ชงปลดล็อกที่เนินเขา “ภูเก็ต” สบช่อง 300 แปลงผุดวิลล่า
สำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมภูเก็ต ชงปลดล็อกสร้างวิลล่าหรูบนเนินเขา เตรียมประกาศร่างกระทรวงฉบับใหม่ใน 6 เดือน ช้าสุด 2 ปี ปล่อยผีที่ดินเนินเขา 300 แปลง ก่อสร้างได้สูงจากระดับน้ำทะเล 80 เมตร เป็น 140 เมตร เปิดทางผู้ประกอบการพัฒนาได้มากขึ้น “รมต.วราวุธ” แจงเป็นเรื่องใหญ่ต้องเข้าบอร์ดสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ บิ๊กอสังหาฯชี้ 4 กฎเหล็กคุมเข้ม
แหล่งข่าวจากสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดภูเก็ตเปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จังหวัดภูเก็ตได้เสนอร่างประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในบริเวณพื้นที่จังหวัดภูเก็ต พ.ศ. …. ซึ่งระบุข้อจำกัดความสูงในการพัฒนาก่อสร้าง โดยเสนอขยายความสูงจากปัจจุบันกำหนดพื้นที่จากระดับน้ำทะเลปานกลางตั้งแต่ 80 เมตร ขยายเป็น 140 เมตร ในพื้นที่ไม่น้อยกว่า 100 ตารางวา
300 แปลงรอพัฒนา
“จากข้อมูลปัจจุบันจังหวัดภูเก็ตมีที่ดินที่มีเอกสารสิทธิบนพื้นที่สูง รวมแล้วประมาณ 300 แปลงที่รอการพัฒนา” แหล่งข่าวกล่าว
ล่าสุด บริษัท เทสโก้ จำกัด ที่ปรึกษาโครงการ ได้รวมข้อมูลเสนอร่างประกาศกระทรวงทรัพยากรฯ ให้สำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม (สผ.) พิจารณาแล้ว ขั้นตอนจะใช้เวลาเร็วสุดภายใน 6 เดือน หรือช้าสุดไม่เกิน 2 ปี ประกาศฉบับใหม่น่าจะมีผลบังคับใช้
“ที่ผ่านมาบริษัทเทสโก้ได้เสนอเรื่องข้อจำกัดความสูงผ่านคณะอนุกรรมการกลั่นกรองระดับ สผ.พิจารณาไปแล้วรอบหนึ่ง ก่อนเสนอให้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ และคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาตามลำดับ”
ขณะเดียวกันต้องเสนอให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาตรวจสอบ แล้วนำกลับเข้า ครม.เห็นชอบอีกครั้ง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมถึงจะได้ลงนามประกาศในราชกิจจานุเบกษาบังคับใช้ได้ต่อไป
แหล่งข่าวกล่าวว่า ประกาศฉบับเก่าจะหมดวาระในปี 2565 จึงขยายเวลาออกไปอีก 2 ปี หากประกาศร่างฉบับใหม่ใช้ได้เร็ว คงไม่รอให้ครบ 2 ปี เพื่อไม่ให้เกิดสุญญากาศ จึงต้องประกาศขยายระยะเวลาออกไปก่อน
“การปลดล็อกครั้งนี้จะทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาและก่อสร้างอาคารบนพื้นที่สูงได้มากขึ้น พร้อมพิจารณาเรื่องความปลอดภัยด้วย เช่น ในพื้นที่ 100 ตารางวา จะสร้างอาคารปกคลุมที่ดินได้ 90 ตารางเมตรเท่านั้น อาคารคงไม่ใหญ่มาก แต่ดีกว่าสร้างอะไรไม่ได้เลย ที่ผ่านมาประชาชนมีเอกสารสิทธิที่ดิน แต่ไม่สามารถสร้างอะไรได้ เหมือนรัฐไปรอนสิทธิมากเกินไป เราจึงเปิดช่องให้สร้างอาคารเป็นบ้านเดี่ยว หรืออาคารเดี่ยวได้ โดยไม่ยึดติดกับแนวราบอย่างเดียว” แหล่งข่าวกล่าว
ขออนุญาตก่อสร้างมากขึ้น
ประกาศกระทรวงทรัพยากรฯ จังหวัดภูเก็ตในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา มีโครงการต่าง ๆ ยื่นขออนุญาตก่อสร้างรวมแล้ว 3,000 โครงการ ทั้งโครงการขนาดใหญ่และขนาดเล็ก รวมทั้งคอนโดมิเนียม โรงแรม จัดสรรที่ดิน อาคารอยู่อาศัย รวมจำนวนที่ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการระดับจังหวัดเฉลี่ยปีละ 100 โครงการ แต่ช่วงโควิด-19 อาจน้อยลง เพราะเอกชนชะลอการลงทุน โดยปี 2564 มีผู้ยื่นขอก่อสร้าง 80 กว่าแปลง และเดือนมกราคม-พฤษภาคม 2565 มีผู้มายื่นขอก่อสร้างแล้ว 30 โครงการ
