ตึก 7,000 ล้านบาท ที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไร ?

สังคมกำลังอยากทราบว่า ราคาตึกที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไหร่กันแน่ มีวิธีประเมินอย่างไร จึงจะทราบราคาที่แท้จริง ทาง AREA ได้ทำหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการกระทรวงแรงงาน และประธานบอร์ดประกันสังคม (ปลัดกระทรวงแรงงาน) เพื่ออาสาประเมินค่าให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์แก่ประเทศชาติ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผยว่า การประเมินมูลค่าในกรณีนี้เป็นเรื่องอ่อนไหวทางการเมืองจึงยังไม่อาจบ่งชี้ถึงมูลค่าในปัจจุบันและมูลค่าแต่เดิมตอนซื้อได้

อย่างไรก็ตาม การประเมินค่าทรัพย์สินในกรณีนี้ไม่ได้มีความซับซ้อนอะไรนัก โดยผู้สนใจสามารถดำเนินการได้หากมีข้อมูลที่เพียงพอ ในที่นี้ จึงขอเสนอวิธีการประเมิน

วิธีที่ 1 “การประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบตลาด” โดยพึงมีข้อมูลขนาดพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั้งหมด (ซึ่งหมายถึงพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดลบด้วยพื้นที่ส่วนกลาง บันได โถงโล่ง หรือพื้นที่สาธารณะอื่น) อาจกล่าวได้ว่าพื้นที่ให้เช่าสุทธิจะเป็นประมาณครึ่งหนึ่งของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด แล้วนำมาคูณด้วยราคาขายที่สมควรของอาคารนี้

โดยราคาขายดังกล่าววิเคราะห์จากข้อมูลตลาดในพื้นที่ใกล้เคียงย่านรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9 ซึ่งราคาขายที่สมควร อาจมากน้อยกว่าราคาตลาดในพื้นที่ โดยพิจารณาตามสภาพของอาคารของสำนักงานดังกล่าว

ตัวอย่างเช่น หากพื้นที่สุทธิที่สามารถขายได้เป็น 70,000 ตารางเมตร และราคาต่อตารางเมตรที่สมควรขายได้อยู่ที่ 100,000 บาท มูลค่าของอาคารนี้ก็จะเป็นเงิน 7,000 ล้านบาท แต่หากตัวเลขข้างต้นในความเป็นจริงสูงหรือต่ำกว่านี้ ราคาก็อาจแตกต่างออกไป

วิธีที่ 2 “การแปลงรายได้เป็นมูลค่า” มี 4 องค์ประกอบด้วยกัน คือ

2.1 ผู้ประเมินพึงทราบถึงขนาดพื้นที่สุทธิที่สามารถขายหรือเช่าได้ข้างต้น

2.2 คูณด้วยค่าเช่าต่อตารางเมตรต่อเดือนโดยเฉลี่ย (ค่าเช่าจริงในแต่ละหน่วยอาจมีความแตกต่างกันตามชั้น ขนาดและปัจจัยอื่นๆ) แล้วคูณด้วย 12 เดือนเป็นค่าเช่าต่อปี

2.3. หักอัตราว่างจากตลาดในพื้นที่ เช่น 20% ค่าใช้จ่ายในการบริหารอาคารเช่น 30% ก็จะได้รายได้สุทธิ

และ 2.4 นำรายได้สุทธิไปหารเลือกผลตอบแทน ที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทยที่ประมาณ 7% ก็จะได้มูลค่าที่สมควรเบื้องต้นของอาคารดังกล่าว

ตัวอย่าง

• สมมติอาคารมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวมขนาด 70,000 ตารางเมตร
• เมื่อคุณด้วยค่าเช่าตลาดสมมุติที่ 1,000 บาทต่อเดือน เมื่อคิดเป็นเวลาหนึ่งปีก็จะเป็นเงิน 840 ล้านบาทต่อปี
• เมื่อหักอัตราว่าง 20% และค่าใช้จ่าย 30% ก็จะเป็นรายได้สุทธิที่ 470.4 ล้านบาท
• เมื่อนำรายได้สุทธิมาหาด้วยอัตราผลตอบแทน 7% ก็จะเป็นเงิน 6,720 ล้านบาท เป็นต้น
• ประเด็นสำคัญอยู่ที่ว่าตัวเลขที่สมมุติข้างต้นสอดคล้องกับความเป็นจริงหรือไม่และพึงวิเคราะห์ในรายละเอียดแบบวิธีคิดลดกระแสเงินสดหรือ discounted cash flow (DCF)

ดร.โสภณ แนะนำด้วยว่า ทางราชการควรว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้รับการรับรองจากสำนักงาน ก.ล.ต. อย่างน้อย 3 บริษัท เพื่อพิจารณาเปรียบเทียบในรายละเอียดต่อไป เพราะค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างคงไม่เกิน 0.005% ของราคาตลาดที่ประเมินได้

และในทุกกรณีที่ทางราชการจะซื้อทรัพย์สินใด ควรให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินอย่างถูกต้องเสียก่อนและเปิดเผยผลการประเมินต่อสาธารณะเพื่อความโปร่งใสต่อไป

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ตึก 7,000 ล้านบาท ที่สำนักงานประกันสังคมซื้อ ควรมีราคาเท่าไร ?

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net