Reverse Mortgage ทางเลือกใหม่วัยเกษียณ สินเชื่อที่อยู่อาศัย แปลงบ้านเป็นรายได้ มีใช้จนวันสุดท้ายของชีวิต

 เรื่อง : สาวิตรี อินทรโฉม

600 บาท (หกร้อยบาทถ้วน) รู้หรือไม่ว่านี่เป็น เบี้ยยังชีพของผู้สูงอายุที่รัฐบาลไทยจัดสรรให้ แม้ในปัจจุบันภาคเอกชนจะขยายอายุการทำงานของพนักงาน บางบริษัทยังทำงานได้จนกระทั่งอายุ 70 ปีแต่ก็ยังปฎิเสธไม่ได้ว่ามีหลายต่อหลายคนในประเทศที่ดำรงอาชีพพนักงานรายเดือนและมีเกณฑ์เกษียณเมื่ออายุ 60 ปี เมื่อเวลานั้นมาถึงเคยคิดไหมว่า “เกษียณแล้วไปไหน” แน่นอนว่าการวางแผนทางการเงินที่ดี จะทำให้เหล่ามนุษย์เงินเดือนมีเงินเก็บมากพอที่จะใช้ชีวิตได้อย่างใจปรารถนา แต่ก็ยังมีอีกหลายคนที่ไม่ได้เตรียมตัวมาก่อน เพราะวิชาวางแผนทางการเงินมันไม่ได้ถูกบรรจุให้เรียนเลยด้วยซ้ำ หากหลังจากเกษียณแล้วใครที่คิดว่า เจ้าเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุเพียง 600 บาท มันไม่น่ารอด เรามีทางออกมาแนะนำ  

มนุษย์ต่างวัย ชวนคุณทำความเข้าใจกับ Reverse Mortgage ‘สินเชื่อที่อยู่อาศัย’ ที่จะช่วยให้ผู้สูงวัยยังสามารถมีกระแสเงินสดใช้ในชีวิตประจำวัน ด้วยการแปลงบ้านให้กลายมาเป็นรายได้ โดยไม่ต้องเสียสิทธิในการอยู่อาศัยในบ้านของตนเอง

การจำนองแบบย้อนกลับ Reverse Mortgage สินเชื่อบ้านสำหรับผู้สูงอายุในวัยเกษียน

ขอเริ่มอธิบายผลิตภัณฑ์สินเชื่อประเภทนี้ของธนาคารโดยเริ่มจากการแปล “Reverse” (adj) ที่แปลว่า ถอยกลับ ย้อนกลับ และ “Mortgage” (N) ที่แปลว่าการจำนอง หรือการกู้

เมื่อมารวมกัน ความหมายโดยรวมคือ การจำนองแบบย้อนกลับ…แล้วมันทำงานอย่างไร รูปแบบของสินเชื่อบ้านทั่วไป ที่เราได้ยินกันบ่อยๆ คือ การ ‘กู้ซื้อบ้าน’ ผู้กู้เป็นคนหนุ่มสาววัยทำงานต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ธนาคารจะประเมินความสามารถของผู้กู้ จากอายุปัจจุบัน อายุงาน และรายได้ ซื้อบ้านหนึ่งหลัง กู้ธนาคารและผ่อนจ่ายธนาคารเป็นรายเดือน เราอยู่อาศัยในบ้านโดยที่โฉนดจะอยู่กับธนาคาร เมื่อผ่อนจนครบสัญญา 20 - 30 ปี สามารถไถ่ถอนจำนองบ้านจากธนาคาร ทำให้บ้านนั้นกลายเป็นทรัพย์สินของเรา

ในทางกลับกัน Reverse Mortgage การจำนองแบบย้อนกลับ คือการนำบ้านไปจำนองกับธนาคาร โฉนดอยู่กับธนาคาร แต่เรายังคงสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้และยังเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ และธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราเป็นรายเดือนตลอดจนกระทั่งเสียชีวิตหรือหมดอายุสัญญา บ้านก็จะตกเป็นของธนาคาร  

สินเชื่อประเภทนี้ เป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินสำหรับผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นทางเลือกสำหรับผู้ที่ไม่มีเงินบำนาญ และไม่อยากเป็นภาระให้ลูกหลานต้องมาเลี้ยงดู นอกจากเบี้ยยังชีพ 600 บาทต่อเดือนก็จะมีเงินสดเพิ่มขึ้น สำหรับใช้จ่ายในแต่ละเดือนตลอดอายุขัย และยังอยู่อาศัยในบ้านได้จนกว่าจะเสียชีวิต

