ต่างชาติซื้อคอนโดในไทย 5 ขั้นตอนที่ควรรู้ก่อนซื้อ

ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยประเภทใดได้บ้าง เช่น บ้าน คอนโดมิเนียม เป็นต้น และถ้าหากชาวต่างชาติอยากกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทย ต้องเตรียมความพร้อมอย่างไรบ้าง บทความนี้มีคำตอบ

ดังที่คุณทราบแล้วว่าชาวต่างชาติกู้ซื้ออสังหาฯ ในไทยได้ แต่ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ในฐานะบุคคลธรรมดานั้นมีเพียงประเภทเดียวก็คือห้องชุดหรืออาคารชุด หรือที่เรานิยมเรียกกันว่าคอนโด

ภายใต้ข้อจำกัดที่ว่าคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งจะมีการถือครองโดยชาวต่างชาติได้ในสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ขายของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ๆ

ดังนั้น การกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติที่เราจะกล่าวถึงในครั้งนี้จึงมุ่งเน้นไปที่คอนโดเป็นหลัก ใน 2 กรณีด้วยกันคือ กรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย และอีกกรณีคือชาวต่างชาติสมรสกับคนไทย โดยมีรายละเอียดดังนี้

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ขั้นตอนชาวต่างชาติซื้อคอนโด
• การชำระเงินของชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทย
• กรณียื่นกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน
• การโอนเงิน
• กู้ซื้อคอนโดกรณีที่ชาวต่างชาติกู้ด้วยตนเอง โดยไม่ได้สมรสกับคนไทย
• กู้ซื้อคอนโดกรณีที่ชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย
• การเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ
• ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นได้ไหม
• คู่สมรสชาวไทยไม่มีรายได้ หรือมีรายได้แต่ไม่เพียงพอทำอย่างไร

ขั้นตอนชาวต่างชาติซื้อคอนโด

1. หลังจากที่เลือกคอนโดที่ถูกใจได้แล้ว ต่างชาติซื้อคอนโดจะเริ่มจากการวางเงินจองห้อง โดยปกติการวางเงินจองสำหรับชาวต่างชาติจะอยู่ที่ประมาณ 50,000-150,000 บาท

2. จากนั้นจะมีการนัดมาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งในสัญญาจะระบุรายละเอียดของห้อง และจำนวนเงินที่ต้องชำระทั้งหมด หากมีงวดผ่อนดาวน์ก็จะมีระบุไว้ในหนังสือสัญญานี้ด้วย

3. ต่อมาจะเป็นขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงิน หรือว่าเตรียมตัวกู้ในกรณีที่ไม่ได้ซื้อเงินสด โดยชาวต่างชาติสามารถมอบอำนาจให้กับดีเวลลอปเปอร์หรือเอเจนต์ให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินแทนได้ แต่ควรมาเตรียมเอกสารในไทยด้วยตนเอง

4. แต่สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สะดวกเดินทางมาประเทศไทย สามารถนำเอกสารที่ต้องใช้ทั้งหมดไปแสตมป์ตรา Notary Public ที่สถานทูตไทยในประเทศนั้น ๆ เพื่อรับรองเอกสารว่าเป็นของจริงแล้วจึงส่งเอกสารทั้งหมดมาที่ดีเวลลอปเปอร์หรือเอเจนต์ในไทย เพื่อทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้เช่นกัน

5. ขั้นตอนต่างชาติซื้อคอนโด ขั้นตอสุดท้ายคือผู้ซื้อชาวต่างชาติจะได้หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และหนังสือสัญญาซื้อขาย จากสำนักงานที่ดิน ซึ่งแสดงว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของคอนโดโดยสมบูรณ์

การชำระเงินของชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทย

การชำระเงินของชาวต่างชาติซื้อคอนโดในไทยนั้น เงินในการชำระทั้งหมดจะต้องมาจากต่างประเทศ โดยมีขั้นตอนดังนี้

1. เงินจอง สามารถชำระผ่านทางบัตรเครดิต หรือโอนเงินจากต่างประเทศ

2. ผ่อนดาวน์ ปกติแล้วจะอยู่ที่ 20-30% ของราคาห้อง ซึ่งเงินผ่อนดาวน์ในแต่ละงวดนั้นต้องโอนเงินมาจากต่างประเทศทีละงวด ด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น

