ปล่อยเช่าคอนโดทำยังไง นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้อะไรบ้าง

          สำหรับใครที่อยากลงทุน การลงทุนกับสินทรัพย์อย่างอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการลงทุนที่ได้รับความนิยมมากที่สุด โดยเฉพาะการปล่อยเช่าคอนโด ที่สามารถทำกำไรในการลงทุนได้อย่างดีงามเป็นอย่างมาก หลายคนจึงเริ่มมีความคิดที่จะซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่า หรือมีความคิดที่อยากจะนำคอนโดที่มีอยู่แล้วมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ให้กับตนเอง อย่างไรก็ตามในการลงทุนแต่ละครั้งแม้จะมีโอกาสและช่องทางในการทำกำไรที่มากมาย แต่ก็ตามมาด้วยความเสี่ยงที่จำเป็นต้องศึกษาข้อมูลอย่างถูกต้อง เพื่อให้การลงทุนมีความคุ้มค่ามากที่สุด และไม่เสียเวลากับการลงทุนในภายหลัง

ทำความรู้จักกับกลุ่มเป้าหมายก่อนปล่อยเช่าคอนโด

          ก่อนที่จะเริ่มลงทุนในการปล่อยเช่าคอนโด เราจำเป็นจะต้องทำความรู้จักกับกลุ่มเป้าหมายกันก่อน ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่ตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมายของเราว่ามีกลุ่มไหนที่สนใจในการเลือกอยู่คอนโดบ้าง โดยในปัจจุบันกลุ่มคนรุ่นใหม่ไม่ว่าจะเป็นคนวัยทำงานและกลุ่มนักศึกษา มักมีแนวโน้มที่จะเลือกอยู่คอนโดมากกว่า เนื่องจากไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตและความสะดวกในการเดินทาง และความสะดวกของการเช่าคอนโดที่จะเป็นการอยู่ในระยะสั้น ทำให้ไม่มีข้อผูกมัดและภาระการใช้จ่ายทางการเงินสูงมากเท่าไหร่นัก ดังนั้นกลุ่มนักศึกษาและวัยทำงานจึงเป็นเป้าหมายหลักของผู้ที่ต้องการลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโด

คอนโดขนาด 1 ห้องนอน

          กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่คิดเป็นจำนวน 40% นิยมเลือกซื้อคอนโดที่มีขนาด 1 ห้องนอน เนื่องจากเป็นขนาดห้องที่กระทัดรัด เหมาะกับการอยู่คนเดียวและมีความเป็นส่วนตัวสูงจึง

คอนโดที่อยู่ใกล้ที่ทำงานหรือมหาวิทยาลัย

          กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่จะมองหาคอนโดที่อยู่ใกล้สถานที่ทำงานหรือมหาวิทยาลัย มีจำนวนมากถึง 73% เลยทีเดียว เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ที่มองหาการเช่าคอนโดจะอยู่ในกลุ่มคนวัยทำงานและนักศึกษาที่กำลังเรียนเป็นส่วนใหญ่ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะนิยมเลือกสถานที่คอนโดที่อยู่ใกล้กับสถานที่ทำงานเพื่อความสะดวกในการเดินทางเป็นหลักนั่นเอง

ความสะดวกสบายครบครันของทำเลที่ตั้งคอนโด

          อันดับต่อไปที่กลุ่มเป้าหมายหรือผู้เช่าคอนโดให้ความสำคัญเลยก็คือ ความสะดวกสบายหรือสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบบริเวณคอนโดไม่ว่าจะเป็นการเดินทางว่าอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าหรือรถขนส่งสาธารณะมากน้อยเพียงใด เพื่อการเดินทางไปมาได้อย่างสะดวก ร้านอาหาร รวมไปถึงสถานที่อำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์คนเมืองเช่น ร้านสะดวกซื้อ, ห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ

