AWC น่าลงทุนแค่ไหน? กับการซื้ออนาคตที่ PE 277.6 เท่า

เป็น talk of the town ในวงการตลาดหุ้นสำหรับการเปิดจองซื้อหุ้นที่ไอพีโอที่ใหญ่ที่สุดในประวัติการณ์อย่าง AWC  เมื่อยักษ์ที่มีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดสูงถึง 1.9 แสนล้านบาท หรือคิดเป็น 1.6 % ของตลาดหุ้น เข้าระดมทุนกว่า 4.8 หมื่นล้านบาท ย่อมส่งผลกระทบกับหุ้นในตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และในขณะเดียวกันราคาขายหุ้น IPO ของ AWC ที่ 6 บาท คิดเป็น PE สูงถึง 277.6 เท่า ที่เกิดคำถามว่าราคาไอพีโอนี้ เหมาะสมหรือเปล่า 

เมื่อเกิดประเด็นคำถามมากมายเกี่ยวกับ IPO ประวัติศาสตร์ครั้งนี้ จึงเป็นหน้าที่ของ Wealthy Thai ที่จะเข้ามาช่วยกันหาคำตอบ

*AWC เปิดจองแล้ว *

เริ่มจองซื้อวันนี้วันแรก สำหรับว่าที่หุ้น SET 50 ตัวใหม่อย่าง “AWC” หรือบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หุ้นไอพีโอที่มีมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ จะเปิดให้จองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน จำนวนไม่เกิน 6,957,000,000 หุ้น คิดเป็นประมาณร้อยละ 22.5 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด ที่ออกและจำหน่ายแล้วของบริษัทฯ ในราคาหุ้นละ 6 บาท  โดยเปิดให้วันนี้ถึงวันที่ 27 กันยายน 62 และคาดว่าจะเข้าทำการซื้อขายในวันที่ 10 ตุลาคมนี้

นอกจากการขายหุ้นไอพีโอแล้ว AWC ยังมีหุ้น Green Shoes เผื่อไว้อีก 1,043 ล้านหุ้น ที่ราคาจอง 6.00 บาท คิดเป็นมูลค่าตลาดถึง 48,000 ล้านบาท หรือราว 1,574 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และเป็นจำนวนหุ้นทั้งหมดหลังไอพีโอที่ 32,000 ล้านหุ้น คิดเป็นมูลค่าตลาดถึง 192,000 ล้านบาท หรือราว 6,295 ล้านดอลลาร์สหรัฐทีเดียว

เมื่อ AWC ตบเท้าเข้าตลาด… จะเป็นหุ้นที่อยู่กลุ่มเดียวกับ CPN CENTEL ERW และ MINT เนื่องจากเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เหมือนๆ กัน โดยสินทรัพย์ของ AWC ที่มีมากถึง  92,351 ล้านบาทนั้นลงทุนในอะไรบ้าง? มาดูกัน  

AWC คือการจัดโครงสร้างธุรกิจเป็นกลุ่มเป็นก้อนของ “ตระกูลสิริวัฒนภักดี” เพราะเดิมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การกุมบังเหียนของเจริญ สิริวัฒนภักดีที่มอบหมายให้ลูกสาวคนที่ 2 “วัลลภา ไตรโสรัส” เข้ามาดูแลธุรกิจอสังหาฯ และที่ดินของครอบครัวนั้น เดิมเป็นแขนงหนึ่งของ “ทีซีซี แลนด์ กรุ๊ป” ที่เปิดดำเนินการอสังหาฯ 6 กลุ่มด้วยกันคือ โรงแรม ศูนย์การค้า ออฟฟิศให้เช่า ศูนย์ประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ สนามกอล์ฟและสโมสรกีฬา และอสังหาริมทรัพย์ เช่น โกลเด้นแลนด์

ตามข้อมูลในแบบแสดงรายการ (ไฟลิ่ง) ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) AWC ลงทุนในกลุ่มธุรกิจ 3 กลุ่ม ประกอบด้วย 1.กลุ่มโรงแรมและการบริการ โดยบริษัทเป็นเจ้าของโรงแรมที่เปิดดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างพัฒนาหรือมีแผนที่จะพัฒนา 15 โรงแรม (4,960 ห้อง) 2.กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบกิจการการค้า เปิดดำเนินการแล้วและอยู่ระหว่างการพัฒนา 10 โครงการ (พื้นที่เช่าสุทธิ 342,328 ตร.ม.) และ 3.กลุ่มธุรกิจอาคารสำนักงาน ซึ่งเปิดดำเนินการแล้ว 4 อาคารสำนักงาน (พื้นที่เช่าสุทธิ 270,594 ตร.ม.) ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มที่ว่ามานี้ AWC ถือเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สุดทั้งในตลาดโรงแรมและออฟฟิศให้เช่า

