‘หุ้นกู้ 1.8 แสนล้าน’ ระเบิดเวลาอสังหาฯ ไทย.!!

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569กำลังเดินมาถึงจุดเปลี่ยนที่น่ากังวลสุดรอบทศวรรษ เมื่อปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกเข้ามาพร้อมกัน จนเกิดสภาวะพายุสมบูรณ์แบบ(Perfect Storm) ที่ผู้ประกอบการทุกรายต้องเผชิญไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนเรื้อรัง การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP) ขยายตัวต่ำและปัจจัยลบใหม่ ที่คาดไม่ถึงอย่างวิกฤตความขัดแย้งพื้นที่ตะวันออกกลาง ส่งผลกระทบต่อต้นทุนพลังงานและกำลังซื้อทั่วโลก ทำให้ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ถูกประเมินว่า “ทรุดหนัก” ยิ่งกว่าปีที่ผ่านมา

ประเด็นที่น่ากังวลมากสุดปี 2569 คือหุ้นกู้มูลค่า 1.8 แสนล้านบาทที่กำลังครบกำหนดชำระปีนี้ ท่ามกลางภาวะที่สภาพคล่องในระบบตึงตัว เมื่อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วมูลค่ากว่า 1.47 แสนล้านบาท ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามเป้าหมาย ส่งผลให้กระแสเงินสด (Cash Flow) ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ติดขัดอย่างรุนแรง

สถานการณ์เช่นนี้ เปรียบดั่ง “ระเบิดเวลา” เพราะหากยอดโอนไม่เข้ามาตามนัด ผู้ประกอบการจะไม่มีเงินไปคืนหนี้โครงการ (Project Loan) และไม่สามารถชำระคืนหุ้นกู้ได้ตามกำหนด สิ่งที่ตามมาคือการตัดใจ “ทุบราคา”เพื่อดึงเงินสดกลับเข้าบริษัทให้เร็วที่สุด จนกลายเป็นสงครามราคาที่ดุเดือดและเริ่มเห็นสัญญาณการให้ส่วนลดสูงถึง 80-90% ในบางโครงการ เพื่อระบายสต๊อก และรักษาเสถียรภาพทางการเงินของบริษัทเอง

สาเหตุมาจากปัจจัยลบสะสม ทั้งพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน จากซื้อเพื่ออยู่สู่การเช่าและลงทุน, ปัจจัยทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี มีส่วนสำคัญในการขยับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์, หนี้ครัวเรือนพ่นพิษ ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีภาระหนี้เต็มเพดาน ทำให้สถาบันการเงินคัดกรองสินเชื่ออย่างเข้มงวด จนเกิด Rejection Rate มากขึ้น

ผลกระทบจาก AI ด้วยการเข้ามาของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ เริ่มส่งผลต่อความมั่นคงด้านอาชีพ และการจ้างงาน ทำให้คนรุ่นใหม่ไม่กล้าก่อหนี้ผูกพันระยะยาว 30 ปี, เทรนด์ Generation Rent จากตลาดกำลังเปลี่ยนทิศทางจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ไปสู่การเช่าหรือซื้อเพื่อลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานเน้นความยืดหยุ่นการใช้ชีวิต.!

ขณะที่กำลังซื้อในประเทศอ่อนแอลงอย่างเห็นได้ชัด ตลาดคอนโดมิเนียม ถูกพยุงด้วยดีมานด์จากชาวต่างชาติ ที่มองว่า ประเทศไทย คือ Safe Haven (พื้นที่ปลอดภัยท่ามกลางความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์) กล่าวคือ กลุ่มตะวันออกกลาง หนีภัยสงครามมาพำนักในไทย

กลุ่มจีนและเมียนมา ยังคงมองหาที่พักอาศัย ที่มั่นคงและมีคุณภาพชีวิตที่ดี และกลุ่ม Ultra Wealth การดึงเศรษฐีระดับโลกมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ผ่านการเช่าระยะยาว (Leasehold) 60 ปี เริ่มถูกผลักดันให้เป็นกลไกหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ปัจจัยสำคัญอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์ที่มีดีมานด์สูงสุดและฟื้นตัวได้เร็ว แต่กลับมีความเสี่ยงสูงสุดจากการกู้ไม่ผ่าน (Pre-post fail) และต้องสู้รบกับตลาด “บ้านมือสอง” ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด ส่วนราคา 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ประสบปัญหา Over Supply อย่างชัดเจน ด้วยอัตราการดูดซับเพียง 1.5% หากสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้ ประเมินกันว่าอาจต้องใช้เวลาถึง 64 เดือน (หรือกว่า 5 ปี) กว่าจะระบายสต๊อกเดิมได้หมด

ทางออกของภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 คือการ “ลดขนาดและเน้นสภาพคล่อง” โดยผู้ประกอบการหลายรายเลือกชะลอการเปิดโครงการขนาดใหญ่และหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็ก “สร้างเร็ว ขายเร็ว จบเร็ว”เพื่อลดความเสี่ยงจากการลงทุนนานเกินไป

ขณะเดียวกันภาคเอกชนกำลังเร่งยื่นข้อเสนอต่าง ๆ ต่อรัฐบาล ทั้งการผ่อนปรนมาตรการ LTV และการขยายเพดานการถือครองของต่างชาติ เพื่อไม่ให้ธุรกิจที่เป็นกระดูกสันหลังของเศรษฐกิจไทยต้องแย่ไปมากกว่านี้ ทำให้ปี 2569 เป็นปีแห่งการ “ประคองตัวให้รอด” ผ่านวิกฤตสภาพคล่องและการบริหารหนี้ เพื่อรอวันที่ดอกเบี้ยและกำลังซื้อ จะกลับมาสมดุลอีกครั้ง..!!??