เน็กซัส ชี้โควิด-19 จุดเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ไทย

สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 สร้างCovid Shock จุดเปลี่ยน อสังหา พฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแบบพลิกฝ่ามือ ทุกคนถูกFast Forward เข้าสู่โลกอนาคตเพียงพริบตา ปีนี้ซัพพลายเก่าจะถูกเร่งขาย ในขณะที่ซัพพลายใหม่ จะเข้าสู่ตลาดไม่เกิน30,000 ยูนิต ถือเป็นโอกาสทองของคนเงินเย็นที่พร้อมช้อนซื้อสินค้าดีราคาประหยัด ส่งสัญญาณไปยังภาครัฐช่วยพิจารณามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ทั้งมาตรการการโอน ผ่อนปรนภาษีธุรกิจเฉพาะ และLTV พร้อมเสนอผ่อนปรนกฎการถือครองกรรมสิทธิ์ ชาวต่างชาติเพื่อช่วยดีเวลลอปเปอร์ไทย

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังวิกฤตโควิด-19 ว่า ในช่วงปีนี้เป็นช่วงเวลาแห่งการระบายสต๊อกเก่า ข้อมูลจากเน็กซัส พบว่าซัพพลายของคอนโดมิเนียมคงค้างในกรุงเทพฯ ตั้งแต่ปลายปี2562 มีประมาณ60,000 ยูนิต คาดว่าในปีนี้ตลาดจะสามารถดูดซับไปได้ประมาณ80% โดยเราจะเริ่มเห็นการลดราคาจากดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งราคาที่ลดลงจะอยู่ในเรทเหมาะสมและค่อนข้างดี เป็นระดับราคาที่ดีเวลลอปเปอร์ยอมรับได้และคุ้มค่าที่จะซื้อในฝั่งผู้บริโภค

คาดการณ์ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่จะกลับมาได้รับความสนใจเร็วที่สุดหลังวิกฤติโควิด-19 คือ คอนโดฯ​ ราคาไม่เกิน4 ล้านบาท เพราะเป็นระดับราคาที่คนกรุงเทพฯ​ ส่วนใหญ่รับได้ และเป็นเรียลดีมานด์ที่ต้องการอยู่อาศัยเลย ส่วนอีกตลาดที่จะฟื้นตัวเร็ว คือ สินค้าในระดับลักซ์ชัวรี ที่ถึงแม้คนส่วนใหญ่จะมีเงินลดลง แต่ยังมีกำลังซื้อมากพอที่จะจ่ายได้ โดยตัวผู้บริโภคเองจะเลือกซื้อสินค้าที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ของตัวเอง และมีฟังก์ชั่นที่สามารถปรับเปลี่ยนได้ตามความต้องการ เช่น การปรับให้มีห้องทำงานที่เหมาะกับการทำงานที่บ้านได้ เป็นต้น

เมื่อประเมินเรื่องอสังหาริมทรัพย์ไทยจะเป็นอย่างไรในช่วงเวลาหลังจากโควิด-19 นางนลินรัตน์ ประเมินว่า หากประเมินภาพเชิงลบที่สุด คือ หากวิกฤติโควิด-19 ยังดำเนินต่อไปและไม่สามารถลดปริมาณผู้ติดเชื้อได้ ผู้ประกอบการภาคเอกชนจะอยู่ได้ยาวที่สุดอีกเพียงแค่3 เดือนเท่านั้น และจะเป็นงานหนักสำหรับดีเวลลอปเปอร์ เพราะเมื่อภาคธุรกิจขาดสภาพคล่อง จะเริ่มเห็นแนวโน้มการปิดตัวลงของผู้ประกอบการจำนวนมาก ทำให้เม็ดเงินในกระเป๋าของผู้บริโภคลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจชะลอการซื้อ จะกระทบต่อตลาด อสังหาริมทรัพย์มากขึ้นตามไปด้วย

หากประเมินในภาพบวกเพิ่มขึ้น คือ หากเราสามารถควบคุมจำนวนผู้ติดเชื้อได้  และจำนวนผู้ติดเชื้อค่อยๆ ลดลงจนอยู่ในระดับที่น่าพอใจ ประเมินว่าในช่วงไตรมาส2 นี้ ตลาดก็อาจจะ ยังไม่สดใสนัก แต่จะเห็นแนวโน้มที่จะค่อยๆ ดีขึ้นตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป เนื่องจากผู้บริโภคเริ่มปรับตัว กับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นได้บ้าง แต่จะเห็นว่าทุกอย่างจะกลับมาดีขึ้นอย่างจริงจังในไตรมาส3 โดยผู้ประกอบการ หลายรายจะเริ่มกลับมามีกิจกรรมทางการตลาด เพราะอย่างไรก็ตามธุรกิจต้องดำเนินไปและไตรมาสที่ 4 จะดีที่สุด และคาดว่าจะเป็นไตรมาสที่รัฐบาลหันกลับมาพิจารณาให้ความสำคัญกับภาคอสังหาฯ โดยมีมาตรการช่วยเหลือ และผ่อนปรนต่างๆ ออกมาเพื่อสนับสนุนให้อสังหาฯ ยังคงเดินต่อไปได้