ความปลอดภัยของทำเลที่ตั้งของคอนโด

          ความปลอดภัย ถือเป็นอีกหนึ่งเรื่องที่คนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญมากถึง 55% เป็นอันดับที่ 2 รองจากทำเลของคอนโดที่อยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน ซึ่งในการตรวจสอบคอนโดก่อนปล่อยเช่าสิ่งที่ควรคำนึงถึงเพื่อให้ตอบโจทย์กับกลุ่มเป้าหมายคือ ระบบความปลอดภัยต่าง ๆ ของคอนโดทั้งในรูปแบบการออกแบบภายในตัวโครงการ ระบบเตือนภัยของคอนโด และทำเลบริเวณโดยรอบว่าเคยมีประวัติอาชญากรรมในส่วนพื้นที่บริเวณนั้นมาก่อนหรือไม่

การเลือกทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง

          จากผลสรุปข้างต้นของกลุ่มเป้าหมายการเลือกทำเลที่ตั้งของคอนโด ถือเป็นอีกจุดที่สำคัญในการเลือกลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยมีหลักการเลือกทำเลที่เราได้รวบรวมมาฝากกันดังนี้ค่ะ

เลือกทำเลที่มีการคมนาคมที่สะดวก

          ถือเป็นอันดับต้น ๆ ของการเลือกทำเลการเช่าคอนโดที่หลาย ๆ คนคำนึงถึงเลยนั่นก็คือ การคมนาคมที่สะดวก เพราะอย่างที่เกริ่นไปในข้างต้นแล้วว่าผู้คนส่วนใหญ่ที่เลือกเช่าคอนโดนั้นเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ซึ่งโดยปกติแล้วมักจะเป็นนักศึกษาและวัยทำงาน ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะเน้นการเลือกคอนโดที่ใกล้รถไฟฟ้า BTS หรือ MRT เพราะคนส่วนใหญ่จะต้องเข้ามาทำงานในตัวเมืองเป็นหลักและจำเป็นต้องใช้รถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกในการเดินทาง อีกทั้งยังควรจะเป็นคอนโดที่อยู่ใกล้ถนนใหญ่ และถนนสายสำคัญ ๆ ที่สามารถทะลุออกไปยังเส้นทางต่าง ๆ ได้ง่าย และอยู่ใกล้กับทางด่วนเพื่อความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง เช่น อโศก ก็ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลยอดนิยมเพราะเป็นย่านที่ใกล้กับสถานที่ทำงาน ออฟฟิศต่าง ๆ อีกทั้งยังใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT อีกด้วย

เลือกทำเลที่มีสภาพแวดล้อมบริเวณรอบโครงการที่ดี

          นอกจากเรื่องการคมนาคมที่สะดวกแล้ว คนส่วนใหญ่ที่เลือกเช่าคอนโดมักจะมองในเรื่องของความสะดวกโดยรอบโครงการเช่น ร้านอาหาร, ตลาด, ห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล เป็นอันดับต้น ๆ ยิ่งถ้าหากพื้นที่บริเวณนั้นใกล้สำนักงานออฟฟิศ, โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัย ก็ยิ่งเป็นย่านที่ตอบโจทย์กับกลุ่มคนที่ต้องการเช่าคอนโดเพราะมีความสะดวกสบาย สามารถเดินทางได้ง่าย นอกจากทำเลควรจะอยู่ใกล้กับสถานที่ที่ตอบโจทย์ด้านการใช้ชีวิตประจำวันแล้ว ยังควรมีสภาพแวดล้อมโดยรอบที่ดี ตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์คนเมือง มีทัศนียภาพทางด้านวิวทิวทัศน์ที่สวยงาม ตอบโจทย์กับการพักผ่อนเช่น อยู่ใกล้กับตัวสวนสาธารณะ มองเห็นแม่น้ำ หรือตึกที่เป็นระเบียบสวยงามเป็นต้น

เลือกทำเลที่มีความปลอดภัยสูง

          อีกหนึ่งจุดสำคัญที่ขาดไม่ได้เลยก็คือ ความปลอดภัยของตัวคอนโดและบริเวณพื้นที่โดยรอบ โดยดูจากสถานที่โดยรอบที่ค่อนข้างมีผู้คนพลุกพล่าน เช่น คอนโดมิเนียม, ชุมชน, บ้านคน หรือหอพัก ไม่เป็นพื้นที่ที่เป็นซอยเปลี่ยวหรือสถานที่ที่มีสถานบันเทิงอยู่บริเวณโดยรอบเพราะอาจเกิดความไม่ปลอดภัยหรือเหตุการณ์ความรุนแรงที่ไม่คาดฝันขึ้นได้

