'ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์' เปิดสูตรรอด SC Asset เจาะยุคภูเขาน้ำแข็งอสังหาฯ

ในช่วงเวลาที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญแรงกระแทกจากทุกทิศทาง ทั้งยอดขายที่หดตัว หนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง และบรรยากาศการใช้จ่ายที่ชะลอตัว บรรดาผู้ประกอบการจำนวนมากต่างอยู่ในภาวะชะงักงัน กลยุทธ์เดิมๆ ไม่อาจใช้ได้ผลในยุคที่ความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ

ในห้วงวิกฤตเช่นนี้นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารแห่งบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC กลับเลือกจะเดินหน้าฝ่ากระแสเผชิญหน้ากับ “ภูเขานํ้าแข็งแห่งอสังหาฯ” ที่ประกอบด้วย 3 ยอดแหลมคือ เศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง และซัพพลายล้นตลาด ถือเป็นบททดสอบสำคัญที่ต้องด้วยการวางแนวทางใหม่ที่ชัดเจน

โดยใช้ทั้งความเชื่อมั่น (Believe) กันชนทางการเงิน (Buffer) และการผสมผสานธุรกิจอย่างมีกลยุทธ์ (Blend) หรือ 3B ซึ่งไม่ใช่แค่เครื่องมือบริหารธุรกิจ แต่เป็นปรัชญาในการขับเคลื่อนองค์กรให้ เพื่อพาองค์กรฝ่าวิกฤต และเติบโตอย่างยั่งยืนในวันที่สถานการณ์เปลี่ยนเร็วเกินความคาดหมาย

แนวคิดนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงจากการวิเคราะห์เชิงตัวเลข แต่เกิดจากประสบการณ์ตรงของเขาและทีมงานที่ต้องเผชิญความเปลี่ยนแปลงตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังโควิด-19 ที่ทุกความไม่แน่นอนกลายเป็นเรื่องปกติ

“เราพบว่าการมีแค่แผนธุรกิจแบบเดิม ๆ ไม่เพียงพออีกต่อไป เราจึงต้องออกแบบพอร์ตใหม่ที่ไม่เพียงตอบโจทย์วันนี้ แต่ต้องยืดหยุ่นและรองรับอนาคต”

นายณัฐพงศ์เล่าว่า 3B ไม่ใช่เพียงกลยุทธ์ แต่เป็นกรอบความคิดที่ SC ใช้ในการตัดสินใจเชิงยุทธศาสตร์ทุกด้าน ทั้งด้านการลงทุน การเลือกทำเล การสร้างแบรนด์ และการบริหารความเสี่ยง 3B จึงเป็นเหมือนสิ่งที่ SC ยึดถือไว้ตลอด เพื่อปรับตัวในแต่ละจังหวะของเศรษฐกิจ

“เราวางแผนเผชิญวิกฤตนี้ด้วย 3 เครื่องยนต์ ได้แก่ Engine 1 คือ ธุรกิจที่สร้างกำไร อาทิ บ้านแนวราบและคอนโดมีเนียม ซึ่งจะสร้างรายได้และผลตอบแทนหลักในระยะสั้น Engine 2 คือ ธุรกิจที่สร้างการเติบโต ได้แก่ รายได้ประจำจากอสังหาฯ ให้เช่า เช่น คลังสินค้า โรงแรม ออฟฟิศ และ Engine 3 ธุรกิจอนาคต เช่น Wellness หรือ Data Center ซึ่งยังอยู่ระหว่างศึกษาและวางแผนลงทุน”

สามเครื่องยนต์นี้เป็นกลยุทธ์เชิงพอร์ตภายใต้แนวคิด Blend ที่มุ่งกระจายธุรกิจให้หลากหลาย ลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาเพียงเซ็กเมนต์เดียว โดยเฉพาะในวันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถคาดเดาได้เหมือนอดีต การมีพอร์ตที่ผสมผสานทั้งธุรกิจที่สร้างกำไรทันที (Engine 1) รายได้ประจำระยะกลาง (Engine 2) และธุรกิจอนาคต (Engine 3) จึงเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอด

อีกหนึ่งความน่าสนใจคือใน 3 เครื่องยนต์ขับเคลื่อนธุรกิจ (3 Engines) ที่ SC วางไว้อย่างชัดเจนนี้ กลับกลายเป็นโครงสร้างเชิงปฏิบัติที่สะท้อนการนำ 3B มาใช้จริงอย่างเห็นได้ชัด โดย Engine 1 คือผลลัพธ์จาก Believe ในแบรนด์และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อแบรนด์ SC ในด้านต่างๆ ที่แปรสภาพเป็นยอดขายและกำไร Engine 2 คือ Buffer ที่สร้างรายได้ประจำอย่างมั่นคง แม้ในวันที่ยอดขายชะลอตัว ขณะที่ Engine 3 คือตัวแทนของ Blend ซึ่งหมายถึงการผสมผสานแนวคิดและการลงทุนในเทรนด์ใหม่ ๆ เพื่อสร้างอนาคต

ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2568 SC ตั้งเป้าให้สัดส่วนกำไรจาก Engine 1 อยู่ที่ 85% และ Engine 2 อยู่ที่ 15% พร้อมเป้าหมายระยะยาวใน 5 ปีข้างหน้าที่จะปรับสัดส่วนเป็น 75% ต่อ 25% ตามลำดับ ส่วนในด้านเงินลงทุนในอนาคตจะมีการกระจาย 70% ไปที่ Engine 1, 25% ไปที่ Engine 2 และอีก 5% ลงทุนใน Engine 3

