อสังหาผ่านจุดต่ำสุด บ้านมือสองผงาด ปี 69 ตลาดทรงตัวปรับสมดุลใหม่
ตลาดที่อยู่อาศัยไทยในปี 2568 เปรียบเสมือนเรือที่ฝ่าคลื่นลมแรงมาตลอดทั้งปีก่อนจะเริ่มเห็นแสงรำไรในไตรมาสสุดท้ายข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) สะท้อนว่า ไตรมาส 4/2568 ตลาดเริ่มฟื้นตัวแบบ ไตรมาสต่อไตรมาส (QoQ) หลังอัดมาตรการกระตุ้นระยะสั้น หรือ Quick Big Win ทั้งลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง และผ่อนคลายเกณฑ์ LTVแรงส่งดังกล่าวทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศขยับขึ้นทันที
จำนวนหน่วยโอนอยู่ที่ 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาสก่อนมูลค่าโอนแตะ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3%ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งประเทศในไตรมาส 4 อยู่ที่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3%สัญญาณนี้บ่งชี้ชัดว่า ตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้ว!
เมื่อแยกประเภทสินทรัพย์ พบว่า บ้านแนวราบโอน 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4%มูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3%ด้านอาคารชุดโอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6%มูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 17%ตัวเลขคอนโดที่เร่งตัวแรงกว่า สะท้อนแรงซื้อที่กลับเข้ามาในช่วงปลายปี โดยเฉพาะกลุ่มที่ตัดสินใจเร็วจากแรงจูงใจด้านค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขสินเชื่อ
บ้านมือสอง “ขึ้นแท่น” โครงสร้างตลาดเปลี่ยน
ประเด็นที่น่าจับตาที่สุด ไม่ใช่แค่การฟื้นตัวแต่คือ “โครงสร้างตลาดที่เปลี่ยนไป”ในไตรมาส 4 บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 38% ของการโอนทั้งหมด ลดลงจากปีก่อนขณะที่บ้านมือสองขยับขึ้นเป็น 62%หากมองทั้งปี 2568 การโอนทั่วประเทศอยู่ที่ 316,214 หน่วย ลดลง 9.1%มูลค่ารวม 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8%บ้านสร้างใหม่ลดลงแรงกว่า -13.9% ขณะที่บ้านมือสองลดลงเพียง -6.2%สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่ “ระมัดระวังมากขึ้น” และเลือกสินทรัพย์ราคาจับต้องได้มากกว่านี่คือการปรับตัวเชิงโครงสร้าง ภายใต้กำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง
ต่างชาติยังหนุนคอนโด แต่ราคาต่อหน่วยลด
อีกภาพที่น่าสนใจ คือดีมานด์จากต่างชาติ ไตรมาส 4/2568 มีการโอนห้องชุดให้ต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปีก่อนทั้งปีมียอด 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2%แม้มูลค่ารวมทั้งปีลดลง 10.7% เหลือ 60,921ล้านบาทสะท้อนแนวโน้ม“ราคาต่อหน่วยเฉลี่ยลดลง”สัญญาณนี้ชี้ว่าตลาดกำลังปรับเข้าสู่ระดับราคาปานกลางมากขึ้นผู้ซื้อหลักยังคงเป็นชาวจีน แม้จำนวนและมูลค่าจะลดลงแต่กลุ่มรัสเซียและไต้หวันกลับเติบโตโดดเด่นดีมานด์ต่างชาติที่กระจายตัวมากขึ้น อาจช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นให้ตลาดคอนโดไทยในระยะยาว
อสังหาฯ ปี 2569 ปีแห่งการ “ทรงตัว”
REIC ประเมินว่า ปี 2569 ตลาดจะอยู่ในภาวะทรงตัวคาดจำนวนโอนทั่วประเทศ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5%มูลค่าประมาณ 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7%สินเชื่อปล่อยใหม่คาดใกล้เคียงปี 2568 ที่ระดับ 5.39 แสนล้านบาทภายใต้สมมติฐานเศรษฐกิจไทยเติบโต 1.5-2.5%ดอกเบี้ยมีแนวโน้มขาลงและภาครัฐเดินหน้ามาตรการคลายภาระหนี้ เช่น “ปิดหนี้ไว ไปต่อได้” หรือ “คุณสู้เราช่วย”ปี 2569 จึงอาจไม่ใช่ปีแห่งการเติบโตหวือหวาแต่เป็นปีแห่ง “การปรับสมดุล”
จุดเปลี่ยนของอสังหาฯ ไทย บทสรุปของปี 2568 คือ การหดตัวทั้งจำนวนและมูลค่าแต่ไตรมาสสุดท้ายพิสูจน์ว่า มาตรการรัฐยังมีพลังในการกระตุ้นตลาดส่วนปี 2569 จะเป็นช่วงเวลาที่อุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อค่อย ๆ ปรับเข้าหาจุดสมดุลใหม่
คำถามสำคัญคือ เมื่อบ้านมือสองมีบทบาทมากขึ้น ดีเวลอปเปอร์จะปรับกลยุทธ์อย่างไรและเมื่อกำลังซื้อยังไม่กลับมาเต็มที่ตลาดจะเติบโตบนฐาน “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” ได้หรือไม่ท่ามกลางเศรษฐกิจที่เปราะบางตลาดที่อยู่อาศัยไทย อาจไม่ได้กำลังเข้าสู่รอบขาขึ้นครั้งใหญ่แต่กำลังเดินเข้าสู่ยุคใหม่ที่ความยั่งยืน สำคัญกว่าความร้อนแรง