สัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ประโยชน์คืออะไร ควรทำไหม ต้องระวังสิ่งใด

วันนี้นิวบ์จะมาแชร์ข้อมูลดีๆของการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ” สำหรับเพื่อน ๆ ที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโด อาจจะยังไม่เคยรู้ว่าในการตกลงทำการซื้อขาย นอกจากเรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายแล้ว การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับนี้มันเกี่ยวข้องกับเรื่องราคาซื้อขายอื่นๆ ที่หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจ ทั้งของระหว่าง “ผู้ซื้อกับผู้ขาย” และ “ผู้ซื้อกับธนาคาร” อีกด้วย ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับที่ว่านี้ในมุมของผู้ซื้อและผู้ขายจริงๆแล้วมันควรทำหรือไม่อย่างไร วันนี้เรามาหาคำตอบไปพร้อมกันกับ CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดค่ะ

ทบทวนวิชา “สัญญาจะซื้อจะขาย”

เท้าความถึงความหมายของสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อทำความเข้าใจกันก่อนที่จะเข้าสู่เรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ สำหรับ “สัญญาจะซื้อจะขาย” ก็คือสัญญาที่ทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาว่า ผู้ขายมีความประสงค์จะขายบ้านหลังนี้ และผู้ซื้อมีความประสงค์ที่จะซื้อบ้านหลังนี้ ซึ่งเอกสารฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย หากมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามข้อตกลงที่คุยกันไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็สามารถฟ้องร้องได้นั่นเอง ซึ่งในข้อตกลงต่างๆเราจำเป็นจะต้องระบุให้ละเอียดไปในสัญญาฉบับนี้ ไม่ว่าจะเป็น ราคา, ค่ามัดจำเท่าไร, ค่าใช้จ่ายใครออกบ้าง, ระยะเวลา หรือเงื่อนไขอื่น ๆ เหล่านี้ล้วนเป็นเรื่องสำคัญมากๆ เพื่อที่จะไม่ให้เกิดปัญหาเวลาเราซื้อขายกันภายหลัง

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด สามารถตกลงกันเองได้ แม้จะด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว แต่หากไม่มีหลักฐานมันก็ยากที่จะเอาผิดกันได้ ซึ่งเจตนาของสัญญาจะซื้อจะขายได้แสดงถึงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า สิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ สัญญาจะซื้อจะขายไม่ระบุวันโอนกรรมสิทธิ์ไว้ สัญญานั้นย่อมไม่ได้มีเจตนาในการรอโอนกรรมสิทธิ์ และจะกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆะในทันที

ซึ่งปกติแล้วหากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ มักจะกำหนดระยะเวลาโอนในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดไว้ประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือที่สร้างเสร็จแล้ว จะกำหนดเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เหมือนกับบ้านและที่ดิน

โดยทั่วไปแล้วสิ่งที่จะต้องระบุไปในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ประกอบไปด้วย