          นอกจากนี้ยังควรต้องคำนึงถึงความกว้างของถนนและการจราจร รวมไปถึงพื้นที่จอดรถของคอนโด เนื่องจากหากพื้นที่เข้าออกบริเวณคอนโดหรือที่จอดรถมีความแคบเกินไปจะทำให้เกิดอุบัติเหตุได้ง่ายและหากมีเหตุฉุกเฉิน อาจจะทำให้การเข้าถึงสถานที่อย่างคอนโดได้ลำบากขึ้นกว่าเดิมนั่นเอง

ค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าคอนโด

          นอกจากค่าใช้จ่ายในการลงทุนซื้อคอนโดแล้ว ผู้ปล่อยเช่าคอนโดยังจำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายในการปล่อยเช่าอื่น ๆ ที่จำเป็นต้องรู้อีกนั่นก็คือในส่วนของภาษีที่ต้องจ่ายอีกสองภาษีด้วยกันคือ ภาษีเงินได้ และภาษีโรงเรือน

ภาษีเงินได้

          สำหรับการเสียภาษีเงินได้สำหรับการปล่อยเช่าคอนโดหรือคอนโด จะเข้าข่ายการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรม ประเภทที่ 5 ซึ่งเป็นการเสียภาษีเงินได้ที่ได้จากทรัพย์สินของตนเอง ซึ่งหากมีรายได้เข้ามาในส่วนนี้ก็จำเป็นต้องใช้จ่ายภาษีเงินได้ โดยสามารถคำนวณได้ 2 แบบดังนี้

          1. วิธีเงินได้สุทธิ

          ซึ่งจะมีสูตรการคำนวณ (รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี ซึ่งสามารถคำนวณได้สองแบบคือ ไม่ต้องใช้เอกสาร โดยหักแบบเหมาจ่าย 30% ของรายรับ และการหักจ่ายตามจริง แบบที่ต้องใช้เอกสาร ซึ่งวิธีนี้จะเหมาะกับคนที่มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า 30% ของรายได้ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจรวมไปถึงค่าตกแต่งหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องเข้ามาคิดรวมอยู่ด้วยนั่นเอง

          2. วิธีเงินได้พึงประเมิน

          หากมีรายได้มากกว่า 1 ล้านบาทต่อปีจากการปล่อยเช่าคอนโด เราจะใช้วิธีการคำนวณเงินได้แบบพึงประเมิน ซึ่งวิธีนี้จะคำนวณด้วยการนำรายได้จากค่าเช่าทั้งหมดมาคูณกับ 0.5% ก็จะได้เป็นเงินภาษีที่ต้องจ่าย

ภาษีโรงเรือน

          อีกหนึ่งภาษีที่ผู้ปล่อยเช่าจำเป็นต้องจ่ายเลยก็คือ ภาษีโรงเรือนเป็นภาษีที่ผู้ปล่อยเช่าจะต้องเสีย 12.5% ของจำนวนรายได้จากค่าเช่าทั้งหมด โดยใช้วิธีการคำนวณแบบง่าย ๆ คือ รายได้ที่ได้รับมาจากการปล่อยเช่าคูณกับ 12.5% จะได้ออกมาเป็นจำนวนเงินที่ต้องเสียในแต่ละปี

ข้อกำหนด ระเบียบ กฎหมายการให้เช่าคอนโด

          ในส่วนของการปล่อยเช่าคอนโด แน่นอนว่าก็จะมีกฎระเบียบข้อบังคับในเรื่องของสัญญาไว้ด้วยเช่นกัน ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งหัวข้อสำคัญที่ผู้ปล่อยเช่าคอนโดหรือผู้ที่ต้องการลงทุนคอนโดไม่ควรพลาด ดังนั้นในบทความนี้เราจึงได้จะพาไปดูกันต่อว่า ข้อกำหนดระเบียบและกฎหมายการให้เช่าคอนโดมีอะไรบ้าง

1. การเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและการยึดเงินประกัน

          ตามกฎหมายแล้วผู้เช่าไม่สามารถเก็บค่าเช่าและเงินประกันรวมกันเกินกว่า 3 เดือน และสามารถยึดเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าได้หากผู้เช่ากระทำความผิดตามสัญญาเช่า เช่น ทำของเสียหาย, หรือไม่จ่ายเงินค่าห้องตามกำหนด เป็นต้น

2. การเก็บค่าน้ำค่าไฟและค่าใช้จ่ายอื่นๆ

          ผู้ให้เช่าจำเป็นที่จะต้องแจ้งรายระเอียดต่าง ๆ พร้อมทั้งส่งใบแจ้งหนี้ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าวันที่ต้องชำระค่าบริการอย่างน้อย 7 วัน

3. ผู้เช่าสามารถเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ

          แต่จะต้องอยู่มาจนเกินระยะเวลาครึ่งหนึ่งของสัญญาที่ระบุไว้ เช่น ในสัญญาเช่า 1 ปี ผู้เช่าต้องอยู่มาแล้ว 6 เดือนถึงจะบอกเลิกสัญญาได้ และต้องแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน และจำเป็นต้องมีเหตุจำเป็นในการยกเลิกสัญญา ซึ่งโดยปกแล้วสัญญาเช่าจะมีระยะเวลากำหนดแบบไม่เกิน 3 ปีและแบบเกิน 3 ปี ซึ่งตามกฎหมายแล้วต้องมีหนังสือสัญญาเช่าต้องมีการลงลายมือชื่อของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากไม่มีการทำสัญญาเช่าจะไม่สามารถยื่นฟ้องได้ และการทำสัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปีขึ้นไป ซึ่งจะต้องมีทั้งสัญญาเช่าที่ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ไม่เช่นนั้นก็ไม่สามารถฟ้องร้องได้เช่นกัน

การเลือก Type ห้อง ตามพฤติกรรมของกลุ่มเป้าหมาย

เลือกจากประเภทของคอนโด

          โดยปกติแล้วคอนโดจะแบ่งออกเป็นสองประเภทหลัก ๆ คือ คอนโดแบบ Low-Rise จะมีความสูงอยู่ที่ประมาณ 8 ชั้น และคอนโดแบบ High-Rise ที่มีจำนวนชั้นจำนวนชั้นอยู่ที่ประมาณ 20-30 ชั้นขึ้นไป ซึ่งคนส่วนใหญ่จะนิยมเลือกอยู่คอนโดแบบ High-Rise มากกว่าเนื่องจากมีข้อได้เปรียบตรงที่หากยิ่งเป็นห้องที่อยู่ชั้นสูง จะมีทิศทางลมเข้าที่ดีและมีวิวที่สวยงามชัดเจน และโดยส่วนมากคอนโดแบบ High-Rise มักจะอยู่ในตัวเมืองหรือทำเลที่ดี เดินทางสะดวก แต่ต้องแลกมากับราคาที่สูงกว่า

เลือกขนาดห้องนอนแบบ 1 ห้องนอน

          คนส่วนใหญ่ที่มาเช่าคอนโด ส่วนมากมักจะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของคนทำงานหรือนักศึกษาจะนิยมเลือกเช่าคอนโดขนาด 1 ห้องนอนเป็นส่วนมากเนื่องจากมีความเป็นส่วนตัว แต่ก็ควรมีพื้นที่ไม่เล็กแคบจนเกินไป ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วคอนโดขนาด 1 ห้องนอนจะมีพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 24 – 35 ตร.ม. และมีห้องที่มาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์แบบครบครัน

เลือกห้องจากผังพื้นภาพรวมของตัวห้อง

          การเลือกห้องจากผังพื้นภาพรวมของตัวห้อง จะทำให้เราสามารถเห็นแผนผังและมุมของห้องที่เราอยู่ได้อย่างชัดเจน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วคนจะนิยมเลือกห้องที่มีมุมที่น่าสนใจที่สุดในชั้น เพราะนอกจากจะได้บรรยากาศแล้วยังได้ในเรื่องของสภาพทิศทางลมและแสงแดดที่ส่องเข้ามาในตัวห้องอีกด้วย ซึ่งมุมห้องที่คนส่วนใหญ่นิยมเลือกอยู่และได้รับความนิยมคือ มุมห้องทางทิศเหนือและทิศใต้ เพราะเป็นทิศทางของมุมห้องที่จะมีแสงเข้าน้อยกว่าและได้รับลมในห้องได้ดีกว่าทิศตะวันออกและทิศตะวันตกนั่นเองค่ะ