“เราขอให้ผู้ประกอบการช่วยดูแลทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะเรื่องบำบัดน้ำเสีย และการเพิ่มพื้นที่สีเขียว เพราะมีหลายแห่งใช้กรีนแอเรียทำเป็นที่จอดรถ เพราะภูเก็ตมีพื้นที่จำกัด เราเข้าใจแต่ก็ต้องมีพื้นที่สีเขียวเพิ่ม”
ผังเมืองภูเก็ต
นายสมมิตร์ สมบูรณ์ โยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ต กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ประเด็นการแก้ไขร่างประกาศกระทรวง ทางสำนักงานทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจังหวัดภูเก็ตได้หารือกับโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดภูเก็ตมาตลอด โดยยึดตามกรอบของข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองรวมจังหวัดภูเก็ต ภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ซึ่งอยู่ระหว่างการปรับปรุงแก้ไขเช่นกัน
“การขยายความสูงในการพัฒนาที่ดินเนินเขาได้ยึดโมเดลแบบเกาะสมุย จ.สุราษฎร์ธานี ที่ใช้มาแล้ว 5 ปี โดยกำหนดความสูง 120-140 เมตร เพราะพื้นที่เป็นเกาะเหมือนกัน”
ต้องเข้าบอร์ดใหญ่ สวล.
นายวราวุธ ศิลปอาชา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยังไม่ทราบเรื่องนี้ เข้าใจว่าเป็นระดับท้องถิ่นที่มีการพิจารณา อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้เป็นเรื่องใหญ่ ต้องเข้าคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติที่มีนายกรัฐมนตรีเป็นประธาน
4 กฎเหล็กคุมภูเก็ต
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และอดีตกรรมการจัดสรรที่ดิน เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ยังไม่ทราบแนวนโยบายสิ่งแวดล้อม หากปรับเกณฑ์ความสูง 80 เมตร จากระดับน้ำทะเลปานกลาง (รทก.) เป็น 140 เมตรจริง เท่ากับปลดล็อกการก่อสร้างอาคารใหม่
ทั้งนี้ เกาะภูเก็ตมีกฎหมายดูแลพิเศษหลายฉบับ หลักการคือถ้าต้องการสร้างบ้าน 1 หลัง จะต้องพิจารณา 4 กฎเหล็กตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อมในพื้นที่จังหวัดภูเก็ต ปี 2553 ดังนี้
กฎข้อแรก ระยะย่นจากทะเล มีข้อกำหนดระยะห่าง 20 เมตรแรก ห้ามสร้างเด็ดขาด, 20-50 เมตร สร้างสูงไม่เกิน 6 เมตร, 50-200 เมตร สร้างสูงไม่เกิน 12 เมตร, 200-400 เมตร ความสูงไม่เกิน 16 เมตร (400 เมตรขึ้นไป มีผังเมืองควบคุมห้ามก่อสร้างสูงเกิน 23 เมตร เทียบเท่าตึก 8 ชั้น)
กฎข้อที่ 2 กฎหมายผังเมืองกำหนดห้ามสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรทั้งเกาะ มีข้อยกเว้นโซนพิเศษเฉพาะที่ดินในเขตเทศบาลนครภูเก็ตเพียงแห่งเดียว ที่อนุญาตให้สร้างตึกสูงเกิน 23 เมตรได้ ส่วนใหญ่เป็นโซนเมืองเก่า ข้อกำหนดคือ
2.1 กรณีเขตอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ศิลปกรรม หรือย่านอาคารเก่า ห้ามสูงเกิน 12 เมตร
2.2 กรณีเขตหนาแน่นมาก วัดจาก FAR-floor area ratio (สัดส่วนการสร้างอาคารคำนวณจากแปลงที่ดิน) โดย FAR 6:1 ห้ามสูงเกิน 45 เมตร เทียบเท่าตึก 15 ชั้น
2.3 กรณีเขตหนาแน่นสูงมาก มี FAR 8:1 ห้ามสูงเกิน 60 เมตร หรือ 20 ชั้น
โดย FAR ที่ดิน 1 ไร่ มีพื้นที่ 1,600 ตารางเมตร หากได้ FAR 6:1 หรือ 6 เท่าต่อ 1 หมายความว่า ที่ดิน 1 ไร่ สร้างอาคารได้ 1,600 ตารางเมตร x 6 เท่า = 9,600 ตารางเมตร และ FAR 8:1 หมายความว่า ที่ดิน 1 ไร่ สร้างอาคารใหญ่ได้ 1,600 ตารางเมตร x 8 เท่า = 12,800 ตารางเมตร
ข้อจำกัดที่ลาดชัน+รทก.
