จับตาอสังหาฯ จีน รัฐจ่อคลายกฎ ‘สามเส้นแดง’ จะช่วยฟื้นได้จริงไหม ?

เมื่อสองปีก่อนหน้านี้มีผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่า รัฐบาลจีนจะไม่ให้ความช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไปแล้ว เพราะขนาดของปัญหาใหญ่เกินไป และรัฐบาลจีนมีเครื่องยนต์เศรษฐกิจตัวอื่นมาแทนอสังหาฯแล้ว นั่นคือรถยนต์ไฟฟ้า (EV)

แต่ล่าสุดมีข่าวสำคัญที่สุดในรอบหลายปีสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนว่า รัฐบาลจีนกำลังจะผ่อนคลายกฎเกณฑ์สำคัญที่กำหนดบังคับใช้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นการช่วยห้ามเลือดผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้ที่ล้มกันไปแล้วหลายราย

มีข่าวรัฐจ่อคลายกฎ ‘สามเส้นแดง’

ในวันที่ 29 มกราคม 2026 บลูมเบิร์ก (Bloomberg) รายงานข่าวนี้โดยอ้างอิงการรายงานของสื่อจีนว่า หน่วยงานกำกับดูแลของจีนไม่กำหนดให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องยื่นรายงานตัวชี้วัด ‘สามเส้นแดง’ (Three Red Lines) อีกต่อไปแล้ว

ตัวชี้วัด ‘สามเส้นแดง’ ถูกออกแบบมาเพื่อจำกัดภาระหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และประเมินความสามารถในการถือเงินสดเพื่อรองรับหนี้ระยะสั้น โดยถูกนำมาใช้ตั้งแต่ปี 2020 ในช่วงที่รัฐบาลจีนต้องการสกัดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งขยายตัวอย่างร้อนแรงและก่อหนี้สะสมในระดับสูง จนสร้างความกังวลว่าหากภาคอสังหาฯ ล้มจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม

แม้จะเกิดขึ้นมาด้วยเจตนาเพื่อป้องกันไม่ให้บริษัทอสังหาฯกู้เงินสูงเกินไปจนเกิดปัญหา แต่กฎสามเส้นแดงกลับกลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จีนเข้าสู่วิกฤต เพราะมันทำให้เกิดวิกฤตสภาพคล่องตั้งแต่กลางปี 2021 และนำไปสู่การที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากผิดนัดชำระหนี้รวมราว 130,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐ รวมถึงการล้มละลายของไชน่า เอเวอร์แกรนด์ กรุ๊ป (China Evergrande Group) ซึ่งเคยเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดของประเทศ และเป็นสัญลักษณ์ของช่วงเวลาแห่งความเฟื่องฟูและการล่มสลายของภาคอสังหาริมทรัพย์จีน

หากข่าวนี้เป็นจริงการยกเลิกข้อกำหนดการรายงานตัวชี้วัดตามกฎสามเส้นแดงจะสะท้อนการเปลี่ยนท่าทีของรัฐบาลจีนที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน หลังจากที่ไม่ค่อยได้สนใจภาคอสังหาฯ นักในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา

หุ้นเด้งแรงรับข่าวดี

แม้ว่าจะยังไม่ชัดเจนว่าเป็นเรื่องจริงหรือไม่ แต่ผลตอบรับจากตลาดทุนเกิดขึ้นทันทีที่มีข่าวออกมาในช่วงเช้า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จีนปรับตัวขึ้นอย่างร้อนแรง ดัชนีหุ้นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จีนของบลูมเบิร์ก อินเทลลิเจนซ์ (Bloomberg Intelligence) พุ่งขึ้นสูงสุด 7.3-8.1% ในช่วงเช้า แล้วปรับตัวขึ้นอีกในระหว่างวัน จนปิดตลาดไปที่ +11% ซึ่งเป็นการปรับขึ้นแรงที่สุดนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม โดยหุ้นซุนแอค ไชนา โฮลดิงส์ (Sunac China Holdings) พุ่งขึ้นสูงสุดถึง 29% ขณะที่คันทรี การ์เดน โฮลดิงส์ (Country Garden Holdings) พุ่งขึ้น 16% ณ เวลาปิดตลาด

การดีดตัวของราคาหุ้นสะท้อนมุมมองของนักลงทุนที่คาดหวังว่า ทางการจีนอาจผ่อนคลายนโยบายต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม แม้ว่าวิกฤตในภาคอสังหาฯ จะไม่สามารถแก้ไขได้ภายในระยะเวลาสั้น ๆ

การคลายกฎนี้จะช่วยภาคอสังหาฯ ได้แค่ไหน ?

