SCB EIC ชี้ตลาดอสังหาฯ ปี'67-68 แนวโน้มหดตัว เผชิญ 3 แรงกดดัน

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC ชี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ส่อหดตัวต่อ จาก 3 แรงกดดัน “ด้านการฟื้นตัวของกำลังซื้อ-ความเข้มงวดให้สินเชื่อ-ต้นทุนก่อสร้างสูง”

วันที่ 24 ตุลาคม 2567 นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC) เปิดเผยว่า SCB EIC คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 และ 2568 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด จากปัจจัยกดดัน ได้แก่

1.แรงกดดันด้านการฟื้นตัวของกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ส่วนใหญ่ตัดสินใจยังไม่ซื้อที่อยู่อาศัย หรือชะลอการซื้อออกไป แม้กลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนจะมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะพยุงตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวม

2.ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินและอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังเป็นปัจจัยกดดันความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค

3.ต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตาม จากราคาที่ดิน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยว อย่างภูเก็ต ซึ่งในปี 2568 มีโอกาสที่จะประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงหลายจังหวัด

ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นอีกและส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะโครงการแนวราบที่ต้องใช้พื้นที่ที่ดินขนาดใหญ่ รวมถึงยังเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างสำคัญ อย่างเหล็ก และปูนซีเมนต์ แม้จะมีแนวโน้มปรับตัวลดลง แต่ยังอยู่ในระดับสูงกว่าในอดีต

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญ ได้แก่ 1.กำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2565 แม้ในช่วงปี 2567-2568 อาจปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากฐานที่สูงต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา

แต่ยังมีส่วนสำคัญในการช่วยพยุงตลาดที่อยู่อาศัยไม่ให้หดตัวลงไปมาก โดยเฉพาะด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-บน ในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ โดยกำลังซื้อจากชาวจีนยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดราว 50% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติทั้งหมด ขณะที่กำลังซื้อจากชาติอื่นยังมีแนวโน้มขยายตัวดีขึ้นช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาด เช่น ไต้หวัน, เมียนมา, รัสเซีย, สหรัฐอเมริกา

2.จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดกำลังซื้อเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ รวมถึงจังหวัดท่องเที่ยวสำคัญ อย่างภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ และ 3.การก่อสร้างและเปิดใช้รถไฟฟ้าสายใหม่ รวมถึงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงต่างจังหวัด เป็นการเปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในหลากหลายทำเลได้มากขึ้น

อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยกดดันที่ยังมีน้ำหนักมากกว่าปัจจัยสนับสนุน SCB EIC คาดว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 จะหดตัว 10% เทียบจากช่วงเดียวกันปีก่อน (YOY) และหดตัวต่อเนื่องในอัตราที่ลดลง 1-3% YOY ในปี 2568 ส่วนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 มีแนวโน้มหดตัว 9% แต่อาจเริ่มทรงตัวได้ หรือหดตัวเล็กน้อย +0 ถึง -2% ในปี 2568

ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในต่างจังหวัด มีแนวโน้มหดตัวในอัตราที่สูงกว่ากรุงเทพฯและปริมณฑลเล็กน้อย เนื่องจากมีสัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่สูงกว่า นอกจากนี้คาดว่าในปี 2567-2568 จะยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองอยู่ในระดับสูง เนื่องจากปัจจัยด้านความคุ้มค่า และราคาที่ถูกกว่ามือหนึ่งซึ่งจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างที่กำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร

1-2 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดฯยังได้รับความนิยม

SCB EIC มองว่าในปัจจุบันและแนวโน้มในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงได้รับความนิยมค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เนื่องจากพฤติกรรมผู้ซื้อมีแนวโน้มให้ความสำคัญกับทำเล ทั้งความสะดวกต่อการเดินทาง และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงตลาดคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มากกว่า 80% อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง สามารถเข้าถึงได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ และมีราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีขนาดใกล้เคียงกันในทำเลเดียวกัน

