“ระยอง” เมืองรองศักยภาพพุ่ง เป้าอสังหาฯ แห่งอนาคตเศรษฐกิจ EEC

จากเมืองอุตสาหกรรม ที่เคยเป็นเพียง “ทางผ่าน” สู่เป้าหมายใหม่ของทุนอสังหาริมทรัพย์-ระยองกำลังพิสูจน์ให้เห็นว่าเมืองรองไม่จำเป็นต้องอยู่ใต้ร่มเงาอีกต่อไป โดยเฉพาะเมื่อแรงส่งจากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) กำลังกลายเป็นกลไกปฏิรูปเศรษฐกิจในระดับภูมิภาค

พื้นที่จังหวัดระยอง โดยเฉพาะในโซน “อู่ตะเภา-บ้านฉาง” กำลังกลายเป็นหนึ่งในทำเลศักยภาพสูงสุดของประเทศ จากการขับเคลื่อนของโครงการ EEC ซึ่งส่งผลให้มีการลงทุนขนาดใหญ่ในโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาเมือง และการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะโครงการสนามบินนานาชาติอู่ตะเภา และเมืองการบินภาคตะวันออก ที่ถูกวางตัวให้เป็น “Hub” ของธุรกิจ การท่องเที่ยว และการเดินทางระดับภูมิภาค

หนึ่งในผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นผู้เล่นหลักในจังหวัดระยอง และมองเห็น “คลื่นการเปลี่ยนแปลง” นี้อย่างลึกซึ้งคือ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR ที่กำลังเร่งเปิดตัวโครงการใหม่ในจังหวัดระยอง โดยเฉพาะทำเลบ้านฉาง ซึ่งถูกจับตาว่าเป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัยยุคใหม่ใกล้เขตพัฒนาอุตสาหกรรม

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า “ระยองวันนี้ไม่เหมือนเมื่อสิบปีก่อน” เพราะ GDP จังหวัดทะลุ 1 ล้านล้านบาท แซงหน้ากรุงเทพมหานคร ขึ้นเป็นอันดับ 1 ของประเทศในแง่รายได้ต่อหัว ด้วยกำลังซื้อเฉลี่ยต่อคนกว่า 1 ล้านบาทต่อปี

อ้างอิงข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) ระบุว่า จังหวัดระยองมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (GPP) สูงถึง 1,083,867 ล้านบาท มีประชากรประมาณ 1,080,100 คน เป็นจังหวัดที่มีรายได้ต่อหัวสูงที่สุดในประเทศไทย ด้วยมูลค่า 1,003,497 บาท/คน/ปี เทียบกับกรุงเทพมหานครซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ที่ 634,109 บาท/คน/ปี และชลบุรีในอันดับ 3 ที่ 598,448 บาทต่อคนต่อปี

“ตัวเลขนี้ไม่ใช่แค่ภาพรวมทางเศรษฐกิจ แต่สะท้อนพลังซื้อของประชากรระดับกลางถึงบน ที่พร้อมก้าวเข้าสู่ตลาดบ้านระดับ 10-30 ล้านบาทได้” นายไพโรจน์กล่าว

ในฐานะผู้พัฒนาโครงการ ESTAR ได้เปิดโครงการแนวราบระดับ 5-15 ล้านบาทในพื้นที่บ้านฉางใกล้อู่ตะเภา ซึ่งถือเป็นแนวเส้นทางการพัฒนาใหม่ของ EEC โดยโครงการที่ผ่านมาได้รับการตอบรับดี ปิดการขายภายในไม่กี่เดือน สะท้อนถึงดีมานด์ที่มีศักยภาพสูงในพื้นที่

นายไพโรจน์ยังเปิดเผยว่า ข้อมูลภายในของบริษัทเผยว่า ESTAR มีแบ็คล็อกพร้อมโอนปีนี้ราว 1,075 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้แม้ระยองจะเป็นเพียง 65 ล้านบาท แต่ด้วยแผนขยายการพัฒนาเชิงรุกในทำเลบ้านฉาง โดยปรับเซ็กเมนต์เข้าสู่บ้านในระดับราคา 10-30 ล้านบาท เนื่องจากเล็งเห็นศักยภาพของผู้บริโภคในจังหวัดนี้ บริษัทวางเป้าหมายชัดเจนว่าปีนี้จะทำยอดโอนรวมถึง 2,000 ล้านบาท เติบโตจากปีก่อนราว 20%

