ราชเทวี ทำเลที่ส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น
บทความนี้จะพูดถึงเรื่องที่ยิ่งใหญ่กว่าแค่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพราะนี่คือเรื่องของการส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น จากข้อมูลเรื่อง ความมั่งคั่ง (Wealth)ของคนทั่วโลก พบว่าในแต่ละเจเนอเรชันมีระดับความมั่งคั่งที่แตกต่างกันมาก (Generational Wealth Gap) จนมีหลายบทความต่างประเทศที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับการรักษาสถานะความมั่งคั่งเพื่อส่งต่อให้ลูกหลานรุ่นถัดไป แน่นอนว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือหนึ่งในวิธีรักษาความมั่นคั่งได้ โดยเฉพาะการลงทุนในทำเลศักยภาพ และจากหลายทำเลศักยภาพทั่วกรุงเทพ ราชเทวี คือหนึ่งในทำเลเหล่านั้น
การส่งต่อความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่นของ GENERATIONAL WEALTH
ในบรรดาเศรษฐีหลายช่วงวัยทั่วโลก พบว่าคนในรุ่น Baby Boomers เป็นกลุ่มเจเนอเรชันที่มีความมั่งคั่งมากที่สุด โดยถือครองทรัพย์สินรวมกันกว่า 78.3 ล้านล้านดอลลาร์ รองลงมาคือ Gen X ที่มีทรัพย์สินถือครองรวมกัน 47.8 ล้านล้านดอลลาร์ ซึ่งก็น้อยกว่าคนรุ่นพ่อถึงครึ่งต่อครึ่ง และไม่ต้องพูดถึงเจเนอเรชันต่อมาอย่าง Millennials ที่ถือครองทรัพย์สินรวมกัน 14.2 ล้านล้านดอลลาร์ น้อยกว่าคนรุ่นก่อนหน้ามากกว่าครึ่ง
ถึงแม้จะไม่น่าแปลกใจเท่าไร เพราะคนรุ่นใหม่ย่อมมีมีระยะเวลาในการสะสมความมั่งคั่งน้อยกว่าคนรุ่นพ่ออยู่แล้ว แต่ตัวเลขจาก Gobankingratesก็แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าความมั่งคั่งไม่ได้เกี่ยวกับแค่ระยะในเวลาในการสะสมเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับเรื่องการส่งต่อจากรุ่นสู่รุ่นด้วย เพราะ 70% คนครอบครัวที่ร่ำรวยจะสูญเสียความมั่งคั่งในรุ่นต่อไป และ 90% สูญเสียมันไปหลังจากนั้น ซึ่งหมายความว่าในเจเนอเรชันถัดไป เราอาจเห็นเศรษฐีน้อยกว่าคนรุ่นก่อน
การจัดการทรัพย์สินที่ถือครองจึงเป็นเรื่องที่คนมั่งคั่ง (Wealth) ทั้งหลายให้ความสำคัญ โดยสัดส่วนการลงทุนในแต่ละระดับความมั่งคั่ง ไม่ว่าจะรวยระดับ 1 ล้านหรือ 1 พันล้าน ต่างก็มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไว้ในครอบครอง นอกเหนือจากการประกอบธุรกิจและการลงทุนประเภทอื่นๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้คือสิ่งที่คนรุ่นพ่อจะมอบให้ทายาท
ราชเทวี ทำเลเติบโตที่พร้อมส่งต่อความมั่งคั่ง
ก่อนจะไปดูเหตุผลที่ TerraBKKมองว่า ราชเทวีคือหนึ่งในทำเลศักยภาพที่สามารถส่งต่อความมั่งคั่งได้ ขอชวนมาดูภาพรวมของทำเลราชเทวีในปัจจุบันกันซะก่อน จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 ราชเทวีเป็นโซนที่ถูกวางให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเต็มที่ โดยกำหนดให้เป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินสีแดงพาณิชยกรรม
การใช้ประโยชน์ที่ดินปัจจุบันในทำเลราชเทวีก็เป็นไปตามผังเมืองรวม คือมีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเข้มข้น ส่วนใหญ่เป็นการผสมผสานระหว่างพาณิชยกรรม (Commercial) และที่อยู่อาศัย (Residential) โดยส่วนใหญ่บริเวณติดถนนพญาไท เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์เพื่อการค้าและบริการ แต่หากขยับเข้าไปภายในตรอกซอย จะเป็นที่อยู่อาศัยและร้านค้าขนาดเล็ก และยังมีพื้นที่ของสถาบันราชการหลายแห่งในทำเล