เลือกห้องคอนโดจากองค์ประกอบภายในห้อง

          นอกจากนี้การเลือกห้องเพื่อปล่อยเช่า ยังคงต้องคำนึงถึงองค์ประกอบภายในห้องของคอนโดอีกด้วย โดยส่วนใหญ่จะมีให้เลือกสองแบบคือแบบ Fully Fitted และ Fully Furnished ซึ่งสำหรับการซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่านั้นจะเหมาะกับห้องแบบ Fully Fitted มากกว่าเนื่องจากเป็นห้องที่ตกแต่งมาให้แบบครบครัน ไม่ต้องเสียเวลาตกแต่งเองก่อนปล่อยเช่า และสามารถเลือกแบบที่ต้องการเพื่อปล่อยเช่าได้เลย ไม่ต้องเสียเวลาในการเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่ม ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วคอนโดที่เป็นแบบ Fully Fitted จะใช้ชุดเซ็ตเฟอร์นิเจอร์แบบเข้าชุด Built-In และเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวให้เข้ากันได้ดีกับสไตล์คอนโดแต่ละแบบและเลือกใช้แบรนด์เฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพทำให้ลดต้นทุนการเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์แต่งห้องสำหรับการปล่อยเช่าคอนโด

การตั้งราคาการเช่าคอนโด มีปัจจัยอะไรบ้าง

ปัจจัยด้านทำเล

          หากอยากปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ราคาให้เหมาะสมและไม่ขาดทุน ควรคำนึงถึงทำเลที่ตั้งของคอนโดเป็นอย่างแรก ซึ่งในบทความนี้เราจะยกตัวอย่างกลุ่มทำเลที่มีอันดับ Rental Yield ที่สูงที่สุด โดยอ้างอิงจากสถิติปี 2020 แบ่งเป็น 3 ช่วงทำเล ยอดนิยมในกรุงเทพฯ ดังนี้

          สุขุมวิท ช่วงต้น-กลาง เพลินจิต ชิดลม พร้อมพงษ์ และทองหล่อ

          อย่างที่รู้กันว่าย่านสุขุมวิทช่วงต้น-กลางอย่าง ทองหล่อไปจนถึงเพลินจิตนั้นเป็นย่านที่ค่อนข้างอุดมสมบูรณ์ มีความสะดวกสบายและเพียบพร้อมไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการคมนาคม ใกล้รถไฟฟ้าและถนนเส้นหลักต่าง ๆ ที่ช่วยให้เดินทางได้สะดวก นอกจากนี้ยังมีอาคารสำนักงาน, ร้านอาหาร, คาเฟ่ รวมไปถึงห้างสรรพสินค้าอีกมากมาย โดยเฉพาะทองหล่อที่ถือเป็นแหล่งรวมของชาวต่างชาติที่ย้ายมาอยู่ในประเทศไทย และเป็นสถานที่ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวและมีร้านอาหาร ร้านนั่งชิลจำนวนมาก ทำให้มียอด Rental Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 4.0-6.0% ต่อปี ในขณะที่เพลินจิตและพร้อมพงษ์ อยู่ที่ระดับ 4.0-5.5% ต่อปี และชิดลม อยู่ที่ 3.5-4.5% ต่อปี

          โซนราชเทวี พญาไท อารีย์และสะพานควาย

          ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลยอดฮิตที่แม้จะอยู่ไกลออกมาจากตัวเมืองเล็กน้อย แต่ก็เป็นโซนที่มีรถไฟฟ้าผ่านและมีสภาพแวดล้อมที่อุดมสมบูรณ์ไม่แพ้กัน โดยค่า Rental Yield ของพญาไทจะอยู่ที่ระดับ 3.5-5.0% ส่วนราชเทวีจะอยู่ที่ 3.5-5.5 % ในขณะที่ โซนอารีย์และสะพานควาย จะอยู่ที่ 4.5-5.5% และ 4.0-5.0%