3. โอนกรรมสิทธิ์ จะต้องโอนเงินมาจากธนาคารต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น ไม่เว้นแม้แต่กรณีที่ชาวต่างชาติมีเงินอยู่ในบัญชีธนาคารในประเทศไทย แต่ถ้าผู้ซื้อมีเงินก้อนสามารถชำระได้เลย แต่ถ้าไม่มี ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินมาชำระได้

กรณียื่นกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน

ถ้าชาวต่างชาติซื้อคอนโด ต้องการจะยื่นขอกู้เงินจากสถาบันการเงินสามารถทำได้ 2 วิธี

1. การขอกู้ในประเทศของตนเอง เมื่อธนาคารอนุมัติให้กู้แล้ว จึงจะทำเรื่องโอนเงินกับธนาคารจากต่างประเทศมาไทย และผู้ซื้อสามารถโอนเงินมาที่โครงการหรือผู้ขายในประเทศไทยได้โดยตรง ซึ่งสกุลเงินที่โอนมาจะต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น

2. การขอกู้เงินในประเทศไทย สำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย เช่น Expat ถ้าต้องการขอกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดในไทยจะต้องยื่นกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ไม่ได้อยู่ในการกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย อาทิ ธนาคารยูโอบี ซึ่งเป็นธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ

ทั้งนี้ ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยซึ่งจะต้องมีใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไปจึงจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ หรือถ้าหากทำงานในต่างประเทศก็จะต้องทำงานอยู่ในประเทศซึ่งมีสาขาของธนาคารยูโอบีตั้งอยู่

โดยไม่จำเป็นต้องมีบัญชีเงินฝากในประเทศไทยหรือบัญชีของธนาคารยูโอบีแต่อย่างใด แต่ทางธนาคารจะมีการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน ประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ และให้วงเงินกู้สูงสุด 70% ของมูลค่าหลักทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร

การโอนเงิน

ชาวต่างชาติที่มีเงินอยู่ในบัญชีในไทย จะไม่สามารถโอนเงินโดยตรงได้เลย ต้องโอนเงินไปต่างประเทศก่อน แล้วจึงโอนกลับมาที่ประเทศไทย เพื่อให้ได้ใบรับรอง FOREX/FET มาใช้เป็นเอกสารในการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป

การโอนเงินมาที่ประเทศไทย ชาวต่างชาติซื้อคอนโดสามารถโอนให้กับดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายได้โดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้

ชาวต่างชาติที่โอนเงินจากต่างประเทศ ผู้ซื้อจะต้องมีบัญชีในธนาคารต่างประเทศอยู่แล้ว จึงจะสามารถทำเรื่องโอนเงินจากธนาคารต่างประเทศมาให้ดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขายในไทย ซึ่งสามารถโอนเงินให้ผู้ขายโดยตรง หรือโอนเข้าบัญชีตนเองก่อนแล้วค่อยโอนให้ผู้ขายต่อไปก็ได้เช่นกัน

ยกเว้นกรณีของชาวจีน ซึ่งมีความพิเศษแตกต่างจากชาติอื่น ๆ เนื่องจากกฎหมายในจีนไม่อนุญาตให้คนจีนโอนเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ

ดังนั้น ถ้าชาวจีนคนไหนที่จะซื้อคอนโดในไทยจะต้องทำการเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทยก่อน แล้วค่อยทยอยโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีธนาคารตัวเองในไทย

โดยกฎมายของจีนระบุไว้ว่า ชาวจีนสามารถโอนเงินไปต่างประเทศได้สูงสุด 50,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคนต่อปีเท่านั้น ซึ่งถ้าต้องการซื้อคอนโด ในราคาที่สูงกว่านี้ อาจให้บุคคลอื่นโอนเงินเข้าบัญชีผู้ซื้อในไทย หลังจากโอนเงินมาที่บัญชีธนาคารผู้ซื้อในประเทศไทยแล้ว ถึงจะสามารถโอนเงินชำระค่าห้องคอนโดกับดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ขาย

กู้ซื้อคอนโดกรณีที่ชาวต่างชาติกู้ด้วยตนเอง โดยไม่ได้สมรสกับคนไทย

ในกรณีที่ชาวต่างชาติไม่ได้สมรสกับคนไทย แต่ต้องการกู้ซื้อคอนโดโดยตนเองเป็นผู้กู้โดยตรงนั้นโดยหลักการแล้วจะไม่สามารถขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ได้ เนื่องจากข้อบังคับและนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ไม่เปิดช่องให้ธนาคารพาณิชย์ซึ่งอยู่ในกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทยให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติโดยตรงได้