เงินที่ได้จากการระดมทุน AWC แบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ นำไปลงทุน (ทั้งปรับปรุงโครงการเดิมและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ใหม่) รวมทั้งหมด 12 โครงการ โดยบริษัทจะทำรายการภายใน 6 เดือน นับจากวันที่หุ้น AWC เข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจะมีดังนี้

• โรงแรมที่เปิดดำเนินการในกรุงเทพฯ จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ โรงแรม ฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส กรุงเทพ สาทร และ Bangkok Marriott Hotel The Surawongse
• โรงแรมที่เปิดดำเนินการนอกกรุงเทพฯ จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ Phuket Marriott Resort & Spa, Naiyang Beach และ Hua Hin Marriott Resort & Spa
• โรงแรมที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือพัฒนา จำนวน 6 แห่ง
• อสังหาริมทรัพย์มิกซ์ยูส (Mixed-Use Properties) ที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงหรือพัฒนา จำนวน 2 แห่ง

และนอกจากการลงทุนแล้ว จะนำเงินที่ได้จากการระดมทุนไปพัฒนาและหรือปรับปรุงทรัพย์สินของบริษัท รวมถึงชำระคืนเงินกู้ยืมให้กับธนาคาร, ตั๋วสัญญาใช้เงินที่ออกโดยบริษัทและบริษัทย่อย และใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนด้วย

*AWC กับการซื้ออนาคตที่ยาวนาน ? *

        
การเคาะราคาหุ้น IPO ของ AWC กลายเป็นประเด็นหนึ่งที่ถูกจับตา เพราะราคา IPO ที่ 6 บาท นั้น หากเทียบเป็นระดับ PE จะอยู่ที่ 277.6 เท่า ซึ่งอาจจะเป็นการเคาะราคาหุ้นไอพีโอ ที่มีระดับสูงอันดับต้นๆของประวัติศาสตร์ในตลาดหลักทรัพย์ เพราะในทางทฤษฏี หากบริษัทไม่มีการเติบโตของกำไรเลย มีกำไรเท่าเดิมทุกๆ ปี นักลงทุนจะได้รับคืนทุนจากการลงทุนสูงถึง 277 ปี

แต่ทางบริษัทที่ปรึกษาทางการเงิน ให้ความเห็นว่า “เนื่องด้วยบริษัทฯ มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาหรือปรับปรุง หรือจะได้รับการพัฒนาหรือปรับปรุงจำนวนหลายโครงการตาม ซึ่งถือเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ ในอนาคตอย่างมีนัยสำคัญ บริษัทฯ จึงพิจารณาแล้วว่าอัตราส่วนราคาหุ้นต่อกำไรสุทธิต่อหุ้น (Price to Earnings Ratio : P/E) ไม่ใช่อัตราส่วนทางการเงินที่มีความเหมาะสมที่ใช้ในการพิจารณามูลค่าของบริษัทฯ เนื่องจากอัตราส่วนดังกล่าว มิได้สะท้อนความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ และความสามารถในการเติบโตของบริษัทฯ ในอนาคต”

เมื่อยักษ์เข้าตลาด จะเกิดอะไรขึ้น?

บล.เอเซีย พลัส วิเคราะห์ ผลกระทบจากการที่หุ้น AWC เตรียมเข้าซื้อขายในตลาด จะทำให้ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงแรง ซึ่งข้อมูลตั้งแต่วันที่ 1-20 กันยายน 2562 พบว่าหุ้นอสังหาฯ ปรับตัวลงแล้ว 4.04% จากการโยกย้ายเงินลงทุนเพื่อรอเข้าซื้อหุ้นตัวใหม่ แม้ว่า AWC จะมีรายได้จากโรงแรม 61% ขณะที่มีรายได้จากอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ 31% แต่ก็ถือว่าอยู่ในกลุ่มเดียวกัน

ขณะเดียวกัน เมื่อ AWC เข้าตลาด ด้วยมาร์เก็ตแค็ปที่สูงถึง 1.92 แสนล้านบาท จะทำให้หุ้นถูกปรับเป็น SET50 โดยอัตโนมัติ นับจากวันเทรดวันแรก และถ้าเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน AWC จะมีมาร์เก็ตแค็ปเป็นอันดับ 2 รองจาก CPN ที่มีมาร์เก็ตแค็ป 3 แสนกว่าล้านบาท

ทั้งนี้มีผลกับการจัดลำดับ SET50 และ SET100 ด้วย เมื่อ AWC เข้ามาแทนที่ จะทำให้ KKP เด้งออกจาก SET50 โดย “ภราดร เตียรณปราโมทย์” ผู้จัดการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัส ระบุว่า ตั้งแต่ต้นเดือนถึงปัจจุบัน (YTM) ราคาหุ้น KKP ปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ หรือปรับลดลง 8.28% ซึ่งประเมินว่าเป็นการปรับพอร์ตของนักลงทุนต่างชาติ เพื่อเตรียมเงินเข้าซื้อหุ้น AWC ขณะเดียวกันในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกหนุนให้หุ้นปรับขึ้น แต่ดัชนีฯ ไม่ได้ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก ส่วนหนึ่งประเมินว่านักลงทุนสถาบันในประเทศหรือกองทุน กำลังปรับพอร์ต เพื่อเตรียมเงินเข้าซื้อ AWC เช่นกัน 