          ย่านธุรกิจ สีลม-สาทร

          สีลม-สาทร เป็นอีกหนึ่งย่านธุรกิจ ที่มีสำนักงานออฟฟิศตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร, ห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงฟิตเนสและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ แบบครบครัน และเนื่องจากโซนเหล่านี้เป็นย่านธุรกิจที่มีออฟฟิศตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก วัยทำงานหลายคนจึงนิยมเลือกเช่าคอนโดในโซนนี้เพื่อหลีกหนีปัญหารถติดและการตื่นเช้าเพื่อเดินทางมาทำงานเป็นชั่วโมงมาพักกันในโซนที่ใกล้สถานที่ทำงานมากขึ้น จึงทำให้โซนสีลม-สาทรได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก โดยค่า Rental Yield ของย่านสีลม-สาทรอยู่ที่ 4.0-5.0% ต่อปี

รู้จักกลุ่มเป้าหมาย รายได้กลุ่มเป้าหมาย / เพื่อไม่ให้ขัดสน ในการเช่าคอนโด ต้องกี่% ของรายได้

          สำหรับการผ่อนชำระคอนโดรายได้ของกลุ่มเป้าหมายจำเป็นที่จะต้องตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าจะพอดีกับค่าใช้จ่ายในการเช่าคอนโดในแต่ละครั้ง โดยมีวิธีคิดว่าสามารถในการปล่อยเช่าคอนโดว่าจะต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ สำหรับการเช่าคอนโดกับทางธนาคาร ซึ่งเปอร์เซ็นต์นี้เป็นการคำนวณเปอร์เซ็นต์ของทางธนาคารที่ได้มีการคำนวณรวมกับดอกเบี้ยให้เรียบร้อยแล้ว ซึ่งหากปล่อยเช่าคอนโดโดยคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของกลุ่มเป้าหมายก็จะแนะนำช่วงเปอร์เซ็นต์อยู่ที่ประมาณ 30-35% ของเงินเดือนผู้เช่า

การคำนวณ Rental Yield เพื่อไม่ให้ขาดทุน

          Rental Yield คือ อัตราค่าบริการให้เช่า ซึ่งนักลงทุนที่ปล่อยเช่าคอนโดนั้นจำเป็นที่จะต้องอยู่ที่ 5 % ขึ้นไป ซึ่งในตอนนี้เราจะพาไปดูวิธีการคำนวณหาค่า Rental Yield ว่าจะมีวิธีคำนวณแบบไหนบ้างเพื่อจะไม่ให้ขาดทุนนั่นเอง

1. สูตรคำนวณแบบ Gross Rental Yield

          เป็นสูตรการคำนวณที่เรียกว่าอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น ซึ่งถือเป็นวิธีการคำนวณที่ง่ายที่สุด ใช้คำนวณเพื่อเช็คผลตอบแทนของคอนโดที่ต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าเบื้องต้น โดยจะมีสูตรการคำนวน โดยนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปีมาเป็นตัวตั้งและหารด้วยราคาของสินทรัพย์ คูณด้วย 100 ก็จะได้เปอร์เซ็นต์ที่ต้องการเรียบร้อยแล้ว

ตัวอย่างเช่น นาย A ซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาทมาเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งโครงการคอนโดนี้มีคนปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาทต่อเดือน 

• นาย A จะต้องหาค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีด้วยการนำค่าเช่ารายเดือน 10,000 x 12 เดือน = 120,000 บาท
• หารด้วยราคาคอนโดที่ต้องการซื้อ 2,000,000 บาท และคูณด้วย 100
• จะได้ค่าตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 6% ต่อปี

2. สูตรคำนวณแบบ Net Rental Yield

          เป็นสูตรการคำนวณที่เรียกว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ เป็นการคำนวณที่ค่อนข้างมีความละเอียด โดยจะใช้วิธีการคำนวณคือ การนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปีมาลบกับค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาและหารด้วยราคาทรัพย์ที่เราซื้อมา ก่อนจะนำผลลัพธ์ที่ได้มาคูณกับ 100

