CGSI มองยอดขาย “กลุ่มอสังหา” ปี 69 ฟื้นตัว หลังตลาดคอนโดพ้นจุดต่ำสุด
ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ โดยประมาณการว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษา ได้แก่AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC จะมียอดขายรวม 4.946 หมื่นล้านบาทในไตรมาส 4/68 ลดลง 6.1% จากไตรมาสก่อน และ 4.0% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากยอดขายคอนโดมิเนียมลดลง 13.3% จากไตรมาสก่อน และลดลง 10.8% จากปีก่อนหน้า ผลจากยอดขายสต็อกลดลงและยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น ส่วนยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงเพียง 0.7% จากไตรมาสก่อน แต่เพิ่มขึ้น 1.0% จากปีก่อนหน้า เป็น 2.996 หมื่นล้านบาท
ทั้งนี้ยอดขายของผู้ประกอบการแต่ละรายมีทิศทางแตกต่างกันในไตรมาส 4/68 โดย AP, LH, ORI และ SC มียอดขายเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แต่ LPN, PSH, QH, SPALI และ SIRI มียอดขายลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า
สำหรับยอดขายรวมในปี 68 น่าจะลดลง 10.9% จากปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 1.986 แสนล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าประมาณการของฝ่ายวิเคราะห์ 4.3% และต่ำกว่าเป้าหมายรวมของบริษัท 20.8% เนื่องจากยอดขายของทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 6.6% จากปีก่อนหน้า และคอนโดมิเนียมลดลง 17.1% จากปีก่อนหน้า เท่ากับว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมียอดขายลดลงต่อเนื่องเป็นปีที่สาม โดยสาเหตุมาจากอุปสงค์ที่อ่อนตัว, ยอดยกเลิกการจองเพิ่มขึ้น และอัตราการปฏิเสธให้สินเชื่อที่สูงขึ้น รวมถึงเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.68 ซึ่งกระทบต่อยอดขายคอนโดมิเนียม
โดยบริษัทในกลุ่มที่ศึกษา คาดว่า SIRI และ AP จะมียอดขายเติบโตสูงที่สุดคือ 2.1% จากปีก่อน และ 0.2% จากปีก่อน ในปี 68 ตามลำดับ เนื่องจาก SIRI มียอดขายคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 37.7% จากปีก่อน จากเสียงตอบรับที่ดีต่อโครงการใหม่ ส่วน AP ได้แรงหนุนจากการเติบโตที่แข็งแกร่งของยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบที่เพิ่มขึ้น 25.5% จากปีก่อนหน้า
ฝ่ายวิเคราะห์ฯ ประมาณการว่า ยอดขายโดยรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3.5% ในปี 69 นำโดยการฟื้นตัวของยอดขายคอนโดมิเนียมที่คาดเพิ่มขึ้น 6.7% จากปีก่อน ทั้งนี้เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมของไทย ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/68 โดยพบว่าหลังผ่านเหตุการณ์แผ่นดินไหว ยอดขายคอนโดมิเนียมกลับมาฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง 68 และโมเมนตัมน่าจะต่อเนื่องมาจนถึงปี 69 จากฐานที่ต่ำ
อีกทั้งลูกค้าต่างชาติและนักลงทุนระยะยาวยังให้ความสนใจกับคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ย่านใจกลางกรุงเทพฯและแหล่งท่องเที่ยว ขณะที่มีอุปทานใหม่น้อยลงจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กที่มีหนี้สินสูง โดยฝ่ายวิเคราะห์ฯคาดว่าอุปทานใหม่จะลดลงต่อเนื่องในปีนี้ เนื่องจากผู้ประกอบการยังเน้นขายโครงการที่มีอยู่และคุมสต็อก
ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มพัฒนาอสังหาฯ เนื่องจาก presales และอัตราการเติบโตของกำไรปกติในปี 69 น่าจะอ่อนตัว แต่การประเมินมูลค่าที่ P/E 6.9 เท่าในปี 69 (-1.5SD จากค่าเฉลี่ยห้าปี) ยังน่าสนใจ นอกจากนี้คาดว่ากลุ่มอสังหาฯจะมีอัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงที่ 7.2-7.4% ในปี 68-69 โดยเลือก AP และ SPALI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากทั้งสองบริษัทน่าจะมีกำไรสุทธิกลับมาเติบโตแข็งแกร่งในปี 69
ทั้งนี้กลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนสูงขึ้นจากอัตราการเติบโตของ GDP ที่ชะลอตัวและมาตรการภาษีของสหรัฐ รวมถึงยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk จะมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยในครึ่งปีแรก 69 และการขยายสิทธิการเช่าที่ดินของชาวต่างชาติเป็น 99 ปี ซึ่งอาจทำให้ลูกค้าต่างชาติสนใจซื้อที่อยู่อาศัยระดับไฮ-เอนด์มากขึ้น