ซื้อบ้านราคา 3 ล้าน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร วงเงินกู้ที่ได้ ระยะเวลาผ่อน

เมื่อคิดจะซื้อบ้านทั้งที ไม่ว่าใครก็อยากได้บ้านที่มีคุณภาพดี ให้ความสุขสบาย ไม่คับแคบ และมีทำเลที่เหมาะกับการใช้ชีวิตประจำวันของตัวเอง แต่บ้านที่ตอบโจทย์เหล่านี้ได้ ก็มักจะเป็นบ้านราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็นราคาที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่สามารถเข้าถึงได้ แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะกู้บ้านในราคาระดับนี้ผ่าน

ผู้ซื้อจึงต้องศึกษาข้อมูลและประเมินความพร้อมของตัวเองก่อนตัดสินใจซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาทด้วย

อ่านหัวข้อที่คุณสนใจ

• เงื่อนไขในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน
• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับบ้านราคา 3 ล้าน
• ระยะเวลาในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน
• การประเมินความพร้อมของตัวเอง
• เตรียมเงินผ่อนที่อาจสูงขึ้นในอนาคต

เงื่อนไขในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน

1. วงเงินกู้ต่ำสุดและสูงสุดที่คาดว่าจะได้รับ

สำหรับบ้านใหม่ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลังแรก ธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดเพดานการอนุมัติวงเงินกู้สูงสุดไว้ที่ 90-100% จากราคาบ้าน

นั่นหมายความว่า บ้านราคา 3 ล้านต้องใช้เงินดาวน์ประมาณ 300,000 บาท หรืออาจไม่ต้องใช้เงินดาวน์ถ้ามีสินเชื่อตกแต่งบ้านมาช่วยเสริม (แต่รวมวงเงินกู้ทั้งหมดต้องไม่เกิน 100%) ทั้งนี้ รายได้และความน่าเชื่อถือของผู้ซื้อก็ส่งผลให้วงเงินเพิ่มขึ้นหรือลดลงด้วยเช่นกัน

2. เงินผ่อนต่ำสุดและสูงสุดที่จะต้องจ่าย

เงินผ่อนบ้านนั้นสัมพันธ์กับระยะเวลาการผ่อน อัตราดอกเบี้ย และวงเงินกู้ที่ได้รับ จึงทำให้ผู้ซื้อแต่ละคนใช้เงินในการผ่อนบ้านไม่เท่ากัน แต่ก็มีวิธีกะประมาณว่า ถ้าซื้อบ้านราคา 3 ล้าน ต้องผ่อนเดือนละเท่าไร โดยคำนวณดังนี้

• สมมุติให้กู้บ้านราคา 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี ทำให้ผ่อนเงินต้นประมาณ 2,800 บาทต่อเดือน
• ดอกเบี้ย 5% ต่อปี คิดเป็น 50,000 บาทต่อปี หรือประมาณ 4,200 บาทต่อเดือน
• รวมเงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องผ่อน = 7,000 บาทต่อเดือน

นี่คือวิธีการคร่าว ๆ ที่ผู้ขายมักจะใช้นำเสนอผู้ซื้อว่าผ่อนบ้านเพียงล้านละ 7,000 บาท แต่ในความเป็นจริงแล้ว การผ่อนบ้านจะคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก และผู้ซื้ออาจเสียดอกเบี้ยต่ำหรือสูงกว่านั้น หรืออาจผ่อนได้ไม่ถึง 30 ปี

ปัจจัยเหล่านี้จึงส่งผลให้จำนวนเงินผ่อนเปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น เมื่อซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ก็ขอให้ผู้ซื้อประมาณเงินผ่อนไว้เดือนละ 20,000-30,000 บาทก่อน แล้วปรึกษาธนาคารเพื่อคำนวณตัวเลขที่ชัดเจนอีกครั้ง

ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับบ้านราคา 3 ล้าน

การซื้อบ้านทุกหลังย่อมมีค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาบ้าน และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ นั่นหมายความว่า บ้านราคา 3 ล้านบาทจะต้องเสียค่าโอนกรรมสิทธิ์ 60,000 บาท และเสียค่าจดจำนอง 30,000 บาท เว้นแต่จะมีโปรโมชั่นฟรีทุกค่าใช้จ่าย

นอกจากนี้ เบี้ยประกันอัคคีภัย เบี้ยประกันชีวิตแบบคุ้มครองสินเชื่อ และค่าส่วนกลางก็จะแปรผันไปตามราคาบ้าน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จึงเป็นอีกหนึ่งเงื่อนไขที่ผู้ซื้อต้องรับทราบก่อนซื้อบ้านราคา 3 ล้าน

ค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อบ้าน จำนวนที่ต้องจ่าย ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาบ้าน ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย เฉลี่ย 1,000 บาทต่อปี หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้าน ค่าส่วนกลาง ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ เก็บตามขนาดพื้นที่