สูตร : (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี - ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง - ค่าบำรุงรักษา) / ราคาคอนโดที่ซื้อมา) x 100 = Net Rental Yield

ตัวอย่างเช่น นาย A ปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน โดยจะมี ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท

• นาย A จะต้องหาค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีด้วยการนำค่าเช่ารายเดือน 15,000 x 12 เดือน = 180,000 บาท
• ลบด้วยค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษา 10,000 บาท
• หารด้วยราคาคอนโดที่ซื้อมาราคา 3,000,000 บาท และ คูณด้วย 100
• จะได้ค่าตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5.6% ต่อปี

3. สูตรคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield

          เป็นสูตรที่ใช้ในการคำนวณเพื่อที่จะขอสินเชื่อธนาคารมาลงทุนว่าจะคุ้มกับค่าตอบแทนหรือไม่ โดยมีการคำนวณด้วยการนำ ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี เงินผ่อนธนาคารทั้งปี ค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษามาลบกัน แล้วหารด้วยจำนวนเงินรวมกันของเงินจอง เงินดาวน์ และค่าตกแต่ง

สูตร : (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ทั้งปี - เงินผ่อนธนาคารทั้งปี - ค่าส่วนกลาง - ค่าบำรุงรักษา) / (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) x 100

= Cash on Cash Rental Yield

ตัวอย่างเช่น นาย A ปล่อยเช่าคอนโดอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาทต่อเดือน โดยจะมีค่าผ่อนชำระธนาคารอยู่ที่ 12,000 บาทต่อเดือน ค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษา 10,000 บาทต่อปี และมีการวางเงินจองและเงินดาวน์พร้อมค่าตกแต่งรวมกันอยู่ที่ 200,000 บาท นาย A จะต้องหาค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับทั้งปีด้วย

• การนำค่าเช่ารายเดือน 15,000 x 12 เดือน = 180,000 บาท
• ลบด้วยเงินที่ต้องผ่อนธนาคารทั้งปีคือ 12,000 x 12 = 144,000 บาท และ
• ลบด้วยค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษา 10,000 บาท
• หารด้วยเงินจองเงินดาวน์และค่าตกแต่งรวมกัน 200,000 บาท และ คูณด้วย 100 
• จะได้ค่าตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 13% ต่อปี

เอกสารที่ต้องขอจากผู้เช่า หรือเอกสารอะไรต้องให้ผู้เช่าบ้าง

สำหรับคนทั่วไป

• บัตรประชาชนตัวจริงและสำเนาบัตรประชาชนของผู้เช่าพร้อมลงลายมือชื่อให้เรียบร้อย
• สำเนาทะเบียนบ้าน พร้อมลงลายมือชื่อรับรองของผู้เช่า
• สัญญาเช่าที่ระหว่างผู้ซื้อและผู้เช่า โดยมีระบุรายละเอียดในสัญญา ทั้งระยะเวลาในการเช่า และค่ามัดจำในการเช่า

หากเป็นต่างชาติ มีเอกสารอะไรเพิ่มเติมไหม

• สำเนาหนังสือเดินทางหรือบัตรประชาชนคนต่างด้าว และสำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ ของผู้เช่าพักอาศัย
• สำเนาใบรับแจ้งคนต่างชาติเข้า

          ทั้งหมดนี้ก็เป็นเรื่องราวที่ควรรู้แบบจัดเต็มสำหรับการปล่อยเช่าคอนโด สำหรับใครที่อยากลงทุนปล่อยเช่าคอนโด แม้ว่าจะได้รับผลตอบจะสูงและเป็นรายได้ในระยะยาวแต่ก็จำเป็นที่จะต้องศึกษาข้อมูลให้ดีอย่างครบถ้วนไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของราคาค่าใช้จ่ายคอนโด เอกสารต่าง ๆ ที่ต้องเตรียมให้พร้อมเพื่อการยื่นซื้อคอนโด รวมไปถึงการคำนวณรายได้การปล่อยเช่าเพื่อไม่ให้ขาดทุนในการปล่อยเช่าที่ต้องเตรียมพร้อมอีกด้วย