เกาะกระแสราคาที่ดินขึ้นแค่ไหน ทำไมคอนโดถึงแพง!

“ราคาคอนโดมิเนียม ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก บางทำเลสูงเกินกำลังซื้อ” เป็นประเด็นที่เรามักได้ยินอยู่เสมอ ในเวทีสัมมนาต่างๆ ตั้งแต่ปลายปี 2561 ที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติอย่าง ซีบีอาร์อี หรือบริษัทวิจัยข้อมูลของคนไทยอย่าง เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แม้กระทั่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ยอมรับว่าราคาคอนโดในบางทำเล ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก ราคาขายสูงกว่า 5-6 แสนบาท/ตารางเมตร!

อะไรทำให้ราคาคอนโดปรับขึ้นไปสูงถึงขนาดนั้น การกำหนดโพสิชั่นนิ่งของโครงการว่าเป็นสินค้าซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ เป็นสินค้าพรีเมียม ก็เป็นเหตุผลหนึ่ง แต่อีกเหตุผลที่เป็นปัจจัยสำคัญ ซึ่งผู้ประกอบการทุกคนพูดเป็นเสียงเดียวกันก็คือ ปัจจัยเรื่อง “ราคาที่ดิน” เพราะราคาที่ดินปรับตัวขึ้นไปสูง ทำให้ราคาขายคอนโดปรับสูงตาม

ในปี 2561 ที่ผ่านมาเราได้ข่าวการซื้อ-ขายที่ดิน แปลงที่แพงที่สุดแห่งหนึ่ง ในซอยหลังสวน ซื้อ-ขายกันที่ตารางวาละ 3 ล้านบาท! แต่นั่นก็เป็นการซื้อขายเพียงแปลงเดียวที่แพงที่สุด แต่แปลงอื่นๆ ที่ซื้อขายกันไม่สู่งเท่านี้ แตกต่างกันไปในแต่ละทำเล แต่โดยสรุปแล้วผู้ประกอบการ ต่างโยนภาระมาที่ราคาที่ดินว่าเป็นตัวแปรทำให้ต้องพัฒนาโครงการราคาแพง เพราะที่ดินที่ซื้อมานั้นแพง

แต่แพงแค่ไหนถึงทำให้ คอนโดต้องแพงถึงตารางเมตรละ 5-6 แสนบาท หรือแพงแค่ไหน ที่ทำให้ราคาคอนโด เปิดขายที่กว่า 1.5-2.5 แสนบาท แล้วราคาที่ดินเท่าไรจึงจะทำให้พัฒนาคอนโด ขายในราคา 3-5 หมื่นบาท/ตารางเมตรได้ สูตรสำเร็จในเรื่องนี้ไม่มีชัดเจน เช่นเดียวกับมาตรฐานราคาขายที่ดิน ก็ไม่ชัดเช่นกัน

การซื้อ-ขายที่ดิน เป็นข้อตกลงที่พึงพอใจกันสองฝ่าย ระหว่างผู้ซื้อ-ผู้ขาย ส่วนราคาประเมินหรือราคากลางนั้น เป็นเพียงเกณฑ์เบื้องต้นที่นำมาพิจารณา เพียงส่วนน้อย เพราะเอาเข้าจริงเมื่อคนขายที่ดินเรียกราคาแพงกว่าราคาประเมิน แต่ผู้ซื้ออยากได้ที่ดินแปลงนั้นมาก และเห็นว่าราคายังพอรับได้ ก็ตัดสินใจซื้อมาพัฒนา

จากนั้นก็นำมาพัฒนา คำนวณต้นทุนจิปาถะสรุปออกมาเป็นราคาขายสุดท้าย สำหรับผู้ซื้อคอนโดฯ ความถูก-แพงของต้นทุนที่ดิน ทุกอย่างถูกเหมารวมไปกับราคาขายคอนโด เป็นเช่นนี้ตลอดมา ไม่เคยมีใครซื้อคอนโดแล้วไปสืบเสาะมาว่า โคงการซื้อที่ดินมาวาละเท่าไร มีแต่คำนวณว่าราคาคอนโดเท่านี้ รับได้ไหม ถ้าได้ก็ซื้อไปทุกอย่างก็จบเป็นสูตรสำเร็จของโครงการไป

มาดูกันว่า ราคาที่ดินแพงนั้นข้อมูลจากการสำรวจเชิงวิชาการเป็นอย่างไร ราคาปรับขึ้นเพราะปัจจัยอะไร และปรับขึ้นไปเท่าไรในช่วงที่ผ่านมา

ข้อมูลล่าสุดจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทื่ได้ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส  โดยใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวางถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559

โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่

• ทำเลที่ตั้งของที่ดิน
• แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน
• เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน

การสำรวจพบว่า ในไตรมาส 4/2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด

ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่า ที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จ และเพิ่งเปิดให้บริการเมื่อวันที่ 6 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา

สำหรับ 5 อันดับทำเล ที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 4/2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ได้แก่

• ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 61.8%
• ทำเลจังหวัดสมุทรสาคร มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 56.1% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน
• ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.2%
• ทำเลจังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 55.1% ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น ส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอกำแพงแสน อำเภอเมือง และอำเภอสามพราน
• ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 49.8%

จากทำเล 5 อันดับแรกนี้สะท้อนให้เห็นว่า แนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น

หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

• สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 44.6% เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในวันที่ 6 ธันวาคม 2561 มีทั้งหมด 9 สถานี ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการ-บางปู เป็นโครงการในอนาคตยังไม่เริ่มก่อสร้าง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 44.6% เป็นการปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ที่มีการเปิดให้บริการแล้ว
• สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 40.1%
• สายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 35.8%
• BTS สายสุขุมวิท มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 34.3%
• สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีปรับราคาเพิ่มขึ้น 30.2%

ดูจากความเคลื่อนไหวราคาที่ดินเปล่านี้แล้ว พอจะเห็นภาพการปรับขึ้นของราคาคอนโดในหลายทำเล โดยเฉพาะในเส้นทางรถไฟฟ้า ที่ผ่านมาปรับขึ้นไปสูงยังมีแนวโน้มจะปรับขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง .. ส่วนจะปรับไปถึงขนาดไหน คำตอบคงต้องมาจากกำลังซื้อในตลาด

หากโครงการขายได้แสดงว่ายังมีกำลังซื้อ แต่หากปรับราคาขึ้นไปแล้ว การซื้อน้อยมากตลาดไม่ตอบสนอง นั่นอาจเป็นสัญญาณว่าราคาที่ตั้งไว้นั้น เกินความพอดี ตลาดรับไม่ได้ หรือตลาดในกลุ่มเป้าหมายนี้ไม่มีกำลังซื้อพอ ซึ่งต่อไปคงมีภาพลักษณะนี้ให้เห็นกันมากขึ้น