รู้หรือไม่?... “สถาบัน” เน้นลงทุนยาว ‘กองอสังหาฯ’ รับปันผล-ไม่หวั่นไหวความผันผวนระยะสั้น !!!

กลุ่ม“กองทุนอสังหาริมทรัพย์(Property Fund/REIT/Infra Fund)” ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจเป็นกึ่งกลางระหว่าง“หุ้น” และ“ตราสารหนี้” ทั้งในแง่ของความเสี่ยงและผลตอบแทน
แต่โดยหลักการแล้วไม่ได้ต่างอะไรกับการลงทุนโดยตรงใน“อสังหาริมทรัพย์” ที่ผู้ลงทุนคาดหวังรายได้ที่สม่ำเสมอจาก“ค่าเช่า” เป็นหลักซึ่งกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์เองก็เช่นเดียวกันจะส่งผ่านค่าเช่าคืนกลับมาให้กับผู้ถือหน่วยในรูปของ“เงินปันผล” นั่นเอง
ปีที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีที่ไม่ดีสำหรับ“อสังหาริมทรัพย์” ผลกระทบจากCOVID-19 และยังคงส่งผลต่อเนื่องถึงปีนี้ในช่วง2 เดือนแรกของปี21“ดัชนีกองอสังหาฯ(PF&REIT)” ปรับตัวลงไปแล้ว-10.76% ในขณะที่“ดัชนีหุ้นไทย(SET Index)” บวกเล็กน้อย+3.27%
อย่างไรก็ตามถ้าเราลงทุนในมุมมองเดียวกันกับ“นักลงทุนสถาบัน” เชื่อว่าผู้ลงทุน“รายย่อย” เองก็จะสามารถบรรลุเป้าหมายการลงทุนได้ไม่ต่างกัน
วันนี้ทีมงาน‘Wealthythai’ มีข้อมูลที่น่าสนใจต่อมุมมองการลงทุนในกลุ่ม“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” จากนักลงทุนสถาบันมาฝากกัน

“นักลงทุนสถาบัน” ลงทุนกองอสังหาฯ…คาดหวังผลตอบแทน‘เงินปันผลที่สม่ำเสมอ’ เป็นสำคัญ

เป็นอีกครั้งที่ต้องยกเครดิตให้กับ“นักลงทุนสถาบัน” ไว้เป็นต้นแบบการลงทุนให้กับ“นักลงทุนรายย่อย” นั่นคือการลงทุนในกลุ่ม“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ของ“กองทุนประกันสังคม” นั่นเอ
ปัจจุบันกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอุตสาหกรรมกองทุนไทยมีมากมายหลายหลากและ“จุดด้อย” หนึ่งก็คือเรื่องของ‘สภาพคล่อง’ ที่ทำให้ราคาในตลาดรอง(ราคาในกระดาน) มักมีความผันผวนค่อนข้างสูงและในบางกองก็ไม่มีสภาพคล่องในการซื้อขายซึ่งเป็น‘อุปสรรค’ หนึ่งของการลงทุนที่ยังหาทางแก้ไขกันไม่ได้จวบจนปัจจุบันโดยหวังว่า…รูปแบบใหม่อย่าง“ทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์(REIT)” จะช่วยตอบโจทย์นี้ได้

สิ้นปี20 “กองทุนประกันสังคม” ลงทุนในกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์20 กองและในปีที่ผ่านมาผลตอบแทนของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมก็ไม่ดีนักต่อเนื่องถึงปีนี้ในช่วง2 เดือนแรกยังปรับลดลงอีก-10.76% แต่มองในแง่“อัตราผลตอบแทนเงินปันผล(Dividend Yield)” เพิ่มขึ้นเป็น6.22% ถ้าเทียบกับดอกเบี้ย“เงินฝาก” ยังถือว่าดีกว่ามากมายหรือจะเทียบกับDividend Yield ของตลาดหุ้นไทยที่2.67% ก็ยังสูงกว่าถึง3.55% เรียกว่า…ในแง่ของDividend Yield แล้วโอเคเลยทีเดียว
“เมื่อราคาในช่วงที่ผ่านมาปรับตัวลงมามากทำให้‘อัตราส่วนราคาต่ำมูลค่าทางบัญชี(P/BV)’ ของดัชนีกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลงมาเหลือ0.97 เท่า(ราคาต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี) ยิ่งทำให้เพิ่มความน่าสนใจไปอีกในขณะที่P/BV ของหุ้นไทยอยู่ที่1.70 เท่าหากมองด้วยปัจจัยพื้นฐานดังกล่าวนี้ความเสี่ยงในขาลง(Downside Risk) ของกลุ่มกองอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือว่า‘ไม่มาก’ นี่คือความน่าสนใจอีกประการเลยทีเดียว”
ใครที่ไม่รู้จะเลือก“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ไหนลงทุนการพิจาณากองทุนที่มี“นักลงทุนสถาบัน” เข้าลงทุนก็เป็นหนึ่งในตัวช่วยที่ไม่ควรละเลยเพราะนักลงทุนสถาบันมีการทำการศึกษาทำการบ้านก่อนที่จะเข้าลงทุนหากกองทุนนั้นนักลงทุนสถาบันยังสนใจลงทุนนักลงทุนทั่วไปก็ถือว่าสบายใจไปได้ระดับหนึ่ง(แต่ไม่ได้การันตีว่า…การตัดสินใจของนักลงทุนสถาบันนั้นจะถูกต้องเสมอไปนะ…คนละประเด็น)

