ทำความรู้จัก ‘รีเทนชั่น-รีไฟแนนซ์’ เทคนิคผ่อนบ้าน ไม่ให้หนี้บาน ปลดหนี้ไวขึ้น
The Bangkok Insight
อัพเดต 30 ส.ค. 2567 เวลา 14.42 น. • เผยแพร่ 31 ส.ค. 2567 เวลา 01.00 น. • The Bangkok Insightผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว ควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ รวมทั้งหมั่นศึกษาเทคนิคผ่อนบ้านที่ช่วยลดต้นลดดอกควบคู่ไปด้วย
ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนมาทำความรู้จักกับรีเทนชั่น และ รีไฟแนนซ์ ทางลัดที่จะช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ยเมื่อกู้ซื้อบ้านที่หลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อน
การรีเทนชั่น และ รีไฟแนนซ์ ต่างมีวัตถุประสงค์ในการลดอัตราดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านให้ต่ำลงเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในรายละเอียดการดำเนินการ ดังนี้
เทคนิคผ่อนบ้าน "รีเทนชั่น" และ "รีไฟแนนซ์"
รีเทนชั่น (Retention) เป็นการต่อรองขอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิมที่กำลังผ่อนอยู่ โดยธนาคารจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ก่อนพิจารณาเช่นกัน
วิธีนี้มีจุดเด่นอยู่ที่ผู้กู้ไม่เสียเวลาในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมกับธนาคารเดิม ธนาคารจะมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติไม่นาน นอกจากนี้ยังมีข้อดีตรงที่เสียค่าธรรมเนียมน้อยกว่าการรีไฟแนนซ์ จึงได้ประโยชน์ทั้งการประหยัดเวลา ลดความยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร และมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่ถูกกว่า
รีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นการย้ายไปทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารแห่งใหม่เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า โดยหลายธนาคารมักจะมีการจัดโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้ารายใหม่ จึงทำให้ผู้กู้จะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น
นอกจากนี้บางแห่งยังมีโปรโมชั่นพิเศษเพิ่มเติม เช่น ฟรีค่าประเมินหลักประกัน, ฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น จุดเด่นของการรีไฟแนนซ์คือผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกข้อเสนอที่มองว่าคุ้มค่าที่สุดจากธนาคารต่าง ๆ ได้เอง ถือเป็นวิธีที่ได้รับนิยมเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนลงได้อย่างชัดเจน หรืออาจได้เงินส่วนต่างมาใช้ในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยได้หากกู้ได้มากกว่าวงเงินเดิม
เปิดเช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจเลือก แบบไหนเหมาะกับคุณ
ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยว่า ผู้บริโภคที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเกือบ 3 ใน 5 (59%) มีความคุ้นเคยกับการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว โดยมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง (สัดส่วน 68% และ 71% ตามลำดับ) ขณะที่อีก 34% ไม่รู้จักการรีไฟแนนซ์มาก่อน
เหตุผลหลักของผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะรีไฟแนนซ์ (60%) มองว่าวิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินได้มากขึ้น ขณะที่ 52% มองว่าช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยและการผ่อนจ่ายที่ถูกลง และ 36% รู้สึกว่าตัวเองในปัจจุบันมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการเงินมากขึ้นกว่าตอนแรก
เช็กลิสต์ที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์
- ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาเดิมให้ชัดเจน
ปกติแล้วธนาคารจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น เมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวดอกเบี้ยจะขยับเป็นอัตราลอยตัวจึงทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้กู้ควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่ามีเงื่อนไขเวลาในการยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ไว้อย่างไร
โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะระบุให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งหากมีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ผู้กู้จะต้องเสียค่าปรับให้ธนาคารเดิมขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดี หากผู้กู้มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก่อนเวลาที่กำหนดในสัญญา เนื่องจากแบกรับภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ควรคำนวณยอดค่าปรับมาเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนว่าคุ้มพอที่จะเสียค่าปรับหรือไม่ วิธีไหนจะแบ่งเบาภาระทางการเงินได้มากกว่ากัน หรือจะเลือกอดทนผ่อนจ่ายไปจนครบกำหนดสัญญาก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าปรับที่ไม่จำเป็นแทน
