อสังหา-ห้างแห่พลิกโฉมทำเล 'สายสีเหลือง' ที่ดินพุ่งวา 8 แสน คอนโดต่ำ 2 ล้านไม่มีขาย

ทำเล ’ลาดพร้าว-สำโรง’ คึก รับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดกลางปีนี้ เดอะมอลล์ ตะวันนา อิมพีเรียล พาราไดซ์พาร์ค ทุ่มพลิกโฉมครั้งใหญ่ ‘ออริจิ้น’ยึดหัวหาดยาวถึงสีส้ม ผุดคอนโดกว่า 1 หมื่นล้าน ราคาที่ดินพุ่งติดจรวดวาละ 4-8 แสน

วันที่ 4 พฤษภาคม ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลังรถไฟฟ้าสายสีเหลืองช่วงลาดพร้าว-สำโรง มีระยะทาง 30.4 กิโลเมตร มีทั้งหมด 23 สถานี พร้อมเปิดบริการกลางปี 2566 เริ่มเห็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในแนวเส้นทางทุ่มทุนพลิกโฉมคึกคัก

เดอะมอลล์-พาราไดซ์-อิมพีเรียล พลิกโฉมครั้งใหญ่

โดยกลุ่มเดอะมอลล์กรุ๊ปทุ่มเงินร่วม 1 หมื่นล้านบาท เร่งปรับโฉมครั้งใหญ่ เดอะมอลล์บางกะปิ มีพื้นที่ 350,000 ตารางเมตร เป็นเดอะมอลล์ไลฟ์สโตร์ จะเสร็จปลายปีนี้

ขณะที่บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) หรือMBK อัดเม็ดเงิน 1,000 ล้านบาท ปรับปรุงพาราไดซ์ พาร์ค ศรีนครินทร์ ในรอบ 13 ปี ผนึกกับโรงพยาบาลรามาธิบดี เหมาพื้นที่ชั้น 3 เปิดศูนย์ดูแลสุขภาพครบวงจร ซึ่งต่อไปจะไม่ได้เป็นแค่ห้าง แต่ยังเป็นศูนย์สุขภาพองค์รวม รองรับคนทุกไลฟ์สไตล์ พร้อมอวดโฉมใหม่วันที่ 1 ตุลาคมนี้

นอกจากสองห้างยักษ์ “เดอะมอลล์-พาราไดซ์ พาร์ค” ยังมี “โครงการตะวันนา” ของบริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC มีลูกสาวเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี คุมบังเหียน มีแผนร่วมกับกลุ่มเดอะมอลล์พลิกโฉมย่านบางกะปิ โดยทุ่มเงินก้อนโต ปรับโฉมโครงการตะวันนา เป็นมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ประกอบด้วย ศูนย์การค้า โรงแรม สำนักงาน จะทำทางเชื่อมตั้งแต่เดอะมอลล์ ตะวันนา แม็คโคร และที่ดินอีกแปลงปัจจุบันเป็นมินิบิ๊กซี ให้เป็นย่านช้อปปิ้ง

อีกห้างที่ไม่ยอมตกขบวน คือ ห้างอิมพีเรียลที่ปักหลักลาดพร้าวและสำโรงมานาน โดยนายสงคราม กิจเลิศไพโรจน์ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อิมพีเรียล พลาซ่า จำกัด กล่าวว่า ขณะนี้ทยอยปิดศูนย์การค้าอิมพีเรียล เวิลด์ ลาดพร้าว เพื่อรีโนเวตพื้นที่ละชั้น เริ่มจากชั้นใต้ดิน โดยจะใช้เงินลงทุนประมาณ 500 ล้านบาท ลดลงจากเดิมที่คาดว่าจะใช้ 1,000 ล้านบาท เนื่องจากเศรษฐกิจไม่ค่อยดี ซึ่งที่เริ่มรีโนเวตช้า เพราะรอให้สัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมหมดก่อน

สำหรับการปรับปรุงนายสมครามบอกว่า จะปรับปรุงทั้งภายในและภายนอก รวมถึงสร้างสกายวอล์กเชื่อมสถานีลาดพร้าว 89 ของสายสีเหลืองด้วย นับเป็นการปรับโฉมครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี โดยผู้ช่าหลักประมาณ 20% ยังเป็นบิ๊กซีที่ต่อสัญญาเช่าอีก 30 ปีเมื่อปีที่แล้ว คาดว่าจะใช้เวลาปรับปรุง 2-3 ปี ส่วนอิมพีเรียล เวิลด์ สำโรง ที่ผ่านมาได้ปรับปรุงอยู่เรื่อยๆ และซื้อที่ดินด้านหลังอีก 31 ไร่ วงเงิน 5,500 ล้านบาท รวมพื้นที่เดิมที่เปลี่ยนจากเช่าเป็นซื้อจากเจ้าของ รวมเป็นทั้งหมด 68 ไร่ มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต’

ออริจิ้นยึดหัวหาดยาวถึงสายสีส้ม

ด้านความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบบการอสังหาริมทรัพย์ ปฎิเสธไม่ได้ว่ามีกาเข้าไปลงทุนรอแล้วในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา จนมาถึงปัจจุบันยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) นับเป็นค่ายที่บุกหนักในโซนสีเหลือง รวมถึงไปสายสีส้ม

นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น คอนโดมิเนียม กล่าวว่า บริษัทได้เข้าไปลงทุนคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จำนวน 9 โครงการ มูลค่ารวม 10,700 ล้านบาท เช่น โครงการเคนซิงตัน เทพารักษ์,ไนท์บริดจ์ เทพารักษ์,ออริจิ้น ปลัค แอนด์ เพลย์ ศรีนครินทร์,ออริจิ้น เพลย์ ศรีลาซาล,ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว-บางกะปิ ,ออริจิ้น รัชดา ลาดพร้าว,ดิ ออริจิ้นลาดพร้าว15

นายอภิสิทธิ์ กล่าวว่า ล่าสุดบริษัทยังเข้าไปลงทุนในแนวสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี เพิ่มอีก 2 โครงการ ติดกัสถานีน้อมเกล้าทั้ง 2 ฝั่ง เตรียมจะเปิดขายอย่างเป็นทางการในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายนนี้ ได้แก่ ดิ ออริจิ้น เตรียมน้อม สเตชั่น 1,288 ยูนิต มูลค่า 2,400 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท และออริจิ้น เพลส ราม 153 จำนวน 737 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท เป็นการลงทุนเพิ่มจากเดิมได้เข้าไปลงทุนพัฒนาแล้ว 1 โครงการ คือ ดิ ออริจิ้น ราม 209 มูลค่า 1,900 ล้านบาท ใกล้สถานีมีนบุรีเป็นจุดเชื่อมต่อของสายสีชมพูกับสายสีส้ม ปัจจุบันสร้างเสร็จมียอดโอนแล้วประมาณ 90%

“ทำเลสายสีเหลือง สร้างบนถนนลาดพร้าว ถนนศรีนครินทร์ เป็นชุมชนเก่า ช่วงก่อสร้างตึกแถว
วต่างๆจะดูซบเซา หลังรถไฟฟ้าเปิดน่าจะคึกคักขึ้น คอนโดที่เปิดขายก็มีการตอบรับดี เช่น ดิ ออริจิ้น ลาดพร้าว-บางกะปิ มียอดขายแล้ว 80% เริ่มทยอยโอนพฤษภาคมนี้ ลูกค้ามาซื้อจะเป็นคนไทย ทำงานในโซนนี้ และผู้ทำงานในโรงพยาบาลเวชธานีที่อยู่ใกล้ๆ เช่น หมอ ส่วนราคาที่ดินปรับขึ้นปีละ 3-5% ปัจจุบันตารางวาละ 200,000บาทปลายๆ”นายอภิสิทธิ์กล่าว

ราคาที่ดินพุ่งวาละ 4-8 แสน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด(AREA) กล่าวว่า ราคาที่ดินถนนลาดพร้าวแถวช่วงปากทางลาดพร้าวกับแยกรัชดาภิเษกตารางวาละ 800,000 บาท แถวถนนลาดพร้าวแยกโชคชัย 4 ถึงตลาดบางกะปิ อยู่ที่ 400,000 บาท ย่านตลาดบางกะปิ เพราะบริเวณนี้มีรถไฟฟ้าสายสีส้มอยู่ใกล้เคียงอีกด้วย และเมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มเปิดใช้แล้ว ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นอีก แต่คงไม่มากนัก ส่วนห้องชุดพักอาศัยตามแนวรถไฟฟ้าก็คงไม่ได้ปรับราคาเพิ่มขึ้น เพราะที่ผ่านมามีการเสนอขายห้องชุดในราคาค่อนข้างสูงตามการเก็งกำไรอยู่แล้ว

“การขายที่อยู่อาศัยแนวสายสีเหลืองช่วงรัชโยธินถึงตลาดบางกะปิ ส่วนใหญ่เป็นห้องชุดแทบทั้งหมด เป็นราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก และกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท ราคาถูกกว่านี้แทบไม่มีเปิดขายในรอบปีที่ผ่านมา ในปี 2566 คาดว่าห้องชุดยังเป็นสินค้าที่มีการพัฒนามากที่สุด เพราะอิทธิพลของสายสีเหลืองนั่นเอง และอาจจะมีทาวน์เฮาส์ราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไปและอยู่ในซอยย่อย” นายโสภณกล่าว

คอนโดไซซ์ 30 ตร.ม.ผุดเป็นดอกเห็ด

นายโสภณกล่าวว่า หากประเมินศักยภาพของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง อาจกล่าวได้ว่าเป็นโครงการที่มีประโยชน์ในการคมนาคม เชื่อมต่อเข้าสู่กรุงเทพมหานครด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงินและสายสีส้ม แต่โดยที่ไม่ใช่สายที่วิ่งเข้าเมืองโดยตรง ความนิยมในการอยู่อาศัยอาจจะจำกัดกว่าการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียวโดยตรง ยิ่งกว่านั้นห้องชุดที่สร้างขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลืองส่วนใหญ่มีขนาดเล็กไม่เกิน 30 ตารางเมตร เพื่อไม่ให้มีราคาแพงจะได้ขายง่าย แต่ก็ทำให้การอยู่อาศัยจริงอาจจะไม่สะดวกนัก ต่อไปอาจมีการขายทิ้ง เพื่อไปหาที่อยู่อาศัยที่มีขนาดกว้างขวางกว่านี้

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ตลอดแนวถนนลาดพร้าว มีที่ดินเปล่า ปั๊มน้ำมัน ตึกแถวอยู่ติดถนนประกาศให้เช่าระยะยาวและขาย กระจายอยู่หลายพื้นที่ เช่น ที่ดินแปลงหนึ่งขนาด 134 ตารางวา ติดป้ายขาย 40 ล้านบาท เป็นต้น