“COVID-19” กระทบจำกัดในกลุ่มโรงแรมและท่องเที่ยว…ให้มีการระบาดรอบ3-4 ก็ไม่กระทบกองอสังหาฯในภาพรวม

ท่ามกลางราคาที่ปรับตัวดำดิ่งทิ้งตัวเช่นนี้สำหรับนักลงทุนทั่วไปคงอด‘หวั่นไหว’ ไม่ได้แต่ถ้ามองแบบ“นักลงทุนสถาบัน” ที่ถือลงทุนเพื่อคาดหวังผลตอบแทนที่สม่ำเสมอตลอดช่วงอายุที่ลงทุนแล้วจะไม่หวั่นไหวใจแต่ประการใดเพราะหากมองด้วยความเข้าใจแล้วการลงทุนในกลุ่ม“กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ไม่ว่าจะเป็น‘กรรมสิทธิ์(Free Hold)’ หรือ‘สิทธิการเช่า(Lease Hold)’ ก็ตามถ้าถือครองไปตามระยะเวลาการลงทุนแล้วผลตอบแทนที่ได้ก็จะได้ตามประมาณการที่ทำไว้ในเบื้องต้น“คล้ายกับถือครอง“ตราสารหนี้ที่มีหลักประกัน” ไปจนครบอายุถ้าไม่ขายในระหว่างทาง…ความผันผวนดังกล่าวก็ไม่ส่งผลกระทบอะไรกับผู้ลงทุนตลอดระยะเวลาการลงทุนก็รับผลตอบแทนในรูปของ‘เงินปันผล’ ไปถ้านักลงทุนทั่วไปมองการลงทุนในลักษณะเดียวกันนี้ก็จะไม่หวั่นไหวต่อราคาที่ผันผวนในระยะสั้นแต่ประการใดเช่นเดียวกับที่ปรากฏขึ้นกับพอร์ตของ‘กองทุนประกันสังคม’ นั่นเอง”

(วิทวัสอัจฉริยวนิช)

โดย“วิทวัสอัจฉริยวนิช” รองกรรมการผู้จัดการบลจ.กสิกรไทยจำกัดบอกว่าผลกระทบจากCOVID-19 ในภาพรวมนั้นส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มของการท่องเที่ยวเป็นสำคัญด้านรายได้ของกลุ่มนี้ได้รับผลกระทบค่อนข้างมากและยังคงเป็นปัญหาจากว่าภาคท่องเที่ยวจะกลับมาแต่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มอื่นได้รับผลกระทบน้อยมากและทางผู้บริหารเองก็มีการปรับปรุงสัญญาเพื่อให้ผู้เช่าสามารถอยู่ได้กองทุนก็สามารถอยู่ได้ในขณะเดียวกันก็ยังสามารถที่จะจ่าย‘เงินปันผล’ ให้กับผู้ลงทุนได้ดังนั้นผลกระทบถือว่าน้อยมาก
“เราเริ่มเห็นสัญญาณการตั้งกองทุนใหม่หรือการเพิ่มทุนในกองทุนเดิมให้เห็นในช่วงCOVID-19 มากขึ้นก็ถือเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้กับนักลงทุนในยุคดอกเบี้ยเงินฝากต่ำเช่นนี้และในอนาคตต่อให้มีการระบาดของCOVID-19 ระลอก3 หรือ4 ก็ตามรายได้ของกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมคงไม่กระทบอะไรแล้วเพราะแต่ละแห่งได้ทำแผนสำรองเอาไว้หมดแล้วจะมีก็เพียงในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับโรงแรมหรือธุรกิจที่อิงการท่องเที่ยวที่อาจจะต้องรอปีหน้าที่สถานการณ์น่าจะดีขึ้น”
กลุ่ม“กองทุนอสังหาริมทรัพย์(Property Fund/REIT/Infra Fund)” ยังคงเป็นทางเลือกการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนที่ดีอย่างสม่ำเสมอให้กับผู้ลงทุนได้หากคุณลงทุนเพื่อต้องการสิ่งนี้ลงทุนไปยาวๆมองข้ามความผันผวนของราคาในระยะสั้นก็ยังเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจกว่า“เงินฝาก” หรือ“ตราสารหนี้” อยู่นั่นเอง