กรณีศึกษา Lock-In Effectเมื่อดอกเบี้ยพุ่งจนการขายบ้านไม่คุ้ม พาคนกอดบ้าน ฉุดตลาดบ้านซบเซา
หลายคนน่าจะได้ยินข่าวตลาดอสังหาที่สหรัฐซบเซากันมาบ้าง
ว่ากันว่าสถานการณ์ในปัจจุบันนั้นหากวัดกันที่ยอดขายบ้านรายเดือนตอนนี้ หนักพอ ๆ กับหลังวิกฤติ Subprime และหนักกว่าช่วงปิดเมืองปี 2020 เป็นที่เรียบร้อย
แต่หลายคนน่าจะงงเมื่อหาข้อมูลราคาบ้าน พบว่าปัจจุบันนั้น ราคาบ้านของสหรัฐยังรอบค้างสูงสุดเป็นประวัติการณ์อยู่เลย (ข้อมูล ณ สิงหาคม 2566) มันจะเป็นไปได้อย่างไร เมื่อยอดขายบ้านแย่ขนาดนี้แต่ราคาบ้านยังแพงแสนแพง แถมข้อมูลการขออนุญาตสร้างบ้านใหม่ก็ไม่ได้แย่เท่ายอดขาย
สิ่งที่เกิดขึ้นนี้เรียกว่า “Lock-In Effect”
เป็นชื่อเรียกในสถานการณ์ที่ เจ้าของบ้านไม่ต้องการที่จะขายบ้านออกมา
แม้ราคาปัจจุบันจะเป็นราคาที่มีกำไรแล้ว
เนื่องจากในสถานการณ์ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่เพิ่มสูงขึ้นมาก ๆ
เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น
เราจะลองสมมุติให้บ้าน 2 หลัง ที่ราคา $400,000 เท่ากัน แต่ซื้อกันคนละเวลา
แตกต่างแค่อัตราดอกเบี้ยบ้าน ระหว่าง 2% กับ 7.6%
บ้าน Aทซื้อในช่วงปิดเมืองปี 2020
ด้วยอัตราดอกเบี้ย 2%
ทำให้ต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านที่ $1,182 / เดือน เป็นเวลา 30 ปี หรือประมาณ $425,772
ในขณะที่การซื้อบ้าน B ตอนนี้ที่อัตราดอกเบี้ย 7.6% นั้นจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่
$2,275/ เดือน เป็นเวลา 30 ปี หรือประมาณ $819,280
หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นประมาณ 92%
สิ่งนี้ทำให้คนที่เป็นเจ้าของบ้านหลายคนไม่ยอมขายบ้าน
แม้ว่าปัจจุบันจะมีราคาบ้านโดยเฉลี่ยจะเพิ่มมาจากช่วงปี 2020 กว่า 50%
เพราะหลายคนมองว่า หากขายบ้านออกมา นอกจากต้องโดนหักภาษีเงินได้แล้ว
อาจจะไม่คุ้มกับอัตราดอกเบี้ยใหม่ที่ทำให้ผ่อนแพงขึ้นกว่าเท่าตัว
สิ่งนี้ทำให้ตลาดบ้านของสหรัฐซบเซาขึ้นมาก
แต่หากเปรียบเทียบระหว่างตลาดบ้านมือ 1 และ มือ 2
ก็ต้องบอกว่ามือ 2 หนักขึ้นไปกว่าตลาดบ้านมือ 1 เสียอีก
เนื่องจากบ้านมือหนึ่ง ยังพอมีนโยบายสนับสนุนให้คนบางกลุ่ม
สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัยได้ง่ายอยู่บ้าง
แต่บ้านมือ 2 นี่กลับไม่มีนโยบายสนับสนุนแถมคนขายก็ไม่ค่อยจะมีอีกด้วย
วิธีแก้ไขที่มีประสิทธิภาพที่สุดหนีไม่พ้นการลดดอกเบี้ยนโยบาย แต่ว่ามันจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและต้องคิดให้รอบครอบเพราะเรื่องของดอกเบี้ยนโยบายส่งผลไปทุกภาคส่วนไม่ใช่เฉพาะแค่อสังหา
วิธีอื่น ๆ ที่น่าจะได้ผลดีและตรงจุด ไม่กระทบ Sector อื่นมาก คือการให้ Incentive สำหรับคนที่ Refinance และ ให้ส่วนลด/การลดหย่อนภาษี/ อัตราดอกเบี้ยพิเศษสำหรับการย้ายที่อยู่อาศัย พร้อมกับสนับสนุนให้มาใช้อัตราดอกเบี้ยแบบ ARMs (Adjustable-Rate Mortgages) แทน Fixed Rate ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่คงที่ และเปลี่ยนไปตามดอกเบี้ยนโยบายในอนาคตก็จะช่วยได้มากครับ
BottomLiner