ทั้งนี้ SCB EIC คาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 จะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่สามารถทรงตัวได้ หรือหดตัวเพียงเล็กน้อย ส่วนในปี 2568 มีแนวโน้มขยายตัวเล็กน้อยอยู่ที่ราว 2-4% YOY จากแรงหนุนของการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมือสองที่ยังสูง การทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่กลับมาสร้างหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโควิดเริ่มคลี่คลายในปี 2565-2566 และการทยอยโอนกรรมสิทธิ์จากการจัดโปรโมชั่น เพื่อระบายสต๊อกของผู้ประกอบการ

บ้านเดี่ยวบ้านแฝดมือหนึ่ง-ทาวน์เฮาส์ หดตัวหนัก

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ SCB EIC มองว่า ตลาดบ้านเดี่ยวบ้านแฝดในช่วงปี 2567-2568 ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง โดยเป็นการหดตัวในตลาดมือหนึ่งมากกว่ามือสอง เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ยังต้องใช้เวลาฟื้นตัว ประกอบกับราคาบ้านเดี่ยวบ้านแฝดมือหนึ่งเร่งตัวมากขึ้นตามราคาที่ดิน โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวบ้านแฝดในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะหดตัว 14% YOY ในปี 2567 และหดตัวอีก 3-5% ในปี 2568

ขณะที่ทาวน์เฮาส์จะเป็นตลาดที่มีแนวโน้มหดตัวสูงกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เนื่องจากกำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ยังเปราะบาง ประกอบกับความนิยมลดลง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ที่เผชิญการแข่งขันจากคอนโดมิเนียมในระดับราคาเดียวกัน ซึ่งสามารถตอบโจทย์ด้านทำเลได้ดีกว่า โดยคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 จะหดตัว 30% YOY ในปี 2567 และหดตัวต่อเนื่องอีก 5-7% ในปี 2568

เปิดโครงการใหม่แนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังมีแนวโน้มเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-บน เป็นหลัก เพื่อเน้นเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และหลีกเลี่ยงปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือการยกเลิกการซื้อ นอกจากนี้การเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-บน ยังช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถรักษาอัตรากำไรได้ ท่ามกลางภาวะต้นทุนการก่อสร้างที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และราคาที่ดิน ส่วนการเปิดโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังเป็นไปอย่างระมัดระวัง เน้นเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ และหันไประบายสินค้าคงเหลือมากขึ้นแทน

ทั้งนี้ SCB EIC คาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะหดตัว 28% YOY ในปี 2567 และหดตัวต่อเนื่องในอัตราที่ลดลงอีก 2-4% ในปี 2568

แม้อุปทานใหม่ในปี 2567-2568 จะมีแนวโน้มหดตัว แต่อุปสงค์ที่หดตัวในอัตราที่สูงกว่า ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในระยะต่อไปยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบระดับราคาปานกลางขึ้นไป ที่ยังต้องใช้ระยะเวลาดูดซับจากอุปสงค์ที่มีอยู่จำกัด

ส่วนในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลาง-ล่าง ที่แม้จะมีการเปิดโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง แต่ยังต้องติดตามสถานการณ์การถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือยกเลิกการซื้อ โดยเฉพาะในตลาดคอนโดมิเนียม ที่จะเป็นอีกปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมเร่งตัว

โดย SCB EIC คาดว่าหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567-2568 จะขยายตัวราวปีละ 2-4%

การแข่งขันในตลาดอสังหาฯเดือด

ในระยะ 1-2 ปีข้างหน้า ตลาดที่อยู่อาศัยยังต้องพึ่งพากำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บน เป็นหลัก ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มท็อป 8 ยังมีความได้เปรียบในการแข่งขันสูง จากปัจจัยด้านเงินลงทุนและสภาพคล่องที่สูง ทำให้สามารถพัฒนาโครงการระดับราคาสูงเจาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บน ได้มากกว่า

