ทางเข้าบ้านจัดสรร กับกฎหมาย 9 ข้อที่ควรรู้ก่อนซื้อบ้าน

ทางเข้าบ้านจัดสรร ในทางกฎหมายแล้วนั้นมีข้อกำหนดไว้ว่าถนนทางเข้าบ้านจัดสรรแต่ละโครงการควรมีขนาดความกว้างและความยาวเท่าไหร่ ซึ่งเป็นเรื่องที่เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตาม รวมถึงผู้ซื้อบ้านจัดสรรควรรู้ เพราะมีผลต่อการอยู่อาศัยของลูกบ้านในระยะยาว

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรต้องกว้างเท่าไหร่
• ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร

ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรต้องกว้างเท่าไหร่

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ระบุว่า ระบบและมาตรฐานของถนนและทางเท้า ด้านหน้าของที่ดินแต่ละแปลง ต้องมีความกว้างของหน้าที่ดินที่ติดถนนสำหรับใช้เป็นทางเข้าบ้านจัดสรรไม่ต่ำกว่า 4 เมตร โดยมีขนาดความกว้างของถนน (ผิวจราจรและทางเท้า) ดังนี้

1. ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน 100 แปลง หรือไม่เกิน 20 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 8 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 6 เมตร และจัดทำทางเท้ายกระดับ ด้านที่ปักเสาไฟฟ้า ให้มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 1.15 เมตร

2. ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ที่ดินแปลงย่อยไม่เกิน 300 แปลง หรือไม่เกิน 50 ไร่ ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 12 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 9 เมตร และทางเท้าข้างละ 1.50 เมตร

3. ถนนที่ใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 300 แปลงขึ้นไป หรือมากกว่า 50 ไร่ขึ้นไป ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 12 เมตร และทางเท้าข้างละ 2 เมตร

4. ถนนที่ใช้เป็นทางเข้าอ-ออกสู่ที่ดินแปลงย่อยประเภทที่ประกอบการอุตสาหกรรมทุกขนาด ต้องมีความกว้างของเขตทางไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจร 12 เมตร และทางเท้าข้างละ 2 เมตร และมีรัศมีการเลี้ยวโค้งที่ทางเลี้ยวหรือทางแยกไม่ต่ำกว่า 12 เมตร

5. ถนนที่เป็นปากทางเข้าออกของโครงการจัดสรรที่บรรจบกับทางหลวงแผ่นดิน หรือทางสาธารณประโยชน์ ต้องมีความกว้างของผิวจราจรและทางเท้าไม่น้อยกว่าเกณฑ์กำหนดตามข้างต้น นอกจากจะมีเกณฑ์บังคับเป็นอย่างอื่น

6. ในกรณีที่ที่ดินแปลงย่อยมีหน้าแปลงที่ดินติดต่อกับเขตห้ามปลูกสร้างอาคารริมทางหลวงแผ่นดิน หรือทางหลวงแผ่นดิน ให้ปรับปรุงเขตทางนั้นเป็นผิวจราจร โดยให้เชื่อมเป็นส่วนเดียวกับผิวจราจรของทางหลวง นอกจากจะมีเกณฑ์บังคับเป็นอย่างอื่น

7. ถนนแต่ละสายให้มีความยาวจากทางแยกหนึ่งถึงอีกทางแยกหนึ่ง ไม่เกิน 300 เมตร และไม่ควรให้เป็นแนวตรงยาวเกินกว่า 600 เมตร ถนนที่เป็นถนนปลายตัน ต้องจัดให้มีที่กลับรถทุกระยะ 100 เมตร และที่ปลายตันที่กลับรถต้องมีมาตรฐานแบบใดแบบหนึ่ง

8. ให้จัดให้มีที่จอดรถระหว่างผิวจราจรกับทางเท้ากว้าง 2.50 เมตร ในบริเวณต่อไปนี้

• ตลอดความยาวด้านหน้าที่ดินแปลงย่อยประเภทอาคารพาณิชย์
• ตลอดความยาวทุกด้านที่ติดถนนของที่ดินแปลงใหญ่
• ตลอดความยาว 2 ฝั่งถนน เป็นระยะทางข้างละ 50 เมตร นับจากปากทางเข้าออกของโครงการที่บรรจบ กับทางหลวงแผ่นดินหรือทางหลวงท้องถิ่นที่มีความกว้างของเขตทาง ตั้งแต่ 30 เมตรขึ้นไป[ArticleCallout]{ “title”: “กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ-ขาย-เช่า ที่คุณควรรู้”, “excerpt”: “รวมบทความกฎหมายอสังหาฯ ที่คุณควรรู้ก่อนซื้อ ขาย เช่า รวมถึงปัญหาเพื่อนบ้าน และปัญหาอื่น ๆ”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/กฎหมายอสังหาริมทรัพย์-ซื้อ-ขาย-เช่า-ที่คุณควรรู้-40581”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2017/05/thelaw.jpg” } [/ArticleCallout]

9. ถนนสายประธานหรือสายหลัก ที่ต้องรับปริมาณการจราจรมาก ต้องมีความลาดชัน และทางเลี้ยวของผิวการจราจรที่สะดวกต่อการขับขี่ยวดยานอย่างปลอดภัย โดยความลาดชันของผิวจราจรทุกจุดต้องไม่เกิน 7 ส่วนต่อทางราบ 100 ส่วน

ทางเลี้ยวหรือทางบรรจบต้องไม่เป็นมุมแหลมเล็กกว่า 60 องศา และในกรณีทางเลี้ยวที่ห่างกันน้อยกว่า 37 เมตร ต้องเป็นมุมป้านไม่ต่ำกว่า 120 องศา

