ตลาดที่อยู่อาศัยไทยไตรมาส 4/2568 ฟื้นตัวต่อเนื่อง REIC ชี้ผ่านจุดต่ำสุด คาดปี 2569 ทรงตัวปรับสมดุลโครงสร้าง

REIC เผยตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4/2568 ฟื้นตัวจากมาตรการรัฐ การโอนเพิ่ม 5.7% สินเชื่อขยายตัว คาดปี 2569 ทรงตัว ตลาดปรับสมดุล บ้านมือสองและต่างชาติมีบทบาทเพิ่ม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในไตรมาส 4 ปี 2568 ว่า ภาพรวมตลาดเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวต่อเนื่องในเชิงไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) จากแรงหนุนของมาตรการภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น (Quick Big Win) รวมถึงมาตรการสนับสนุนภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV

REIC ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยผ่านจุดต่ำสุดแล้วในปี 2568 และคาดว่าในปี 2569 ตลาดจะเข้าสู่ภาวะทรงตัว พร้อมเป็นช่วงของการ ปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โอนที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 เพิ่มขึ้นทุกประเภท

นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ระบุว่า

ในไตรมาส 4 ปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ (ไตรมาส 4/2568)

• จำนวน 89,198 หน่วย
• เพิ่มขึ้น 5.7% QoQ จาก 84,397 หน่วย
• มูลค่า 247,145 ล้านบาท
• เพิ่มขึ้น 9.3% QoQ จาก 226,166 ล้านบาท

แนวราบยังครองตลาด

• โอน 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% QoQ
• มูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% QoQ

คอนโดฟื้นตัวแรงกว่า

• โอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% QoQ
• มูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.0% QoQ

REIC ระบุว่า การฟื้นตัวส่วนใหญ่เกิดจาก ดีมานด์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ได้รับแรงหนุนจากมาตรการรัฐ

บ้านมือสองโตเด่น สะท้อนกำลังซื้อเปราะบาง

โครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน โดย บ้านมือสองมีบทบาทเพิ่มขึ้น

โครงสร้างตลาดไตรมาส 4/2568

• บ้านสร้างใหม่ 33,606 หน่วย

• สัดส่วน 38%

• บ้านมือสอง 55,592 หน่วย

• สัดส่วน 62%

ทั้งปี 2568 บ้านมือสองคิดเป็น 64% ของจำนวนการโอนทั้งหมด สะท้อนว่าผู้ซื้อหันไปเลือกที่อยู่อาศัยราคาถูกลงภายใต้ภาวะกำลังซื้อจำกัด

ภาพรวมปี 2568 ยังหดตัว

แม้ไตรมาสสุดท้ายจะฟื้นตัว แต่ภาพรวมทั้งปี 2568 ตลาดยังหดตัวจากปี 2567

การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568

• จำนวน 316,214 หน่วย
• ลดลง -9.1% YoY
• มูลค่า 864,913 ล้านบาท
• ลดลง -11.8% YoY

บ้านสร้างใหม่

• 112,565 หน่วย
• ลดลง -13.9%
• มูลค่า 452,565 ล้านบาท
• ลดลง -14.7%

บ้านมือสอง

• 203,649 หน่วย
• ลดลง -6.2%
• มูลค่า 412,348 ล้านบาท
• ลดลง -8.4%

REIC ระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเผชิญข้อจำกัดจาก กำลังซื้ออ่อนแอ หนี้ครัวเรือนสูง และการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด

10 จังหวัดยอดนิยมตลาดที่อยู่อาศัย

จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดในไตรมาส 4 ปี 2568 ได้แก่

• กรุงเทพมหานคร
• ชลบุรี
• สมุทรปราการ
• นนทบุรี
• ปทุมธานี
• ภูเก็ต
• เชียงใหม่
• ระยอง
• ขอนแก่น
• นครราชสีมา

จังหวัดที่เติบโตทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ได้แก่

• ระยอง
• ขอนแก่น

ขณะที่ภาพรวมทั้งปี 2568 จังหวัดที่เติบโตเด่น ได้แก่

• ภูเก็ต
• ระยอง
• นครราชสีมา

ต่างชาติซื้อคอนโดเพิ่ม แต่ราคาต่อหน่วยลด

ในไตรมาส 4 ปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติอยู่ที่

• 3,888 หน่วย
• เพิ่มขึ้น 1.1% QoQ
• เพิ่มขึ้น 9.3% YoY

ทั้งปี 2568

• 14,899 หน่วย
• เพิ่มขึ้น 2.2% YoY
• มูลค่า 60,921 ล้านบาท
• ลดลง -10.7% YoY

สะท้อนว่า ราคาต่อหน่วยเฉลี่ยปรับลดลง โดยเฉพาะกลุ่มราคาปานกลาง

สัดส่วนตลาดต่างชาติ

• 14.7% ของจำนวนโอนคอนโด
• 25% ของมูลค่าการโอน

ผู้ซื้อหลัก

• จีน ครองสัดส่วน 33% ของจำนวนหน่วย
• แต่ลดลง -12.9%

ประเทศที่เติบโตเด่น

• รัสเซีย
• ไต้หวัน

REIC ระบุว่า การกระจายตัวของดีมานด์ต่างชาติจะช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้ตลาดคอนโดไทย

สินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มฟื้น

ในไตรมาส 4 ปี 2568

• สินเชื่อใหม่ 148,748 ล้านบาท
• เพิ่มขึ้น 1.3% QoQ

ทั้งปี 2568

• 539,065 ล้านบาท
• ลดลง -7.8% YoY

สะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงินและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังสูง

แนวโน้มปี 2569 ตลาดทรงตัว

REIC ประเมินว่าเศรษฐกิจไทยปี 2569 จะเติบโตในช่วง

• 1.5–2.5%
• ค่ากลาง 2.0%

ปัจจัยบวกสำคัญ ได้แก่

• มาตรการแก้หนี้ครัวเรือน
• ดอกเบี้ยขาลง
• ท่องเที่ยวฟื้นตัว
• มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่อเนื่อง

คาดการณ์ตลาดปี 2569

การโอนกรรมสิทธิ์

• 314,593 หน่วย
• ลดลง -0.5% YoY

มูลค่าการโอน

• 858,453 ล้านบาท
• ลดลง -0.7% YoY

สินเชื่อใหม่

• 539,062 ล้านบาท
• ใกล้เคียงปี 2568

ปี 2569 คือปีแห่งการปรับสมดุลตลาดอสังหาฯ

REIC ระบุว่า ปี 2569 จะเป็นช่วงของ การปรับสมดุลเชิงโครงสร้าง

ประกอบด้วย

• ดีมานด์ซื้อจริงมากขึ้น
• บ้านมือสองเพิ่มบทบาท
• ต่างชาติหลากหลายขึ้น
• สินเชื่อยังคัดกรองเข้มงวด

แม้การฟื้นตัวจะยังจำกัด แต่แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสถียรภาพมากขึ้น คาดว่าจะช่วยสนับสนุนการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในระยะต่อไป