ธนารักษ์จ่อเคาะราคาประเมินที่ดินปี 70–73 ขยับใกล้ตลาดไม่เกิน 20%
#ทันหุ้น กรมธนารักษ์เตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปี 70-73 ตั้งเป้าขยับราคาให้ใกล้เคียงตลาดมากขึ้นไม่เกิน 20% ชี้ราคาแนวรถไฟฟ้า–กรุงเทพปริมณฑลปรับเพิ่มไม่เกิน 10% ขณะที่ ที่ดินหาดใหญ่–พื้นที่แนวสู้รบไทยกัมพูชาอาจอยู่ในระดับทรงตัว เนื่องจากมีผลต่อความเชื่อมั่นต่อผู้ถือครอง
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์เปิดเผยว่า ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่จะเริ่มใช้ในปี2570 คาดว่า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพและปริมณฑล จะปรับเพิ่มขึ้นไม่เกิน 10% เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว โดยกรมฯเตรียมประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2570–2573 ในวันที่ 1 ธันวาคม 2569 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป ซึ่งการประเมินราคาที่ดินเป็นการดำเนินการตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ที่กำหนดให้มีการปรับปรุงราคาประเมินทุกๆ 4 ปี
“ขณะนี้ กระบวนการจัดทำราคาประเมินในระดับจังหวัดผ่านคณะกรรมการประเมินราคาทรัพย์สินประจำจังหวัดมีความคืบหน้าไปกว่า 90% แล้ว และกำลังส่งข้อมูลให้ส่วนกลางตรวจสอบความเหมาะสม ก่อนจะสรุปและประกาศใช้ตามกำหนดการต่อไป”
เขากล่าวว่า การปรับฐานราคาประเมินใหม่ เพื่อลดช่องว่างราคาตลาด ซึ่งหัวใจสำคัญของการประเมินราคาในรอบที่จะถึงนี้ คือ ความพยายามลดช่องว่างระหว่างราคาประเมินและราคาตลาด ซึ่งในรอบปัจจุบันปี 2566–2569 ราคาประเมินที่ใช้อยู่ยังต่ำกว่าราคาตลาดถึง 30-40% สำหรับการปรับใหม่ในรอบปี 2570 นี้ กรมฯตั้งเป้าจะปรับราคาให้สะท้อนความเป็นจริงมากขึ้น โดยคาดหวังให้ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดไม่เกิน 20% เพื่อให้การทำนิติกรรมต่างๆ มีความเหมาะสมและเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ทั้งนี้ นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่มีผลต่อการประเมินราคาที่ดินแล้ว กรมฯยังใช้ปัจจัยด้านสภาพแวดล้อมมาประกอบการพิจารณา เช่น พื้นที่เสี่ยงภัย เช่น พื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา หรือพื้นที่ที่มีการสู้รบ อาจไม่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ถือครอง, ลักษณะทางกายภาพ ซึ่งพิจารณาจากทางเข้า–ออก ความลึก ความกว้างหน้าขา รวมไปถึงวัสดุอุปกรณ์และแรงงานในส่วนของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น
เขากล่าวว่า สำหรับการประเมินราคาที่ดินนั้น ปัจจุบันมีการประเมินครบทั้ง 37 ล้านแปลงแล้วทั่วประเทศซึ่งประชาชนสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ชัดเจนเป็นรายแปลง ทั้งนี้ หากอ้างอิงจากฐานข้อมูลเดิมราคาประเมินที่ดินที่สูงที่สุดยังคงเป็นพื้นที่ถนนวิทยุ ซึ่งมีราคาสูงถึงประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา, ขณะที่ ราคาต่ำที่สุดในกรุงเทพฯ อยู่แถบชายทะเลบางขุนเทียนที่ประมาณ 500 บาท สำหรับราคาที่ต่ำที่สุดในระดับประเทศ อยู่ที่อำเภอแม่แจ่ม และอำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งเคยมีราคาประเมินเพียงตารางวาละ 25 บาท เท่านั้น อย่างไรก็ตามในรอบใหม่นี้คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มขึ้นบ้าง
ส่วนราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า กรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น เขากล่าวว่า เนื่องจากปัจจัยเศรษฐกิจได้ฉุดให้ราคาที่ดินพื้นที่ดังกล่าวปรับขึ้นไม่เกิน 10% แม้จะมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง แต่สภาพเศรษฐกิจที่ยังไม่ชัดเจนทำให้การปรับเพิ่มราคาประเมินอาจไม่สูงอย่างที่คิด โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นไม่เกิน 10% เนื่องจากเศรษฐกิจในปัจจุบันยังไม่สู้ดีนัก
เขากล่าวด้วยว่า หากราคาประเมินที่ดินปรับเพิ่มขึ้นย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อการจัดเก็บภาษีรายได้จากการขายที่ดินของกรมสรรพากร และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ทำให้ประชาชนมีภาระภาษีมากขึ้นดังนั้น รัฐบาลอาจต้องพิจารณาใช้เครื่องมืออื่นๆ เข้ามาช่วยลดภาระประชาชน เช่น การลดอัตราภาษีที่ดิน หรือมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน (ปัจจุบันอยู่ที่ 0.01%) เพื่อไม่ให้กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์จนเกินไป โดยเฉพาะกลุ่มผู้ถือครองที่ดินจำนวนมากที่ไม่ได้ทำประโยชน์ เป็นต้น