10. ปากทางของถนนที่มีเขตทางต่ำกว่า 12 เมตร จะต้องปาดมุมถนนให้กว้างขึ้นอีกไม่ต่ำกว่าด้านละ 1 เมตร ถ้าปากทางถนนดังกล่าวเป็นมุมเล็กกว่า 90 องศา จะต้องปาดมุมให้กว้างขึ้นอีกตามความเหมาะสม

11. ถนนที่ตัดผ่านลำรางสาธารณะประโยชน์ ซึ่งกว้างกว่า 3 เมตรขึ้นไป จะต้องทำเป็นสะพาน ถ้าลำรางสาธารณะ ประโยชน์กว้างต่ำกว่า 3 เมตร จะจัดทำเป็นสะพานหรือสะพานท่อ หรือใช้ท่อลอดโดยมีขนาดเส้นผ่านศูนย์กลางไม่ต่ำกว่า 100 เซนติเมตร และหลังท่อลึกจากผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 80 เซนติเมตร ที่กลับรถต้องจัดให้เป็นไปตามมาตรฐาน

12. ที่กลับรถ ต้องจัดให้เป็นไปตามมาตรฐาน ดังนี้

ลักษณะที่กลับรถ ข้อกำหนด กรณีที่เป็นวงเวียน ต้องมีรัศมีความโค้งวัดถึงกึ่งกลางถนนไม่ต่ำกว่า 6 เมตร และผิวจราจรกว้าง ไม่ต่ำกว่า 4 เมตร กรณีเป็นรูปตัว T กรณีเป็นรูปตัว T ต้องมีความยาวสุทธิของไหล่ตัวที ด้านละไม่ต่ำกว่า 5 เมตร ทั้ง 2 ด้าน และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร กรณีเป็นรูปตัว L กรณีที่เป็นรูปตัว L ต้องมีความยาวสุทธิของขาแต่ละด้านไม่ตำกว่า 5 เมตร และผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร กรณีเป็นรูปตัว Y กรณีเป็นรูปตัว Y ต้องมีความยาวสุทธิของแขนตัววาย ด้านละไม่ต่ำกว่า 5 เมตร ผิวจราจรกว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร มุมตัววายต้องไม่เล็กกว่า 120 องศา

13. ถนนที่ใช้เป็นถนนเดินรถทางเดียวในบริเวณการจัดสรรที่ดิน หรือใช้สำหรับเป็นทางเข้าบ้านจัดสรร จะทำได้ต่อเมื่อมีการแสดงหลักฐานความจำเป็นที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน และได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินแล้วเท่านั้น

ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร

มักมีคำถามเกิดขึ้นเสมอเมื่อเกิดปัญหาในหมู่ผู้อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรว่าถนนทางเข้าบ้านจัดสรรเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร และใครควรเป็นผู้ดูแล ซึ่งในทางปฏิบัติต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการที่เป็นเจ้าของที่ดินเดิมและต้องมีหน้าที่ดูแลรักษาและซ่อมบำรุงแบกรับภาระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ตลอดไป

อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็เปิดช่องให้เจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรสามารถตั้งนิติบุคคลขึ้นมาใหม่แยกจากเจ้าของโครงการเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรและพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ ของโครงการบ้านจัดสรรได้

โดยสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้เลือกตั้งสมาชิกของตนเองเข้ามาทำหน้าที่บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับของหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนจัดตั้งอีกทอดหนึ่ง

ทั้งนี้ พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยังให้สิทธินิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีสิทธิที่จะเรียกเก็บค่าบริหารจัดการดูแลพื้นที่ส่วนกลางจากสมาชิกผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมกันตามสัดส่วนได้อีกด้วย ภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการที่ได้รับการเลือกตั้งจากสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรให้เข้ามาทำหน้าที่บริหาร

บริษัทบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ถนนทางเข้าบ้านจัดสรรและพื้นที่ส่วนกลางอื่น ๆ จากเจ้าของโครงการเดิมและนำไปบริหารจัดการ เพื่อให้เกิดประโยชน์แก่ทุกฝ่าย

ทั้งฝ่ายเจ้าของโครงการเดิมที่ไม่ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาตลอดไป และฝ่ายสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน ได้ใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลางในสภาพที่มีผู้ดูแลและบริหารจัดการให้คงความสมบูรณ์ไม่ชำรุดทรุดโทรม

ทำให้เกิดภาพลักษณ์ที่ดีแก่โครงการหมู่บ้านจัดสรร ทำให้มีบรรยากาศที่น่าอยู่อาศัย คุ้มค่ากับเงินค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายเป็นค่าบริหารจัดการของนิติบุคคลที่เป็นตัวแทนของสมาชิกเลือกกันเข้ามาบริหาร

[ArticleCallout]{ “title”: “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร วิธีจัดตั้งตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543”, “excerpt”: “รายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ดูได้ที่นี่”, “link”: “https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคล-หมู่บ้านจัดสรร-6651”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2017/04/43733408_xxl.jpg” } [/ArticleCallout]

สรุปให้เข้าใจง่าย ๆ คือ ถนนทางเข้าบ้านจัดสรร เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของโครงการ แต่มีบริษัทนิติบุคคลมารับหน้าที่ในการบริหารจัดการดูแลพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดรวมถึงถนนทางเข้าบ้านจัดสรรด้วย โดยเก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิกที่อาศัยในโครงการ เท่ากับว่าทุกคนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิร่วมกันนั่นเอง

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า