ราคาที่ดิน 3 จว.อีอีซียังนิ่งสนิท ไฮสปีดเมืองใหม่ล่าช้ารอแก้สัญญาร่วมทุน

ราคาที่ดินในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังนิ่งสนิท มีแต่คนติดป้ายบอกขายที่ดินตลอดถนนสุวินทวงศ์ เหตุรถไฟไฮสปีด 3 สนามบินล่าช้ามา 5 ปี จนคนในพื้นที่ไม่มั่นใจว่า โครงการจะเกิดขึ้นจริง ขณะที่ “เมืองใหม่อัจฉริยะ” ชลบุรีถูกคัดค้านการเวนคืนพื้นที่ ขณะที่กำลังซื้อต่ำ แนะรัฐปรับนโยบายให้ตรงกับความเป็นจริงในปัจจุบัน

โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) มูลค่าการลงทุน 224,544 ล้านบาท ซึ่งเซ็นสัญญาร่วมลงทุนระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับบริษัทเอเชีย เอรา วัน เมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 2562 หรือเกือบ 5 ปีมาแล้ว โดยที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างโครงการ ได้มาถึงจุดเปลี่ยนที่สำคัญ เมื่อ 2 ฝ่ายสามารถหาข้อสรุปในการเจรจาเพื่อแก้ไขสัญญาใน 5 ประเด็นสำคัญ เพื่อที่จะให้โครงการดำเนินต่อไปได้ ที่สำคัญการแก้ไขสัญญาร่วมทุนครั้งนี้ยังมีผลอย่างสำคัญในการพิจารณาปล่อยเงินกู้โครงการของสถาบันทางการเงินด้วย

ทั้งนี้การแก้ไขสัญญาใน 5 ประเด็น ประกอบไปด้วย 1) วิธีชำระเงินที่รัฐร่วมลงทุน (Public Investment Cost : PIC) จากเดิม เมื่อเอกชนเปิดเดินรถไฟความเร็วสูง รัฐจะแบ่งจ่ายเป็นจำนวน 149,650 ล้านบาท เป็น จ่ายเป็นงวดตามความก้าวหน้าของงานที่ ร.ฟ.ท.ตรวจรับ วงเงินไม่เกิน 120,000 ล้านบาท โดยเอกชนต้องวางหลักประกันเพิ่มเติมจากสัญญาเดิมรวมเป็นจำนวน 160,000 ล้านบาท

2) กำหนดการชำระค่าสิทธิให้ร่วมลงทุนในโครงการแอร์พอร์ตเรลลิงก์ (ARL) โดยให้เอกชนแบ่งชำระค่าสิทธิจำนวน 10,671.09 ล้านบาท เป็น 7 งวด เป็นรายปี จำนวนเท่า ๆ กัน ในการนี้ เอกชนจะต้องวางหนังสือค้ำประกันที่ออกโดยธนาคาร ในมูลค่าเท่ากับค่าสิทธิ ARL รวมถึงค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการเงินอื่นที่ ร.ฟ.ท.ต้องรับภาระ

3) กำหนดส่วนแบ่งผลประโยชน์ตอบแทน (Revenue Sharing) เพิ่มเติม หากในอนาคตอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของโครงการลดลงอย่างมีนัยสําคัญ และเป็นผลให้เอกชนได้ผลประโยชน์ตอบแทน (IRR) เพิ่มขึ้นเกิน 5.52%

4) การ “ยกเว้น” เงื่อนไขการออกหนังสือแจ้งให้เริ่มงาน (Notice to Proceed : NTP) โดยให้คู่สัญญาจัดทำ “บันทึกข้อตกลงยกเว้นเงื่อนไข NTP ที่ยังไม่สำเร็จ” เพื่อให้ ร.ฟ.ท.สามารถออก NTP ได้ทันที และ

5) การป้องกันปัญหาในอนาคตที่อาจเกิดขึ้นจากเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อสถานะทางการเงินของโครงการ โดยปรับปรุงข้อสัญญาในส่วนของเหตุสุดวิสัยและเหตุผ่อนผัน

ด้านนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรีและระยอง อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เนื่องจากความล่าช้าของโครงการที่ดำเนินมาไม่ต่ำกว่า 5 ปี มีผลทำให้ผู้ประกอบการในภาคตะวันออกไม่ได้คาดหวังโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน “และแถบจะไม่ได้พูดถึงโครงการนี้แล้ว”

นอกจากนี้ นโยบายของคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) ที่จะจัดตั้งเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ (EEC Capital City : EECiti) ให้เป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ บริเวณ ต.ห้วยใหญ่ อ.บางละมุง จ.ชลบุรี พื้นที่ 14,619 ไร่ รวมถึงมีการสร้างสถานีพัทยา ซึ่งทั้งหมดจะมีการเวนคืนพื้นที่เพื่อจะทำเมืองใหม่ มีการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) นั้น ในประเด็นเหล่านี้บอกตรง ๆ ว่า “คนในพื้นที่ก็คัดค้านไม่เห็นด้วย” เพราะมองว่า เศรษฐกิจในพื้นที่เดิมอย่างในพัทยา โรงแรมยังไม่เต็ม ปัจจุบันแข่งขันด้านราคากันรุนแรง ทัวร์แข่งขันตัดราคากัน นักท่องเที่ยวก็ยังไม่ได้กลับเข้ามามากนัก หาก EEC มีการสร้างเมืองใหม่เพิ่มขึ้นมาก็จะกลายเป็นการแข่งกับผู้ประกอบการเดิมที่ธุรกิจโรงแรมอยู่