• คู่สัญญา เป็นรายละเอียดของคู่สัญญา ผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน ซึ่งผู้ทำสัญญาซื้อขายคอนโดอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เป็นการบอกว่าใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขาย
• อสังหาริมทรัพย์ เป็นรายละเอียดของทรัพย์สินที่ตกลงกันว่าจะซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กัน จำเป็นต้องบอกอย่างเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น
• ราคาที่ตกลงกันและวิธีการชำระ เป็นการบอกรายละเอียดของราคาทรัพย์ว่าจำนวนเท่าไร ควรบอกทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษรเพื่อความถูกต้อง รวมถึงควรระบุไว้ด้วยว่าจะชำระราคากันโดยวิธีใด อย่างไร
• กำหนดเวลาการไปโอน ในสัญญาต้องมีการระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ดังนั้น จึงอาจกำหนดวันที่ที่แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้ ทั้งนี้ กฎหมายไม่ได้ระบุให้กำหนดระยะเวลาที่ต้องไปทำการโอน แล้วแต่ตามที่คู่สัญญาจะตกลงกัน
• ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่จ่าย คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะจ่ายเท่าไร หรือจะแบ่งชำระกันคนละครึ่งก็ได้
• เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ คู่สัญญาอาจมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงในการซื้อขายกันเพิ่มเติมก็ได้ เช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งล่าช้าเกินกว่าที่ตกลงกัน อาจตกลงกันในเรื่องของดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมในสัญญาฉบับนี้ได้
• ความรับผิดหากผิดสัญญา ความรับผิดของฝ่ายที่ผิดสัญญา ข้อนี้อาจใส่เข้ามาในสัญญาหรือไม่ก็ได้เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญาจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้
• การลงลายมือชื่อ ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกันซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคน ทั้งนี้การลงลายมือชื่อนั้นต้องใช้มือในการเขียนเท่านั้น จะใช้ตราประทับหรือพิมพ์ไม่ได้
• เอกสารแนบท้ายสัญญา โดยหลักแล้วจะเป็นรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกัน เช่น โฉนดที่ดิน, สำเนาทะเบียนบ้าน, แผนผังโครงการ, แบบบ้าน, รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน เป็นต้น ซึ่งทั้งหมดนี้ไม่ว่าจะเป็นสัญญาฉบับเดียวหรือสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับก็ตาม

เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญา ถือว่าฝ่ายนั้นผิดสัญญา ซึ่งผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

• กรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ซื้อไม่ทำราคาให้ถูกต้องครบถ้วน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ หรือ ผู้ขายจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาก็ได้
• กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามวันเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ หรือ ผู้ซื้อจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก็ได้ ซึ่งในการฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ

หลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับผิด

หลักฐานเป็นหนังสือเช่นว่านี้ก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาได้ทำต่อกันไว้ หรืออาจเป็นเอกสารอื่นที่คู่สัญญาใช้ในการสื่อสารโต้ตอบกันโดยมีเนื้อความถึงการจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์และมีการแสดงเจตนาว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า อาจมาในรูปแบบของจดหมายก็ได้ ขอแค่มีเนื้อความว่าจะซื้อขายกัน จะโอนกรรมสิทธิ์กัน และมีการลงลายมือชื่อของผู้รับผิด ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีได้

วางประจำ หรือ เงินมัดจำ

ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำไว้เพื่อเป็นประกันว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายในภายหน้า ต้องวางมัดจำ ในวันที่ทำสัญญาเท่านั้น หากวางเงินหลังจากวันที่ทำสัญญาจะไม่เรียกว่าเงินมัดจำ แต่อาจเป็นการชำระหนี้บางส่วนได้ กฎหมายไม่บังคับว่าต้องวางมัดจำเท่าใด ตามแต่ที่คู่สัญญาจะตกลงกัน เมื่อมีการวางเงินมัดจำแก่กันแล้ว หลักฐานการวางเงินก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้

การชำระหนี้บางส่วน

คือการที่ผู้ซื้อชำระราคาบางส่วนให้แก่ผู้ขาย อาจตกลงกันว่าจะชำระกันเป็นงวดๆ รวมถึงชำระราคาทั้งหมดก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน หลักฐานการชำระเงินนั้นสามารถนำมาเป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้

สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาที่สำคัญในการทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาได้ตัดสินให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายด้วย รายละเอียดที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงสามารถบังคับใช้ได้ในการทำสัญญาซื้อขายกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายนอกจากเป็นการทำเพื่อป้องกันอีกฝ่ายผิดสัญญาแล้ว ยังมีผลผูกพันคู่สัญญาไปจนตลอดจนกว่าจะทำการซื้อขายการเสร็จสิ้น

“สัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ” มีประโยชน์อย่างไร ทำไมหลายคนชอบทำ ?

การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ หรือการซื้อขาย 2 สัญญาที่ประกอบด้วย สัญญาฉบับซื้อจริง กับสัญญาฉบับยื่นกู้ ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับนี้ นอกจากจะมีเรื่องของราคาที่เราตกลงทำการซื้อขายกันอยู่แล้ว ยังมีราคาอื่นๆที่มีผลต่อการยื่นกู้อีกด้วย เราไปทำความเข้าใจกับราคาที่ว่าเหล่านั้นกันก่อนว่ามีอะไรบ้าง

1. ราคาซื้อขาย

ในสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ โดยเฉพาะสัญญาฉบับซื้อจริงจะต้องมีการระบุราคาซื้อขายระหว่างผู้ซื้อหรือผู้ขายที่รู้กันเพียง 2 คน ว่าจะทำการซื้อขายบ้าน คอนโด ในราคาเท่านี้บาท และต้องเป็นราคาจริงที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายให้กับผู้ขายนั่นเอง โดยสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ในส่วนราคาซื้อขายนี้จะระบุเฉพาะในสัญญาฉบับซื้อจริงเท่านั้น ส่วนสัญญาฉบับยื่นกู้จะอธิบายในข้อถัดไป

2. ราคาในสัญญาจะซื้อจะขาย

สำหรับสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนี้จะระบุเฉพาะในส่วนของสัญญาฉบับยื่นกู้เท่านั้น อย่าเพิ่งงงนะคะ เชื่อว่าหลายคนเริ่มสงสัยละว่า แล้วราคาในสัญญาจะซื้อจะขายนี้มันไม่เท่ากับราคาที่เราตกลงทำการซื้อขายในข้อที่ 1.หรือ? จะบอกว่าในบางกรณีก็จะเท่ากัน แต่บางกรณีก็จะไม่เท่ากันค่ะ ซึ่งจะอธิบายด้านล่างต่อไปแต่ทั้งราคาซื้อขาย และราคาในสัญญาจะซื้อจะขายเกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับแน่นอนค่ะ

3.ราคาประเมินธนาคาร

สำหรับใครที่เคยซื้อบ้านหรือคอนโดจะทราบดีว่า การยื่นกู้ขอสินเชื่อจากทางธนาคาร เขาจะปล่อยกู้ให้เราเท่าไหร่นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่เราตกลงซื้อขายกับผู้ซื้อหรือผู้ขายนะคะ เพราะมันจะกลายเป็นการปล่อยกู้ที่ไม่มีมาตรฐาน เพราะบางทีผู้ขายอาจจะขายให้เราถูกก็ได้หรือเราอาจจะซื้อมาแพงเกินจริง ดังนั้นสิ่งที่ธนาคารจะนำมาพิจารณาก็คือ ราคาประเมินธนาคารนี่เองค่ะ ซึ่งมีส่วนเกี่ยวข้องกับสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับด้วยเช่นกัน

ราคาประเมินธนาคารจะถูกประเมินโดยหน่วยงานของธนาคารเอง หรืออาจเป็นบริษัทที่ธนาคารไปจ้างไปประเมิน โดยหลักเกณฑ์การประเมินเบื้องต้นก็จะดูราคาประเมินของกรมที่ดิน ราคาของทรัพย์ สภาพคล่องทรัพย์บริเวณนั้นด้วย แล้วก็รวมสรุปออกมาเป็นราคาประเมินของธนาคารค่ะ ซึ่งราคาตรงนี้ ธนาคารก็จะนำมาใช้อ้างอิงในการปล่อยสินเชื่อให้กับเรา รวมถึงเอาราคาซื้อขายที่อยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายในสัญญาฉบับยื่นกู้ของเรามาเปรียบเทียบด้วยว่า ตัวไหนจะต่ำกว่าราคาประเมินธนาคารก็จะให้วงเงินสินเชื่อนั้นกับเรา ทีนี้จะยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพของการใช้สัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ

ยกตัวอย่างเช่น

นาย ก ยื่นกู้ธนาคารโดยทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ และใช้เฉพาะสัญญาฉบับยื่นกู้ ให้แก่ธนาคารโดยระบุว่าคอนโดที่จะซื้อราคา 1,000,000 บาท ทางธนาคารส่งพนักงานไปประเมินราคาคอนโดที่เราซื้อได้ราคาประเมินธนาคารมาอยู่ที่ 1,200,000 บาท จากนั้นก็เอา 2 ราคานี้มาเปรียบเทียบกัน ธนาคารเห็นว่าตัวราคาซื้อขาย ในสัญญาจะซื้อจะขายของนาย ก น้อยกว่า (1,000,000 บาท) จึงอนุมัติวงเงินให้นาย ก สามารถกู้ได้คือ 1,000,000 บาท (กู้ได้เต็มวงเงิน 100%)

ทีนี้มาถึงคำถามที่หลายคนสงสัยในข้อ 2. ว่าแล้วทำไมราคาในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาฉบับยื่นกู้ ถึงไม่เท่ากับราคาซื้อขายหลัก หรือสัญญาฉบับซื้อจริง เหตุนี้ก็เพราะว่าผู้กู้ส่วนใหญ่มักจะต้องการกู้เกินวงเงินเพื่อให้มีเงินเหลือนั่นเอง จึงทำให้เกิดการทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับขึ้นมา ซึ่งประกอบด้วย สัญญาฉบับซื้อจริง ที่ระบุราคาซื้อขายตามข้อ 1. และ สัญญาฉบับยื่นกู้ ที่ระบุราคาในสัญญาจะซื้อจะขายในข้อ 2. เรามายกตัวอย่างต่อเนื่องจากด้านบนนะคะ จะได้เห็นภาพของสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับได้ชัดเจนขึ้น

นาย ก ตกลงทำการซื้อขายคอนโดกับนาย ข ในราคา 1,000,000 บาท โจทย์เดิมข้างบนเลยค่ะ ทีนี้นาย ก ก็ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับ นาย ข เป็นสัญญาฉบับซื้อจริง และในสัญญานั้นเขียนราคาซื้อขายกันอยู่ที่ 1,000,000 บาท สัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้ นาย ก กับ นาย ข รู้กันเพียง 2 คนค่ะ

แต่ในกรณีที่นาย ก จะไปกู้ธนาคารเพื่อซื้อคอนโดนี้ นาย ก ก็จะทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับยื่นกู้ขึ้นมาอีก 1 ฉบับโดยที่ นาย ข ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ การทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับที่ 2 นี้ขึ้นมาเพื่อส่งยื่นกู้กับธนาคาร โดยแมคอัพราคาซื้อขายให้สูงขึ้นเพื่อจะได้มีเงินเหลือส่วนต่าง จากเดิมราคาซื้อขายจริงอยู่ที่ 1,000,000 บาท ก็อัพเป็นซื้อขายกันอยู่ที่ 1,500,000 บาท เมื่อธนาคารได้รับสัญญาฉบับยื่นกู้จากนาย ก ก็จะส่งพนักงานไปประเมินคอนโดดังกล่าว ซึ่งราคาประเมินเดิมก็คือ 1,200,000 บาท ธนาคารจะนำยอดทั้งสองมาเปรียบเทียบว่าตัวไหนน้อยกว่ากัน

ดังนั้นเงินที่นาย ก

จะสามารถกู้ได้ก็จะอ้างอิงจากราคาประเมินธนาคารซึ่งเป็นยอดที่น้อยกว่าก็คือ 1,200,000 บาท การทำสัญญาในลักษณะนี้ก็คือการทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ที่จะทำให้นาย ก สามารถกู้เกินวงเงินได้นั่นเองค่ะ

