คนกรุงเงินเดือน 3 หมื่นบาท แต่ ราคาบ้าน พุ่ง 7 ล้านบาท/ยูนิต ดับฝันคนอยากมีบ้าน

REIC เผยที่ดินแพงดันราคาขายบ้านเพิ่ม 5.4% ต่อปี รายได้ขยับน้อย 1.4% ต่อปี พบรายได้คนกรุงเฉลี่ย 3 หมื่นบาท/เดือน แต่ ราคาบ้าน แตะ 7 ล้านบาท/ยูนิต โอกาสกู้ผ่านยาก ฟากคนมีลูกน้อย ท้าทายตลาดอสังหา อาจต้องพึ่งตลาดต่างชาติแทน

วันที่ 23 กันยายน 2567 ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2557 - 2567) ตลาดที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีจำนวนเฉลี่ย 100,000-130,000 ยูนิต/ปี แต่คาดการณ์ว่าในสิ้นปีนี้จะมีจำนวนราว ๆ 100,000 ยูนิตเท่านั้น หรือเพิ่มขึ้น 1.1% (yoy)

“จะเห็นได้ว่าในแง่จำนวนยูนิตไม่ได้มีการเพิ่มขึ้นเท่าไรนัก แต่ในเชิงมูลค่ากลับเพิ่มสูงขึ้น สะท้อนจากตัวเลขการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ใน 27 จังหวัด จากปี 2557 มีมูลค่า 418,323 ล้านบาท เป็น 744,083 ล้านบาท ในปี 2567“

โฟกัสราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีราคาเติบโตแบบทะยานต่อเนื่อง จากปี 2555 ดัชนีราคาที่ดินอยู่ที่ 100.0 จุด แต่ในปี 2567 พุ่งสู่ 403.0 จุด

กทม. เงินเดือนเฉลี่ย 30,000 บาท แต่ ราคาบ้าน พุ่ง 7 ล้านบาท/ยูนิต ดับฝันคนอยากมีบ้าน

ดร.วิชัย กล่าวต่อไปว่า ขณะนี้มีความเป็นไปได้ยากในการทำให้คนทั่วไปซื้อบ้านอยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น เพราะราคาบ้านสูงเกินกว่าความสามารถในการหารายได้ของประชาชน

โดยราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยเทียบกับ GPP per Capita ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล CAGR 2557-2566 ของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% และ CAGR 2557-2566 ของ GPP per Capita Income อยู่ที่ 1.4%

ดังนั้น รายได้ต่อหัวของประกรในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 347,900 บาท หรือเดือนละ 30,000 บาท แต่ราคาบ้านอยู่ที่ 7 ล้านบาท ทำให้โอกาสที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นไปได้ยากมาก

สะท้อนจากการประเมินว่า ในปี 2567 มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะอยู่ที่ 650,000 ล้านบาทลดลง -4% จาก (yoy)

ปัจจัยหลักมาจากสภาพเศรษฐกิจ และหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ประกอบกับยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่เพิ่มสูงขึ้นในกลุ่มสินค้าราคาต่ำกว่า 3ล้านบาทไปจนถึงระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไป

คนไทยมีลูกน้อยลง ท้าทายอสังหายุคใหม่ อาจต้องพึ่งต่างชาติ

ตลาดอสังหาไทย ความท้าทาย เนื่องจากโครงสร้างประชากรเปลี่ยนสู่สังคมสูงวัยที่มากถึง 25% ของจำนวนประชากร สวนทางอัตราการเกิดใหม่ที่ลดลง คู่สามีภรรยาแต่งงานไม่มีลูก ตลอดจนกลุ่มครองตัวเป็นโสด

จะสร้างแรงกดดันต่อซัพพลายเปิดใหม่ขอฃที่อยู่อาศัย ที่ปัจจุบันมี 100,000 ยูนิต/ปี อาจต้องลดลงเพื่อให้สอดคล้องกับดีมานด์ที่หดตัว

อย่างไรก็ตาม ยังมีโอกาสใหม่ ๆ จากความต้องการของผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น

โดยจากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน ปี 2561 มีสัดส่วนอยู่ที่ 10% แต่ในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ขยับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 13.6%

ดังนั้น ทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน ยังต้องหาคำตอบกันต่อไปถึงความเหมาะสมในการบริหารจัดการความต้องการซื้อที่แท้จริง และการซื้อผ่านตัวแทนในลักษณะนอมินี

อ่านข่าว เศรษฐกิจทั่วไทย ทั้งหมด ได้ที่นี่