ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรรับข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงจากผู้ที่หวังให้เช่าที่ดินแก่คนต่างชาติถึง 99 ปี คงไว้เพียง 30-50 ปีแล้วสามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ได้ก็เพียงพอ

ประเด็นการให้ซื้อห้องชุดได้ 75%

• 30% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศเวียดนาม
• 40% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศฟิลิปปินส์
• 49% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศอินโดนีเซีย

นอกจากนี้ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องอยู่หรือทำงานในประเทศจีนเป็นเวลา 1-2 ปี และห้ามซื้อเพื่อการเก็งกำไร

ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรปล่อยให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้เกิน 49% ดังเดิม การให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 75% พวกต่างชาติอาจพาคนชาติเดียวกันมาซื้อจนครบ 75% แต่อีก 25% หลีกเลี่ยงไม่เปิดขายให้คนไทยก็ทำได้

ข้อกำหนดพิเศษ

1. ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท

2. ออสเตรเลีย กำหนดให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมือสองห้ามซื้อ

3. การกำหนดเสียภาษีซื้อ (Stamp Duty) โดยภาคพื้นยุโรปกำหนดไว้ 10-20% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% สิงคโปร์กำหนดไว้ 60% เพื่อนำเงินภาษีมาพัฒนาประเทศ

สิ่งที่รัฐบาลพึงพิจารณาเป็นพิเศษก็คือในปัจจุบันหลายประเทศเริ่มห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นิวซีแลนด์ แคนาดา และในยุโรป เพราะเห็นว่าไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะสร้างปัญหาภายในประเทศมากกว่า

ข้อเสนอแนะ

กระผมขอย้ำข้อเสนอที่กระผมเคยนำเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น

1. เก็บภาษีซื้อ 10%

2. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3% ในสหรัฐอเมริกา)

3. เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

4. เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

2. กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี หรือการที่ห้องชุดบางโครงการที่ซื้อขายเกินกว่า 49% ไปก่อนหน้านี้ โดย รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

📌 อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่ 📌