ระยะเวลาในการผ่อนบ้านราคา 3 ล้าน

โดยปกติแล้ว ธนาคารจะเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อจะผ่อนบ้านได้นานสูงสุดถึง 30 ปี แต่รวมระยะเวลาผ่อนแล้วผู้ซื้อจะต้องมีอายุไม่เกิน 70 ปี ผู้ที่ได้รับสิทธิ์ผ่อนบ้านนาน 30 ปี จึงต้องมีอายุไม่เกิน 40 ปี หากผู้ซื้อมีอายุมากกว่านั้น ระยะเวลาในการผ่อนบ้านก็จะลดลง และส่งผลให้เงินผ่อนบ้านต่อเดือนสูงขึ้น

การประเมินความพร้อมของตัวเอง

1. เช็กเงินเก็บออมที่มีอยู่ในตัว

เนื่องจากธนาคารมีโอกาสที่จะอนุมัติเงินกู้ไม่เต็มราคาบ้าน ผู้ซื้อจึงควรมีเงินเก็บให้พร้อมสำหรับดาวน์บ้านอย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน และยังต้องมีเงินเผื่อสำหรับการตกแต่งบ้านและค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

2. เช็กรายได้รวมของผู้กู้

คำถามที่ว่า บ้านราคา 3 ล้านต้องใช้เงินเดือนเท่าไร สามารถตอบได้คร่าว ๆ โดยการใช้สูตรผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท มาเป็นตัวตั้งต้น และให้คำนวณดังนี้

• ผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท บ้านราคา 3 ล้านบาทจึงต้องผ่อน 21,000 บาทต่อเดือน
• เงินผ่อน 21,000 บาทต่อเดือน / ความสามารถในการผ่อนชำระ 70% ของรายได้ = เงินเดือน 30,000 บาท

แต่ในความเป็นจริงนั้น ผู้ซื้ออาจมีภาระค่าใช้จ่ายหรือหนี้สินอื่น ๆ ที่คงค้างอยู่ ซึ่งทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง และเงินผ่อนบ้านก็อาจสูงกว่า 21,000 บาทต่อเดือน จึงเป็นไปได้ยากที่เงินเดือน 30,000 บาทจะผ่อนบ้านราคา 3 ล้านได้แบบสบายใจ

ดังนั้น ผู้ซื้อควรเผื่อเงินเดือนไว้ประมาณ 45,000 บาท เพื่อไม่ให้อึดอัดกับหนี้สินจนเกินไป หรือให้บุคคลในครอบครัวมากู้ร่วมเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระก็ได้

3. เช็กอายุของผู้ซื้อกับอายุสินเชื่อ

สำหรับผู้ซื้อที่มีอายุไม่เกิน 40 ปีจะสามารถผ่อนได้ 30 ปี แต่ถ้าเกินกว่านี้ ก็ยังมีทางออกด้วยการขอให้คนในครอบครัวที่มีรายได้และอายุต่ำกว่า 40 ปีเป็นผู้กู้หลัก และให้ผู้ที่มีอายุเกิน 40 ปีเป็นผู้กู้ร่วม ธนาคารก็จะนับอายุสินเชื่อตามอายุของผู้กู้หลัก ผู้ซื้อก็จะได้ผ่อนนานสูงสุด 30 ปีเช่นกัน

เตรียมเงินผ่อนที่อาจสูงขึ้นในอนาคต

บางธนาคารอาจมีโปรโมชั่นให้ผู้ซื้อผ่อนบ้านในราคาที่ต่ำมากในปีแรก ๆ ก่อนจะขยับสูงขึ้นในอนาคต แต่สามารถแก้ไขปัญหาข้อนี้ได้โดยรีเทนชันเพื่อขอดอกเบี้ยโปรโมชั่นกับธนาคารเดิมที่ขอสินเชื่อ หรือรีไฟแนนซ์เพื่อย้ายไปขอสินเชื่อกับธนาคารอื่นที่ให้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า

โดยผู้ซื้อต้องมั่นใจด้วยว่า สินเชื่อที่ทำกับธนาคารนั้นไม่มีเงื่อนไขห้ามรีไฟแนนซ์หลังหมดโปรดอกเบี้ยต่ำ

ท้ายที่สุดนี้ ทุกคนคงจะเห็นแล้วว่า การผ่อนบ้านราคา 3 ล้านบาทนั้นไม่ใช่เรื่องยาก และคนในครอบครัวยังช่วยกันหารายได้เพื่อซื้อบ้านในระดับนี้ได้ แต่ถ้ารู้สึกว่าบ้านราคา 3 ล้านบาทยังเป็นภาระที่หนักเกินไป ก็ลองหาบ้านราคาถูกลงหรือเปลี่ยนเป็นทาวน์โฮมในระดับ 2 ล้านบาท ก็ถือเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเช่นกัน