ผ่อนปรนมาตรการด้านอสังหาฯ

ในไตรมาส4 หากภาครัฐออกมาตรการเพื่อสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นตลาดรีบาวด์กลับมาอย่างชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น มาตรการลดค่าโอน ที่ขยายให้ครอบคลุมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ การยืดหยุ่นภาษีธุรกิจเฉพาะ การผ่อนปรนมาตรการLTV รวมถึงการผ่อนคลายกฎเกณฑ์การถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ โดยอาจปรับให้สามารถซื้อที่ดินหรือบ้านในโครงการจัดสรรที่พัฒนาเพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาได้เร็วมากยิ่งขึ้น

แนวโน้มอสังหาฯและเทรนด์การอยู่อาศัยในปี2564 

เนื่องจากปีนี้ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งระบายสต๊อกเก่า ดังนั้นจะส่งผลให้ซัพพลายใหม่ที่จะออกมา น่าจะไม่เกิน30,000 ยูนิต จากปกติในช่วง5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายใหม่ออกมาเฉลี่ยปีละ52,000 ยูนิต และเพิ่มขึ้นเฉลี่ย11%ทุกปี ซึ่งผลจากCovid Shock ในครั้งนี้ส่งผลให้ยอดสะสมของคอนโดมิเนียม จะลดลง ถือเป็นการปรับฐานใหม่อีกครั้งสำหรับ อสังหา ในกรุงเทพฯ ซึ่งการปรับฐานในครั้งนี้ ไม่เพียงแค่เรื่องจำนวนคอนโดมิเนียมเท่านั้น แต่ยังปรับไปถึงเรื่องการเปลี่ยนฟังก์ชั่นการใช้งานในคอนโดมิเนียมหรือบ้านด้วย เพราะการใช้ชีวิตของคนเปลี่ยนไป ทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ใหม่ อาทิ การเริ่มคุ้นชินกับการทำงานที่บ้าน

ดังนั้น ดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องปรับเปลี่ยนเรื่องฟังก์ชั่นภายในบ้านหรือคอนโดฯ เช่น ให้ความสำคัญกับ ห้องทำงานมากพอกับห้องนอน เป็นต้น หรือ ในส่วนกลางที่เคยให้ความสำคัญกับการมีCo-working space หรือCo-kitchen แต่ด้วยสถานการณ์โควิด-19 ทำให้คนเรามีระยะห่างมากขึ้น มีความนิ่ง อยู่กับตัวเอง และรักความสะอาดมากกว่าเดิม ดังนั้นสินค้าใหม่ของดีเวลลอปเปอร์ที่จะผลิตออกมา จะชูจุดขายเกี่ยวกับความเป็นส่วนตัว เช่น ห้องครัว หรือห้องทำงาน แบบรองรับคนเพียงคนเดียวจะเป็นรูปแบบที่ถูกได้รับความสำคัญมากอย่างยิ่ง เพราะคนใช้ชีวิตกับตัวเองมากขึ้น รวมถึงการให้น้ำหนักไปกับLiving Room หรือห้องทำงานมากกว่าห้องนอน เพราะเมื่อคนทำงานอยู่ที่บ้าน มักใช้เวลาในห้องเหล่านี้มากกว่าห้องนอน โดยคาดว่าจะเห็นสินค้าใหม่ๆ รูปแบบนี้ออกมาจากดีเวลลอปเปอร์ในช่วงปลายปีนี้หรือต้นปีหน้า

