รื้อใหญ่ผังเมืองกทม.รับรถไฟฟ้าปล่อยผีฟลัดเวย์บูมตึกสูง-ปลดล็อกที่แปลงใหญ่

สภาพเมืองเปลี่ยน ! กทม.รื้อใหญ่ผังเมืองรวมเชื่อม 6 จังหวัดปริมณฑล รับรถไฟฟ้าสารพัดสี บูมทำเลชานเมือง รามอินทรา ศรีนครินทร์ สุขาภิบาล 3 ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ สะพานใหม่ ตลิ่งชัน เพชรเกษม มีนบุรี จ่อขยายรัศมีโบนัสรอบสถานีรถไฟฟ้า จาก 500 เมตร เป็น 1 กม. เปิดขายสิทธิทางอากาศปล่อยผีสร้างตึกสูง ลดพื้นที่ฟลัดเวย์ฝั่งตะวันออก-ตะวันตก ผุดทางระบายน้ำแทน เพิ่ม FAR จูงใจเอกชนเพิ่มพื้นที่สีเขียว บ่อพักน้ำ สร้างอาคารประหยัดพลังงาน ปลดล็อกที่ดินแปลงใหญ่ อัพเกรดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า กทม.อยู่ระหว่างทำรายละเอียดปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ ให้ทันประกาศบังคับใช้ในปี 2562 ซึ่งเป็นการปรับใหญ่ให้สอดคล้องกับสภาพพื้นที่ปัจจุบันที่มีการเปลี่ยนแปลงไปมาก ทั้งราคาที่ดินและรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายใหม่ที่จะทยอยเปิดบริการอีกหลายเส้นทางตั้งแต่ปี 2561

เชื่อมปริมณฑลแบบไร้รอยต่อ

รวมถึงปรับผังเมือง กทม.ให้เชื่อมต่อกับผังเมืองรวม 6 จังหวัดปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร นครปฐม ฉะเชิงเทรา และสมุทรปราการ ให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเชื่อมโยงกันแบบไร้รอยต่อ รองรับกับรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ปัจจุบันมีการต่อขยายเส้นทางไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น

ทั้งสายสีเขียว ส่วนต่อขยายหมอชิต-คูคต และแบริ่ง-สมุทรปราการ, สายสีม่วง เตาปูน-คลองบางไผ่, สายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค, สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิต และบางซื่อ-ตลิ่งชัน, สายสีชมพูแคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และสายสีส้มศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี

บูม 50 สถานีรถไฟฟ้าสายใหม่

โดยจะมีสถานีเป็นจุดตัดระหว่างรถไฟฟ้าและสถานีใหม่อยู่ประมาณ 50 สถานี จะมีการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินโดยรอบสถานีให้สามารถพัฒนาได้มากขึ้น จากปัจจุบันให้โบนัสการพัฒนารัศมีรอบสถานี 500 เมตร มีแนวโน้มจะขยายรัศมีเพิ่มอาจจะเป็น 1 กม. เป็นต้น นอกจากนี้จะกำหนดสถานีจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าหลายสายอย่างมีนบุรีและตลิ่งชัน เป็นซับเซ็นเตอร์ หรือศูนย์ชุมชนชานเมือง

“แนวรถไฟฟ้าในเมืองไม่มีปัญหา เพราะสร้างมานานแล้ว ที่กำลังจะพิจารณาคือพื้นที่ชานเมืองในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะสามารถปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดรับกับการพัฒนาอย่างไรได้บ้าง เช่น ถนนรามอินทรา มีนบุรี ศรีนครินทร์ ลาดพร้าว แจ้งวัฒนะ สุขาภิบาล 3 ตลิ่งชัน เพชรเกษม สะพานใหม่ เป็นต้น ส่วนพื้นที่ซับเซ็นเตอร์อาจจะมีเพิ่มอีก ตามการขยายตัวของเมือง”

ลดพื้นที่ฟลัดเวย์

นอกจากนี้ในผังเมืองใหม่จะมีปรับลดพื้นที่ฟลัดเวย์หรือพื้นที่รับน้ำ โซนตะวันออกเขตมีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง คลองสามวา และโซนตะวันตกมีเขตตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค ภาษีเจริญ บางขุนเทียน ซึ่งในผังเมืองกำหนดเป็นพื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) และสีเขียวลายขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ให้คงไว้เฉพาะที่จำเป็น โดยจะมีการขุดคลองระบายน้ำมารับน้ำแทน ซึ่งจะเป็นคลองขนาดไม่ใหญ่มาก