สินเชื่อประเภทนี้ในประเทศต่างๆ

การจำนองแบบย้อนกลับ หรือ Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อที่ทำกันในหลายประเทศ ทั้งในแถบอเมริกาและเอเชีย อย่างในประเทศออสเตรเลีย เริ่มให้บริการสินเชื่อประเภทนี้เมื่อปี 2005 ปัจจุบันมีสถาบันการเงินชั้นนำในประเทศให้ความสนใจและเปิดให้บริการประชาชนมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในปี 2006 – 2011 อัตราการโตเฉลี่ยของสินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับนี้ ในประเทศออสเตรเลียสูงถึง 12.1% จุดเด่นที่สถาบันการเงินของออสเตรเลียเลือกใช้กับสินเชื่อประเภทนี้ คือ การเลือกรับเงินได้หลายรูปแบบ ไม่จำกัดเพียงรายเดือนเท่านั้น ผู้สูงอายุซึ่งเป็นผู้กู้ จะเลือกรับแบบเงินก้อน หรือแบบผสมก็ได้ สามารถเปลี่ยนแปลงรูปแบบการรับเงินได้ตามต้องการ

ในขณะเดียวกัน แถบเอเชียบ้านเรา ก็มีประเทศเกาหลี ที่เริ่มมีสินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับตั้งแต่ปี 2007 และมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยสูงถึง 33.5% เรียกว่าเป็นที่นิยมและโตขึ้นเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่อง มีการคาดการณ์ว่าในปี 2025 เกาหลีจะมีผู้กู้สินเชื่อประเภทนี้มากถึง 480,000 ราย แรงจูงใจที่เกาหลีเลือกใช้ในการโปรโมตสินเชื่อประเภทนี้ คือผู้กู้จะได้ลดภาษีอสังหาริมทรัพย์ 25% และมีการเสนอสินเชื่อประเภทนี้ให้บริการในกลุ่มเกษตรกรที่ประสบปัญหารายได้ไม่เพียงพอ ซึ่งตอบโจทย์และตรงกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจน

สนใจการจำนองแบบย้อนกลับ เตรียมตัวอย่างไร? มีเงื่อนไขอะไรบ้าง?

รัฐบาลไทย โดยกระทรวงการคลัง ริเริ่มโครงการ Reverse Mortgage การจำนองแบบย้อนกลับซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุ โดยระยะแรกมอบหมายให้กับสถาบันการเงินเฉพาะกิจ คือธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นผู้ดำเนินการ

โดยมีเกณฑ์ข้อกำหนดของผู้กู้ที่เหมือนกันคือ อายุ 60 ปีเป็นต้นไป ก็คือวัยเกษียณนั้นเอง ผู้สูงอายุสามารถนำที่อยู่อาศัยที่ตนมีกรรมสิทธิ์ และปลอดภาระหนี้มาแปลงเป็นรายได้ในการดำรงชีวิตรายเดือน ซึ่งหลักเกณฑ์และเงื่อนไขของทั้งสองธนาคาร ที่ปัจจุบันมีสินเชื่อประเภทนี้อยู่ก็แตกต่างกันไป โดยสามารถสรุปคุณสมบัติของผู้กู้ที่จะกู้สินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับของทั้ง 2 ธนาคารได้ดังนี้

คุณสมบัติ

• เป็นบุคคลธรรมดา มีสัญชาติไทย อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี และต้องไม่เป็นผู้ไร้ความสามารถ หรือเสมือนไร้ความสามารถ
  
• กรณีไม่มีคู่สมรส ผู้กู้ต้องมีกรรมสิทธิ์ในหลักประกันแต่เพียงผู้เดียว และไม่มีกรณีการกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
  
• กรณีมีคู่สมรส กรรมสิทธิ์ในหลักประกันจะต้องเป็นของผู้กู้และ/หรือ
  
• คู่สมรสเท่านั้น โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขเพิ่มเติม ดังนี้
  
• คู่สมรสต้องเข้ามาเป็นผู้กู้ร่วมด้วย และไม่มีกรณีกู้ร่วมกับบุคคลอื่น
  
• คู่สมรสต้องมีคุณสมบัติเช่นเดียวกับผู้กู้ ยกเว้นอายุคู่สมรสต้องมีอายุตั้งแต่ 55 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
  