กู้ซื้อคอนโดกรณีที่ชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย

ในกรณีที่ชาวต่างชาติมีคู่สมรสเป็นคนไทยนั้นจะทำให้ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินที่หลากหลายมากขึ้น จากการรวบรวมข้อมูลพบว่าชาวต่างชาติสามารถอยู่ได้ใน 3 สถานะ ได้แก่ ผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และผู้ค้ำประกัน ซึ่งมีรายละเอียดในการขอสินเชื่อที่แตกต่างกัน ดังนี้

ผู้กู้ชาวต่างชาติ

ถ้าชาวต่างชาติสมรสกับคนไทยแล้วต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมด้วยตนเองเพียงฝ่ายเดียวนั้นมีธนาคารพาณิชย์หลายแห่งที่เปิดโอกาสให้ทำได้ ซึ่งเราได้สอบถามไปยังเจ้าหน้าที่ของธนาคารกสิกรไทยและธนาคารยูโอบี

สำหรับธนาคารกสิกรไทยนั้นผู้กู้ชาวต่างชาติจะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ ธนาคารจะพิจารณารายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และจะได้วงเงินกู้สุงสุด 80% ของราคาประเมินจากธนาคาร และหากทำงานในไทยต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี

ขณะที่ธนาคารยูโอบีนั้นก็มีเงื่อนไขเช่นเดียวกัน แต่ให้วงเงินกู้ในช่วง 80-95% ของมูลค่าหลักทรัพย์จากการประเมินของโครงการ อีกทั้งชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศจะต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป

ผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติ

สำหรับกรณีที่ชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทย และต้องการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมร่วมกับคู่สมรสชาวไทย ซึ่งหมายถึงการที่คู่สมรสทั้งสองฝ่ายอยู่ในฐานะผู้กู้ร่วมเพื่อกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในที่นี้คือคอนโดมิเนียมห้องเดียวกัน ซึ่งจากการสำรวจไปยังธนาคารพาณิชย์ทั้ง 2 แห่งได้แก่ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี พบว่าทั้งสองธนาคารยอมรับการเป็นผู้กู้ร่วมเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติที่สมรสกับชาวไทย โดยทั้งสองธนาคารนั้นให้เงื่อนไขในการกู้ ดังนี้

ธนาคารกสิกรไทยนั้นกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร ส่วนผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติที่ทำงานนอกประเทศไทยก็อยู่ภายใต้เงื่อนไขเดียวกัน

ธนาคารยูโอบี กำหนดเงื่อนไข คือ ต้องมีผู้กู้เป็นคู่สมรสชาวไทย โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งชาวต่างชาติต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) และทำงานในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 2 ปี โดยสามารถขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 80-95% ของราคาประเมินหลักประกัน

ผู้ค้ำประกันชาวต่างชาติ

อีกหนึ่งบทบาทที่ชาวต่างชาติซึ่งสมรสกับชาวไทยสามารถเป็นได้ก็คือการเป็นผู้ค้ำประกันการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมให้กับผู้กู้ที่เป็นคู่สมรสชาวไทย ซึ่งจากการสอบถามไปยังธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ฐานะเดียวที่ชาวต่างชาติจะสามารถเป็นได้ในการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมก็คือการเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งสอดคล้องกับการสอบถามไปยังธนาคารอีก 3 แห่ง ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารยูโอบี

สำหรับธนาคารไทยพาณิชย์นั้นชาวต่างชาติที่จะขอสินเชื่อได้จะทำงานในประเทศไทยหรือต่างประเทศก็ได้ หากทำงานในประเทศไทย ต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ตั้งแต่ 6 เดือนเป็นต้นไป และตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน โดยไม่ระบุรายได้ขั้นต่ำของชาวต่างชาติ วงเงินกู้สูงสุดเท่ากับ 90% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตามการประเมินของทางธนาคาร

ธนาคารกสิกรไทย นั้นกำหนดหลักเกณฑ์คุณสมบัติเช่นเดียวกับในกรณีของผู้กู้ร่วมชาวต่างชาติ คือชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยต้องถือใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) ไม่น้อยกว่า 1 ปี พร้อมกับการตรวจสอบการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน สำหรับวงเงินกู้นั้นจะอยู่ที่ 80% ของมูลค่าหลักทรัพย์ที่ประเมินโดยธนาคาร ชาวต่างชาติที่ทำงานต่างประเทศก็สามารถขอเป็นผู้ค้ำประกันได้

ธนาคารยูโอบี กำหนดเงื่อนไขเช่นเดียวกับหัวข้อด้านบน คือ ต้องมีผู้กู้เป็นคู่สมรสชาวไทย โดยมีชาวต่างชาติเป็นผู้ค้ำประกัน ซึ่งชาวต่างชาติต้องมีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) และทำงานในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 2 ปี โดยสามารถขอวงเงินกู้ได้ประมาณ 80-95% ของราคาประเมินหลักประกัน

การเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาติ

การเตรียมเอกสารเพื่อยืนขอสินเชื่อบ้านสำหรับชาวต่างชาตินั้นจะคล้ายคลึงกับการเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้บ้านของชาวไทย คือจะแบ่งเป็นเอกสารออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

– กลุ่มที่ 1 เอกสารประจำตัวผู้ขอสินเชื่อ สำหรับชาวต่างชาติเอกสารชุดนี้จะประกอบไปด้วย หนังสือเดินทาง (Passport) ใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (Visa) และใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย (Work Permit) หากจดทะเบียนสมรสกับคนไทยต้องเตรียมทะเบียนสมรสด้วย

– กลุ่มที่ 2 เอกสารแสดงความสามารถทางการเงิน ได้แก่ หนังสือรับรองเงินเดือน หนังสือแสดงการจ่ายเงินเดือน (Payment Slip) สมุดบัญชีเงินฝากธนาคารเพื่อแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง หนังสือแสดงภาษีเงินได้ประจำปี หรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย

– กลุ่มที่ 3 เอกสารแสดงรายละเอียดหลักทรัพย์ เป็นเอกสารที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อ ในกรณีนี้คือ คอนโดมิเนียม ได้แก่ หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) แผนที่ตั้งอาคารชุด แผนผังห้องชุด รูปถ่ายอสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะซื้อจะชาย สัญญามัดจำ หรือหลักฐานการชำระเงินดาวน์

กรณีที่มีคู่สมรสคนไทยเป็นผู้กู้ร่วมด้วยก็ให้จัดเตรียมเอกสารเพิ่มเติมของผู้กู้ร่วมในกลุ่มเอกสารที่ 1 และ 2 ทั้งนี้คุณสามารถศึกษารายละเอียดและขั้นตอนการเตรียมเอกสารเพื่อเตรียมยื่นขอสินเชื่อได้จากบทความนำแนะการเตรียมเอกสารเพื่อขอสินเชื่อที่นี่

นอกจากคอนโด ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯ ประเภทอื่นได้ไหม

โดยลำพังแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถกู้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ได้เลยนอกจากคอนโดมิเนียม แต่เมื่อชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทยแล้วจะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือที่ดินได้ ด้วยการเป็นผู้กู้ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย หรือผู้ค้ำประกันให้กับคู่สมรสชาวไทยซึ่งเป็นผู้กู้หลัก

คู่สมรสชาวไทยไม่มีรายได้ หรือมีรายได้แต่ไม่เพียงพอทำอย่างไร

ในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยเป็นผู้ที่ไม่มีรายได้ แต่ต้องการเป็นผู้กู้หลักหรือผู้กู้ร่วม ชาวต่างชาติสามารถโอนเงินเข้าบัญชีของคู่สมรสชาวไทยให้เกิดรายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่อง ในจำนวนที่เพียงพอสำหรับวงเงินกู้ที่ต้องการ หรือในกรณีที่คู่สมรสชาวไทยมีรายได้แต่ไม่เพียงพอกับวงเงินกู้ที่ต้องการ

ชาวต่างชาติสามารถฝากเงินเติมเข้าไปในบัญชีของคู่สมรสได้เพื่อให้รายได้ต่อเดือนโดยรวมเพิ่มขึ้น และธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ซึ่งคุณสามารถสอบถามวิธีการและขั้นตอนกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ได้

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ นักเขียนออนไลน์ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com