“ช่วงหลังการลงทุนใน EEC ชะลอตัวลง จะเห็นได้ชัดเลยว่า การขยายตัวของเมือง รายได้ของคนลดลง การจับจ่ายใช้สอยน้อยลง มันสวนทางกับสมัยอีสเทิร์นซีบอร์ด ซึ่งโครงการรถไฟความเร็วสูงเกิดช่วงต้นของ EEC ต่อเนื่องจากอีสเทิร์นซีบอร์ด แต่ภาพของ EEC ผลตอบรับไม่เหมือนยุคอีสเทิร์นซีบอร์ด ก็เลยทำให้การเติบโตของเมือง รายได้ของคนไม่เป็นไปอย่างที่คาดหมาย ขณะที่แผนงานของ EEC ที่วางเอาไว้ตอนเริ่มต้นโครงการที่ว่า จำนวนคนในพื้นที่ 3 จังหวัดจะค่อย ๆ เพิ่มเป็น 6 ล้านคนภายในปี 2580 จากเดิมที่มีประชากรราว 3.4 ล้านคน จากผู้ที่เดินทางเข้ามาทำงาน เข้ามาท่องเที่ยว มันก็ไม่เป็นอย่างนั้นเลย” นายมีศักดิ์กล่าว

ที่ผ่านมาประเทศไทยพึ่งกำลังซื้อจากต่างชาติมาตลอด ทั้งการส่งออกและการท่องเที่ยว พอการส่งออกเริ่มผันผวน ไม่มีการพัฒนาศักยภาพด้านการท่องเที่ยวเพิ่มเติม แถมผู้ประกอบการมีการแย่งตัดราคากันเอง มันไม่ได้เป็นปัจจัยสร้างคนเข้ามาบริโภคหรือเป็นเงื่อนไขให้คนมาอยู่มากขึ้นเพื่อสร้างเกิดกำลังซื้อ ดังนั้นรัฐบาลต้องมีนโยบายพัฒนา EEC ให้ตรงจุดกับความต้องการของคนในพื้นที่ ส่วนโครงการลงทุนระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ก็เห็นประสบการณ์ในหลายประเทศ กลายเป็นสร้างภาระหนี้สิน อาทิ โครงการรถไฟความเร็วสูงลาว-จีน เป็นการสร้างภาระหนี้สินให้ประเทศเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ โครงการอู่ตะเภาเมืองการบิน ก็เช่นเดียวกัน “โอกาสเกิดยาก” คนไม่ได้เดินทางไปมาเพื่อติดต่อธุรกิจหรือไปประชุมกันมาก เพราะโลกออนไลน์ทำให้การเดินทางติดต่อกันลดลง สนามบินอู่ตะเภาที่จะรองรับผู้โดยสาร ซึ่งเป็นนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่มากกว่าผู้ประกอบการธุรกิจ ที่สำคัญท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมือง ก็มีแผนขยายสนามบินและอาคารผู้โดยสารรองรับปริมาณผู้โดยสารที่เพิ่มขึ้น “ถือเป็นคู่แข่งกับสนามบินอู่ตะเภาโดยปริยาย”

นายธนกฤต ปิ่นเจริญ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วัชราดล จำกัด อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ราคาที่ดินตามแนวโครงการรถไฟความเร็วสูงขณะนี้ “นิ่ง ๆ” เพราะที่ผ่านมาไม่มีใครรู้ว่าโครงการจะเกิดจริงหรือไม่ ทำให้ที่ดิน 2 ข้างทางที่คาดว่าจะเป็นแนวเส้นทางรถไฟ มีแต่คนติดป้ายบอกขายตลอดแนวถนนสุวินทวงศ์ จาก จ.ฉะเชิงเทราไปถึงเขตหนองจอก ประกอบกับภาษีที่ดินสูงขึ้น คนซื้อที่ดินเพื่อเก็บไว้จะน้อยลงมาก แม้แต่นักอสังหาริมทรัพย์เองปัจจุบันรูปแบบการซื้อที่ดินจะเปลี่ยนไป คือ จะซื้อที่ดินต่อเมื่อจะลงทุนทำโครงการมากกว่า

“ในจังหวัดฉะเชิงเทราเท่าที่ทราบตอนนี้ที่ดินที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือและมีความต้องการสูง จะเป็นที่ดินแถวนิคมอุตสาหกรรมและนอกนิคมอุตสาหกรรม โดยมีทุนจีนเข้ามาจำนวนมาก ขณะที่โรงงานของไทยปิดตัวลงจำนวนมาก โดยเฉพาะพวกโรงงานผลิตชิ้นส่วนรถยนต์” นายธนกฤตกล่าว

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : ราคาที่ดิน 3 จว.อีอีซียังนิ่งสนิท ไฮสปีดเมืองใหม่ล่าช้ารอแก้สัญญาร่วมทุน

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.prachachat.net