จากการใช้พื้นที่อย่างเข้มข้น พบว่าตลอดแนวถนนพญาไทนับจากแยกพระราม 4 จรดบริเวณสะพานควาย คือการผสมผสานของดีมานด์คุณภาพ 3 ประเภท ได้แก่ สถาบันทางการแพทย์ อาคารสำนักงาน และ สถาบันการศึกษา มีบุคลากรที่ใช้ชีวิตอยู่ในทำเลกว่า 163,000 คน และยังคงเป็นทำเลที่เติบโตต่อเนื่องจากการเข้ามาของโครงการใหม่ๆ ที่ส่วนใหญ่เป็นโครงการมิกซ์ยูส มีการใช้พื้นที่เข้มข้นและดึงดูดดีมานด์ ดังนั้นการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลโซนนี้ จึงสามารถซื้อเพื่ออยู่ยาวนับตั้งแต่วัยมหาวิทยาลัยจวบจนเข้าสู่วัยทำงาน
แล้วราชเทวีคือการส่งต่อความมั่งคั่งอย่างไร? ก็คงต้องตอบด้วยราคาคอนโดปัจจุบันในทำเลที่ถึงแม้จะมีราคาเริ่มต้นประมาณ 7-9 ล้านบาท แต่ก็ยังสามารถทำยอดขายได้ต่อเนื่อง สะท้อนรายได้ต่อเดือนของผู้ที่ซื้อคอนโดในโซนนี้ ว่าต้องมีรายได้ไม่ต่ำกว่า 100,000-140,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเป็นรายได้ของผู้บริหารหรือเจ้าของธุรกิจที่มีความมั่นคงและพร้อมส่งต่อความมั่งคั่งให้ลูกหลานที่ในอนาคตอาจจะเข้ามาเรียนและใช้ชีวิตในโซนนี้
แปลงที่ดินติดถนนใหญ่ RARE ITEM ของราชเทวี
ถึงแม้ทำเลราชเทวี จะเป็นทำเลที่มีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่เปิดตัวเรื่อยๆ แต่หากดูแปลงที่ดินผืนงามที่อยู่ติดถนนพญาไท ถนนเส้นหลักและเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นหัวใจของทำเล ก็ต้องบอกว่ามีโครงการและที่ดินให้พัฒนาไม่มากนัก เพราะส่วนใหญ่ถูกพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสที่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้เข้มข้นกว่า หากเป็นคอนโดมิเนียมก็มักจะเป็นโครงการที่ถูกพัฒนาเมื่อนานมาแล้ว
และเมื่อเจาะไปที่บริเวณแยกเพชรบุรี-พญาไท โซนศักยภาพแห่งราชเทวี เพราะนอกจากจะใกล้สถานีรถไฟฟ้า 1 สถานีถึงสยาม เต็มไปร้านค้าและแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ยังมีโครงการออฟฟิศเกรด A อยู่บริเวณทั้งสองหัวมุม ซึ่งเป็นโซนที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดในทำเล ที่ดินติดถนนพญาไทมีเพียงแปลงที่ดินที่กำลังจะพัฒนาเป็นโครงการ SHUSH Ratchathewi (ชูช์ ราชเทวี) โดยแสนสิริเท่านั้น โดยที่ดินผืนว่างเปล่าที่รอการพัฒนาผืนข้างๆ ก็ยังเป็นที่ดินเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว การเข้ามาของโครงการ SHUSH Ratchathewi ในทำเลราชเทวีจึงนับว่าน่าสนใจอย่างมาก
ภาพรวมตลาดคอนโดย่านราชเทวี
สิ่งหนึ่งที่สะท้อนศักยภาพและความมั่งคั่งของทำเลได้เป็นอย่างดีคือ “มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น” ราชเทวีเป็นทำเลที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ย้อนกลับไปช่วงปี 2550 ราคาเปิดตัวโครงการใหม่เฉลี่ยอยู่ประมาณ 82,000 - 120,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ในปัจจุบันราคาเฉลี่ยขยับเพิ่มสูงขึ้นเป็น 250,000 บาทต่อตารางเมตร อัตราการเติบโตของราคาปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี
แม้จะเป็นทำเลใจกลางเมืองแต่ปริมาณ supply คอนโด ไม่ได้หนาแน่น ในแต่ละปีมีโครงการเปิดตัวเฉลี่ย 2 โครงการต่อปี และก็มีจำนวนยูนิตที่ไม่เยอะจนเกินไป ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานี้ ไม่มี Supply เข้ามาในทำเลเลย แต่ล่าสุดในย่านนี้กำลังจะมีโครงการใหม่เข้ามาเปิดตัว 2 โครงการ ก็คือ SHUSH Ratchathewi โครงการใหม่จาก Sansiri ที่จะเปิดตัวช่วงเดือนตุลาคม จำนวน 383 ยูนิต เป็นห้อง Loft เกือบ 100% ที่จอดรถ 58% ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรเริ่มต้นประมาณ 240,000 บาทต่อตารางเมตร และ MARQUIS Ratchathewiจาก Major Development ตามข้อมูลที่เผยแพร่ออกมา ราคาเปิดตัวเริ่มต้นที่ 265,000 บาทต่อตารางเมตร คาดว่าจะเปิดตัวช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้ ซึ่งทั้ง 2 ผู้พัฒนาก็เคยเข้ามาปักหมุดในทำเลนี้ อย่างเมเจอร์ก็พัฒนาคอนโด Maestro 12 Ratchathewi และ Maestro 14 Siam - Ratchathewi ทางแสนสิริก็เคยเข้ามาพัฒนาคอนโดอย่าง PYNE by Sansiri และ The Line Ratchathewi ซึ่งทั้ง 2 โครงการได้รับกระแสตอบรับที่ดีมาก สามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว
ปัจจุบันมีโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ 5 โครงการ ขายไปแล้ว 60% ราคาขายปัจจุบันอยู่ที่ 230,000 - 265,000 บาทต่อตารางเมตร (ราคาต่อตารางเมตรไม่รวมชั้นลอยของห้อง Loft ในบางโครงการ) เป็นโครงการ High Rise ทั้งหมด รูปแบบห้องที่ขายจะมีทั้งที่เป็น Simplex และ Loft เริ่มต้นที่แบบห้อง 1 Bedroom ไปจนถึงห้อง Penthouse ขนาดตั้งแต่ 30 - 177 ตารางเมตร แต่ละโครงการสามารถเข้าถึงรถไฟฟ้า BTS สถานีราชเทวีหรือพญาไทได้ในระยะไม่เกิน 400 เมตร
คอนโดราชเทวี ผลตอบแทนเฉลี่ย 5% ต่อปี
Terra Research สำรวจราคาขายคอนโดมือสองที่ขายกันในตลาด พบว่า ราคาขายในแต่ละปี Cap Gain เติบโตขึ้นเฉลี่ย ประมาณ 3% - 5% ต่อปีขึ้นอยู่กับสภาพของโครงการและรูปแบบห้อง ปัจจุบันราคาขายคอนโดมือสองในทำเลราชเทวีอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 160,000-250,000 บาท ด้านผลตอบแทนการลงทุนปล่อยเช่า สามารถปล่อยเช่าสร้าง Rental yield ได้ประมาณ 3.5% - 5.6% ต่อปี อัตราค่าเช่าประมาณ 14,000 - 60,000 บาทต่อเดือน
ด้วยศักยภาพของราชเทวีที่เชื่อมต่อกับทุกโซนสำคัญในกรุงเทพฯ แถมยังรายล้อมไปด้วยสถาบันศึกษาชั้นนำ โรงพยาบาล ออฟฟิศ และแหล่งไลฟ์สไตล์ ทำให้ supply และ demand ของคอนโดในทำเลนี้มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งการอยู่อาศัยเองและการลงทุน มีความต้องการซื้อจากคนหลากหลายกลุ่มทั้งกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์ กลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อให้ลูกหลานอยู่อาศัยตอนเรียนจนสู่ตอนทำงาน ต้องการเก็บไว้เป็นทรัพย์สินส่งต่อให้ลูกหลานในอนาคต กลุ่มผู้บริหาร นักธุรกิจและเจ้าของกิจการ รวมถึงคนที่ออกมาใช้ชีวิตหลากหลายไลฟ์สไตล์ในแบบของตัวเอง
ด้วยการเติบโตอย่างต่อเนื่องของทำเล การพัฒนาของโครงการต่างๆ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น ความเพียบพร้อมของทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในทุกมิติ ทั้งหมดนี้ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า “ราชเทวี”คือหนึ่งในทำเลศักยภาพที่ควรค่าแก่การจับจองพร้อมส่งต่อความมั่งคั่งได้