นอกจากนี้ นายณัฐพงศ์ ยังเปิดเผยว่า ภาวะตลาดแนวราบยังมีการแข่งขันด้านราคาสูง โดยเฉพาะในช่วงปี 2566-2567 ที่มีซัพพลายล้นตลาด ทำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกเพื่อรักษาสภาพคล่อง ก่อให้เกิดสงครามราคาที่รุนแรงในบางพื้นที่ บ้านระดับราคาไม่เกิน 20 ล้านบาทกลายเป็นสมรภูมิที่ผู้เล่นต่างต้องหั่นราคาจนอัตรากำไรขั้นต้น (GP) เหลือเพียง 25-28%

ในอีกด้าน ตลาดบ้านระดับไฮเอนด์กลับสะท้อนภาพที่ต่างออกไป ลูกค้ากลุ่มนี้แม้จะเริ่มหันมาใช้สินเชื่อมากขึ้นแทนเงินสด แต่ยังคงมีกำลังซื้อและความมั่นใจสูง โดยเฉพาะโครงการที่ออกแบบตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์และมีแบรนด์น่าเชื่อถือ GP ของบ้านกลุ่มนี้ยังรักษาไว้ได้มากกว่า 30%

“ลูกค้ากลุ่มนี้จะไม่มองหาแค่บ้าน แต่เขามองหาประสบการณ์ชีวิตแบบครบวงจร ถ้าทำให้เขาเชื่อมั่นได้ เขาพร้อมจะซื้อทันที”

ปัจจุบัน ผู้บริโภคเปลี่ยนจากใช้เงินสดไปพึ่งการกู้มากขึ้น แม้แต่ลูกค้ากลุ่มไฮเอนด์ก็เริ่มปรับพฤติกรรมเช่นกัน ทำให้แนวโน้มดอกเบี้ยขาลงและการผ่อนคลายมาตรการ LTV ถูกคาดหวังว่าจะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยกระตุ้นการซื้อในช่วงครึ่งปีหลัง ขณะที่นโยบาย

ซื้อหนี้จากประชาชนยังอยู่ระหว่างการรอดูรายละเอียด ซึ่งนายณัฐพงศ์ยังประเมินว่า ภาพรวมจะชัดเจนขึ้นในช่วงสองไตรมาสสุดท้ายของปี ทั้งสถานการณ์เศรษฐกิจ การเมือง นโยบายรัฐที่ออกผล รวมถึงผลกระทบจากการเจรจาภาษีของสหรัฐฯ ภายใต้รัฐบาลทรัมป์ ก็อาจมีผลต่อทิศทางการลงทุนในภูมิภาคและบรรยากาศเศรษฐกิจโดยรวม

สำหรับเป้าหมายทั้งปี 2568 SC วางเป้าพัฒนาโครงการรวม 115 โครงการ แบ่งเป็นแนวราบ 96 โครงการ มูลค่า 94,500 ล้านบาท และโครงการสร้างรายได้ประจำอีก 19 โครงการ โดยในช่วงครึ่งปีแรกใช้งบลงทุนไปแล้ว 20% จากงบรวมทั้งปี 7,000 ล้านบาท หากผลประกอบการครึ่งปีหลังเป็นไปตามเป้า จะเดินหน้าลงทุนเพิ่มเติมโดยเน้นกระจายความเสี่ยงระหว่าง 3 Engine

ในส่วนของ Engine 2 หรือธุรกิจรายได้ประจำ SC มีคลังสินค้าให้เช่ากว่า 100,000 ตร.ม. และตั้งเป้าเพิ่มเป็น 150,000 ตร.ม. ภายในสิ้นปี โดยมีลูกค้าครอบคลุมทั้งโลจิสติกส์ โรงงาน และดาต้าเซ็นเตอร์ พื้นที่เช่า ณ ปัจจุบันเต็ม 100% สะท้อนความต้องการสูงของตลาด นอกจากนี้ ยังมีแผนเปิดโรงแรมใหม่ 2 แห่งในสุขุมวิทและพัทยา รวมจำนวนห้องพักรวม 895 ห้อง เพื่อรองรับการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว

ส่วน Engine 3 ธุรกิจอนาคต SC อยู่ระหว่างศึกษาการพัฒนาโครงการ Wellness ซึ่งเป็นเทรนด์ใหม่ที่มีแนวโน้มเติบโตในไทยในระยะยาว โดยเฉพาะการเชื่อมโยงกับศักยภาพด้านการแพทย์ในประเทศไทย เพื่อวางรากฐานระยะยาวให้กับบริษัทในอนาคต

ทั้งนี้ SC ยํ้าเป้าหมายการเติบโตแบบมั่นคงและยั่งยืน ผ่านการบริหารความเสี่ยงแบบรอบด้าน ทั้งด้านตลาด แหล่งทุน และพันธมิตร โดยปัจจุบันมีการร่วมทุนกับบริษัทต่างชาติอย่างสมํ่าเสมอ เช่น การร่วมทุนกับ Tokyu, Syntec และพันธมิตรอื่นๆ รวมแล้วกว่า 10 โครงการ และอยู่ระหว่างเจรจาอีก 4-5 โครงการในอนาคต เพื่อเสริมแกร่งในทุกพอร์ตธุรกิจ

“ตลาดอสังหาฯ ในวันนี้เหมือนเป็นช่วงคัดเลือกตัวจริง ใครผ่านไปได้คือคนที่แข็งแรงจริง มีแบรนด์ที่คนเชื่อมั่น มี Buffer ที่ดี และมีการ Blend ที่รอบด้าน” นายณัฐพงศ์ กล่าวทิ้งท้าย

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,118 วันที่ 31 กรกฎาคม - 2 สิงหาคม พ.ศ. 2568