นอกจากนี้ ยังสามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายรูปแบบและหลายระดับราคา ทำให้มีโอกาสเข้าถึงความต้องการซื้อในตลาดที่ยังมีอยู่อย่างจำกัดได้อย่างทั่วถึงมากกว่าผู้ประกอบการรายกลางและเล็ก ที่ส่วนใหญ่ยังต้องเน้นการพัฒนาโครงการระดับราคาปานกลาง-ล่าง ซึ่งยังต้องเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร

4 กลยุทธ์เพิ่มศักยภาพแข่งขัน

SCB EIC มองว่า กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการควรเน้นให้ความสำคัญ เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันในระยะข้างหน้า คือ

1.พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงควรกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคา เพื่อตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้หลากหลายกลุ่ม เพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัย รวมถึงยังเป็นการกระจายความเสี่ยงจากตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรง

2.ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุด : โดยเน้นพัฒนาสินค้าและบริการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อ ผ่านการวิเคราะห์ความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความสามารถในการจ่ายเงินเพิ่ม สำหรับรูปแบบ ฟังก์ชัน หรือบริการเสริมต่าง ๆ ที่แตกต่างจากโครงการทั่วไป โดยพิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ เช่น ระดับรายได้ ช่วงอายุ วิถีชีวิต เพื่อนำมาสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัย การกำหนดราคา รวมถึงการทำการตลาดได้ตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น

3.ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ : กำลังซื้อชาวต่างชาติที่คาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ ชั้นใน และชั้นกลาง รวมถึงภูเก็ต ชลบุรี และเชียงใหม่ จะเป็นอีกทางเลือกในการสร้างรายได้ในช่วงที่กำลังซื้อในประเทศยังซบเซา

4.บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง ลดการใช้แรงงาน รวมถึงการรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain จะช่วยให้สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญกับการดำเนินธุรกิจภายใต้กรอบ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่หันมาให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยที่ประหยัดพลังงาน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น

ผู้ประกอบการจึงเริ่มให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เช่น การกำหนดขั้นตอนและวิธีการก่อสร้าง ที่คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนโดยรอบ การใช้วัสดุก่อสร้าง และเครื่องมือเครื่องจักรที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมในปัจจุบันยังจำกัดอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม

เนื่องจากมีมาตรฐานระดับสากล และระดับประเทศรองรับ เช่น Leadership in Energy & Environmental Design (LEED), WELL Building Standard, อาคารเขียวตามมาตรฐาน Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability (TREES)

แต่ในระยะต่อไป คาดว่าจะมีมาตรฐานรับรองที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบที่คาดว่าจะมีข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้น เช่น การใช้วัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรหรือช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การกำหนดสัดส่วนต้นไม้ยืนต้นต่อพื้นที่เปิดโล่งในโครงการ (โดยห้ามย้ายต้นไม้มาจากที่อื่น) ไปจนถึงการกำหนดให้มีการใช้พลังงานหมุนเวียน พลังงานทดแทน

รวมถึงการใช้แสงและลมจากธรรมชาติ ภายในที่อยู่อาศัย นอกเหนือจากการนำเสนอฟังก์ชั่นการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ด้าน ESG โดยทั่วไป ที่โครงการต่าง ๆ ได้มีการนำมาใช้บ้างแล้ว อย่างเช่นการติดตั้ง Solar roof, EV charger และระบบ Smart home โดยท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินธุรกิจตามกรอบแนวคิด ESG จะทำให้เกิดความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจ ทั้งการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้ประกอบการ ช่วยประหยัดต้นทุน ควบคู่กับการลดผลกระทบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมได้อย่างยั่งยืนอีกด้วย

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : SCB EIC ชี้ตลาดอสังหาฯ ปี’67-68 แนวโน้มหดตัว เผชิญ 3 แรงกดดัน

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net