ตลาดรีเทลและตลาดอาคารสำนักงานกระทบหนัก

กลุ่มรีเทลเป็นอีกกลุ่มสำคัญที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ผู้เช่าที่เคยเช่าพื้นที่ขายของในห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน หรือแม้แต่คอมมูนิตี้มอลล์ต่างๆ จะเริ่มคุ้นชินกับการขายของผ่านออนไลน์ ดังนั้น ต่อจากนี้ไปหน้าร้านจะถูกลดบทบาทความสำคัญลง ผู้เช่าคุ้นชินกับการขายของผ่านโลกออนไลน์มากยิ่งขึ้น มีทักษะด้านออนไลน์เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้การมีหน้าร้านหรือการเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่จะถูกลดทอนขนาดการเช่าลง แต่เน้นเรื่องการให้บริการออนไลน์ และการส่งเดลิเวอรี่หรือให้ลูกค้าไปรับสินค้าที่หน้าร้านแทนมากยิ่งขึ้น ทำให้กลุ่มธุรกิจส่วนนี้ ต้องวางแผนการปรับตัวอย่างมากเพื่อให้พื้นที่เช่ายังคงเป็นที่ต้องการอยู่ ร้านค้าจะเป็นดิสเพลย์ที่ให้ประสบการณ์หลังจากศึกษาข้อมูลออนไลน์ หรือเข้ามาเพื่อรับบริการหลังการขายต่างๆ มากกว่า การตกแต่งภายในของพื้นที่อาจมีความจำเป็นน้อยลง นอกจากนี้พื้นที่ค้าปลีกอาจมีStand alone เพื่อบริการเดลิเวอรี่มากขึ้น ไม่จำเป็นต้องอยู่ในห้างสรรพสินค้าใหญ่อีกต่อไป

สำหรับตลาดอาคารสำนักงานนั้น เป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากปีที่ผ่านมาและอีก2 ปีข้างหน้า ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะมีซัพพลายใหม่ออกมาอีกนับเป็นล้านตารางเมตร จากอาคารที่กำลังก่อสร้าง กว่า40 อาคาร พื้นที่ประมาณ1.61 ล้านตารางเมตร และจะแล้วเสร็จพร้อมๆ กันในปี2564 - 2566 แต่พฤติกรรมของคนได้ถูกปรับเปลี่ยนไปแล้ว เพราะการทำงานที่บ้านเริ่มได้รับการยอมรับ และมีความเป็นไปได้สูงที่จะเกิดเทรนด์ต่อไป แม้ว่าเหตุการณ์โควิดจะผ่านไปแล้วก็ตาม ส่งผลให้บริษัทต้องการพื้นที่ออฟฟิศลดลง ทั้งจำนวนที่นั่ง โต๊ะทำงาน และห้องประชุม และจะส่งผลกระทบต่อเจ้าของอาคารอย่างชัดเจน เทรนด์ที่เปลี่ยนไปเหล่านี้ล้วนเป็นไลฟ์สไตล์ใหม่ เทรนด์ใหม่ที่ออกมาท้าทายโลกของเราอย่างFast Forward แบบที่เราเองก็ไม่นึกมาก่อน ผู้ประกอบการต้องเตรียมความพร้อมที่จะรับมือและต้องปรับตัว อาทิ

1. Facilities ปรับปรุงระบบFacilities ของอาคารให้สามารถสนับสนุนการทำงานข้ามไปข้ามมาระหว่างที่อาคารสำนักงาน(Head Office) กับการทำงานนอกสถานที่(Home) โดยFacilities ที่สำคัญ ได้แก่ ระบบทางด้านIT ที่จะต้องมีความพร้อมในขั้นสูงสุด และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนระบบให้ได้อย่างรวดเร็วตามกระแสการใช้งาน

2. Flexibility เนื่องจากเทรนด์สมัยใหม่ ผู้เช่าหลายๆ รายต้องการความยืดหยุ่นในการใช้พื้นที่ ปรับลด/เพิ่ม ได้ตามความต้องการ ผู้ประกอบการที่เข้าใจในรูปแบบของผู้เช่า อาจจะต้องปรับรูปแบบของสัญญาเช่าและพื้นที่เช่าให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น

3. Fair Price จากการที่Supply & Demand กำลังเผชิญกับความท้าทายครั้งยิ่งใหญ่ ในขณะที่Supply กำลังจะมีคู่แข่งเข้ามาในตลาดที่มากขึ้น ทางด้านDemand ก็กำลังจะเปลี่ยนรูปแบบของความต้องการ แน่นอนเลยคือตลาดจะพบกับการแข่งขันที่ดุเดือด สิ่งที่จะเห็นได้คือ สงครามราคา ดังนั้นผู้ประกอบการที่ปรับตัวและพร้อมที่จะแข่งขันในเรื่องราคาและบริการได้ก่อนผู้ประกอบการรายอื่น ก็จะสามารถผ่านช่วงเวลาท้าทายช่วงนี้ไปได้อย่างไม่ลำบาก