- เวลาในการเตรียมเอกสาร
อีกหนึ่งข้อดีของการรีเทนชั่นคือ เป็นการดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ซึ่งมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว จึงทำให้ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารต่าง ๆ มากนัก เนื่องจากธนาคารสามารถใช้เอกสารเดิมหลายฉบับที่ผู้กู้ใช้ยื่นขอสินเชื่อ จึงมีความสะดวกสบายมากกว่า อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่นาน เพราะธนาคารมีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว จึงอนุมัติได้เร็วกว่าการรีไฟแนนซ์ หลังจากนั้นธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระสินเชื่อ ภาระหนี้ ประเมินสภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการกู้ และดำเนินการตามขั้นตอนตรวจสอบ ซึ่งใช้เวลาการพิจารณาอนุมัติเท่ากับการขอกู้ใหม่
- คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด
หลายคนมองว่า การรีไฟแนนซ์คุ้มค่ามากกว่า เนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ อย่างไรก็ดี ผู้กู้ต้องไม่ลืมที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่าง ๆ ด้วย เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่จะต้องมีขั้นตอนการจดจำนองใหม่อีกครั้ง จึงมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ประกอบด้วย
ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ 0-3% ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1%, ค่าประเมินราคาหลักประกัน 0.25-2%, ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ และค่าประกันอัคคีภัย
นอกจากนี้ หลังจากได้รับการอนุมัติจากธนาคารใหม่ที่รีไฟแนนซ์แล้ว ผู้กู้จะต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมก่อน ซึ่งจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไปชำระให้กับธนาคารเดิมในวันไถ่ถอนด้วยเช่นกัน
ขณะที่การรีเทนชั่นจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิมหรือวงเงินที่เหลือแล้วแต่ที่ธนาคารกำหนด ผู้บริโภคจึงควรคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกันให้ละเอียด หากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับต่างกันไม่มากนัก การรีเทนชั่นอาจจะคุ้มค่ากว่าเนื่องจากเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่น้อยกว่า
- ต่อรองเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า
เบื้องต้นผู้กู้ควรติดต่อขอทราบตัวเลือกโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น ๆ เพื่อนำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยกับการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดในช่วง 3 ปีแรก เนื่องจากเมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวก็จะสามารถขอยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยได้อีกครั้ง
อย่างไรก็ดี ส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์มักจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น หากผู้กู้ได้รับโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษ ก็สามารถนำไปต่อรองกับธนาคารเดิมเพื่อขอรีเทนชั่นในอัตรานั้นได้ ซึ่งมีโอกาสที่ทางธนาคารเดิมจะปรับลดดอกเบี้ยลงมาให้เป็นกรณีพิเศษ เพื่อแข่งขันกับคู่แข่งและรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำลงและคุ้มค่ากว่า
แม้การรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์ จะเป็นเทคนิคผ่อนบ้านที่ทำให้ทุกคนแบ่งเบาภาระได้มากขึ้น ลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง รวมทั้งเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นแล้ว แต่หัวใจสำคัญที่ทุกคนไม่ควรมองข้ามตั้งแต่คิดจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือ การวางแผนการเงินให้เป็นระบบก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง ผ่อนไม่ไหวจนขาดส่งค่างวดและกระทบไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้
ที่มา: ddproperty
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ทำความรู้จัก 'สินเชื่อบ้านแลกเงิน' รวมโปรโมชั่น 5 ธนาคารไว้ที่นี่!!
- เสนา ผนึก ฮันคิว ฮันชิน ร่วมทุนตั้ง 'เสนา เอชเอชพี' ลุย 66 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 8.3 หมื่นล้าน
- 71 ปี ธอส. ปล่อยสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ ผ่อนเริ่มต้นแค่ 2,400 บาท/เดือน
ติดตามเราได้ที่