ข้อมูลจากผู้ประกอบการ ยังชี้ว่าราคาที่ดินในบ้านฉางปรับตัวขึ้นถึง 52% ภายในไตรมาส 2 ปี 2567 ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในประเทศช่วงเวลาเดียวกัน และคาดว่าจะยังเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากแผนเปิดเมืองการบินและโครงสร้างพื้นฐานอื่นๆ ที่จะทยอยเปิดใช้งานในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

ด้านศักยภาพเชิงโครงสร้างพื้นฐานของจังหวัดระยองยังโดดเด่นจากการพัฒนา “สนามบินอู่ตะเภา” ซึ่งจะถูกยกระดับเป็นเมืองการบินภาคตะวันออก มูลค่าโครงการรวมกว่า 217,949.38 ล้านบาท ครอบคลุมพื้นที่กว่า 6,500 ไร่ ตั้งเป้ารองรับ

ผู้โดยสารได้ถึง 60 ล้านคนต่อปี พร้อมศูนย์ธุรกิจ การขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ ที่จะสร้างการจ้างงานได้กว่า 50,000 ตำแหน่ง คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2572 สนามบินนี้จะกลายเป็นจุดเชื่อมโยงหลักของการเดินทางภายในประเทศและระหว่างประเทศ ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อความต้องการที่อยู่อาศัย การค้า และบริการในพื้นที่รอบข้าง โดยเฉพาะทำเล บ้านฉาง-บ่อวิน-อู่ตะเภา ซึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำเริ่มเข้ามาจับจองพื้นที่พัฒนาโครงการอย่างเข้มข้น

อีกปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนศักยภาพของระยอง คือโครงสร้างพื้นฐานที่กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน สู่สนามบินอู่ตะเภาที่เตรียมเปิดเฟสใหม่ โรงแรม-ศูนย์การค้าระดับพรีเมียมที่ทยอยเกิดขึ้นตามมา ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

“เรามองว่าเมืองอุตสาหกรรมในอดีตอย่างระยองกำลังกลายเป็นเมืองอยู่อาศัยแห่งใหม่ของกลุ่มผู้บริหาร นักธุรกิจ ชาวต่างชาติ และครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการทั้งคุณภาพชีวิต ความปลอดภัย และดีไซน์ที่ไม่ธรรมดา” นายไพโรจน์กล่าว

ESTAR ยังได้ปรับกลยุทธ์พัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง โดยใช้แนวคิด “เข้าใจ Insight ก่อนลงมือสร้าง” ไม่ว่าจะเป็นการวิเคราะห์รายได้ครัวเรือน ไลฟ์สไตล์คนมีฐานะ ไปจนถึงความต้องการเฉพาะทาง

เช่น บ้านที่มีห้องนอนชั้นล่าง พื้นที่เลี้ยงสัตว์ หรือแม้แต่บ้านในสนามกอล์ฟไม่เพียงแค่ตัวโครงการที่เติบโต แต่ราคาที่ดินในบ้านฉางก็พุ่งแรง โดยในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2567 พื้นที่นี้มีการปรับขึ้นราคาสูงสุดในประเทศถึง 52% ขณะที่ราคาประเมินเฉลี่ยขยับจาก 6 ล้าน เป็น 9 ล้านบาทต่อไร่ ภายในเวลาไม่ถึง 2 ปี

ในขณะที่ประเทศไทยยังต้องการโอกาสใหม่ของการเติบโตในอนาคต จังหวัดระยองกลับกลายเป็นหมุดหมายที่ไม่อาจมองข้าม จากเมืองอุตสาหกรรมสู่ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของภาคตะวันออก ด้วยการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมหาศาล กำลังซื้อที่แข็งแรง และศักยภาพของเมืองที่กำลังเปลี่ยนภาพตัวเองสู่เมืองน่าอยู่แห่งใหม่ของไทย ระยองอาจไม่ได้เป็นเพียง “เมืองรอง” อีกต่อไป หากแต่เป็นเมืองที่กำลังก้าวขึ้นมาอย่างมั่นคงในภูมิทัศน์เศรษฐกิจไทยยุคถัดไป เป็นเมืองเศรษฐกิจใหม่ที่พร้อมเติบโตจากฐานอุตสาหกรรมมาหนุนการอยู่อาศัยคุณภาพ

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,112 วันที่ 10 - 12 กรกฎาคม พ.ศ. 2568