คาดปีนี้คอนโดเปิดใหม่ในกทม.แค่ 1.5 หมื่นยูนิต ลดลงกว่า 32% แม้ครึ่งปีแรกเปิดขายใหม่จะปรับตัวสู่ระดับสูงสุดในรอบ2ปีครึ่ง

คาดปีนี้คอนโดเปิดใหม่ในกทม.แค่ 1.5 หมื่นยูนิต ลดลงกว่า 32% แม้ครึ่งปีแรกเปิดขายใหม่จะปรับตัวสู่ระดับสูงสุดในรอบ 2 ปีครึ่ง

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยระลอกใหม่ในช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมาและยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น มีผู้ติดเชื้อรายใหม่ประจำวันมากกว่า 20,000 คนและตัวเลขผู้เสียชีวิตมากกว่า 100 คนต่อวัน ส่งผลให้จำนวนตัวเลขผู้ติดเชื้อในประเทศไทยในช่วงกลางเดือนสิงหาคมที่ผ่านมามีจำนวนผู้ป่วยสะสมทั่วประเทศมากกว่า 1 ล้านคน เป็นเหตุให้รัฐบาลประกาศล็อกดาวน์ในพื้นที่เสี่ยงอีกครั้งตั่งแต่ช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่าน และจากปัญหาการกระจายวัคซีนที่ยังคงล่าช้าของรัฐบาล แม้ว่าประเทศไทยจะเริ่มการกระจายวัคซีนครั้งแรกตั่งแต่ช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ ซึ่งพบว่าตัวเลขการฉีดวัคซีนถึงช่วงกลางเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ประเทศไทยมีตัวเลขผู้ฉีดวัคซีนโควิดเข็มแรกเพียงแค่ร้อยละ 16.16 ต่อสัดส่วนประชากรทั้งประเทศเท่านั้น

ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบอย่างหนักในช่วงที่ผ่านมา รวมถึงปัจจัยลบอื่นๆ เช่น การสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล หรือแม้กระทั้งการหายไปจากตลาดของกำลังซื้อต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา แม้ว่าผู้พัฒนาแทบทุกรายจะพยายามปรับตัวด้วยวิธีต่างๆ เพื่อให้การขายยังสามารถดำเนินต่อไปได้ แม้กระทั้งการซื้อวัคซีนที่มีคุณภาพสูงฉีดให้กับพนักงานและคู่ค้าของตนเอง เพื่อสร้างมั่นใจกับกับลูกค้าและความปลอดภัยในชีวิตของพนักงานโดยไม่รอการช่วยเหลือจากภาครัฐที่ยังคงมีความล่าช้า เนื่องจากธุรกิจของพวกเขาไม่สามารถรอได้ แต่จากปัจจัยลบเหล่านี้ยังส่งผลกระทบเชิงลบจนผู้พัฒนาบางรายประกาศเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไปจนกว่าสถานการณ์จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น

“คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ทิศทางของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วงครึ่งหลังของปี ว่า ภาพรวมอุปทานเปิดขายใหม่จะมีเพียงแค่ประมาณ 9,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครในปีนี้เหลือเพียงแค่ 15,079 ยูนิตเท่านั้น ปรับตัวลดจากปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 32.3 ซึ่งเรามองว่า รัฐบาลควรเร่งดำเนินการจัดหาวัคซีนและขับเคลื่อนแผนการให้บริการฉีดวัคซีนป้องกันไวรัสดังกล่าวอย่างรวดเร็วและทั่วถึงมากขึ้น เพื่อการรับมือกับการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ระลอกที่ 4 ในประเทศไทยได้อย่างรวดเร็ว เพื่อที่จะสามารถผ่อนคลายมาตรการล็อกดาวน์ให้ธุรกิจต่างๆ กลับมาดำเนินกิจการได้ตามปกติในระยะเวลาที่รวดเร็ว ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้พัฒนาสามารถกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนที่วางไว้ได้อีกครั้งในช่วงครึ่งหลังของปี”นายภัทรชัยกล่าว

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาส ช่วงไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2558 – ไตรมาสที่ 3 พ.ศ. 2564

ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าภาพรวมอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2564 ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงแค่ 4 โครงการ 2,471 ยูนิตเท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเพียงแค่ 6,432 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าถึง 1,137 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 31.5 และพบว่าจากอุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งหมดยังคงเป็นการพัฒนาโดยผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มากที่สุด 1,236 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 50.0 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 4,482 ล้านบาท และผู้พัฒนานอกตลาดหลักทรัพย์อีก 585 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 23.7 ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 1,200 ล้านบาท และเป็นการพัฒนาโดยกรมธนารักษ์อีก 650 ยูนิตหรือคิดเป็นร้อยละ 26.3 ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา มีอุปทานโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครทั้งหมดเพียงแค่ 14 โครงการด้วยยูนิตขายทั้งหมด 6,079 ยูนิต เท่านั้น มูลค่าการลงทุนเพียงแค่ประมาณ 28,772 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าร้อยละ 14.2

สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีที่ผ่านมา ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ผู้พัฒนาส่วนใหญ่เริ่มประกาศแผนเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี พ.ศ. 2564 แต่ส่วนใหญ่จะเริ่มทยอยเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังคือประมาณเดือนกรกฎาคมเป็นต้นไป และพบว่าผู้พัฒนาบางส่วนประกาศเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ออกไป หลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในประเทศไทยระลอกใหม่ยังคงมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น มีผู้ป่วยรายใหม่ประจำวันมากกว่า 20,000 คนและตัวเลขผู้เสียชีวิตมากกว่า 100 คนต่อวัน เป็นผลให้รัฐบาลขยายระยะเวลาการประกาศใช้พระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉินออกไปในทุกเขตพื้นที่ทั่วราชอาณาจักร โดยมาตรการที่ออกมาในครั้งนี้อยู่ภายใต้หลักคิดจำกัดการเคลื่อนย้าย การรวมกลุ่มของบุคคลเฉพาะ กำหนดเวลาการออกนอกเคหสถาน ควบคู่ไปกับมาตรการเร่งรัดด้านการป้องกันโรค การฉีดวัคซีน การควบคุมโรค การรักษาพยาบาล รวมทั้งการเยียวยาประชาชน นอกจากนี้พบว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัญหาที่รัฐบาลประกาศสั่งปิดแคมป์คนงานก่อสร้างในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลรวมไปถึงพื้นที่ 4 จังหวัดชายแดนภาคใต้ เป็นเวลา 1 เดือนหลังพบผู้ติดเชื้อเป็นจำนวนมากในหลายแคมป์งานก่อสร้าง ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวล้วนส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาเป็นอย่างมาก

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ. 2564 จำแนกตามพื้นที่

สำหรับอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี พ.ศ. 2564 ในพื้นที่กรุงเทพมหานครที่ผ่านมา พบว่า ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกมากที่สุดจำนวน 3 โครงการ 1,831 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 74.1 และตามมาด้วยในพื้นที่บริเวณรอบเมืองด้านทิศตะวันออก (สุขุมวิท, บางนา) จำนวน 1 โครงการ ประมาณ 650 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 25.9 และพบว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาอยู่ในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรทั้งหมด เนื่องจากผู้พัฒนายังคงเดินหน้าเลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอกที่มั่นใจในกำลังซื้อและมีระดับราคาขายต่อยูนิตไม่สูงมากนักเพื่อกำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่าย

อัตราขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำแนกรายไตรมาส ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2564

สำหรับอัตราขายเฉลี่ยรวมของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา พบว่ามีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 61.0 ถือว่าเป็นอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงที่สุดของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่าผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์บางรายมีการนำ ยูนิตบางส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก ซึ่งตั้งอยู่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษามาเปิดขายรอบ Online Booking ก่อนในช่วงปลายเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ซึ่งปรากฎว่าได้รับกระแสตอบรับจากกำลังซื้อเป็นอย่างดีและสามารถปิดการขายทั้งหมดในส่วนที่เปิดขายในระยะเวลาอันรวดเร็วและยังเปิดจองสิทธิ์ในบางอาคารในรอบ VIP DAYก็ยังสามารถทำยอดจองสิทธิ์ได้ 100 % ในเฟสที่เปิดจองเช่นเดียวกันก่อนการเปิดขายพรีเซลล์ของโครงการ ซึ่งถือว่าสวนกระภาพรวมตลาดเป็นอย่างมาก

จากกอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีพ.ศ. 2564 ที่ผ่านมา ที่ถือว่ามีอัตราการขายที่กลับมาคึกคักอีกครั้ง ซึ่งฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย มองว่าจากอุปทานเปิดขายใหม่ที่ค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับอุปทานเปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บวกกับผู้พัฒนาหลายรายยังคงเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลที่มั่นใจในกำลังซื้อ คือ ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษา ประกอบกับราคาขายต่อยูนิตที่ไม่สูงมาก ซึ่งเราพบว่าในบางโครงการที่เปิดขายใหม่มียูนิตขายบางส่วนของโครงการมีระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ซึ่งถือว่าผู้พัฒนาทำราคามาได้ค่อนข้างดีและระดับราคานี้ค่อนข้างหาได้ยากสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้จำนวนยูนิตขายเหล่านั้น มีลูกค้าให้ความสนใจมากกว่าจำนวนยูนิตที่เปิดขายด้วยซ้ำ

สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2564 ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย คาดการณ์ว่าจะมีอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯในปีพ.ศ. 2564 จะมีเพียงแค่ ประมาณ 9,000 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานเปิดขายใหม่ของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครในปีนี้เหลือเพียงแค่ 15,079 ยูนิตเท่านั้น เท่ากับว่าอาจปรับตัวลดจากในปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 32.3 และส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองและพื้นที่กรุงเทพฯชั้นนอก ในระดับราคาขายที่ไม่สูงมากโดยเฉพาะในช่วงระดับราคา 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร ระดับราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาทและ และการเปิดตัวจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่รอบใจกลางเมืองที่สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก ใกล้แหล่งงาน หรือสถานศึกษา รวมถึงแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากทำเลเหล่านั้นยังคงมีที่ดินรอการพัฒนาอีกเป็นจำนวนมากและราคาที่ดินที่ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับในพื้นที่ใจกลางเมือง และยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตซึ่งเป็นราคาที่กำลังซื้อสามารถเข้าถึงได้ง่ายได้