นอกจากคำถามว่าการผ่อนคลายกฎสามเส้นแดงจะเกิดขึ้นจริงไหม คำถามที่สำคัญไม่น้อยกว่ากัน คือ การผ่อนคลายกฎระเบียบที่จะเกิดขึ้นนี้จะช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ได้จริงแค่ไหน ?

แม้การยกเลิกข้อกำหนดด้านการรายงานตัวชี้วัดสามเส้นแดงจะช่วยคลายแรงกดดันด้านกฎระเบียบ แต่นักวิเคราะห์หลายคนมองว่า การเปลี่ยนแปลงนี้จะมีผลต่อความเชื่อมั่นในตลาดทุนและกระตุ้นการลงทุนในหุ้น มากกว่าจะช่วยเรื่องการฟื้นตัวเชิงปริมาณของเงินทุนหรืออุปสงค์ที่แท้จริงในภาคอสังหาริมทรัพย์จีน

บอสโก วู (Bosco Wu) นักกลยุทธ์จากแบงก์ออฟอีสต์เอเชีย (Bank of East Asia) แสดงความเห็นว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของตลาดมากกว่าจะสร้างผลกระทบที่แท้จริงในภาคอสังหาฯ แต่ก็อาจเป็นสัญญาณว่ามีความเป็นไปได้ที่รัฐบาลจะผ่อนคลายข้อจำกัดในภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในระยะต่อไป

หลิว สุ่ย (Liu Shui) นักวิเคราะห์จากบริษัทวิเคราะห์อสังหาฯ ไชนา อินเด็กซ์โฮลดิงส์ (China Index Holdings) วิเคราะห์ว่า กฎดังกล่าวไม่ตอบโจทย์โครงสร้างอุตสาหกรรมที่เปลี่ยนไป เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ละทิ้งโมเดลการขยายตัวด้วยหนี้ และไม่ได้ให้ความสำคัญกับ ‘ขนาด’ เป็นอันดับแรกแล้ว แต่หันมาเน้นการพัฒนาอย่างมีคุณภาพ ขณะที่บริษัทที่ยังเดินเกมเชิงรุกเกินตัวได้เผชิญการผิดนัดชำระหนี้ไปแล้ว

ขณะที่นักวิเคราะห์จากซิตี้ (Citi) มองว่า การผ่อนคลายนโยบายครั้งนี้ไม่น่าจะนำไปสู่การไหลเข้าของเงินทุนใหม่ในวงกว้าง เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาฯ เอกชนส่วนใหญ่ยังอยู่ระหว่างการขยายอายุหนี้หรือปรับโครงสร้างหนี้ ขณะที่บริษัทของรัฐก็ยังต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านกฎระเบียบอื่น ๆ หากต้องการกู้ยืมเงินเพิ่ม อย่างไรก็ตาม Citi มองว่าการเคลื่อนไหวนี้อาจเป็นสัญญาณว่า การลดหนี้และลดการผลิตส่วนเกินในภาคอสังหาฯ นั้นสำเร็จแล้วในแง่เซนติเมนต์ของตลาด

ข้อมูลที่รอยเตอร์ (Reuters) ได้จากแหล่งข่าวในจีนแสดงให้เห็นว่าคนในอุตสาหกรรมมองว่า มาตรการที่น่าจะช่วยพยุงภาคอสังหาฯ ได้มากกว่า คือ การขยายเวลาชำระสินเชื่อให้กับโครงการที่ถูกคัดเลือกให้อยู่ใน ‘บัญชีขาว’ (whitelist) ซึ่งเป็นโครงการที่รัฐบาลท้องถิ่นเสนอชื่อเพื่อให้ได้รับการสนับสนุนทางการเงิน โดยธนาคารสามารถขยายอายุเงินกู้ได้โดยไม่ต้องขอหลักประกันเพิ่มเติม

แหล่งข่าวของรอยเตอร์บอกว่า เงินกู้จำนวนมากในกลุ่มนี้กำลังครบกำหนดชำระหลังจากผ่านมาสองปี ดังนั้น การขยายระยะเวลาจะช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการมีเวลาในการก่อสร้างโครงการที่ค้างอยู่ให้แล้วเสร็จ และสามารถประคองการดำเนินงานต่อไปได้อย่างมั่นคง

อ้างอิง: Bloomberg [1], Bloomberg [2], Reuters