REIC เผยจีนยังแชมป์โอนคอนโดแม้ไร้ ‘ทุนเทา’ คาดอสังหาฯ พ้นจุดต่ำสุด ลุ้นฟื้นตัว 9% ปีนี้

REIC เผยจีนยังครองเบอร์ 1 ยอดโอนห้องชุดต่างชาติ แม้ไม่มี ‘ทุนจีนเทา’ ชี้ตลาดอสังหาฯ พ้นจุดต่ำสุดแล้ว เริ่มฟื้นตัวตาม Real Demand มากขึ้น ขณะที่บ้านมือสองโตดี ครองส่วนแบ่งตลาดได้ 64% ด้าน REIC หวัง ธปท. ต่ออายุ LTV ลดค่าโอนจดจำนอง

วันนี้ (25 กุมภาพันธ์) ณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2568 โดยระบุว่า ตลาดได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และกำลังเข้าสู่ช่วงการฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีสัญญาณบวกจากการเปลี่ยนผ่านไปสู่ ‘อุปสงค์ที่แท้จริง’ (Real Demand) มากขึ้น หลังการหายไปของกลุ่ม ‘ทุนจีนเทา’

สำหรับภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 มีปริมาณการโอนติดลบ 9.1% YoY และมีมูลค่าการโอนติดลบ 11.8% YoY ซึ่งทาง REIC ประเมินในกรณีฐาน (Base Case) ว่า ตลาดอสังหาฯ ในปี 2569 อาจมีปริมาณการโอนติดลบ 0.5% และมูลค่าติดลบ 0.7% อิงจากการเติบโตของ GDP ที่ 2.0% และการขยายตัวของเงินเฟ้อ 0.2% รวมทั้ง คาดการณ์ว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีการขยายมาตรการ LTV ที่กำลังจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายนนี้ ออกไปอีก 1 ปี รวมถึงขยายระยะเวลามาตรการลดค่าโอนและจดจำนองไปถึงปี 2570 อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินเช่นกันว่า ในกรณีที่ดีที่สุด (Best Case) บนสมมติฐาน GDP ขยายตัว 2.5% และเงินเฟ้อขยายตัว 0.7% ตลาดอสังหาฯ อาจเติบโตสูงถึง 9.4% YoY และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 9.2% YoY

🔸 ทุนจีนเทาหายไป แต่คนจีนยังครองเบอร์ 1 โอนคอนโดมิเนียมไทย

ณรงค์พลกล่าวว่า “จีนเป็นชาติที่มีการเข้ามาซื้อห้องชุดมากที่สุด” และยอมรับว่า “การลงทุนของจีน มีทั้งจีนเทา และจีนไม่เทา” อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการควบคุมเงินทุนไหลเข้าและการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้ยอดการโอนห้องชุดของกลุ่มทุนจีนเทาหายไป

โดยยอดการโอนห้องชุดของชาวจีนในปี 2568 มีปริมาณลดลง 12.9% YoY เหลือ 4,940 หน่วย จาก 5,670 หน่วยในปี 2567 และมีมูลค่าการโอนลดลง 30.0% YoY เหลือ 18,585 ล้านบาท จากระดับ 26,561 ล้านบาทในปี 2567

“จากมาตรการที่เข้มงวดเรื่องของจีนเทามากขึ้น ทำให้บ้าน Luxury ที่แต่ก่อนควักเงินสดหลักร้อยล้านซื้อ ส่วนนี้ก็หายไป จะสังเกตได้ว่าบ้านที่ราคาเกิน 7 ล้าน มียอดการโอนที่ร่วงลง แต่บ้านในกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านมียอดการโอนที่สูงขึ้น” ณรงค์พลกล่าว

ทั้งนี้ จากข้อมูลยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทุกประเทศในปี 2568 พบว่า กลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท มียอดการโอนลดลง 8.8% YoY ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท มียอดการโอนลดลงถึง 14.0% YoY

🔸 ตลาดบ้านมือสองครองเมือง

นอกจากนี้ REIC ยังชี้ให้เห็นว่าสัดส่วนการโอนบ้านมือสองเพิ่มขึ้นเป็น 64% สะท้อนภาวะกำลังซื้อที่เปราะบางในตลาดอสังหาฯ ไทย ซึ่งทาง Krungthai COMPASS ได้ประเมินสาเหตุที่ผู้คนเลือกซื้อบ้านมือสองมากขึ้น โดยวิเคราะห์เหตุผลไว้ 3 ข้อ ดังนี้

1.วิกฤตรายได้ไล่ตามราคาบ้านไม่ทัน เนื่องจากราคาบ้านใหม่โตเฉลี่ยปีละ 4.3% ขณะที่ค่าจ้างโตเพียง 2.8%

2.บ้านมือสองมีตัวเลือกที่หลากหลายในทุกระดับราคา โดยปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยมือสองเสนอขายทั่วประเทศกว่า 243,000 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านแนวราบ 70% และคอนโดมิเนียม 30%

ด้วยปริมาณสต็อกที่มากและกระจายตัวในทุกทำเล ทำให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองและมีทางเลือก ที่ตอบโจทย์ชีวิตประจำวันได้มากกว่าบ้านใหม่ที่มักขยับออกไปอยู่ชานเมืองมากขึ้น

3.บ้านมือสองส่วนใหญ่เป็นความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ในขณะที่ตลาดบ้านใหม่มักอ่อนไหวต่อกลุ่มเก็งกำไรและมาตรการสินเชื่อ แต่ตลาดมือสองขับเคลื่อนด้วยผู้อยู่อาศัยจริงเป็นหลัก ทำให้มีความยืดหยุ่นสูงท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจผันผวน

สะท้อนจากสถิติในช่วงปี 2564-2568 ที่มูลค่าโอนบ้านมือสองยังเติบโตได้เฉลี่ย 3.8% ต่อปี ในขณะที่มูลค่าโอนบ้านใหม่หดตัวเฉลี่ยถึง -6.9% ต่อปี