หลายคนอาจตั้งคำถามว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับเช่นนี้ ธนาคารที่ยื่นกู้เขาจะรู้หรือไม่ จะเสี่ยงชวดเงินกู้อดได้คอนโดหรือเปล่า จะบอกว่าไม่ใช่ไม่รู้นะคะ แต่การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับเป็นการได้รับประโยชน์ของทุกฝ่าย ในมุมของธนาคารต่อให้ธนาคารให้วงเงินคุณมากแค่ไหนเมื่อเทียบกับราคาประเมินแล้วยังไงธนาคารก็ยึดเอาราคาประเมินเป็นหลักอยู่ดี จะกู้เกินนี้ไม่ได้ และยิ่งธนาคารให้คุณกู้เงินเยอะเท่าไหร่เขาก็สามารถเก็บดอกเบี้ยคุณได้เยอะเท่านั้น ส่วนในมุมของคุณที่ได้ประโยชน์ก็คือกู้เงินได้มากมีส่วนต่างเอาไปซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งคอนโด หรือบางทีสามารถซื้อคอนโดโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์เลยก็ได้ค่ะ เห็นประโยชน์ของสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับรึยัง!

“สิ่งที่ต้องใส่ใจเป็นพิเศษและไม่ควรมองข้ามในสัญญาซื้อขายฉบับจริง ก็คือ เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ ที่จะต้องระบุเพิ่มเติมเข้าไปให้ชัดเจน”

จากตัวอย่างด้านบน

กรณีที่ธนาคารอนุมัติวงเงินกู้ให้กับนาย ก เติมวงเงินคือ 1,200,000 บาท การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ โดยเฉพาะฉบับซื้อขายจริง ต้องระบุในเงื่อนไขว่า นาย ข จะต้องทอนเงินส่วนต่าง จำนวน 200,000 บาท ทันทีที่ได้รับเช็คจากธนาคารให้กับนาย ก ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คแบบ A/C Payee Only ก็คือ ต้องเอาเช็คไปเข้าบัญชีธนาคารที่มีชื่อบัญชีตรงกับชื่อหน้าเช็คเท่านั้น ก็คือชื่อของคนขาย จะไม่นิยมออกเป็นชื่ออื่นที่ไม่ใช่คนขาย หรือแบบ & Co ก็คือ คนที่มีชื่อหน้าเช็ค เซ็นด้านหลัง 2 ครั้ง แล้วให้ใครก็ได้เอาเช็คไปเข้าบัญชีธนาคาร หรือหากเป็นไปได้ก็ถามผู้ขายไปเลยว่าสะดวกที่จะเตรียมเงินทอนมาหรือไม่ ถ้าเป็นในลักษณะนี้ก็จะง่ายและป้องกันการไม่ทอนเงินได้ดีที่สุด

แต่หากผู้ขายไม่สะดวกเตรียมเงินทอน แถมยังเป็นเช็คแบบ A/C Payee ก็แก้ปัญหาโดย เมื่อการซื้อขายเสร็จสิ้น อย่าพึ่งให้เช็คนั้นแก่ผู้ขาย ให้คุณถือไว้ก่อน แล้วถามเจ้าหน้าที่ธนาคารว่า เช็คสามารถขึ้นเงินที่สาขาไหนที่ได้ทันที แล้วก็ถือเช็คไปพร้อมกับคนขาย ไปขึ้นเงินที่ธนาคารนั้น ส่วนเงินก็จะเข้าบัญชีผู้ขายก่อน แล้วคุณก็ต้องให้เขาเบิกเงินสดให้คุณ หรือโอนเข้าบัญชีของคุณทันที ดังนั้นคนที่จะไปขึ้นเช็คกับคุณ ต้องเป็นที่มีชื่อหน้าเช็คใบนั้นเท่านั้น อันนี้สำคัญมากๆค่ะ

4. ราคาประเมินกรมที่ดิน

ราคาตัวนี้ไม่พูดถึงคงเป็นไปไม่ได้ เพราะมีส่วนเกี่ยวข้องสับสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับด้วยเช่นกัน สำหรับราคาประเมินกรมที่ดิน เป็นราคาที่มาเกี่ยวข้องกับคุณเมื่อไปทำเรื่องโอนคอนโดที่กรมที่ดินนั่นเอง ซึ่งเวลาที่ทำการซื้อขายบ้านหรือคอนโด ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในข้อนี้จะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน, ค่าจดจำนอง, ค่าอากรแสตมป์, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งราคาประเมินกรมที่ดิน เป็นราคาที่ออกโดยหน่วยงานราชการ ทุกคนสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดินของบ้านหรือที่ดินตัวเองได้ผ่านเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ค่ะ