“สีผังเมืองสีเขียวและเขียวลายขาว จะต้องปรับลดลงแน่นอน เพราะไม่มีความจำเป็นแล้ว ปัจจุบันการพัฒนาก็เปลี่ยนไปมาก จะคงไว้เฉพาะที่จำเป็น แล้วขุดคลองเพื่อเปิดทางระบายน้ำ แทนที่จะปูสีเขียวทั้งผืน จะทำให้พัฒนาได้ไม่เต็มที่ เพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากขึ้น”

เพิ่มโบนัส FAR จูงใจเอกชน

นายศักดิ์ชัยกล่าวอีกว่า นอกจากนี้ผังเมืองใหม่ยังให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม และพื้นที่สีเขียว หากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร โดยมีพื้นที่สีเขียว 1 ไร่ ภายในโครงการในพื้นที่ที่กำหนดไว้ จะให้ FAR bonus (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) เพิ่ม ให้สร้างอาคารได้อีก 1 เท่า เช่น จากเดิมสร้างได้ 5,000 ตร.ม. สามารถสร้างได้เพิ่มเป็น 10,000 ตร.ม. รวมถึงเอกชนที่สร้างอาคารประหยัดพลังงาน หรือมีที่จอดรถเพิ่ม ก็สามารถนำมาขอสิทธิ FAR เพิ่มได้เช่นกัน

จากเดิมในผังเมืองฉบับปัจจุบันได้ส่งเสริมไว้ 5 กรณี คือ 1.การจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 2.เพิ่มพื้นที่โล่งสาธารณะหรือสวนสาธารณะ 3.การจัดให้มีพื้นที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า 4.การเพิ่มพื้นที่กักเก็บน้ำฝน และ 5.การสร้างอาคารอนุรักษ์พลังงาน หากผู้ประกอบการจัดให้มีสิ่งเหล่านี้เพิ่มเติมจะได้สิทธิการใช้ FAR เพิ่มขึ้นจากที่กำหนดไว้ในเมืองรวมอีก 20% ของประเภทการใช้ที่ดินนั้น ๆ เพื่อปลูกสร้างอาคารได้มากขึ้น

“ผังเมืองใหม่จะปรับเรื่อง FAR และ OSR ให้ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อเป็นการจูงใจให้เอกชนดำเนินการตามมาตรการดังกล่าว และเป็นไปตามเป้าหมายของ กทม. จะเพิ่มพื้นที่สีเขียว พื้นที่รับน้ำ ลดก๊าซเรือนกระจก เพราะที่ผ่านมามีขอใช้สิทธิน้อยมาก”

เปิดทางโอนสิทธิสร้างตึกสูง

นายศักดิ์ชัยกล่าวอีกว่า อีกทั้งจะนำ 2 มาตรการสำคัญทางผังเมืองมาบังคับใช้ ได้แก่ 1.มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDF) เป็นมาตรการสร้างความเป็นธรรม ด้วยการให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิการพัฒนาจากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าหรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้ในบริเวณที่กฎหมายกำหนดให้สามารถโอนหรือขายสิทธิพัฒนา ได้แก่ FAR ที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ดังกล่าว ไปยังพื้นที่ที่ได้รับการส่งเสริมให้มีการพัฒนา เช่น โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์

ปลดล็อกที่ดินแปลงใหญ่

2.มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) จะเอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม อาจทำให้ขาดการผสมผสานกันเป็นชุมชนเมืองที่มีคุณภาพ มาตรการนี้จึงจะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นที่สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาด้วยการปรับ FAR ในพื้นที่ที่โครงการใหม่ให้เหมาะสม พร้อมกับจัดทำแผนผังโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นไปโดยสอดคล้องกัน ทั้งภายในพื้นที่โครงการและการเชื่อมต่อกับพื้นที่โดยรอบให้คุ้มค่ากับการลงทุนและการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและสังคม

เบื้องต้นกำหนดพื้นที่จะใช้มาตรการ คือ เขตเมืองชั้นในโครงการมีขนาด 20 ไร่ เขตเมืองชั้นกลาง 50 ไร่ เขตชานเมืองประมาณ 100 ไร่ โดยเอกชนรายเดียวหรือหลายรายที่มีที่ดินจะพัฒนาเอง และมีการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคมารองรับภายในโครงการ จะได้สิทธิใช้มาตรการนี้ โดยที่ไม่ปรับสีผังเมืองให้ แต่อัพเกรดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้พัฒนาได้มากขึ้น เช่น เดิมเป็นพื้นที่สีเขียว อาจจะอัพเกรดเป็นพื้นที่สีแดง เป็นต้น ที่ผ่านมาทางการเคหะแห่งชาติได้ยื่นเสนอจะขอให้พัฒนาที่ดินตรงถนนตัดใหม่กรุงเทพฯ-กรีฑา-ร่มเกล้า