• ต้องสามารถรับภาระค่าใช้จ่าย หรือค่าธรรมเนียมต่างๆ ในการขอสินเชื่อกับธนาคารได้
  

หลักประกัน

• ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุดซึ่งปลอดภาระหนี้เพียงแห่งเดียว โดยต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้และคู่สมรส (ผู้กู้ร่วม) และต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตลอดอายุสัญญากู้เงิน โดยมีเงื่อนไข ดังนี้
  
• กรณีหลักประกันเป็นห้องชุด ต้องเป็นห้องชุดในอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด และต้องมีราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
  
• ต้องตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีสภาพคล่องสูง อยู่ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ มีสาธารณูปโภคที่จำเป็น มีทางสาธารณประโยชน์ซึ่งรถยนต์ผ่านเข้า – ออกได้สะดวก
  
• ทั้งนี้ หลักประกันต้องไม่เป็นที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นที่สวน ที่ไร่ ที่นา
  

ท่านใดสนใจสินเชื่อการจำนองแบบย้อนกลับ สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ ธนาคารออมสิน , ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สิ่งที่ต้องระมัดระวังก่อนตัดสินใจ

ทั้งนี้ หากจะทำการกู้สินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับ ควรศึกษาเงื่อนไขสินเชื่อให้ละเอียดรอบคอบก่อน อย่าลืมว่าสิ่งที่มาพร้อมกับ ‘การกู้’ เสมอก็คือเจ้า ‘ดอกเบี้ย’ แน่นอนว่าธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยและหักก่อนจ่ายผู้กู้กลับเป็นรายเดือน ตารางด้านล่างนี้ เป็นตารางแสดงการประมาณการจ่ายเงินสินเชื่อรายเดือน สำหรับประเภทการจำนองแบบย้อนกลับ ต่อวงเงินกู้ 1,000,000 บาท ในอัตตาดอกเบี้ยเฉลี่ยคงที่ 2% ต่อปี 

อายุ (ปี) ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ (ปี) เงินงวดรายเดือนที่จะได้รับ (บาท) จำนวนเงินที่ได้รับทั้งหมด (บาท) ร้อยละ/วงเงินกู้ ดอกเบี้ย ร้อยละ/วงเงินกู้ 60 ปี 25 ปี 1,920 572,815.39 57.28 427,184.61 42.72 65 ปี 20 ปี 2,620 626,064.31 62.61 373,935.69

37.39

70 ปี 15 ปี 3,850 693,017.73 69.30 306,982.27 30.70 75 ปี 10 ปี 6,420 771,246.45 77.12 228,753.55 22.88 80 ปี 5 ปี 14,490 878,372.40 87.84 121,627.60

12.16

ตัวอย่างเช่น ถ้าตอนนี้เราอายุ 60 ปี มีทรัพย์สินเป็นคอนโดเล็กๆ ที่ซื้อมาตั้งแต่เริ่มทำงานและผ่อนมาเรื่อยๆ ตอนนี้เป็นไท ปลอดภาระ ถือโฉนดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ต้องการกู้สินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับและได้ระยะเวลาการกู้เต็มจำนวนทั้งหมด 25 ปี ซึ่งเมื่อประเมินราคาแล้ววงเงินกู้อยู่ที่ 1,000,000 บาท จะต้องหักเป็นค่าดอกเบี้ย 427,184.61 บาท และได้ยอดเงินรวมทั้งหมด 572,815.39 บาท หรือประมาณ 2,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น ก็เป็นเรื่องที่น่าคิดต่อไปว่า ด้วยเงินจำนวนเท่านี้ รวมกับเบี้ยยังชีพผู้สูงอายุ อีก 600 บาทต่อเดือน จะเพียงพอต่อการดำรงชีวิตในวัยเกษียณได้หรือไม่ มาตรการสินเชื่อประเภทการจำนองแบบย้อนกลับที่ภาครัฐมีนโยบายส่งต่อให้ธนาคารทำนี้ จะรับมือกับสังคมผู้อายุที่ประเทศไทยกำลังก้าวเข้าไปอย่างเต็มตัวได้จริงหรือไม่ หรือแท้จริงแล้ว เราควรตระหนักและเริ่มที่จะวางแผนการเงินกันซะตั้งแต่วันนี้…