เมื่อถึงเวลาที่จะต้องไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน เจ้าหน้าที่จะไม่เรียกดูสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับของคุณ แต่จะถามปากเปล่าว่าซื้อขายกันเท่าไร ตรงนี้ คุณและผู้ขายจะต้องพูดให้ตรงกันตามราคาที่ระบุในสัญญาฉบับยื่นกู้ คือ 1,200,000 บาท เจ้าหน้าที่กรมที่ดินก็จะเทียบกับราคาประเมิน ถ้าตกลงซื้อขายสูงกว่าราคาประเมินก็คิดภาษีอากรตามนั้น แต่ถ้าบอกราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน เขาก็จะคิดภาษีอากรโดยอิงตามราคาที่ประเมินนั่นเอง

ทั้งนี้ธนาคารไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดที่คุณซื้อนะคะ แต่กรรมสิทธิ์จะเป็นของคุณ แค่ติดจำนองไว้กับธนาคาร ซึ่งหลังโฉนดจะมีนิติกรรม 2 อย่างที่มีชื่อคุณ ก็คือ นิติกรรมขาย(คุณซื้อขายกับเจ้าของเดิม) กับ นิติกรรมจำนอง (คุณเป็นคู่สัญญากับธนาคารฯ) นั่นเองค่ะ

ข้อควรระวัง “สัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ”

จากเนื้อหาข้างต้นจะเห็นแล้วว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับนั้นมีประโยชน์ทั้งในแง่ของการสามารถช่วยลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี อีกทั้งยังช่วยให้คุณสามารถยื่นกู้ในวงเงินที่สูงกว่าราคาซื้อขายจริง แบ่งเบาภาระสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ติดปัญหาเรื่องการเงินที่อาจจะไม่พอได้ในกรณีที่ราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริง แต่ในทางกลับกันผู้กู้อาจเกิดความเสียงที่ว่า หากธนาคารราคาประเมินที่ได้ต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง นอกจากคุณจะต้องหาเงินส่วนต่างมาโชว์แก่ธนาคารแล้ว อาจจะต้องเสียภาษีหรือค่าโอนเยอะขึ้นกว่าเดิมอีกด้วย

ดั้งนั้นการเขียนราคาซื้อขายที่สูงมากไปก็เป็นเหมือนดาบสองคม การทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอาจจะต้องพูดคุยหรือตกลงกันให้เข้าใจ และยอมรับซึ่งเงื่อนไขของกันและกันให้ดีเสียก่อน เพื่อที่จะได้ระบุลงไปในอีกสัญญา ซึ่งจะไม่สามารถกลับคำกันได้ในภายหลัง

ท้ายสุดคงต้องฝากถึงคนที่กำลังจะซื้อบ้านหรือคอนโด การจะทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับ หรือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดเพียงฉบับเดียว สิ่งสำคัญที่สุดคือการศึกษาข้อกำหนดกฎหมายให้เข้าใจอ่านรายละเอียดในสัญญาให้ครบถ้วน โดยเฉพาะในส่วนของเงื่อนไขหรือข้อตกลงต่างๆที่เพิ่มเติมเข้ามาในสัญญาจะซื้อจะขายฉบับซื้อจริงด้วยแล้ว ยิ่งมีผลด้านกฎหมายหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา เป็นธุรกรรมอสังหา ที่ไม่ควรมองข้าม ฉะนั้นอย่าลืมที่จะใส่ใจและใส่ความละเอียดรอบคอบให้มากที่สุดในสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ฉบับด้วยนะจ๊ะ…