Thailand Property Market Outlook 2025

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2024 เป็นอีกปีที่ชะลอตัวลง เนื่องจากผู้ซื้อยังคงไม่มีความพร้อมทางด้านการเงิน โดยเฉพาะในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง และต้องมีภาระในการผ่อนชำระยาวนาน

สอดคล้องกับรายงานของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร พบว่า ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2024 (Q3 2024) หนี้ครัวเรือนในระบบเครดิตบูโรอยู่ที่ 13.6 ล้านล้านบาท (หนี้ครัวเรือนไทยทั้งหมด 16.3 ล้านล้านบาท) เติบโต 0.5% จากปีก่อนหน้า (YoY)

โดยระดับของหนี้เสีย (Non-Performing Loan: NPL) อยู่ที่ประมาณ 1.2 ล้านล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 8.8% ของหนี้รวม 13.6 ล้านล้านบาท เติบโต 3.4% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเติบโต 14.1% YoY สูงสุดเป็นประวัติการณ์ (จาก Q4 2012)

คนยังให้ความสนใจซื้อบ้าน แม้ยังไม่พร้อม

จากแบบสอบถามฯ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า 50% ของผู้ตอบแบบสอบถาม อยากซื้อบ้านในอีก 1 ปีข้างหน้า แม้ว่าจะมีผู้บริโภคเพียง 33% เท่านั้นที่เก็บเงินเพียงพอที่จะซื้อบ้านแล้ว ที่เหลือเก็บเงินได้เพียงครึ่งทาง (48%) และไม่ได้เก็บเงินเลย (18%)

แต่ข้อมูลจาก DataSense by PropertyGuru for Business พบว่า รูปแบบที่อยู่อาศัยที่มีผู้ให้ความสนใจมากที่สุดเป็นรูปแบบคอนโดมิเนียม ทั้งความต้องการซื้อทั่วประเทศ มีสัดส่วน 44% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมด และกรุงเทพฯ มีสัดส่วน 58% ของรูปแบบที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากที่สุด ( 19% YoY) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว ( 10% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ ( 10% YoY)

โดยระดับราคาที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดทั่วประเทศ มีดังนี้

• คอนโดมิเนียมอยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท ( 7% YoY)
  
• บ้านเดี่ยวอยู่ที่ระดับราคา 3,000,001-4,000,000 บาท ( 14% YoY) และ 10,000,001-20,000,000 บาท ( 9% YoY)
  
• ทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท ( 11% YoY)

กรุงเทพฯ มีทิศทางสอดคล้องกับความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของทั่วประเทศ มีความสนใจซื้อเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากที่สุด ( 16% YoY) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว ( 9% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ ( 6% YoY)

โดยระดับราคาที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดในกรุงเทพฯ มีดังนี้

• คอนโดมิเนียม อยู่ที่ระดับราคา 1,000,001-2,000,000 บาท ( 1% YoY)
  
• บ้านเดี่ยว อยู่ที่ระดับราคา 10,000,001-20,000,000 บาท ( 11% YoY)
  
• ทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ระดับราคา 2,000,001-3,000,000 บาท (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า)

ความต้องการเช่าเติบโต โดยเฉพาะคอนโด

จากความไม่พร้อมทางด้านการเงิน ทำให้ตลาดเช่ามีแนวโน้มเติบโต สังเกตได้จากความต้องการเช่าทั่วประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมากที่สุด ( 12% YoY) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว ( 25% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ ( 24% YoY)

โดยความต้องการเช่าทั่วประเทศแบ่งตามระดับค่าเช่า พบว่า

• คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน (-12% YoY)
  
• บ้านเดี่ยว อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน ( 8% YoY)
• ทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน ( 5% YoY)

สำหรับตลาดเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มเติบโตเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียม มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 10% YoY ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 23% YoY และบ้านเดี่ยว เพิ่มขึ้น 30% YoY

เช่นเดียวกับภาพรวมทั้งประเทศ คอนโดฯ ยังคงมีความสัดส่วนความต้องการเช่าสูงสุด สูงถึง 84% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ 8% เท่ากัน

โดยความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ แบ่งตามระดับค่าเช่า พบว่า

• คอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่อยู่ที่ระดับค่าเช่า 7,501-10,000 บาท/เดือน (-18% YoY)
  
• บ้านเดี่ยว อยู่ที่ระดับค่าเช่า 100,001-200,000 บาท/เดือน ( 38% YoY)
  
• ทาวน์เฮ้าส์ อยู่ที่ระดับค่าเช่า 12,501-15,000 บาท/เดือน (-11% YoY)

ปี 2025 กับความท้าทายของตลาดอสังหาฯ (อีกครั้ง)

ความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้บริโภคถือเป็นความท้าทายสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในปี 2025 ยังมีแนวโน้มที่จะทรงตัว สะท้อนจากแบบสอบถามฯ Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด แม้ว่าผู้บริโภคยังคงต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่อุปสรรคสำคัญที่ส่งผลให้การขอสินเชื่อบ้านเป็นเรื่องยากซึ่งต้องระมัดระวัง อย่างหน้าที่การงานที่ไม่มั่นคง (56%) และประวัติหนี้เสียในเครดิตบูโร (41%)

สอดคล้องกับข้อมูลของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือสภาพัฒน์ พบว่า ในช่วง Q3 2024 มีแนวโน้มการผิดชำระหนี้บ้านที่เร่งตัวขึ้น

ทั้งการขยายตัวของมูลค่าหนี้เสียที่สูงถึง 23.2% จาก 18.2% ของไตรมาสก่อนหน้า และสัดส่วนหนี้เสียต่อสินเชื่อรวมเพิ่มขึ้นเป็น 4.34% จาก 3.98% ของไตรมาสก่อนหน้า การเลือกผิดนัดชำระหนี้บ้าน ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยที่มีวงเงินสินเชื่อต่ำกว่า 3 ล้านบาท

ทั้งนี้ จากผลการศึกษาของสถาบันวิจัยเศรษฐกิจป๋วย อึ๊งภากรณ์ พบว่า ลูกหนี้ที่มีการก่อหนี้หลายประเภทเกือบ 1 ใน 3 เลือกที่จะผิดนัด หรือหยุดชำระสินเชื่อบ้านก่อนสินเชื่อบัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล จึงทำให้การผิดชำระหนี้บ้านปรับตัวเพิ่มขึ้น

จากความไม่พร้อมทางด้านการเงินของผู้บริโภค ทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มเหลือขายมากขึ้น สังเกตได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยระดับ Upper Class ส่งสัญญาณที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่เติบโตน้อยกว่า เช่น บ้านเดี่ยวระดับราคา 9,000,001-10,000,000 บาท ( 24% YoY) และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา ตั้งแต่ 5,000,001-6,000,000 บาท ( 17% YoY)

ด้านตลาดเช่ายังคงมีแนวโน้มเติบโตดีในปี 2025 หากโฟกัสไปที่กรุงเทพฯ ความต้องการเช่ายังคงมีอยู่สูงโดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

อย่างไรก็ตาม ในปี 2025 คาดว่า เศรษฐกิจจะขยายตัว 2.8-3% จากภาคการท่องเที่ยวที่เติบโตเพิ่มขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ปัจจัยเหล่านี้ถือเป็นสัญญาณบวกที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัว

นอกจากนี้ ปัจจัยที่มีบทบาทสำคัญในการกระตุ้นการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐที่ตอบโจทย์ได้ตรงจุด ซึ่งควรเป็นความร่วมมือระหว่างภาครัฐและสถาบันทางการเงินเพื่อจัดสรรมาตรการที่เหมาะสมกับสภาพตลาดในปัจจุบัน

เนื่องจากหลายธนาคารยังคงมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวด จึงทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) อยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง

เป็นอีกหนึ่งความท้าทายที่ไม่เอื้อให้ผู้บริโภคเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ตามที่หวัง หากได้มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ตรงจุดประกอบในช่วงที่เศรษฐกิจฟื้นตัวก็จะส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาเติบโตได้อีกครั้ง