‘คอนโดซีบีดี-หัวหิน-ภูเก็ต’ ดีมานด์พุ่ง

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยตลาดคอนโดมิเนียมยังเติบโต จากความต้องการซื้ออยู่อาศัยและเพื่อลงทุน โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน โซนเพลินจิต-ชิดลม, สุขุมวิท, พญาไท-ราชเทวี ตลาดโตต่อเนื่อง รวมทั้งคอนโดตากอากาศภูเก็ต-หัวหิน ยังเติบโต คาดต้นปีคอนโดฯรีเซลคึกคัก ดึงผู้ซื้อเร่งตัดสินใจก่อนใช้มาตรการ LTV

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลฝ่ายวิจัยและพัฒนากลยุทธ์ ของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) และโซนใกล้เคียง ที่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม อีกทั้งการขยายตัวของเมือง ประกอบกับระบบการคมนาคมที่ครอบคลุมมากขึ้น ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวไปหลายพื้นที่

อย่างไรก็ตามคอนโดมิเนียม ยังถือเป็นที่อยู่อาศัยที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่น ส่งผลให้ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยาย ปรับราคาเพิ่มขึ้นและกระทบต่อราคาของโครงการใหม่ ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น นอกจากปัจจัยด้านระบบคมนาคมแล้ว พื้นที่แนวรถไฟฟ้ายังมีศักยภาพของพื้นที่ ลักษณะเฉพาะตัวเช่นเป็นศูนย์รวมแหล่งการค้า คอมมูนิตี้มอลล์ แหล่งงาน และอาคาร ก็เป็นหนึ่งในอีกปัจจัย ที่ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้น

จากการเก็บข้อมูลย้อนหลัง 4 ปี (2558 – 2561) พบการเติบโตแต่ละทำเล ดังนี้

• ทำเลสุขุมวิท มีอุปสงค์ (ดีมานด์) เติบโตเฉลี่ยกว่า 50% ขณะที่อุปทานเติบโตเพียง 30%
• ทำเลพญาไท-ราชเทวี อุปสงค์เติบโตเฉลี่ยกว่า 570% อุปทานเติบโต 240% มีโครงการไม่มาก
• ทำเลเพลินจิต-ชิดลม อุปสงค์เติบโตเฉลี่ย 80% อุปทานเติบโต 20%

จากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่า อุปสงค์เติบโตแซงหน้าอุปทานค่อนข้างมาก ปัจจัยหลักมาจากพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและโซนซีบีดี ในปัจจุบันเริ่มมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครงการใหม่อย่างจำกัด แม้จะมีความต้องการจากผู้ซื้อสูงเพียงใด แต่การพัฒนาโครงการใหม่ทำได้ยาก

ดังนั้นคอนโดมิเนียมจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และถูกนำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) จึงน่าจับตามอง เพราะสามารถตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลกลางเมืองได้ โดยโครงการในเขตพญาไท อโศก และสุขุมวิท พบว่าราคาโครงการใหม่สูงกว่าราคาโครงการรีเซลเกือบ 10%

ด้วยศักยภาพของพื้นที่ ที่เป็นศูนย์กลางความเจริญ แหล่งงาน และร้านอาหาร อีกทั้งด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เริ่มลดลง ส่งผลให้ระดับราคารีเซลยังอยู่ในระดับสูง ดังนั้นราคาระหว่างโครงการใหม่กับโครงการรีเซล จึงมีความแตกต่างน้อยกว่าพื้นที่รอบนอก

ปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ได้รับความนิยมไม่เสื่อมคลาย มาจากผลตอบแทนรวมจากการลงทุน ทั้งผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) และผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ที่อยู่ในระดับสูง โดยโครงการที่ได้รับผลตอบแทนในระดับสูงกว่าค่าเฉลี่ยของผลตอบแทนรวม  ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในพื้นที่สุขุมวิท และสุขุมวิทรอบนอกที่มีผลตอบแทนรวมอยู่ที่ 10% ต่อปี และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม เป็นที่น่าสังเกตว่า โครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 2-3 ปี มี Capital Gain ลดลง จึงอาจคาดการณ์ได้ว่าระดับราคาของโครงการใหม่ๆ มีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี หากนักลงทุนต้องการได้ผลกำไรจากส่วนต่างของราคา อาจต้องใช้เวลาในการถือครองอย่างน้อย 3 ปีขึ้นไป โดยผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ 4-6% แต่จากราคาที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จะทำให้ผลตอบแทนโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นอีก

นอกจากนี้ การขยายตัวของความเจริญ และโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและคมนาคมจากภาครัฐ ให้กระจายไปยังเมืองท่องเที่ยวหลัก ก็เป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญของการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมเช่นกัน โดยเฉพาะโซนภูเก็ต ที่มีโครงการการพัฒนาสนามบินภูเก็ต เฟส 3, โครงการภูเก็ต สมาร์ทซิตี้, การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม รองรับการขยายตัวของเมืองภูเก็ตในอนาคต

ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่ภูเก็ต จึงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภายใน 3 ปี มีการปรับเพิ่มขึ้น 12% และโซนหัวหิน ที่มีโครงการพัฒนาการเชื่อมต่อการเดินทางจากกรุงเทพฯ ทางรถไฟความเร็วสูงและโครงการทางพิเศษ รวมทั้งศักยภาพความพร้อมด้านการอยู่อาศัยของพื้นที่ ทำให้อุปสงค์เติบโตต่อเนื่อง

สำหรับพื้นที่หัวหินในภาพรวม ราคาที่ดินรอบบัญชี 2559-2562 เทียบกับ 2555–2558 เพิ่มขึ้นเกือบ 30% ทำให้ตลาดรีเซลช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา พบว่าราคาเติบโตต่อเนื่อง มีผลตอบแทนการขายต่อสูงถึง 60% ส่วนการปล่อยเช่า ก็ยังสร้างผลตอบแทนสูงราว 4-5% ต่อปี ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองท่องเที่ยวตากอากาศ จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจไม่แพ้กัน

“ประเมินได้ว่าช่วงต้นปี 2562 ก่อนมาตรการลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือนเมษายนปีนี้ โครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วและรีเซลจะกลับมาคึกคัก เนื่องจากเป็นตัวเลือกที่ดีกว่าโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง สามารถเห็นรูปแบบโครงการ สภาพห้อง และพร้อมเข้าอยู่ หรือหากจะลงทุนปล่อยเช่าต่อ ก็สามารถรับผลตอบแทนได้เลย” นายอนุกูล กล่าว

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังมีการทำโปรโมชั่นพิเศษออกมาอย่างต่อเนื่อง ฉะนั้น จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก่อนช่วงเวลาบังคับใช้มาตรการ LTV และจะได้ประโยชน์จากราคาที่ขยับเพิ่มขึ้นในอนาคต