กฎข้อที่ 3 เรื่องความลาดชัน บริเวณที่มีความลาดชันตั้งแต่ 35-50 องศา อนุญาตให้สร้างภายใต้เงื่อนไข 3.1 คือสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว สูงไม่เกิน 12 เมตร 3.2 ที่ดินเริ่มต้น 120 ตารางวา และ 3.3 ต้องมีพื้นที่ว่าง 75% คือก่อสร้างได้บนที่ดิน 25% เช่น ที่ดิน 120 ตารางวา สร้างอาคารได้ 30 ตารางวา เป็นต้น
กฎข้อที่ 4 ข้อกำหนดสิ่งแวดล้อมเรื่องความสูง 40-80 เมตรจาก รทก. ให้สร้างสูงไม่เกิน 8 เมตร ถ้าสูงเกิน 80 เมตรจาก รทก. ห้ามสร้างอาคารเด็ดขาด
ซึ่งการขยายข้อกำหนดความสูง 80 เมตร เป็น 140 เมตร จาก รทก.นั้น นายอิสระกล่าวว่า “เบื้องต้นคือการปลดล็อกการก่อสร้างอาคารบนที่ดินในเกาะภูเก็ต เพราะกฎเดิมถ้าสูงเกิน 80 เมตร ห้ามสร้างเด็ดขาด”
สร้างวิลล่าสะดุดเกณฑ์ IEE
ดังนั้น การปลดล็อกครั้งนี้ ผู้ได้ประโยชน์คือบุคคลทั่วไปที่จะสร้างบ้านเดี่ยว ส่วนผู้ประกอบการจะเป็นกลุ่มพัฒนาวิลล่าหรูขายลูกค้าต่างชาติ และกลุ่มโรงแรมที่มีพูลวิลล่า
นายอิสระกล่าวว่า การสร้างวิลล่าหรูขายคนไทยหรือต่างชาติยังคงมีข้อจำกัด ในเรื่องขออนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น หรือ IEE (Initial Environmental Examination) ซึ่งเนื้อหาเงื่อนไขเหมือนรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมทั่วไป หรือ EIA (Environmet Impact Assessment) บางครั้งจึงเรียกว่า “มินิ อีไอเอ” ซึ่งการขออนุญาตก่อสร้างตั้งแต่ 30-250 ยูนิต บนเกาะภูเก็ต จะถูกบังคับให้จัดทำ IEE เทียบแล้วเหมือนทำ EIA โดยใช้บังคับกับการขอก่อสร้างขนาด 500 ยูนิตขึ้นไป
“สงสัยอยู่ว่า IEE กับ EIA ต่างกันยังไง เพราะเนื้อหาที่ต้องทำเหมือนกันทุกอย่าง เข้าใจว่าคงต่างเรื่องค่าที่ปรึกษาโดย IEE ราคาอยู่ที่หลักแสน-1 ล้านบาท ส่วน EIA บางโครงการต้องจ่ายสูงถึง 2 ล้านบาท” นายอิสระกล่าว