ส่วนหุ้นอีกตัวที่ออกจาก SET100 นั่นก็คือ BEAUTY โดยราคาหุ้น MTD ปรับลดลง 14.48% ทั้งนี้ถ้าดูหุ้น 2 ตัว กับไซส์หุ้น AWC ที่มีขนาดใหญ่มาก มองว่ายังมีหุ้นตัวอื่นๆ ได้รับแรงกดดันจากการ “เทขาย” ด้วยเช่นกัน ประเมินเม็ดเงินที่มูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยเฉพาะหุ้นที่อยู่ใน SET50 เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมักจะลงทุนใน SET50 ที่ล้อไปกับดัชนีฯ อยู่แล้ว

เมื่อหุ้นขนาดใหญ่มีสินทรัพย์เยอะ แต่กำไรยังโตไม่ทัน จะทำให้ PE ยิ่งแพง ซึ่งไม่ค่อยดีเท่าไหร่ เพราะเราควรลงทุนในหุ้นที่ PE ไม่สูงเกินไป อย่างไรก็ตามบล.เอเซีย พลัสประเมินว่า เมื่อ AWC เข้าตลาด คาดว่าส่งผลให้ SET Index มีการซื้อขายบน PE ที่สูงขึ้นจากเดิมเท่ากับ 16.45 เท่า เป็น 16.63 เท่า และหากตลาดกลับมาซื้อขายบน PE ในระดับปกติจะกดดันให้ตลาดหุ้นมีโอกาสปรับตัวลดลงราว 1.07%

บล.ดีบีเอส วิคเคอร์ส มองผลกระทบในทางลบคือจะทำให้มีแรงขายหุ้นออกมา เนื่องจาก AWC จะได้รับการเข้า SET50 ทันที เมื่อเข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพราะถือว่ามีสัดส่วนมูลค่าตลาดที่มากกว่า 1% จากทั้งหมดอันเป็นไปตามเกณฑ์ จึงคาดว่าจะทำให้กองทุนฯ ที่มีนโยบายลงทุนแบบ Passive ใน SET50 จะต้องมีน้ำหนักการลงทุนใน AWC จึงมีการขายหุ้นอื่นออกมา เพื่อนำเงินไปจองซื้อหุ้นนี้ 

คาดกำไรสุทธิ AWC จะโต 210%  

บล.ทิสโก้ มองว่า AWC เป็นอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่มี Recurring income ที่มีการเติบโตสูงจากการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง เป็นทั้งเจ้าของและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกลุ่มธุรกิจโรงแรม (Hospitality) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Retail and Commercial Building) ทั้งหมด 42 แห่ง ทั้งนี้โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) และเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดิน

สำหรับผลการดำเนินงาน ทิสโก้มองว่า แม้ว่ามีการเพิ่ม Asset Group 3 เข้ามาในกลุ่ม เนื่องจากเราคาดรายได้จากค่าบริหารงาน จะลดลงหลังจากการหยุดให้บริการการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ภายในกลุ่มบริษัททีซีซี (TCC Group) และรายได้จาก Luxury Hotel ที่คาดว่าจะลดลง จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น อย่างไรก็ดีบริษัทได้แรงหนุนจากการเติบโตของรายได้อย่างต่อเนื่องจากกลุ่ม MICE เพราะฉะนั้นคาดว่าบริษัทจะมีกำไรสุทธิอยู่ที่ 1,400 ล้านบาท หรือคิดเป็นการเติบโต 210%

บทความนี้อาจจะเป็นการรวบรวมข้อมูลเบื้องต้นที่น่าสนใจของ AWC ทั้งในแง่ของผลกระทบตลาดหุ้นและความน่าสนใจของตัวหุ้น AWC เอง ทั้งนี้แม้ราคาขายของ AWC เมื่อวัดในแง่ของ PE ต้องบอกว่าราคาไม่ถูก  และส่งผลกระทบที่ใหญ่หลวงให้เกิดภาวะตลาดหุ้นปรับฐานจากการเตรียมเงินเข้าซื้อหุ้นขนาดใหญ่ตัวนี้ แต่หาก AWC สามารถสร้างการเติบโตได้ตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ ก็จะเป็นประโยชน์ให้กับตลาดหุ้นไทยที่มีหุ้นขนาดใหญ่น่าสนใจลงทุนเพิ่มขึ้นด้วย