จับตา 7 หุ้นอสังหาฯ กำไรไตรมาส 2 ฟื้นตัว! ชู AP-SIRI ฝ่าตลาดชะลอ

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ขณะนี้เข้าสู่ช่วงการทยอยประกาศผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2569 ของบริษัทจดทะเบียน ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนใช้ประเมินแนวโน้มผลประกอบการและวางกลยุทธ์การลงทุนในช่วงครึ่งหลังของปีอย่างกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ 7 แห่ง ได้แก่ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ LH, บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH, บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI, บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือ QH, บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP, บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN, บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI

ทั้งนี้ สอดคล้องกับฝ่ายนักวิเคราะห์บริษัทหลักทรัพย์ ทิสโก้ จำกัด เปิดเผยบทวิเคราะห์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยประเมินกำไรสุทธิรวมของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในขอบเขตการศึกษาช่วงไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ประมาณ 3.8 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.8% จากไตรมาส 1/2569 แต่ลดลง 25.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมองว่าไตรมาส 2/2569 เป็นจุดต่ำสุดของรอบกำไรในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หลังผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มฟื้นตัวจากฐานต่ำในไตรมาสแรก

อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวดังกล่าวเป็นผลจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าการฟื้นตัวของอุปสงค์ที่แท้จริง โดยฝ่ายวิจัยคาดว่า AP และ PSH จะสามารถเติบโตได้ทั้งเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าและช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ SPALI, SIRI และผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในกลุ่ม คาดว่าจะฟื้นตัวจากไตรมาสก่อนหน้าเท่านั้น

สำหรับหุ้นที่มีแนวโน้มอ่อนแอกว่ากลุ่ม ได้แก่ LH และ LPN โดย LH ได้รับแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายด้านการตลาดที่สูงขึ้น รวมถึงการระบายสต็อกเก่าที่มีอัตรากำไรใกล้ศูนย์ ขณะที่ LPN เผชิญต้นทุนดอกเบี้ยที่เริ่มส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิอย่างเต็มที่ ส่วน QH คาดว่ากำไรจะอ่อนตัวลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า จากแรงกดดันด้านอัตรากำไร

ด้านยอดขายล่วงหน้า (Presales) ฝ่ายวิจัยประเมินว่า ยอด Presales รวมของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ 36.08 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 4.6% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยตัวเลขดังกล่าวได้รับแรงหนุนหลักจากการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมากของ AP และ SIRI มากกว่าการสะท้อนถึงการฟื้นตัวของกำลังซื้อที่แท้จริง

ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยยังคงให้น้ำหนัก AP และ SIRI เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ โดยแนะนำ “ซื้อ” AP ด้วยมูลค่าที่เหมาะสม 10.60 บาท และ SIRI ที่ 1.80 บาท

สำหรับแนวโน้มอัตรากำไรขั้นต้น ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ โดยอัตรากำไรขั้นต้นถ่วงน้ำหนักของอุตสาหกรรมอยู่ต่ำกว่า 30% ตั้งแต่ไตรมาส 3/2567 และอยู่ที่ประมาณ 27% ในไตรมาส 1/2569

ทิสโก้มองว่าไตรมาส 1/2569 น่าจะเป็นจุดต่ำสุดของอัตรากำไร แต่ยังไม่คาดว่าจะเห็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 โดยการปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 2/2569 มาจากปัจจัยด้าน Product Mix เป็นหลัก หลัง SPALI และ SIRI เริ่มทยอยโอนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่มีอัตรากำไรกลับเข้าสู่ระดับปกติ ขณะที่ AP มีแนวโน้มฟื้นตัวของอัตรากำไรเข้าใกล้ระดับปีก่อน

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์การแข่งขันด้านราคายังคงดำเนินต่อเนื่อง โดยคาดว่าอัตรากำไรของ QH จะลดลงราว 100% จากไตรมาสก่อนหน้า จากการปรับลดราคาอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ PSH คาดว่าอัตรากำไรจะลดลงประมาณ 50% จากไตรมาสก่อนหน้า โดยฝ่ายวิจัยมองว่า “อัตรากำไร” จะเป็นปัจจัยสำคัญในการแยกผู้ชนะและผู้แพ้ในฤดูกาลประกาศผลประกอบการรอบนี้ มากกว่าปริมาณยอดขาย

สำหรับภาพรวมตลาดรายเดือน พบว่าเดือนเมษายนเป็นช่วงที่อ่อนแอที่สุดของกลุ่ม จากผลกระทบวันหยุดสงกรานต์ รวมถึงความระมัดระวังของผู้ซื้อจากความขัดแย้งในตะวันออกกลางและราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ก่อนที่เดือนพฤษภาคมและมิถุนายนจะเริ่มฟื้นตัวจากการเปิดตัวโครงการใหม่และการจัดโปรโมชั่นช่วงปลายไตรมาส

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและความเข้มงวดของสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection Rate) เพิ่มขึ้นมาอยู่ราว 17% ขณะที่อัตราการยกเลิกหรือปฏิเสธการโอนของลูกค้าสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมที่เร่งโอนอยู่ในระดับสูง 40-50% ส่งผลกระทบต่อการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการ

ด้านปัจจัยบวกจากภาครัฐ การขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ประกาศเมื่อวันที่ 29 มิถุนายนที่ผ่านมา คาดว่าจะช่วยสนับสนุนการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ขณะที่ต้นทุนถมดินเริ่มปรับลดลงตามราคาน้ำมัน และเจ้าของที่ดินเริ่มผ่อนคลายราคาขาย หลังจากยืนราคาสูงต่อเนื่องหลายปี

นอกจากนี้ ฝ่ายวิจัยมองว่า การควบคุมอุปทานคอนโดมิเนียมยังเป็นปัจจัยบวก โดยโครงการเปิดตัวใหม่อยู่ในระดับต่ำสุดในรอบหลายทศวรรษ และจำนวนการยื่นขอ EIA ใหม่ยังอยู่ในระดับจำกัด ซึ่งจะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้นในปี 2560 สำหรับผู้ประกอบการที่มีฐานะการเงินแข็งแกร่งและสามารถเข้าซื้อที่ดินในช่วงการแข่งขันลดลง

ทั้งนี้ ยังคงติดตามความเสี่ยงสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ การเพิ่มขึ้นของอัตราปฏิเสธสินเชื่อ อัตราการยกเลิกโอนที่ยังอยู่ในระดับสูง และความอ่อนแอของตลาดบ้านแนวราบระดับพรีเมียม ซึ่งเป็นปัจจัยกดดันต่อผลประกอบการของกลุ่มในระยะสั้น